豪宅冷氣團報到2／300萬防線差肩而過　富人低調技術性「不創高價」

北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下，為市場注入豐沛動能，每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚，但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者，歸納出3點原因，除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外，有錢人低調不想曝光，也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。

根據最台北市地政局統計，去年豪宅交易暴增，全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」，也是2013年實價登錄以來，最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名，以32樓總價4.7億元，換算每坪單價299萬元最高，另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間，緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關，沒想到今年黑天鵝滿天飛，市況萎靡下，實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。

「大家都很有默契，不會去挑戰，目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年房價飆漲，但是豪宅產品依然未出現創新高，有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因，凡只要創新高價，必定成為媒體大肆報導的焦點，更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」，在政府抑制房市下，不僅須承受媒體、網路輿論壓力，還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。

「信義計畫區一堆天價車位，都是把價格灌在車位，拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站，一個信義計畫區知名中古豪宅，歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有，「周邊大家車位價格都500萬上下，就它特別貴，價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」，房屋加上4個車位一次出售，帳面就暗藏了1200萬元。

再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄，每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問，是否因為第一手，建商有表定車位價格所以波動較小？「如果客戶有需要，建商自然配合，因為收到的錢也不會比較少，只是挪一挪罷了。」業者回應，這是合法操作。

陳傑鳴也提出，沒有300萬元挑戰者出現，也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，其中，不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」，以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。

今年9月，CTWANT就接獲民眾爆料，購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網，以為是建商未正常申報，後來經查居然是「價格漲幅達2成」，被地政局認為偏離行情，因此未公布交易。

遭蓋牌預售交易，在北市約有200件，最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶，實價登錄至今皆未揭露。

北市府地政局科長鄭益昌解釋，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。不過他也回應，「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件，是陶朱隱園的關係人交易。」

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年底央行第四波信用管制，北市7000萬元以上豪宅限貸4成，再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」，且豪宅的持有成本也高，降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後，政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施，前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」，顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場，民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。

陳傑鳴也分享，過去不少有錢人為了節稅，幫二代置產買豪宅，現在持有稅重到連富人都縮手，特別是新屋豪宅，因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅，加上還有房地合一稅，節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求，在缺乏交易量能下，價格自然不易創高。「目前都沒量了，後續要破300萬更不容易了！」陳傑鳴直言。