原物料、工資飆漲＋打房　不動產業喊痛⋯中小型建商恐掀倒閉潮

年底九合一地方選舉將至，政府打房一波波，不動產業喊痛！台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏表示，國際原物料飆漲、基本工資調升，再加上多重打房措施，中小型建商已經撐不下去，預期8、9月會有一批倒閉潮，將波及購屋民眾與國內景氣，衍生社會問題。

繼中央銀行對房市祭出選擇性信用管制後，內政部研擬《平均地權條例》與《不動產經紀業管理條例》修正草案，對預售屋限制換約轉售、管制私法人購屋、禁止炒作行為、規定解約須申報登錄等措施，最快明天提報行政院院會審議。不動產業者抨擊，上述修正草案有許多不合理之處，將令產業雪上加霜。

「從業30多年來，今年是不動產業最艱困的一年！」陳勝宏說，政府一連串打房下來，不動產業已經非常慘，在去年、前年有簽訂合建更新案的中小型建商，毛利率不會超過3成，但現在物價、工資整體漲幅就在3成以上，經營陷入困境。

陳勝宏表示，央行已緊縮土地建築融資，為防範建商囤地，規定建商取得土地後18個月內必須開工，但近來國際原物料暴漲，資金有限的中小型建商，不是資金不夠，就是買不到建材，只能將土地、建案丟出來，盤給大型建商，甚至關門倒閉，預期至8、9月會倒很多建商。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，內政部在上述修正草案中禁止預售屋換約，這已違反《憲法》。陳勝宏認為，政府要抑制炒房，應該先調查是誰在炒房，再就這根源處理，違法的人用法律制裁，而不是限制預售屋買賣合約移轉。

陳勝宏進一步指出，如果法律規定不准換約，一旦有換約需要，就只能解約、繳納違約金，此舉將造成人民財產損失，依《憲法》第15條規定人民之生存權、工作權及財產權，應予保障，內政部的修法已經違憲。

楊玉全表示，預售屋都要經過數年的興建、交屋期，這段期間消費者換約有各種原因，如出現經濟變故、健康因素、離職、遷徙、因選擇性信用管制出現融資缺口等，不能一刀切式的認定「換約就等於是炒房」。

另修正案規範公司、基金會等私法人購買房屋採「原則禁止，例外許可」，必須向政府申請，即使獲准買房，又限制5年內不得轉讓。

楊玉全說，縱觀全世界民主國家，沒有禁止私法人購買住宅，政府要防止炒作，應該用重稅手段。去年7月修法「房地合一稅2.0」已針對5年內法人買賣成屋、預售屋，採45％～35％的實價重稅，若仍嫌稅負不重，可以進行檢討，但不應全面禁止，殺雞取卵。

楊玉全質疑，私法人交易案一年約7、8000件，以目前中央政府人力，1件申請案大概要花3至5個月，甚至1年才能審查完成。陳勝宏指出，買賣是自由巿場行為，政府審核時間拖這麼久，會影響人民權益。

巿場人士無奈地表示，建商推預售案，面臨不准換約、私法人要申請許可；若採「先建後售」又有囤房稅問題；若「邊建邊售」，以目前物價一日三巿，無法估算成本，也有一定難度，希望政府不要添亂，讓業者無所適從。