台南新屋量創21年新高　每30戶要有1戶換屋才能去化賣壓

永慶房屋今天舉辦2020年房產趨勢前瞻報告記者會，2020房市呈現餘屋、使照、建照3高！永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，餘屋、使照及建照將為2021、2022年帶來超額供給，預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。而今年台南核發建照量也達1.5萬戶，創21年新高，台南市以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，賣壓顯見！

根據內政部統計，2012-2017年全台新建餘屋量由2.2萬戶逐年攀升2-4成達7.4萬戶，至2018Q4仍有7.52萬戶，是9年來最高待售水位。七都中以新北與桃園餘屋量為1.5萬戶及1.2萬戶最多，高雄餘屋量也突破萬戶大關，但若以待售餘屋與家戶數比值來看，桃園、新竹的餘屋佔比則是最高。

而今年1-10月全台使照核發戶數達7.65萬戶，創11年來第4高，雖較2018年微減2%，但目前市場新增供給仍維持高檔。葉凌棋預估今年使照戶數達9萬戶，加上前幾年未賣的餘屋，將超過10萬戶。其中，桃園使照核發戶數大增26%，餘屋和使照相對多，已累積2高點，須特別留意。

葉凌棋表示，去年餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上今年使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。

另外值得注意的是，今年1-10月全台建照核發戶數較2018年成長21%，來到12萬戶；若以今年前10月建照量推估，全台2019年建照約14.4萬戶，更是創24年新高，其中台中、台南增幅超過4成，預計2021-2022年新增供給恐爆量。

葉凌棋分析，今年全台建照量推估14.4萬戶，創24年來新高，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以七大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。

葉凌棋比對1991年起的核發建照量，1992年是第一個高峰，當時建照爆增70萬戶，正是建蔽率轉換為容積率實施前夕，建商趕在1991年搶建，以致請領建照量大增，而中間碰上2001年網路泡沫、SARS、亞洲金融風暴一度落底，今年推估核發建照數達14.4萬戶，是1992年後新高。

他表示，台灣目前有太多重劃區土地待開發，雙北重劃區未開闢的土地仍不少，更何況是腹地廣大的中南部，建案都將一個個冒出來。其中，台中建照量2.9萬、台南也有1.5萬，紛紛創下21年來新高。以台南來說，市中心才70萬人，以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，要如何消化未來的1.5萬戶會是個考驗，還好台南之前遺留的餘屋不多、使照量也不大，未來仍值得觀察。