胡偉良論房市：從房產的特殊屬性探索房產的價值和價格

學者們在分析房價時，總是從土地、資本、供求、人口等方面著手，把人說得如入雲裡霧裡，伸手不見五指。

實際上，這些要素固然存在，但更重要的是房子的本身屬性，然後圍繞這一屬性，所存在的市場上供給者和消費者的種種行為。

那房子的屬性是什麼呢？最重要的屬性那就是能放置較長時間！

這一個屬性非常重要，就是因為房子能放置較長時間或者說儲存期超長，因此，它能跳脫市場經濟下的價值規律，不像菜市場的“蘿蔔、白菜” ，到了下午不賣出去，就會爛掉，非降價處理不可。

房子這一屬性就決定了供給者“能扛”、能長期持有，這就決定了供給者可以不急著賣出，可以等待較佳的時機賣出；至於銀行貸款，則可以和銀行協商“展期”、“借新還舊”、“換舊借新” 。而消費者在等待降價沒有結果後，只能出手購買，結果反而引來又一波反彈，更多消費者入場又進一步推波助瀾。

供給者在待價而沽的過程中，要防止的是：有更物廉價美的新品進入市場，若新品更好、價格更低，那麼前面的囤貨就會面臨滅頂之災，比如汽車、電子產品，產品一換代，沒賣出去的前幾代產品就變成白菜價，但是房產市場基本不會出現這種情況，這就是源於房子的另一重要屬性，亦即房子作為成熟建築產品，製造生產方式、原料材料在很長的一段時間內不會有什麼變化。

像所使用的材料，鋼筋、水泥、鋁料、木材都是亙古不變的，一直都是耗能、高污染類的產品；而房子製造建造方式，長久以來一直以來也是混凝土澆築、模板和鋼筋組裝。長時間內，房產市場不會有突破性新產品出現，那對沒賣出去的舊產品也不會有什麼太大的威脅，可以繼續待價而沽。

所以，房產在一定程度上類似於黃金，提煉方式千古不變，也一直不會有突破性新品挑戰，儲存期超長，也就是使用價值長期不變，因此，除非有新規格出現，像耐震等級、隔音減噪功能（門窗、樓板隔音墊）、無障礙社區環境、智慧智能化，否則，在類似規格下，不同年限的建築物在市場價值和價格上的差異不會太大。