買房防踩雷2招　看往來銀行評估建案風險程度

營造成本高漲，很多賣的早的建案，到了要發包時才發現成本已高到吞噬原本預估的利潤，還有可能造成虧損；有些則面臨找不到營造廠施工的困境，結果不是拖延開工，已經做一半的則有可能因成本問題，做不下去，變成爛尾樓，或是變更（降低）興建規格（偷工減料）。

這個時候買房真的要很小心，你要擔心的不只是建商，還要擔心承包工程的營造廠。

建商可能因政府的調控而週轉不靈，或因興建成本上漲而入不敷出；承包工程的營造廠也可能面臨類似的問題，上述情況衍生的後果都很嚴重，建商出問題可能導致爛尾樓或法拍，而營造廠出問題，後續的工作，建商也不一定能夠處理。

市場上現在就有不少建案在找人接盤，但是一些比較有能力或具規模的，卻因自己的工作量滿載，不見得有能耐或興趣去承接。

因此這個時候買預售屋真的要格外小心。筆者建議：

1，沒有推過建案的新建商預售案能避則避

一來是新建商的專業經驗可能不足，面對坑洞的應變能力不夠，因此新建商在履約能力上，是明顯比不上有經驗的建商。

2，看建商（建案）的往來銀行

建案的完成需要大量的資金投入，因此除了建商的自有資金外，更需要銀行借貸的大量資金挹注，而銀行本質上是靠賺存放款間的利差來獲利，因此一旦建案出現問題，銀行就會蒙受損失，因此，銀行在放款的核貸上是相當保守的，民眾不妨以建案的往來銀行做為評估建案風險程度的參考。

一般而言，建商在選擇貸款銀行時，大多會以大型一線銀行為優先，而同樣的，一線銀行在選擇貸放對象時、也是以優質的一線建商、建案為優先，因此就形成了彼此間的相對應匹配，這樣的借貸組合，風險較低；第二等級的建商，因為未能取得第一線銀行青睞，因此只能轉向二線的銀行尋求貸款，因為二線銀行的資金成本較高，而二線建商的風險則較高，所以銀行向建商收取的利息費用較高、綁約的條件也比較多，這是建商和銀行間的第二輪匹配。

第三線的建商、建案，則因未能取得銀行的融資貸款，而轉向銀行體系外的租賃公司尋求奧援，此種貸款利率更高（通常在6%以上）、風險也較高，這是第三輪的匹配。

以當前市場狀況來看，最容易出現履約不順，甚至淪為法拍的情形以第三類最多，第二類次之，而第一類則相當少見。