實價登錄申報不實會罰！38個欄位慎選 避免影響交易價格
記者：李蕙璇 ｜ 2020-07-11 12:00
劉韋德律師。（攝影／張文玠）
實價登錄申報書備註欄裡有38個要謹慎勾選，會影響交易價格相關因素之外，還有特殊交易情況條件中「急買急賣」、「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」等，如果不小心填寫錯誤，可能面臨裁罰風險。
熟悉不動產買賣爭議案件的劉韋德律師表示，希望主管機關對於實價登錄的「申報不實」的定義，能予以適度調整或補充說明，免得民眾要額外多花一筆代辦費，跟現行差異不大，良法美意變成一場空。
劉韋德律師表示，政府實施不動產實價登錄制度自上路以來，對房市透明確有相當幫助，而政府於108年7月修正「平均地權條例」第47條，將申報義務責任由過去的地政士及不動產經紀業回歸到買賣雙方，申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報。
相較過去，行情在揭露的時效上迅速許多，值得肯定，整個實價登錄新制也已經在今年7月1日正式上路。
此次實價登錄新制主要有3大重點，包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。
而實價登錄新制雖好，但民眾究竟要注意哪些地方呢？
劉韋德律師指出，實價登錄3大修正重點中，對民眾而言，應該以申報義務人主體改變這個部分，可能是最需要去適應改變的。
因過去實務上，買賣雙方簽約之後，相關產權移轉設定塗銷到最後申報實登等流程，通常都是全部交給代書處裡，但以後可不是這樣，買賣雙方不但要約好時間一起前往地政事務所辦理，更要事先對不動產成交案件實際資訊申報書的內容共同討論填寫並簽名，這點對於民眾就會很困擾。
雖然新制已同步修正簡化申報書格式及應申報的價格資訊，但部分欄位內容對於沒有經常從事房地產買賣的民眾，可能還是不易理解，如果不慎填寫錯誤，就可能面臨裁罰風險。
劉韋德律師指出，要特別注意的地方集中在申報書第11點的備註欄，這裡面都是會影響交易價格的相關因素，裏面共有13個欄位，13個欄位之中又包含38個要勾選確認的欄位，其中部分欄位屬於客觀事實還比較容易確認，但有些是主觀因素，甚至是一種抽象概念，都會讓民眾不易理解。
舉例來說，申報書第11點第⑤欄所謂的特殊交易情況條件中的「急買急賣」、第⑤欄的「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」，要如何定義？
因為民情風俗是一種很主觀的概念，瑕疵物件也沒有定義。過去這些都不是依法令規定的必要記載事項，所以就算沒寫也沒關係，即使地政機關要求說明，但因為地政士都具相當經驗，所以申報上比較不會有問題。
但現在這些欄位都列入實價登錄新制必載事項之一，將來民眾在填寫上恐怕會有相當疑惑和困擾。
劉韋德律師進一步指出，雖然依據修正後的平均地權條例第81-2條的第3項規定，違反申報登錄價格以外之資訊不實者，主管機關會先給予限期改正機會。
但由於怎樣算「申報不實」，最後的解釋權還是在主管機關手上，如果民眾對於新制申報書充滿疑問，將來多數案件勢必又會委任地政士代辦，這樣一來，又跟現行差異不大，只是民眾變成要額外多花一筆代辦費而已，因此建議主管機關能予以適度調整或補充說明，不要讓良法美意變成一場空。
劉韋德律師小檔案
台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件。2019年起自費百萬創設遺囑、離婚協議書等免費App提供民眾下載使用，現任職某上市公司資深法務主管。