都更拖字訣3/通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
近年不少地主基於不想讓建商分一杯羹選擇自辦都更,卻忽略了什麼都要自己來,在成本控管、營造品質,甚至未來銷售上的風險。(圖/鑫建築提供)
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主,原物料漲價潮中,有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒,「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了,沒經驗的地主又有什麼優勢自建?」「不過建商算盤撥得更精,開出的條件比以前更差,這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那!」
「過去地主不找建商合建,為了自己省下利潤,但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉,於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。
第一種,還在早期整合階段的,近期地主很明顯卻步,「以前自辦都更不僅老屋變新房,有些甚至還能獲利;在成本上漲後地主重新估算,紛紛發現自建不如過去預期,有所疑慮。」
第二種階段,計畫已經核定準備要發包的,與原先預期的成本控制已走樣,明顯沒辦法抵付的案子就先停工;第三種在建工程中的,營造方要求增加預算,協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況,「有全案管理機制的,會尋求續建處理;沒有全案管理的案子,在融資辦理時雖也有續建機制的約定,但仍比較難執行。」
所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主,委託建經公司、金融公司等,以「代理實施者」的角色介入,向改建社區收取管理費用,「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險,如近期因營建成本大漲。」
另外,自辦都更還有其他執行上的困難與風險,安信建經開發經理譚又銓也補充,包括更新會辦理選商,過程易遭住戶質疑圖利特定廠商;前期須先募集一筆開辦費用,且如都更不成,開辦費將打水漂;各戶的金融條件不同,很難合理計算及分配坪數;改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」,以及餘屋去化問題,都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。
像是地主自建案在銷售時,經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮,導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋,委任的營造廠承攬契約本就有保固約定,依內政部標準,一般結構保固至少15年起,非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等,「不過地主就是起造人,不論有沒有在保固期,都需肩負維修責任。」
另外,自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資,將來出售房屋再返還借款,但是房子沒有辦法順利銷售時,地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒,雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息,但若碰上房價下跌,核貸成數不如預期,很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利,「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包,還是要看未來房價漲跌!」