房市大逃殺2／市場好冷投資客盼「禁轉售快上路！」　成屋將成下一戰場

政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳，房產大老敢怒不敢言，房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化，投資客因預售轉售即將遭閉鎖，加速倒貨，使得售屋網案件暴增，同時間，購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場，投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。

不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案，屋主願自行吸收仲介服務費，以平盤出脫，「預售屋轉售的量有明顯增加，但價格要有很大跌幅不太可能，投資客這幾年都賺到不少錢，比較多都等交屋，只有槓桿玩太大的，才可能撐不下去。」

台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售，一個一次要賣11間，一個一次賣6間，分屬不同建案、不同人掛名。「現在，短期想跑不容易，因為預售換約的買方要拿出3~4成現金，包含前一手已繳出的現金、獲利空間，以及政府的房地合一稅，還有部分的仲介服務費，對首購族而言有困難。」

「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過，成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅，想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。

台南投資客S先生觀察，目前買方心態都在等房價下跌，一定都想拖到政策上路前1個月，認為投資客必定大降價才會減到最便宜；但是僅有極少數投資客才會斷頭，大多數仍想賺錢或平轉，而買方想拗到賠售才甘願的心態，最後就是市場停滯、都成交不了。

「現在房市很低迷，我希望政府趕快通過條例，經過政府攪局後，看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉，他已做好交屋準備，甚至把政策上路當作一個市場轉機。

S先生表示，現在手上的成屋物件就有很多人來看房，缺工使預售案工程期拉長到4、5年，《平均地權條例》上路後預售不能轉賣，很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家，現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場，因為政策影響的不只投資客，想買房的人也會因此轉向成屋市場。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年房地合一2.0上路後，預售屋就須面臨漫長的重稅期，假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施，預售屋不但短期交易的稅負壓力大，且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋，考量出售彈性與稅務負擔，預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。

不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為，資金會朝很多面向流動，除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面，或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅，不再會有漂亮房價漲幅，在房地合一重稅下，僅能回到過去傳統買屋出租，當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。