「林榮芳」記者的文章列表
需求面4大利多2025底子「硬」 林正雄:房市仍有黃金20年
中華民國不動產聯盟總會23日召開年終記者會,聯盟總會理事長林正雄表示,今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制,導致今年房市呈現虎頭蛇尾,來不及因應,求貸無門,讓今年房市成為「最錯愕的一年」。不過他也認為1998年以前出生,現年25~45歲的購屋主力族群登場,再加上超過30年屋齡的房子共占全國56%,每年還有19.1萬棟房子邁入30年屋齡,舊換新需求不間斷,因此「房市將迎來20年黃金時代。」林正雄認為現在需求面仍有4大利多,包括購屋主力人口持續登場、家戶結構改變家戶數增、建築技術提升喚起購屋需求,以及都市防災刻不容緩。其中,1998年以前出生的人,介於25~45歲的購屋主力人口,共有692萬人。雖然人口進入負成長,但以購屋主力45歲族群,推估後續20年,平均每年34.6萬人將準備購屋,出生率低目前只影響嬰兒用品、婦產科需求下降,但房市將進入黃金20年。再看家庭結構的改變,2015~2024年的10年間,人口減少7.8萬人,戶數卻稱增加82.7萬戶,因為每戶自3.1人降至2.5人,家戶數仍持續增加中。另外建築技術的進步,以及屋齡老化,市場還有舊換新的需求。林正雄進一步解釋,1999年的921大地震,讓2002年完成修法提高建築耐震係數,目前全台屋齡20年內的住宅僅24%,超過7成住宅都不符合耐震設計。根據不動產資訊平台數據,全國10年內新成屋共113萬棟,占12%;11~20年屋齡110萬棟占12%,21~30年屋齡有191萬棟,占21%,31年以上屋齡則有516萬棟,占55%。林正雄表示,這10年每年進入都更預備軍,也就是屋齡邁入30年的住宅就有19.1萬棟,「但每年新成屋完工核發使照量只有約10萬戶,所以是供不應求。」展望2025年,房市將維持「價穩量縮」格局,因此聯盟總會預測房市代表字為「硬」,意旨面對挑戰,不動產業將展現「硬實力」,因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」,消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊,專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」。林正雄也表示,國內建築業因應ESG趨勢,碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境,房地產就是將土地與建材加工而成,雖然國際原物料行情非政府所能撼動,但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。反觀全國平均屋齡33年的狀況下,屋齡超過50年的住宅即占比13%共124萬棟。那個在全國統計空屋率9.32%占比中,有多少是屋況不良的「無效供給」?建請政府全面檢討住宅的需求與真正的「有效供給」,並針對缺乏供給之區域予以擴大,才是紓緩房價漲幅的良方。
打住不打商!都美建設士林推60億商辦案 曹來春:房市量縮價不變
政府頻頻對住宅打炒房,讓住宅建商避險轉向推商辦案,近期將公開北市士林總銷60億元的商辦案「大河商爵」,興建建商都美建設董事長曹來春認為,美國聯準會日前宣布降息1碼,這是今年降息循環以來第3次調降利率,預計明年還會調降,預期減弱台灣打房力道,市場現況雖量縮,但價格不會往下降太多,應該能維持,對於未來房市仍相當有信心。因近年政府持續祭出一波波打炒房措施,都美建設也將調整推案比重逐步挪移商廠辦的開發,「現在住宅打房,商辦比較不受影響,都更案也影響較小,是政府鼓勵的項目,目前都美推案比重都更住宅和商辦約6:4,每年穩定推出1、2案。」曹來春說。據了解,目前都美建設已送件的都更案有6件,地點多集中在雙北,包括北市華陰街、北投雙全街、延平北路五段、環河南路,以及新北市化成路4200坪廠辦案,還有即將於士林推出的A級辦公大樓「大河商爵」。其中,「大河商爵」士林百齡橋旁,總銷60億元的商辦產品,規劃地上24層樓,達106米高,是在地最高指標大樓,共規劃80户,每坪單價約75萬元,目前預售潛銷中。住宅部分進度較快的是宜蘭礁溪水野路住宅案,預計明年初可推出,基地面積達3500坪的休閒美式莊園,規劃15~50坪1~4房4樓電梯公寓和透天別墅,總戶數126户,每坪均價約36萬元,總銷約12億元,可望吸引台北置產客作為休閒度假宅收藏。展望未來房市,曹來春認為,成交量縮是一定的,房價則不會下修太多,應該能維持,對於未來房市仍相當有信心。曹來春雲林出生,新莊長大,今年7月接棒新莊獅子會第50屆會長,於日前舉辦新莊獅子會授證50週年活動,曹來春代表新莊會捐贈兒癌超音波儀器款項,以及帶領6個輔導分會聯合捐贈輔大醫院「兒童早療感官訓練中心」基金,除慈善捐贈外更有公益義賣和園遊會設攤。曹來春指出,希望透過慈善公益行動與社會各界攜手推動祥和風氣,紀念新莊獅子會授證50週年之時,更要延續「熱忱服務」走向下一個50年,讓歡樂與愛能傳遞到更多角落。
「老屋、老人」雙老問題有解!台北租服公會完成「長者換居」首例
因應台灣老人、老屋的雙老問題,內政部國土署提出「長者換居」,於今年度完成首案,台北市租賃服務商業同業公會(簡稱台北租服公會)理事長陳柏勳開心表示,不少長輩因年邁而行動不便,但又居住在無電梯的老公寓中,導致大幅降低出門機會,透過公會協助「長者換居」,讓長輩重拾正常生活。他指出,如何讓長輩願意離開原本的住所,換到有電梯的地方,做了很多實驗,一年前換居的2位長輩都續約了,公會目前成功首案,是幫助一位老伯伯協助找到「有電梯」的物件,再幫他原本的房子出租,達到降低租屋成本的目的,老伯伯入住後,現在過得相當開心,不僅不用再懼怕爬樓梯之苦,也可以輕鬆倒垃圾、與鄰居交流,獲得舒適的退休生活。台北租服公會今年邁入第6年,今年除了完成「長者換居」並且居住1年的目標,同時也慶祝參加台北市社宅包租代管廠商進入雙位數外,自2017年開始招商的5家廠商,如今已有10家,包括禾豐好宅、易居、松信不動產、星華、凌群、租寓平台、寄居蟹、匯康資產、聯勝開發、東昇。台北租服公會今年邁入第6年,內政部政務次長董建宏(左)表示,「包租代管」結合國土署、地政司與民間業者力量,讓社會資源和餘屋都能更好運用。右為台北租服公會理事長陳柏勳。(圖/林榮芳攝)國土署署長吳欣修表示,包租代管是兼具社會公益與服務性質的產業,從政府版、公會版點燃後,產業快速茁壯,目前已經串連至全台,讓台灣有了完整的包租代管體系。內政部與衛福部目前正在研擬「長照3.0」政策,因應台灣「老屋、老人」雙老問題,提供老宅整修,如無障礙與居住安全改善,以及老人友善居住、老人照護整合,期許包租代管業未來可以提供到宅服務,讓包租代管業務涵蓋層面持續擴大。陳柏勳表示,北市不管租金、房東水準,都不好突破,公會協助政府媒合社宅已累計8000餘戶,完成8萬戶裡的1成,真的不容易。事實上,社宅有不少租客需要社會關懷,針對許多獨居老人、弱勢等需要幫助的民眾,持續進行社宅關懷服務。內政部政務次長董建宏表示,「包租代管」從前政次花敬群努力迄今,結合國土署、地政司等單位,與民間業者結合,讓台灣社會資源獲得最好的運用,也讓台灣的餘屋有更好的使用方式。內政部前政務次長、國家住都中心董事長花敬群也分享,「當時政策剛推出,最擔心的就是業者不理我,還好大家都陪著我一起『把頭洗下去』,彼此信任努力,才打造了這個具有公益性,兼具前景的環境,如今我們1個月可以媒合超過3000戶,1年媒合到4萬戶,持續為台灣打造盡善盡美的租屋環境而努力。」
好薪酸!35.2%上班族錢不夠用 近9成想賺過年財
物價高漲、薪水凍漲,不少人追求財源廣進,1111人力銀行「上班族搶賺節慶財兼差意向調查」發現,有35.2%上班族無錢可存,高達89.2%的上班族想搶賺外快。愈來愈多的上班族尋求兼差打工,預計每周平均兼差16.7小時,每月能替自己額外進帳12,500元貼補生活開銷。明年元月起,基本工資時薪將由183元調升到190元,連續9年調漲,不過多數上班族並不買單,根據 1111 人力銀行調查顯示,有高達71%上班族對此態度消極,其中包括52.2%認為「就算調漲時薪但物價仍偏高」以及18.8%坦言「調漲幅度小對改善生活現況沒幫助」; 另有29%則表示肯定,其中包括20.1%「盼能逐年調漲追上物價」、8.9%「調漲基本工資有助於抵抗通膨」。「錢不夠用」已經成為多數人的生活寫照,更驅動上班族兼差打工意願,調查也指出,今年12月到明年農曆春節期間,不到2個月的時間,有高達89.2%的上班族有意搶賺外快,創下自2019年以來新高,其中包括66.6%的有意兼差打工以及22.6%已經在兼差打工。想要兼差打工的理由以增加收入73.2%排名第一,正職薪水不夠用也有52.1%,以及工作機會選擇多21.8%、剛好有時間21.8%和時薪高21.1%。想要從事的工作內容有理貨人員30.9%、餐飲內外場人員30.2%、行政/助理26%、門市銷售21.8%以及年貨大街銷售21.1%。1111人力銀行公關經理曾仲葳表示,因應年底的節慶聚餐、公司尾牙需求大增,更催化餐飲業搶人大戰,迎接龐大商機,不少業者願意釋出優於基本工資的薪資待遇,招募短期人力。而門市銷售以及理貨人員也因聖誕節及跨年購物潮,使人力需求升溫,值得一提的是,隨著年輕世代不願投注過多心力在工作上,也讓辦公室的行政、助理人員成為打工熱門選項。1111人力銀行總經理張篆楷指出,根據主計總處公布的全體受僱員工全年平均總薪資70.1萬元,但中位數卻僅有52.5萬元,年增1.22%,年增幅為近3年最低,顯見受到極端高薪族群薪資成長影響,即使推升了平均總薪資,中產階層與極端高薪者的薪資差距持續擴大,由於多數人薪資無法明顯提升,使得愈來愈多的上班族必須尋求兼差打工機會,預計每周平均兼差 16.7 小時,每月能替自己額外進帳12,500元來貼補開銷。
暫緩第8波打炒房能鬆口氣?業者:觀望氛圍濃、交易持續緊縮
中央銀行於今(19)日下午舉行第4季理監事會,會中決議利率不變,至於大家最關注是否再祭出第8波打炒房,央行選擇靜觀其變,暫停一回合,符合各界預期,不過業者也預估觀望氣氛可能會更濃厚,房市交易量將持續萎縮至明年。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,央行端出第7波打炒房後,整體房市明顯降溫,不論是新青安的申貸件數,還是5大行庫新承做房貸金額,第4季的數據表現都較前3季顯著下滑,與央行降低不動產授信風險的目標相符,因此第4季央行一動不如一靜,本次理監事會議按兵不動,讓既有政策持續發酵,符合外界預期。周鶴鳴進一步指出,由於房貸承作量放緩,且明年初為企業發放年終獎金的旺季,短期內民眾的儲蓄金額可望提高,一來一往之下,明年Q1房貸排隊的現象,可望較今年底略為紓解;但春節過後,新建案的交屋申貸需求再度增加,放款水位也將相對緊繃,屆時觀望氣氛可能會更濃厚。另一方面,美國聯準會釋放偏鷹訊息,助長國際通膨預期,房市仍有抗通膨買盤持續佈局,因此在打炒房與通膨的拉扯下,買賣雙方的磨合期長,房市整體買氣雖下滑,價格仍有其僵固性,預估市場發展將呈現拉鋸局面。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也分析現況,交易萎縮、市況冷清,房貸餘額增幅明顯收斂,預售屋成屋市場交易量持續衰退,房仲及預售中心來人狀況都十分冷清,不正常的市場炒作現象也見銷聲匿跡,因此央行未祭出第8波打炒房。他認為,第7波打炒房政策上路還需要一段發酵期,交易量減縮一段時間後,才會出現價格的修正。央行楊金龍總裁說過,市場對房價上漲的預期已經停止,但房價要到明年中才有辦法慢慢調整下來。央行調控房市,主要目的在降低市場炒作,及市場房價上漲的預期心理,並不是要打趴房市或是打垮產業及國內經濟,所以還是會適可而止的,因此沒有必要再祭出更強力的打炒房措施。為祭出第8波打炒房,能為目前清冷房市帶來喘息空間?根據房屋搜尋平台樂屋網統計線上看屋狀況,今年央行公告2波的選擇性信用管制,線上看屋數一次比一次萎縮,六都普遍下滑22%至25%,評估未來房市降溫狀況將持續延續。樂屋網發言人洪安怡指出,央行接連兩季祭出選擇性信用管制,買氣一次比一次急凍,主因還是因為買家觀望心態加劇,很多人想等房價大跌後再進場,導致買氣急速萎縮,房價也開始進入盤整階段。雖然六都線上看屋數大幅下滑,但樂屋網也觀察,全網流量在第六波打炒房時,不減反增16%,第7波打炒房後,也僅下降8.46%。洪安怡指出,第六波打炒房後,買方在站上的行為更加多元,不一定直接看物件,反而可能是進入樂屋網查詢實價登錄資料,或瀏覽房市新聞等等,顯示買方對房市仍有興趣,只是行為趨向觀望,到了第7波打炒房過後,買方明確縮手,對房市關注度大幅下降。洪安怡説,儘管目前央行決議不推出第8波打炒房,但先前第7波打炒房政策仍持續發酵,房市降溫趨勢恐持續,建議買方出手前,務必仔細評估目標地區的長期發展潛力,才能買得更放心。
房市買氣雪崩下滑2025年「量縮價跌」 房仲公會:北市蛋白區房價最多跌10%
央行即將於今(19)日下午召開今年第四季理監事會議,會不會再針對房市做出進一步管控引發不動產業界關注。台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城就指出,「919金龍風暴」後座力會在明年第二季後完全顯現出來,明年房市「量縮價跌」已成市場共識,尤其北市蛋白區房價會緩跌5~10%,呼籲央行最好不要再有大家更擔心的第八波打炒房。蘇金城表示,目前房仲業正在度小月,跟今年7、8月相比,量已縮6成,「今年北市許多地方房價都在創新高,現在是雪崩式下來,尤其北市文山、大同、萬華等蛋白區,明年價格修正恐比較大,約有5~10%,最快第二季反應。」他也補充提到,北市30~40坪公寓市場因需求不高,價格修正幅度就會比較大;若是學區房、主力坪數2000萬元的20多坪,在市場中的量比較少,相對保值。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也分析,9月19日金龍風暴為今年房市分水嶺,919前建案秒殺、排隊買屋,房價跳空上漲,市場上充滿投機炒作氛圍,前三季度已經把今年交易額度吃飽了,使得央行總裁楊金龍919祭出第七波信用管制打炒房;919後買氣如雪崩般下滑,交易量急遽萎縮,有些預售案場一整個禮拜0成交,根據預售屋成交揭露量減有7成,中古屋市場也縮2~3成,市場信心度潰散當中,接待中心呈現「等無人」情況,仲介店面也沒有很多帶看與成交,市場明顯停滯,919前後為2個不同世界。上半年受惠於新青安的強力拉抬,第七波信用管制壓不住前三季超強買氣,台北市不動產仲介經紀業公會推估,全台全年建物買賣移轉量仍達35.8萬棟,與2023年30.6萬棟比較,大幅成長16.8%,交易量創下近11年來新高,各地房價都維持在高檔震盪。蘇金城表示,如果沒有央行的急踩剎車,2024年全年房屋交易量恐怕就有可能站上37萬棟的大關,與2013年相當。展望2025小龍年房市,蘇金城指出,明年房市「量縮價跌」已成市場共識,小龍年房市最大的變數有兩個,其一,是央行的選擇性信用管制,央行信用管制如果沒有解除,甚或是有更強力的打炒房政策出來,年度房屋交易量都不可能再放大,因此要呼籲央行最好不要再有大家更擔心的第八波打炒房。另一個大變數是美國川普總統下個月即將就職,這不只是全球財經的最大變數,也會是國內股市、房市的最大變數,以川普不可捉摸的行事作風,國內房市恐怕也多少會掃到颱風尾,倘若川普對於台灣匯率操縱有所反制,迫使新台幣大幅升值,對我國出口貿易將會產生巨大衝擊,不利於股市,房市也會間接受傷害,因此房仲同業一定要嚴陣以待!
環泥建設三重首發案開價9字頭 台南幫加持1個月熱銷9成
下半年房市冷颼颼,卻也有預售個案銷售買氣火熱。環泥建設今(18)日舉行「環泥水澐」正式公開記者會,不過該案潛銷1個月,可售戶60戶已賣9成。環泥建設總經理黃惠盟表示,地段力、品牌力、產品力3力道才達到這樣成績,平均成交價每坪90萬元,雖遇到打炒房政策,但環泥品牌力讓客人安心,加乘下才有這樣的成績。「環泥水澐」位於二重重劃區右岸的中段,距離捷運三重站約步行350公尺,基地面積441.86坪,樓層規劃地上14層、地下3層,共有91戶住家、1戶店面,可售戶為60戶,格局規劃1~3房、坪數規劃11~36坪,為環泥近年在北台灣代表作之一。「環泥水澐」規劃地上14層、地下3層,潛銷1個月,可售戶60戶已賣9成。(圖/林榮芳攝)黃惠盟表示,雖然遇到打炒房,但很多三重自住客期待,今天算正式公開,但因11月8日就進入潛銷,所以已經賣9成,目前採不二價策略,平均成交價每坪90萬元,因產品力規劃不錯,雖碰上打炒房政策,但地段力、品牌力、產品力3力道加乘達到這樣成績。能開出90萬元高價,「環泥水澐」專案經理詹任偉補充說,由於周邊與捷運、商城共構的「潤泰CITY PARK」每坪開價已突破百萬元,比價效應下,也帶動周邊9字頭建案衝出一波買氣;再加上開案時,環泥公司高階主管和董監事也買進約20多戶,才讓潛銷1個月能有銷售9成佳績。環泥建設背後股東為環泥、南紡、坤慶(吳尊賢、侯雨利家族)台南幫鄉親組成。詹任偉分析,客群主要為當地三重區域客,另外2成北市客,3成新北客,主要為當地需求舊換新、公寓換大樓、小孩置產都有,職業別金融業和科技業占1/3~2/3客群。對於近期打炒房對市場是否有影響?黃惠盟認為,住者有其屋,投機不好,但不管景氣好壞,環泥都維持一年推一案的步調,「環泥水澐」為環泥在三重的第一案,也是水漾特區第一案,由於賣得不錯,因此第二期「環泥水澍」決定農曆年後推出。黃惠盟表示,環泥用料、品質有一定口碑,三重土地10年前就布局,目前在捷運三重旁周邊擁有近4000坪土地,規劃3~4個案子,第一案「環泥水澐」,是目前水漾特區右岸中段價格最高的案子。 他也預告二期坪數將走精緻化,15、19坪為主,由於二期因為距離捷運站較遠,所以推估開價不會上9字頭。
北市11萬坪史上最大都更案登場 賴正鎰:15年開發總銷高達1.4兆
鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今(18)日宣布將啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」,範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地。賴正鎰高喊要讓大家知道,「民間也能這樣做,不是靠政府」「若能成功,15年後我82歲回頭看,也是人生對台灣的一個貢獻。」「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間,範圍橫跨40多個街廓,預計未來含地主分回戶的總銷高達1.4兆元。(圖/林榮芳攝)「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間,範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地,初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶,預計含地主戶總銷高達1.4兆元。賴正鎰表示,這是台灣有史以來最大都更案,中山區位於台北市最核心的區域,是最早最古老的建城區域,這裡建築都是60年以上4、5層樓老建築,生活品質不好,發生災害地震會非常危險。他說,過去25年來鄉林深根台北有20多個都更案,原來在吉林路「中山賦」的基地開發近20年,近百個地主,就在今年6月「中山賦」動工銷售後,大家看中鄉林品牌、品質,加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作。近半年來已經完成第一階段整合的7個街廓,已整合面積約1.1萬坪,地主所有權人近千人,約600人已簽妥「都市更新合建契約書」。「與鄉林合作除了可以住新房子,價值還能大幅上升,從現在的一坪約50多萬元,未來都更重建後每坪140~150萬元,現在每周都有幾十戶來簽約。」據了解,周邊平均每坪成交單價130~200萬元,其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關,創中山區最高房價。取名「新松町計畫」,也就是新生北路到松江路一帶,賴正鎰說,受到法規限制,都市計畫純住宅區,平均只能蓋15樓,整個11萬坪會分成6期、15年開發,「未來這一帶將成為台北最高級的住宅區。」會整合這麼快,賴正鎰提到,因為在原本「中山賦」的基地有一小角遲遲無法整合,他很生氣,3年前把它切掉,附近居民看到不願整合就會被切除,所以促成大家積極督更,他稱之為「教訓屋」。他也提到,現在該塊地主反悔請他幫忙,但他不可能為此再次送件重跑2、3年,最後可能考慮以委建方式協助重建。集團副總經理賴廣陽也補充表示,大家積極參與重建合作,除了附近多是郭姓家族地主,整合特快,另一方面也因為今年0403地震後,北市府今年提出額外30%的容積獎勵,目前已經整合6、7個街廓,大多都超越8成都更門檻,朝向11個街廓努力。賴廣陽也提到,未來預計融入美術館、博物館及畫廊等藝文展覽空間,同時計畫引入星巴克、誠品或蔦屋書店、高端診所、麵包店、時尚精品店、超市、藥妝店等高質感生活配套,分布在巷弄裡面。原本8公尺巷弄將轉型為行人徒步區,2、3月有櫻花及黃花風鈴木盛開;3、4月有流蘇花綻放;10月可賞秋楓;11、12月還有無患子樹葉轉黃。「民間也能這樣做,不是只能靠政府!」賴正鎰說,鄉林的經驗和品牌促成這個案子,以前造價每坪12萬元,現在一坪25萬元,鄉林利潤一年不到3%,只賺一點點,都是幫地主打工創造資產價值,當初他也猶豫是否要賺微利,後來覺得人生應該要做一點有意義的事,「15年後也82歲,回台看這案子若能做成功,也是人生對台灣的一個貢獻!」
鬼樓盼重生3/錦新大樓「人比鬼恐怖」 鬼電影蹭熱度住戶怒想去拉布條
有「北市第一凶宅」之稱的錦新大樓,光是去年下半年,就有7個人跳樓自殺,為防憾事再發生,今年起已加裝電梯磁扣,頂樓也設置了防護網,「大家不要再來(跳)了!」新上任的主委周朝陽帶著CTWANT記者實地走訪錦新大樓頂樓與安有神主牌位的6樓,希望破除鬼魅都市傳說,對於日前上映的電影《鬼們之蝴蝶大廈》以錦新大樓為題材拍攝,「要是我知道他首映日期,我就會去拉布條!」一個平日下午,CTWANT記者跟隨周朝陽的腳步走進大家傳說中的「鬼樓」,事實上這裡「人氣」還滿足的,除了屋齡老舊外,根據周朝陽估算住有約1000人,住戶、外送員進進出出,白天絲毫感受不到恐怖氛圍。錦新大樓前身為時代大飯店,1984年曾因2樓餐廳電線走火,造成19人死亡、49人輕重傷;到1996年,6樓遭縱火,造成2人死亡,61人受傷;後又因大樓門禁管理鬆散,成為跳樓熱點。管理員也無奈地說,常常有網紅來偷拍、年輕人來探險,都習慣了。CTWANT團隊前進錦新大樓了解住戶生活環境,身高191公分的攝影記者已是頭頂天花板。(圖/黃威彬攝)周朝陽帶著記者搭乘電梯前往頂樓,現在不只電梯要刷磁扣,通往頂樓的大門也需要感應。周朝陽說,去年12月起,在里長幫忙募款贊助下裝設了門禁,今年7月,頂樓又多架設了防墜網,希望多一道防護,「到現在已經1年了,都沒有再有跳樓事件!」記者一行人來到頂樓,除了風大,並未有網路傳言頭暈目眩之感,加蓋的鐵皮屋內,掛著一件件衣服,正巧又碰到一位住戶大姊,帶著剛洗好的被子來曬,錦新大樓的日常,就跟一般住宅大樓無兩樣。來到土地公廟前,原本小廟裡由土地公和觀世音菩薩坐鎮,主神已改為關聖帝君,周朝陽解釋,神明尊數要單數,因此今年4、5月再迎請關聖帝君。為破除謠言,讓錦新大樓不再神秘,周朝陽也不避諱帶著記者前往供奉神主牌的6樓宿遷同鄉會,「這是隨國民黨來台的江蘇人,第一代的人過世後,沒有子女供奉,所以同鄉會買了2間套房打通放牌位祭拜,根本就不是什麼失火燒死!」對於住宅大樓放置大量神主牌相當特殊,周朝陽說,「就像有人要在住家1樓開公廟,大家也沒辦法說什麼。」6樓宿遷同鄉會燈光明亮,頂樓小廟也經常有住戶前往參拜,周朝陽認為,不少人以此編鬼故事,以訛傳訛。(圖/黃威彬攝)網路傳言,電梯會暴衝、電梯開門後見一堵牆,或是警察、外送員碰上靈異事件,「繪聲繪影,都亂講的啦!」日前上映的電影《鬼們之蝴蝶大廈》也以錦新大樓為題材當作噱頭,劇組也沒先跟錦新大樓打招呼,「要是我知道他首映日期,我就會去拉布條!」周朝陽說。走在樓層走道,191公分的攝影記者,頭已頂到天花板,有時還得為低著頭走路。根據記者觀察,這棟屋齡逾40年的大樓,經歷過2起嚴重火災,長期缺乏管理,樓層走道堆積雜物,再加上室內高度低矮,燈光昏暗,才給人一種強烈壓迫感。因鋼筋膨脹、水泥塊掉落,打落輕鋼架天花板,部分區塊上方的管線管道一覽無遺,甚至也看得到鋼筋裸露,但周朝陽顧不及地震來老屋能否有抗震力,首要是避免再次發生火災。自從他上任主委後,就開始要大家把各樓層堆積的雜物清理,「大家長年把要的、不要的,都堆在走道,這些都是助燃物,要一層層清出。」住戶至頂樓曬被、晾衣服為錦新大樓的日常,圖也清楚可見頂樓已加裝了防護網。(圖/黃威彬攝)然而周朝陽遇到的大麻煩還有管委會公款見底的情形,最大原因是所有權人與管委會的財務糾紛,使帳戶凍結。「他在這邊砌牆,不讓我們過,我就把它推倒,他告我毀損。」周朝陽在1樓氣噗噗指著電梯前的紅磚向記者抱怨,今年1月李婉鈺家族的旭耀資産向管委會追討「1樓走道」租金412萬元,甚至要收回1樓電梯往社區大門的走道,因此砌牆不讓通行。連管理員都無奈表示,「我們大樓沒錢啦,薪水都快領不到!」周朝陽解釋,時代飯店倒了後,法院將包括1樓公共空間走道都拍給李家,李婉鈺的父親林志郎10年前主張1樓通道並不是共用,是有償借給管委會作逃生使用,前任主委沒有聲明異議,還跟李家簽租約,也沒經管委會同意,現在改朝換代,回頭要管委會支付租金。周朝陽就擔心這邊上千人居住,只留一個小後門,萬一又發生火災意外,影響逃生。而周朝陽為了社區安全推倒磚牆,竟被地檢署起訴和法院判刑,讓他相當無奈。他也直指過去主委都由李家指定,長期把持,最後住戶受不了,3年前選他擔任主委,但直到今年,他才拿到管委會的大章。過去色情、吸毒、跳樓都來自大樓管理鬆散,周朝陽自曝,上任後大動作革新,得罪了很多人,還被住戶威脅嗆聲,「擋人財路會死」。周朝陽最後說,「我的人生觀是效法馬階博士寧可燒盡不願銹壞的精神,希望一一將負面標籤撕除,引導住戶共同服務社區改變錦新。」◎勇敢求救並非弱者,您的痛苦有人願意傾聽,請撥打1995◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路,您並不孤單,請撥打1925
鬼樓盼重生1/錦新大樓要都更 「海霸王」竟是大地主之一
隨著有「台北猛鬼大樓」稱號的西寧國宅啟動公辦都更,即將於明年進入搬遷拆除程序,錦新大樓也敲碗盼重生。CTWANT記者調查錦新大樓地主,除了前議員李婉鈺家族,意外發現專收不良資產、財力深不可測的海霸王集團,也是地主之一。錦新大樓位於台北市中山區錦州街、新生北路二段交叉口,前身為時代大飯店,1984年曾發生嚴重火災,造成19人死亡、49人輕重傷,後來跳樓、輕生事件頻傳,大樓落成45年來,光是新聞有記載的就有30條人命,因此又有猛鬼大樓稱號,與西寧國宅齊名。就在今年9月底,錦新大樓外牆掛起斗大「我也要840容積」巨幅廣告後,容積與都更議題也受到討論。不過今年1月,李婉鈺家族才因向管委會追討「1樓通道」租金412萬元,雙方在媒體上互槓,想在都更整合上達成共識,如天方夜譚。於是都更的期盼轉向另一財力雄厚地主,知情人士向CTWANT記者透露,「其實海霸王也是持有大戶!」經查謄本,錦新大樓2樓共有「108號2樓」與「108號2樓之1」2個門牌,「108號2樓」所有權人為德霸股份有限公司,公司負責人為莊自立,公司登記在北市大同區西寧北路62號5樓之2,也就是海霸王集團總部。莊自立為海霸王集團創辦人莊榮德的小兒子,負責管理海霸王集團台灣所有資產。錦新大樓前身為時代大飯店,從歷史照片可看出,1979年開幕時相當新穎,沒想到開幕不到5年就發生致命火災。(圖/報系資料庫)海霸王從1991年持有錦新大樓2樓至今,持有面積約163坪。記者實地走訪,「108號2樓」目前為「迷你倉中山店」提供個人倉儲租賃。經人力銀行網站介紹,「本公司(迷你倉)由海霸王集團投資,自2010年3月開始自助式倉儲業務」。對此,海霸王集團回應,迷你倉非公司投資,是承租人單獨承租公司二樓產權當迷你倉。CTWANT記者也特別拜訪錦新大樓管委會主委周朝陽,了解產權持有狀況,「這裡總共地下2層、地上14層樓,309戶,B2停車場為自然人持有,3樓以上是套房,每戶坪數約10~14坪,每戶約住2人,有些還住3、4人,所以差不多住有上千人。」根據實價登錄,錦新大樓2023年共有31筆交易,總價大致落在300~550萬元間,每坪成交單價約落在37~54萬元。周朝陽說,大部分所有權人都是只有1戶,持有且住在這裡的約佔4成,其餘為持有人出租用。據了解,持有最多的仍是李婉玉家族,包括B1和1樓店面及樓上部分套房,至於2樓,經周朝陽證實確實所有權人為海霸王。記者詢問社區問題多,海霸王是否曾關心,他搖搖頭,「海霸王跟社區平常沒往來,只有漏水才會找。」海霸王集團創辦人莊榮德過去以專收不良資產聞名,家族近10多年陸續收購整合西門町商圈產權零碎的「新生報業大樓」,累計投入金額已超過20億元;2019年也以54.4億元標下「高雄85大樓」34~85樓,別人眼中不敢碰的資產,只要他看準有資產活化,或未來開發價值,收編名下絕不手軟。李婉鈺(中)為前新北市議員,家族公司目前持有錦新大樓B1、1樓和多個套房,為目前錦新大樓持有最大戶。(圖/報系資料庫)就在李婉鈺家族和錦新大樓管委會吵得不可開交,管委會財庫捉襟見肘,都更重建又使不上力,也難怪有人想到實力雄厚,同時也有營建背景的海霸王。周朝陽說,每戶都是套房,要整合不容易。至於是否期待海霸王能協助,他回應,只要對大樓有幫助,都不排除各種可能性。他也提到,這棟大樓也40年了,到處都有水泥石塊掉落、鋼筋外露,也怕地震有危險,希望市府重視這個問題,能協助輔導公辦都更、將容積率放大,「裡面套房只有10坪,不能1坪換1坪,沒都更意願,只好一直擺下去,等哪天又發生什麼再說了。」他認為,只要容積率能到840%,就有希望。北市都更建商連雲建設總經理蔡漢霖表示,雖然經查土地使用分區為商四,但後面有備註「原屬商三」,代表使用項目為商四,使用強度是商三,容積則要看使用強度,所以確實容積率僅560%。以錦新大樓來說,只要申請都更,如果拿到1.5倍獎勵上限,其實就能達成容積840%。但若是爭取基準容積為840%再乘上1.5倍,就會變成超越101大樓、容積1260%的怪物。錦新大樓不只有跳樓、賣淫問題,還有所有權糾紛。管委會主委周朝陽表示,李婉鈺家族向管委會追討「1樓走道」租金412萬元不成,要收回1樓電梯往社區大門的走道,今年1月還砌牆不讓通行。(圖/黃威彬攝)不過蔡漢霖也直言,該大樓即使獎勵比照京華城也沒辦法達到1坪換1坪,住戶一定要貼錢,他認為現在因為少數免費更新成功的特例,導致積非成是,民眾都希望等著政府幫忙,忘了無論是修繕維護或者拆除重建,依然是每一個住戶的責任。雖然每個個案狀況都不同,但蔡漢霖說,目前現行都更獎勵已經可以補助很大比例的重建經費,錢不夠,就慢慢存錢。近期也與公寓大廈管理協會一同推動「公寓大廈長期修繕計劃與收費指引」,推廣平時存錢的重要與必要性。有了這樣的觀念與做法,平時房屋能維持品質,要拆除重建時也有基金與底氣,才不會落入像高雄城中城的惡性循環。就海霸王收購資產一事,該公司聲明如下:一公司僅有錦新大樓2樓1戶產權,其他樓層皆無產權,土地及房屋僅佔4.7%;公司持有之二樓從未出過人命,二公司所持有的房產都是合法購入,沒有所謂不良資產,我們所購入的房產都沒出過人命。