需求面4大利多2025底子「硬」　林正雄：房市仍有黃金20年

中華民國不動產聯盟總會23日召開年終記者會，聯盟總會理事長林正雄表示，今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市呈現虎頭蛇尾，來不及因應，求貸無門，讓今年房市成為「最錯愕的一年」。不過他也認為1998年以前出生，現年25~45歲的購屋主力族群登場，再加上超過30年屋齡的房子共占全國56%，每年還有19.1萬棟房子邁入30年屋齡，舊換新需求不間斷，因此「房市將迎來20年黃金時代。」

林正雄認為現在需求面仍有4大利多，包括購屋主力人口持續登場、家戶結構改變家戶數增、建築技術提升喚起購屋需求，以及都市防災刻不容緩。其中，1998年以前出生的人，介於25~45歲的購屋主力人口，共有692萬人。雖然人口進入負成長，但以購屋主力45歲族群，推估後續20年，平均每年34.6萬人將準備購屋，出生率低目前只影響嬰兒用品、婦產科需求下降，但房市將進入黃金20年。

再看家庭結構的改變，2015~2024年的10年間，人口減少7.8萬人，戶數卻稱增加82.7萬戶，因為每戶自3.1人降至2.5人，家戶數仍持續增加中。

另外建築技術的進步，以及屋齡老化，市場還有舊換新的需求。林正雄進一步解釋，1999年的921大地震，讓2002年完成修法提高建築耐震係數，目前全台屋齡20年內的住宅僅24%，超過7成住宅都不符合耐震設計。

根據不動產資訊平台數據，全國10年內新成屋共113萬棟，占12%；11~20年屋齡110萬棟占12%，21~30年屋齡有191萬棟，占21%，31年以上屋齡則有516萬棟，占55%。林正雄表示，這10年每年進入都更預備軍，也就是屋齡邁入30年的住宅就有19.1萬棟，「但每年新成屋完工核發使照量只有約10萬戶，所以是供不應求。」

展望2025年，房市將維持「價穩量縮」格局，因此聯盟總會預測房市代表字為「硬」，意旨面對挑戰，不動產業將展現「硬實力」，因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」。

林正雄也表示，國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境，房地產就是將土地與建材加工而成，雖然國際原物料行情非政府所能撼動，但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。反觀全國平均屋齡33年的狀況下，屋齡超過50年的住宅即占比13%共124萬棟。那個在全國統計空屋率9.32%占比中，有多少是屋況不良的「無效供給」？建請政府全面檢討住宅的需求與真正的「有效供給」，並針對缺乏供給之區域予以擴大，才是紓緩房價漲幅的良方。