一戶建
」
海外置產停看聽2／直擊日本說明會「一戶建」最雷 現在流行「這物件」
這波爆起的赴日買房當包租公瘋潮，有不少是網紅帶路力推便宜又大碗的「一戶建」。然而「這類郊區500萬新台幣有找的透天厝『最雷』，租售管理都不易。」熟悉日本房市的業者就說，近年日本主流物件已從小套房變成2房產品，選擇「蛋黃區」「新大樓」物件投資風險較低，「不過追求的目的不是獲利，而是資產配置風險分散。」業者解釋，網上常見「1K、1R、studio」指的是套房，「1LDK」指的是1房，「2LDK」指的是2房，以此類推，所謂的「一戶建」就像是台灣的透天別墅，以目前市價來說，1500萬日圓就能買到。去年以來不時有網紅介紹赴日買透天，分享超寬敞空間，價格卻「超便宜」，還有不少仲介帶民眾飛日一圓透天夢，就是業者眼中「很容易踩雷的『一戶建』」。CTWANT記者深入日本房產講座，業者傳授「Youtuber沒說的事」，「日本與台灣居住文化不同，一戶建大多都是屋齡老舊的木造房，位於蛋白區，買這類物件需要有一定語言社交能力，需垃圾分類，自主維護修繕，例如冬天剷雪，維護成本非常高。」此外，一戶建可取得貸款較低，且不符合當地民眾的承租習慣，資產不易有漲幅等。台人購屋若以投資為目的，業者推薦鎖定大樓產品，雖然新屋與中古屋房價價差不大，但預售屋或新屋在租售市場競爭力較佳，「現在選擇新成屋，放10年要轉售還行，但若一開始就買中古屋，雖便宜，但未來租售的障礙也會相對較高。」日本嚴格規定各類垃圾必須在特定時間放置於指定的場所，業者認為，台人赴日居住最好是住大樓，比較符合台灣的生活型態。（圖／新華社）由於前波投資日本不動產失敗案例中，最燒腦的是「找不到房客」。「一定要在交通便利蛋黃區，千萬別因為總價考量買郊區」，業者再三強調，要慎選地點。此外疫情過後，日本租屋市場主流物建也有了變化。業者表示，一位客人疫情前在東京買了黃金門牌的套房，前個房客退租後卻空置了一年，「因為疫情在宅工作時間增加，不少人傾向搬到較大空間的房子，讓套房退流行，現在主力是2房約15~20坪，未來好租也好賣。」即使地段好，仍有不可控的市場變化風險。根據日本不動產HOME’S公司調查，東京中古屋2019~2022年雖上漲了2.73%，但疫情使日本民眾生活型態改變，讓空間大的房子租金變貴，小空間的房子則變便宜。「日本置產投報率還高嗎？」面對投資人最熱絡的提問，業者多一率回答，「日本沒有高投報收租的產品！」台下聽眾反問，「既然投報率沒有較好，那你又怎麼說服我來投資日本？」業者趕緊機會教育一下，「日本追求的永遠都不是利潤，而是穩健保險的資產配置。」東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，日本房價會緩漲不會飆漲，比較適合長期資產配置，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進」。（示意圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書）「日本房市一直都是會生蛋的雞，但不是可以養大的豬！」東京房東網集團執行董事李奇嶽也表示，日本房價會緩漲，租金表現也不錯，但不要期待能像東南亞國家飆漲或是國內炒紅單有一日三市的情況，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進。」李奇嶽也強調地點的重要性，他以台灣的城市為例，房子買在大安區，人潮多，租售不擔心；要是買在暖暖、瑞芳，入手的總價低，租金回報率高，但是出租和轉手速度就沒這麼快，就看個人選擇。但他也強調，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價錢，若不想有賠售出場的風險，建議外國人還是買在市中心安全，像是東京都心5區、沿著山手線大站。有不少外匯投資專家、金融業者認為，日幣還有可能再回貶，甚至有機會碰觸150兌1美元價位，此時赴日買房會不會吃到匯損？李奇嶽表示，只要向銀行借日幣購屋，就能避免匯差。目前台人可在日本辦理貸款的台系銀行有台銀、第一銀、兆豐銀、中國信託、彰銀等，但貸款額度約5~7成，自備款相當高，再加上5000萬日幣以下的物件不能貸款，李奇嶽建議，可以國內定存單、資產跟上述銀行在國內先做質押後，由日本分行做借貸日幣，「內押外貸」方式就不會有結匯問題。李奇嶽也分享投資經驗，10年前以「內押外貸」進場，美金對日幣85~90元間，現在幾近150，這波日幣暴跌，借日幣買房的他，沒有任何的匯損，「只要是匯率變動大的國家，一定要善用貸款工具避險，但如果是看準賺匯差進場的朋友，此方式未來日幣回升也不會實現匯差收益。」
吳淡如東京買房「10年漲到6900萬」 Joeman揭殘酷真相
知名作家吳淡如對投資理財很有一套，很早就開始投資房地產，甚至在日本置產，東京有一棟房子因為疫情，有2年沒回去，於是她請網紅Joeman（九妹）幫忙看看，結果發現殘酷真相。Joeman拜訪吳淡如位在杉並區的房子，是透天一戶建物，他拿了鑰匙開門進屋，因為多年沒人住，電閘已經關閉，因此首先要先找到，並把總開關打開，屋內才有燈光。接著，他開始評估房子，土地大概60平米，吳淡如是在2013年以6000萬日幣購入，保守估計2022年的價格漲到6900萬日幣，但是當時的匯率是0.29，現在日幣狂跌，「雖然房價本身有微漲，可是匯率跌了快20％」，換算成台幣，其實是稍微有點賠錢。屋內的走廊較為狹窄。（圖／翻攝自Joeman YouTube）Joeman也提到，房子如果拿來出租，保守估計可出租20～25萬日幣，但吳淡如將房子留給家人，如果有來日本就可以住，所以就沒有用來出租。至於房子格局，玄關本身自帶天然採光，而且側面有樓梯，樓梯本身也有採光，進門就有一個鞋櫃，讓他覺得很有生活感，而當初蓋好的時候，吳淡如沒有特別裝潢，只買了一些家具，「整個是停留在昨天還有人住在這裡的狀態」。房子給人溫馨舒服的感覺。（圖／翻攝自Joeman YouTube）Joeman指出，這棟房子算是特色，畢竟不是真的地坪很大，廊道本身其實滿窄的，「2人同時走應該會摩肩擦踵了」，樓梯也比較窄，不過都有附扶手，就算是老人或晚上，都會比較安心。參觀完吳淡如在東京的置產，Joeman認為如果是自住，會非常溫馨和舒服，包括採光、通風，還有挑高的空間感；不過，如果從投資的角度來看，2013年東京房價還算便宜，如果當時進場的人，沒有換成台幣的話，基本上房價都有漲，如果有出租投資回報率也不錯，可是換成台幣獲利了結，匯率一路往下跌，就有點賠錢了。