實價登錄制度上路之後，已經成為民眾購屋時之重要參考，但實價登錄制度有時也會成為有心人作價灌水，拉高成交行情的工具。內政部地政司特別指出，這樣的行為已經涉及違規違法，呼籲民眾千萬要特別注意。
【案例事實】
李先生看中住家附近一棟建商新推的大樓，他買了其中一間40坪的房子，價格也講好每坪60萬，總價一共是2400萬。簽約前，建商經理突然跟他說，希望李先生能配合用每坪70萬來簽約，也就是每坪比原來的多10萬，但會同時簽一張400萬元的折讓單給李先生。也就是說，李先生最後仍然只要付2400萬元就可以了。
建商經理告訴李先生，如果他願意配合，公司可以免費送他價值100萬的進口廚房衛浴設備，李先生一聽，不用多付錢，又可以得到免費的高級設備，難得有這麼好康的事情，於是就答應了。
沒想到半年後，國稅局通知他該次交易涉嫌申報價格不實，因此要處以罰鍰，而且該行為已經涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪，因此將移送檢調偵辦。
劉韋德律師。（圖／張文玠攝影）【法律解析】
熟稔不動產法令專家劉韋德律師表示，依《不動產經紀業管理條例》24-1的規定，起造人或建築業委託不動產經紀業代銷之預售屋，應由經營代銷業務之經紀業於委託代銷契約屆滿或終止30日內辦理申報；但若建商或地主沒有委託代銷，而是自行銷售之預售屋，則是等到房屋蓋好實際銷售時，才要用一般買賣案件方式辦理申報登錄。
實務上，有建商希望利用實價登錄制度，以不實的價格拉升成交行情，因此會在與消費者談定價格之後，希望消費者配合以更高的成交價格簽約，但同時間卻另外再以各種名義將虛漲的價額簽立折讓單，因此消費者最後所付的價金並未增加，所以有些消費者就會因為貪圖建商提供的各種「誘因」而答應配合。
劉韋德律師指出，雖然折讓單是另外簽立，但實際上折讓單是屬於對於原買賣契約之修正，仍然是屬於雙方買賣契約之一部，因此買賣雙方若確實因故有折讓事實，就應該在申報實價登錄時，在備註欄註明才是正確作法，否則就可能會被認定為申報價格不實。
而被依《平均地權條例》第47條第2項、第81條之2第2項規定，處以三萬元至十五萬元之罰鍰（內政部104年06月29日台內地字第1040420844號函釋參照）。
劉韋德律師進一步說明，類似案例這種合謀灌水拉高成交行情的做法，沒有真實合理基礎的折讓，除罰鍰之外，還可能會另涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪的刑事責任，因此消費者切勿貪圖小利隨便配合，以免因小失大。
劉韋德律師小檔案
台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件。2019年起自費百萬創設遺囑、離婚協議書等免費App提供民眾下載使用，現任職某上市公司資深法務主管。
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劉律師免費法律諮詢信箱lawyerleoliu@gmail.com
（限不動產買賣糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件）
