「最嚴限貸令」強碰20年來最大交屋潮　下半年買賣移轉量恐緊縮

央行21日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀為抑制過熱房市，住商機構觀察內政部數據，2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創1995年以來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。

觀察內政部數據，自1991年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間，此3年建照量每年皆多達20萬戶以上，之後未曾突破20萬戶大關，直到近期疫情後房市進入多頭，2020~2022年出現新一波高峰，其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶，創下自1995年來最高紀錄。

徐佳馨指出，2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶，若以現今工期約3~5年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤；此外，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。

整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

另細看觀察七都純住宅用建照宅數，台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶，位居全台第一，而新北、桃園次之。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材，且區域重劃區議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟，並有北市房市外溢效應，磁吸雙北首購族群移入，自然吸引開發商進駐。

賴志昶提醒，依一般工期計算，此波交屋潮將自2024年起陸續體現，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，建商也非省油的燈，多數業者除選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。

至於一般購屋民眾，若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等，惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。