廟產好誘人2／土增稅絆廟產正名　繼承破限制登記效力專家斥白搭

《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》（廟產正名暫法）將於1個月後廢止，全台卻只有不到1成廟宇到各地民政局登記。民進黨立委張宏陸直言，適用的宗教團體大多買賣不動產年代已久，當時多是口頭承諾、現金購買，如今要廟方舉證買賣金流，除非當時有簽署書面契約，不然若出名者翻臉不認「幾乎拿他沒法」。

廟產紛爭一直是各地多年陳痾，過去因信仰等因素，儘管廟方出資買的不動產，沒法登記在廟方名下，但只要鄉里間談好，通常由部份廟委掛名、自願承擔相關稅賦，倒也相安無事。然而，土地價值愈發飆漲，加上早期出名人逐一過世，繼承人有的不見蹤影、少數翻臉不認欲霸佔不動產，多數願意歸還廟產的繼承人則不免抱怨遺產稅、地價稅等沉重稅賦，處理起來所費不貲也相當燒腦，讓不少寺廟對這波暫行條例登記遂行率轉趨觀望，直呼「看得到吃不到」。

對此，地政士蔡岳臻說明，由於各地寺廟主事者大多上了年紀，對於此類借名登記問題，超過9成根本不知從何下手，地方政府也大多當成日常公文「轉發後就存參」，卻不知當便門一關，信眾集資的廟產恐將落入私人口袋，即使上法院，依照往例廟方拿回廟產的機率趨近於零。

蔡岳臻解釋，當年《農業發展條例》規定，農地所有權取得以能「自耕者」（農民）為限。早期不少寺廟有意善用香油錢擴大規模，都先從周遭農地開始買起，而不少宮廟管理委員具有農民身分，自然就出名成為廟方借名登記的首選，其中少部分公設完善區須納的地價稅賦，也大多由委員自行承擔；自從《農業發展條例》修改後，開放自然人買賣農地，但法人則有諸多限制，更何況全台粗估至少400間廟宇根本沒有廟宇登記證，連法人都稱不上，因此即使內政部開廟產正名暫法便門、宮廟好不容易把出名者都找了回來，也只能在地籍謄本上註記「預告登記」（民間的限制登記），無法登記回寺廟所有，因為農業部不放寬持有限制，內政部淪為自嗨、白搭。

鼎川法律事務所所長梁繼澤律師表示，即使內政部拋出「預告登記」（涵蓋於「限制登記」）為借名的廟產尋求解除目前窘境，仍有極大風險與適法性問題，因為只要廟產出名人自己涉入侵權賠償等官司中，如名下無其他財產，法院並不會管這些註記，「私人廟產」一樣會被法院強制執行，屆時信眾涓滴攢成的香油錢廟產，淪為莫名的強制執行標的，信眾只能徒呼負負。

第二，雖然內政部透過廟產正名暫法規定，即使出名人死亡，該廟產「預告登記」註記也不因繼承而塗銷。然而一般委任契約本來就不繼承借名登記的法律關係，簡單地說只要一開始的出名人過世當下，借名登記的桎梏即刻鬆綁，就算地籍謄本文字還在，但若上法院，「廟方根本贏不了」。

梁繼澤建議，各大小廟宇不妨趁出名者還在世的機會，審視出資財產清冊，若是廟產在「一般農業用地」者，趕快申請變更為宗教事業用地；若是廟產在「特定農業用地」者，因《國土計畫法》封印農地農用的緊箍咒也上路在即，廟方要不就與出名者簽訂嚴格爭議處理契約，要不乾脆把農地賣了吧，讓廟資另覓合適地目或其他投資標的，才有望一勞永逸。

財政部賦稅署官員直言，若此波廟產登記暫法要處理改名登記問題，土地增值稅恐怕很難省，畢竟不少廟方購入農地後，鋪了水泥當停車或辦活動用途，若要回歸農用風貌規避土增稅查緝，施工又是一筆錢，改登記背後的隱藏成本之大，難怪9成宮廟望之卻步。建議內政部放寬一定期限內，符合條件的廟產正名一律免納土增稅，才能激出更多宮廟響應廟產正名。

內政部宗教政策司副司長羅素娟強調，其實自2023年開始，已逐步放寬申請要件，不一定要提出直接契約書、公證書或認證書等證明文件，只要至少提交經廟方管委會認證的切結書就可辦理；若連切結書都拿不出來者，也僅需敘明難以辦理認證理由，經地方民政主管機關認可，即可赴地政事務所辦理所有權人轉移或借名預告登記，各界務必把握6月11日關閉便門前辦理。