央行公布第四波緊縮信用管制　投資客退場、自住客磨刀霍霍

政府接連出招打炒房，今（16）日央行公布第四波選擇性信用管制，如市場預期降低貸款成數，延續上次調控基調，央行此次出手依舊以緊縮資金為主，搭配相關部會行政手段，特別是當買盤從預售轉往成屋後，價量出現修正會更有空間。

這次主要修訂的重點有四大項：

一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。

二、購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。

三、餘屋貸款最高成數降為4成。

四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行再度出手，從資金水位去抑制過熱的交易，主要針對短期投資客而來，其實有助於穩定市場，降低風險，對於真正自住買方影響不大。

不過政府頻頻出招，示警意味濃厚，保守型的建商，可能會放慢購地和開發腳步，觀望後續政策變化，而短期投資客也會擔心財務壓力增加，釋出部分使用強度不夠的資產，近期置產族確實可能會形成觀望氛圍，不過對自住和首購族而言，反而因選擇性增加，有積極進場的空間。

至於利率，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，央行修改重點變動幅度不大，對於國人最關心的利率問題尚不造成影響，外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後，要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。

黃舒衛分析，雖然這次持續緊縮措施未超出市場預期，但重點是上周內政部提出平均地權條例、不動產經紀業管理條例針對預售屋換約的修法構想。因為單有低成數的信用管制，卻不管理換約套利，尤其現在工程時間動輒3、5年，操作時間很長，根本搔不到癢處，效果非常有限，甚至已出現邊際效益遞減。然而如果嚴格限制預售屋不能轉售，投資客只能乖乖拿出6成自備款等交屋，否則就等著違約、斷頭，這絕對是市場的殺手鐧。

黃舒衛認為，雖然央行第四波信用管制項目與之前差異不大，但有美國聯準會縮減購債規模、升息以及疫情的不確定性，國內更有內政部、財政部、地方政府的各類房市降溫措施，以及超額供給的疑慮，預期2022年會出現另一波獲利了結、預售屋換約潮。