買氣縮！六都8月實價登錄住宅410戶　專家憂房市供過於求

中央銀行不斷升息，房貸「地板價」利率將跳到1.81%，銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言，有觀察到房市供過於求的問題，而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸，因此供過於求問題未來會更嚴重。

銀行主管也點名，北部的五股、林口、淡水、新莊、三峽、桃園青埔等六大重劃區，以及南部地區台南、高雄兩都，其中因為近年來台積電的積極建廠，而使房價上漲近2成的地區，基於風控，在鑑估擔保品價值時，也都會以更嚴格、保守的方式進行。因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的，產生有0.5至1成的落差。

國銀業者指出，更大的轉變在台灣房貸市場，財力雄厚的借款戶取得1.81％利率的比重只會越來越大，但財力不足者恐更容易面臨銀行以拉高利率、調降成數的方式來取得房貸，房貸條件將隨著借款人的財資力而產生M型兩極化發展。

綜觀目前北市房價依舊居高不下，加上房屋貸款利率升高，也讓不少人不敢買房，根據最新估價師公會發布的實價登錄統計，8月以來六都二樓以上住宅成交量僅410戶，除了新北交易破百之外，各都都沒破百，甚至北市成交量只有17戶

專業分析師分析房市景氣指出，先前有不少重劃區的房價，就是靠炒作炒起來的，現在央行不斷升息，銀行也評估這些被炒作起來的房價，因為買氣退燒，下行的速度會加快，此時建商先前過度供給造成供需的問題，就會更加嚴重，包括先前所謂的蛋黃、蛋白區，現在都不斷的「向內收斂」，有些蛋白區，現在在銀行的眼中已退居到蛋殼，有些則在銀行的評估中，現在連蛋殼的等級都沒有。

買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。