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928強碰打炒房3/社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多

第7波信用管制恐讓不少年底前交屋的民眾在貸款上不順遂,然而若是建商也不願通融,很可能即出現交屋糾紛。(示意圖/報系資料庫)

7月「限貸令」席捲全台後,即傳出不少「求貸無門」,甚至房子沒買到,先賠上違約金的慘案,秋節過後,央行再祭第7波信用管制,力保「新青安」及首購族不受影響,卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查,央行重拳促下房市出現「現金客為王」,某間近期將交屋的700戶大社區,就有近百戶「不須貸款」,「厲害的投資客早已下車,或改全現金買房!」

永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率,新青安申貸,8家國銀裡,台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查,但撥款時間未定;一銀則是最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款,幾乎全面性的利率上升,「央行雖然沒有升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多,首購仍要排隊!」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。

位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例,首購A先生3年前以每坪18萬元購屋,現在房價已翻倍,今年8月使用執照下來準備對保,但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊,建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期,因此選擇自行找其他銀行對保,但卻要等到12月以後才撥款,建商不願等,認定他違約,要求A先生賠償違約金並解約。

業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況,仍是要排隊等撥款,且貸款利率普遍來到3%。(圖/記者黃耀徵攝)

目前A先生只好讓合約先進入調解,暫時維持合約效力,等待銀行撥款。A先生認為,這幾年房價漲得一蹋糊塗,建商心態就是客戶無法交屋最好,可以收回再以現在更好的價格再出售。

不只建商想撿漏,一名投資客就分享,他一個朋友,最近就在台南善化,承接一個近期交不了屋的透天新案,前屋主以賠售300萬元出場,「這種機會會越來越多,尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎?「因為政府太賊,避免政府反反覆覆的政策給套,前幾波賺到錢就下車了,現在都量力而為,用最安全的一般貸款且只有貸1戶,其他都靠現金買斷。」

據了解,由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內,因此投資客會先以現金購買1戶,或是手上無貸款的房子,以該戶申貸理財型房貸,貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等,再將這些資產質押套現,以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算,貸款成數不受影響,現金買房的議價能力又更強。

第7波打炒房後,不少非七都的多屋族,從貸款成數8成立刻掉到剩5成,預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。(圖/報系資料庫)

記者詢問,萬一房價不漲怎麼辦?他回答,「不會不漲啦!任何東西都會下跌,唯獨房子不會。而且現在打房打下去,以後房子就是有錢人的遊戲,窮人、中產階級買不了、頂多買1戶,未來連換屋都有困難,因為要自備款5成。」「就像現在被打到的,也都是資本不夠雄厚的小投資客,資金軋不過,最後不得已賠錢賣,然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨,再轉賣賺一波!」

記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區,因鄰近周邊有科技園區話題,2年前預售時很熱門,近期準備交屋,該建商就透露,「總戶數近700戶,就有將近100戶不用貸款,這數字太恐怖了!真正有錢的人,影響不大!」

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為,當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢,現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位,將進一步強化馬太效應(指強者愈強、弱者愈弱),讓富者更富。

業者認為,此時待售物件傾巢而出,在競爭之下議價程度也更寬裕,此時正是多看房、多出價的好時機。(圖/報系資料庫)

陳孟筠也提醒,市場在變動時,不能躁進貪快只想著有便宜價可撿,台灣房地產對於政策的敏感度極高,所以還是建議多「停、看、聽」,以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時,因為有寬限期及可貸金額拉高,所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子,還款前期可能會是蜜月期,到後面可能就會窒息,現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度,人人都該有控管資金風險的觀念。

至於房價會不會跌?現在是否為進場好時機?葉凌棋分析,現在供給量開始出來,尤其是投資客多的重劃區,競爭之下價格就易出現鬆動、價跌,下半年「量縮價盤整」格局已定,真的有需求的民眾,現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內,「但絕對是上不去了。」