房市黑天鵝瓦解「票房保證」　全台最擠5行政區「這裡」房價跌16.5%

人口越密集，住宅需求相對較多，房市就有支撐力，但遇上打炒房、升息等房市黑天鵝，人口密度不見得仍會是「票房保證」。東森房屋參考內政部資料發現，截至去年底，全台人口最多的前五大行政區永和、蘆洲、板橋、大安與高雄新興區，前3區房價呈現小幅上漲，落在0.4~3.7%不等，而大安區和高雄新興區房價則呈現下降趨勢，降幅分別達13.6%、16.5%，部分地區已出現房價明顯動搖態勢。

全台人口密度之冠的新北市永和區，是往返北市工作的民眾主要的居住地，平均每平方公里土地上居住著3.7萬人，密度遠超過香港、澳門、東京等知名擁擠的國際城市，人口的集中也為永和區帶來了穩定的租售需求。

東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，現在房市降溫，永和地區不少屋主反而更加惜售，索性「轉賣為租」，使得永和區的房價得以維持相對穩健的水平，近年房價小漲0.4%。因永和未來還有捷運萬大線的建設，預估待捷運通車後，區域房價仍有上漲的可能。

排名第二的同樣落在新北市，蘆洲區居民以自住需求佔大宗，讓區域房市支撐力相對更強。黃勝暉表示，蘆洲中古屋房價普遍落在3~4字頭，部分新建案甚至可以上看5~6字頭，與前幾年相比，區域房價確實上漲不少，近年漲幅3.7%。未來銀河灣計畫、萬坪醫院、蘆社大橋、捷運環狀線北環段等建設項目若進展順利，蘆洲的房價有望再迎來一波可觀的漲幅。

對於排名第三的北市大安區，豪宅林立，富人聚集，房價身處全台天花板。近期受房市冷空氣影響，大安區市場觀望氣氛濃厚，豪宅、小豪宅等產品去化速度明顯放緩，買方轉向單價相對較低的剛需中古屋，進而導致區域的平均單價有所回落，跌幅達13.6%。黃勝暉預估，平均地權條例正式上路後，豪宅市場的買氣可能會進一步受到壓制，因此短期內區域房價應會維持在9字頭的位置。

最近幾年在科技話題的加持下，高雄房價全面上漲，人口密度第四名的新興區也不例外，再加上前兩年新興區屋齡10年內新古屋交易較多，在一定程度上拉抬了區域平均房價，而今年房市趨冷，台積電設廠計劃也一變再變，致使高雄房市出現降溫態勢，價格跌了16.5%。黃勝暉表示，新興區有六合夜市、新堀江，目前新興區以屋齡較高的中古屋交易居多，因此相對於去年同期，區域房價出現下降的現象，未來房價動向值得持續觀察。

對於排名第五的新北板橋區，房價小漲3.3%，黃勝暉指出，板橋是新北重要的交通樞紐與商業聚集地，又有三鐵共構、江翠北側重劃區、大型商場等房市話題，為區域房市增添亮點，未來伴隨北市人口外溢，板橋房價仍有穩步攀升的空間。鑒於大部分屋主都對板橋的後市發展很有信心，議價空間有限，致使區域房價支撐力相對較強。