海外置產停看聽3／投資人泣訴套牢血淚史　上波熱潮全敗給「匯差」

海外不動產投資熱度升高，不過卻有不少上一波海外置產熱潮進場的買家大喊，「毋湯！」。CRWANT記者採訪到陳小姐、吳小姐，淚訴他們投資英國、柬埔寨及馬來西亞的慘痛歷史，不是套牢、租金砍半，就是碰到爭議提告業者血本無歸，最終只能自認倒楣。

「千萬別投資海外不動產，一定會後悔！」8年前，陳小姐買進柬埔寨和英國共3個項目，分別是柬國的一般住宅，英國的學生宿舍和停車位，總共投入1300萬元，至今只有學生宿舍保證收益租約到期，由建商原價400萬元贖回，「不過遇到英國脫歐，英鎊一路下滑，我也沒賺到。」

「柬國住宅因為匯差關係只能先租人，但疫情間有1年沒有租金收入，直到去年底才又開始出租，且租金大不如前，過去月租金600美元，現在只租300美元，還送1個月免租金搶客。」陳小姐回想當時因為大家都說柬埔寨基期低、漲幅空間大，所以放棄日本轉向柬埔寨投資，但現在來看，日幣大貶，選日本應該也是一個慘。

「我個人是覺得千萬不要投資海外不動產，這個匯率可能就會把你的收益全部都給吃掉了。」陳小姐說著投資慘況，英鎊兌美元8年來從1.7到1.2美元，重貶約3成。

但最慘的還不是匯差，「英國的停車位就是詐騙，只有前2年收到8%的收益，現在是託管狀態，只有微薄的1-2%利息，非常少。」陳小姐說，停車位跟當時買賣時所講的完全不符。

據了解，當初停車位是由台灣搜房和亞太國際地產聯賣，以保證獲利、保證買回等話術吸引民眾投資，不法獲利超過數十億元。2020年已遭檢調以違反《銀行法》、詐欺等罪起訴，但諷刺的是，亞太國際地產是當年海外投資做最大的業者，該公司早於2019年宣告倒閉。

陳小姐說，受騙的投資人雖集體提起訴訟，迄今沒有任何的判賠。據了解，這類海外不動產糾紛，因消基會認定為個人投資行為不會受理，最終只能上法院提告，但擴日廢時，產權還在手的投資人大多自認倒楣，自己想辦法善後。

另一位買馬來西亞吉隆坡的吳小姐也是同樣情況，因為匯差的關係，目前住宅物件只能出租，但租金收入從原來的4800元台幣腰斬2800元，當初看準隆新高鐵吉隆坡到新加坡一日生活圈而入手，但政治環境的改變，投資不如預期，再加上買在匯率高點，脫手就是賠，只好繼續放著。

吳小姐則是認為，馬來西亞有人口紅利、房價便宜的優勢，如果是因為近期兩岸政治因素感受到風險，有點小錢，想找個暫時避難、語言又能通的國家，馬來西亞的第二家園計畫是不錯的選擇，若單純想當包租公投資賺錢並不建議，「大家一窩蜂買海外房子感覺很炫，但大部分人都被套牢，租金投報率不好，建築品質也不比台灣，千萬要想清楚。」

「目前還有900萬(台幣)卡在國外，有些人投資海外有賺錢，但我個人是被套牢，寧願在台灣被套，這輩子也不會再買海外不動產！」陳小姐對於多年前的錯誤決定感到相當懊悔。

另一名10年前進場買日本，2015年又賣日本買澳洲的Jerry，本身也是一名銷售海外不動產的業者，他分享，上一波買海外不動產的人，體驗都沒有很好，主要是匯率問題，現在回頭看，當時不管是哪個國家都是匯率高點，包括他自己出售日本房子也是漲了房價，賠了匯率，只賺到5、6年來的租金。

Jerry多年來的研究心得，得出一個結論，「海外投資賺錢最重要的關鍵，房子是其次，最重要的是匯率，匯率漲跌幅比房價漲跌幅還要恐怖，只要匯率買到低點，未來要賣都不會是問題。」