房市3大利多對抗3大利空　專家：2022年房價將這樣走

2022年全球經濟情勢詭異多變，尤其疫情正值高峰，國內520房市榮景消退，成屋交易量也來到低點，今年房價漲跌也成為關注焦點。房市趨勢專家李同榮認為，今年房市走勢強弱取決於市場3大不可抗拒利多與3大來勢洶洶利空的對峙情勢，勝負結局將影響房價漲跌。

李同榮提出3大不可抗逆金牛利多影響因素分析：

（一）強勁的經濟成長基本面：去年台灣GDP成長6%，今年預期4%，台灣上市公司基本面與獲利狀況良好，出口值屢創新高，過去2年經濟成長動力強勁，也是房市推升的基本面與主要動能，雖然升息對中期經濟成長會產生影響，但短期內貨幣貶值對出口有利，總體經濟表現促成房價續漲不可逆的原動力。

（二）通膨保值置產心理強烈：台灣消費者物價指數近期已衝破3%門檻，而近2、3年營建材料與人工成本漲幅高達25%，這種通膨的高漲，初期形成保值心態丶中期造成搶購行為，目前置產保值的剛性需求，成為市場不可逆的搶購風潮。

（三）技術循環面處於強勢主升段上：2014下半年上波多頭轉空，2018年房價止跌，2019年反彈丶2020~2022年目前止，主升段尚未結束，房價不容易因客觀因素而改變走勢，形成房市多頭中不可抗逆的仰攻現象。

3大來勢洶洶灰犀牛利空影響因素分析：

（一）全球進入升息循環：歷史證明進入升息循環相對都是景氣熱絡時候，初期負擔增加有限，不影響房市需求與走勢，但中期會影響經濟成長，長期就會影響房價表現。

（二）停滯性通貨膨脹威脅：通膨通常都是景氣過熱或産業鏈流通迫切所形成，通膨初期丶中期，消費需求殷切，但若通膨不斷加劇或是持續惡化，消費需求觀望或跟不上，市場就會產生停滯性通貨膨脹的不良後果。近期烏蘇之戰引爆通膨加劇，市場擔心會有停滯性通膨隱憂，因此，全球就開始啓動升息循環抑制通膨。

（三）疫情擴散與打房加重的影響：疫情影響上半年房市量能，若疫情持續到第三季，對今年交易量影響很大，加上打房力道加重，勢必影響下半年房市走勢。

李同榮認為，上述三大利多與利空，不但一對一捉對撕殺，而且也會交叉牽制，例如升息循環除了影響經濟面，也會降低通膨，也有可能扭轉技術循環反轉；而通膨加劇也會影響升息幅度加大，更會影響經濟發展；打房與疫情會影響主升段提早結束，但也可能破壞經濟與産業發展，更可能令消費觀望，產生停滯性通貨膨脹後果。

不過李同榮最終認為，3大金牛將略勝一籌於3大灰犀牛，2022年房價漲幅雖會降溫，但仍然處於溫和上升的軌道上，主要有3大理由：

（一）升息暫時影響不了經濟基本面發展與房價漲勢：全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒，石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價，Fed持續以2碼以上速度升息丶加上6月起縮表效應，而台灣CPI持續上升，對台灣經濟發展造成負面影響，央行也勢必溫和跟進，對房市而言，房貸負擔仍然在可忍受範圍，只是心理層面會產生觀望氣氛，但因通膨關鍵因素未消，保值心理仍然大過觀望態度，房價續漲，但漲勢會收斂，交易量稍受影響，房市仍維持在多頭走勢上。

（二）通膨將因升息而緩和，有助延長多頭走勢：市場不會產生停滯性通貨膨脹，惟營建成本在缺工狀態下，縱使通貨不漲，成本也是居高不下，在主升段上，營建成本轉嫁仍然會持續，房價欲跌不易。

（三）疫情預期將紓緩，打房效率將遞減：第二季疫情達高峰，第三季疫情應會紓緩，交易量有機會反彈，季節性縮減不致影響全年交易量持穩的走勢。而政府打房力道雖會加重，但因過於頻繁，效率將會遞減，不過炒作現象將隨房價漲幅縮小而逐漸收斂，對多頭市場較健康有利。