用「理財型房貸」小心被銀行盯上？　通常買房用「指數型」房貸

「Cosmo，我最近才聽到『理財型房貸』，這種房貸的應用時機是什麼，我買房時銀行怎麼沒跟我說。」

房貸確實有不同種類，對於房貸新手來說，常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸，「房貸也可以拿來理財？」。因此，本文就來說說理財型房貸的由來，以及通常拿來使用的時機。

通常買房時，使用的是「指數型房貸」

我們一般在買房時，普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」，指數型房貸的利率＝基礎利率＋個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率，因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化；而個別加碼利率，則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同，這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。

當然，也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸，就像是階梯型房貸，每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段，通常初期還款金額較低，會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸，目前較少銀行有承做。

理財型房貸的由來

現在買房幾乎都用貸款，因為房貸利率低，這也代表其實買房後，有很大一部分的抵押權是握在銀行手上，不能說房子完全屬於自己。然而，如果你去看大約25年前的房貸利率，大約接近10％，當時大多數人買房是用現金，因為貸款利率太高了，也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。

既然當時買房幾乎用現金，那也就代表房子紮紮實實屬於自己的，許多做生意的人，如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉，就能以房子作為抵押，向銀行借出一筆「理財型房貸」，當收到貨款後再將這筆貸款繳清，於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還，並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。

理財型房貸的申請條件

講到這邊，大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸，因為房子有一大部分是跟銀行貸款的，嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後，舉例900萬的房貸已經還了200萬，那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來，當有實際領出使用時，才計算利息，並且可以隨時還回去。

由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性，才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。

然而，理財型房貸雖然有上述好處，但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1％左右，並且近年政府打炒房，因此用理財型房貸貸出來的資金，銀行會特別關切其用途，這點是使用理財型房貸必須注意的地方。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）