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實價登錄蓋牌2/「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」

不揭露交易 蓋牌 炒房平台 實價登錄 世界明珠 陶朱隱園 特殊關係交易 鄭益昌 上下2成 估價師 異常價格 臺北地政找房+ 估價師公會
北市最著名的蓋牌案便是超級豪宅「陶朱隱園」,2019年以每坪單價610萬元成交,但價格被認為偏離行情,且銷售未過半,實價登錄至今查不到此筆交易。(圖/黃耀徵攝、翻攝自臺北地政找房+網站)

北市最著名的蓋牌案便是超級豪宅「陶朱隱園」,2019年以每坪單價610萬元成交,但價格被認為偏離行情,且銷售未過半,實價登錄至今查不到此筆交易。(圖/黃耀徵攝、翻攝自臺北地政找房+網站)

北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價,只是將成本上漲反映在今年售價上,較去年高出約2成,卻遭地政局以偏離市場行情,實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因,承辦科長坦言,「不希望實價登錄變成炒房平台,沒揭露壓力也很大,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。」

過去,北市建案也曾有過,成交但實價登錄未揭露的案例,像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」,就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出,刷新區域房價新高,去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露,直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。

南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高,且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄,因此決定先蓋牌;不過目前銷售數已過半,地政局今年初決定掀牌,目前實價登錄已可查詢。(圖/黃耀徵攝)
南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高,且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄,因此決定先蓋牌;不過目前銷售數已過半,地政局今年初決定掀牌,目前實價登錄已可查詢。(圖/黃耀徵攝)

另外一件著名蓋牌案,正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」,2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交,打破台灣史上豪宅雙記錄,但實價登錄至今皆未揭露,外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司,屬特殊關係交易,且成交價大幅偏離市場行情,因此被蓋牌。

北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則,只要超過估價師認定合理價格的上下2成,皆會被列為偏離市場行情,暫且不公開,等到銷售過半、代表市場認同時,會一次放上實價登錄。

他進一步說明,新建案銷售要上實價登錄前,依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報,由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查,後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別,若是價格高於或低於20%,將會被判定為異常價格,暫不會揭露。

北市地政局長張治祥(左)2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任(右)共同簽署合作備忘錄,由估價師協助檢視價格合理性,為實價登錄的正確性進行把關。(圖/北市地政局提供)
北市地政局長張治祥(左)2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任(右)共同簽署合作備忘錄,由估價師協助檢視價格合理性,為實價登錄的正確性進行把關。(圖/北市地政局提供)

若遇到類似豪宅案,整批成交價都偏高的情況,地政局則會請更多估價師加入複核,認為有影響市場行情的疑慮,就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。

對於民眾反映,蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數,鄭益昌表示,如果是北市預售屋的話,民眾可以上「臺北地政找房+」網站,上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數,以及目前實價登錄件數,即便是被列為暫不公告實價的交易,亦會列在已銷售戶數數量中;但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報,實價登錄上找不到紀錄,可能仍需致電地政局查詢。

鄭益昌解釋,就是因為不希望被質疑政府控制房價,所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查,目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。

「我們沒揭露的壓力確實很大,但不希望實價登錄變成炒房平台,然後失去民眾對實價登錄的信任,所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪,鄭益昌直言,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。


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