七大都會區
」 房市 房價 永慶房屋 葉凌棋 永慶賣壓來了!1.1萬降價屋傾巢而出 「這2都」量增5成以上
房市接連在限貸、第七波信用管制後,導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加,促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察,8、9月的降價屋明顯增加,目前全國待售屋至少有11,186件降價,又以高雄、新北單月逾2,000件最多,量增5成以上。根據樂屋網統計,2024下半年降價待售物件狀況,自6月起全國就有9,052件降價屋,7月也有9,920件,到了8月已突破萬件來到12,005件,至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件,增幅達到23.57%。以七大都會區來看,6月原本以台中市有1,744件降價屋最多,高雄市1,659件居次,但7月開始改以高雄市1,931件最多,新北市1,780件居次,不過台中仍有1,689件降價屋,賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加,高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠;台中市8月達2,226間居次,但到9月稍有去化降到1,959間;反倒是新北市8月也有2,117間降價屋,但9月又增加至2,214間居次,屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出,從今年7月起,房市風向急遽降溫,就連當月降價的待售物件,也從6月起明顯增加,南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝,北台灣則是新北市量增最明顯,新北市是六都交易中量體最大,跌也跌得最兇猛。洪安怡說,央行這波選擇性信用管制,主要打擊的就是多屋族,對於部分賣壓比較大的新興重劃區,的確有可能出現一些零星的案件有議價空間,但只是少數。洪安怡進一步解釋,從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法,對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說,早已懂得放長線釣大魚的道理,也知道要保有資金彈性,多方獲取資金管道,不致於有「斷頭潮」的狀況,反倒是一些趁著去年新青安熱潮,想進入市場投資的買方,算是出師不利,才剛踏入市場就踢到鐵板。
金龍海嘯打炒房!買氣進入「降溫期」 專家:政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議,不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動,並加碼第七波房市管制措施,其中第2戶貸款最高成數降為5成,信用管制區域也從七大都會區擴及全台,堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施,全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者,被市場稱之為「金龍海嘯」,房市專家也普遍預期,住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出,此波信用管制衝擊不動產業,購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加,貸款成數也降低;且新措施也取消部分族群寬限期,對於房仲產業而言,明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示,房仲端只能針對買方做粗略的過濾,無法深入系統查詢詳細資訊,因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋,最怕因貸款貸不出來,後續衍生較多問題,恐造成相關訴訟;因此,政府應該針對換屋、繼承等族群,訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析,第七次選擇性信用管制共計有4道措施,出手力道遠高於市場預期,對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況,下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變,觀望情勢較為顯著,致使住宅市場進入降溫期,交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局,畢竟央行連兩季升準,連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說,此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴,況且仍需留意部分新案房價進入高原期,高房價也考驗市場的接受度,以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數,加上台灣仍有地緣政治因素,對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為,由於通膨與熱錢效應,以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量,全台開創今年房市史上最狂熱買氣,但在央行第七波打炒房管制上路後,接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」,全台房價雖難以出現大幅度下跌,但有機會出現約5%議價空間的微幅鬆動,而首當其衝的交易量必然驟減,市場仍以低總價小宅有相對支撐力,至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整,並提供完整的配套措施,減緩有真正需求自住客的衝擊,也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋:房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告,業務總經理葉凌棋形容,房市呈現大噴發狀態,但新青安不是房價上漲唯一因素,經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因,預估下半年有機會緩漲,全年移轉棟數可望上看36萬棟,挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計,葉凌棋表示,今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額,與去年同期相比,全台交易件數年增82.1%,總銷金額大增97.8%,預售屋買氣大爆發,件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況,新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上,其中,高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察,新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升,至今年5月占比已達40.6%,是新青安上路以來新高。此外,根據財政部統計資料顯示,新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元,排除2月農曆春節季節性因素,撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%,占比逐月提升,預估2024年5月占比約23.7%,締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。(圖/永慶房產集團提供)葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現,2023Q1受到平均地權條例修法衝擊,讓房市交易降溫,尤其預售市場首當其衝,在定調「不溯及既往」後,2023Q2市場買氣回溫,而平均地權條例於7月1日上路,讓2023Q3預售交易短暫回檔,成屋市場表現則相對穩健,加以新青安8月上路實施,自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣,七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明,全球經濟景氣穩定復甦,市場資金氾濫,加上通膨預期強烈,及新青安促動購屋買氣,積極進場,房市交易熱絡,因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數,2024年第二季與去年同期相比,全台年房價漲幅達到9.5%,其中,新竹縣市漲幅更達15.9%,桃園市也突破1成,其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說,這僅是中古屋市場的房價漲幅,預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到,「新青安不是房價上漲唯一因素,經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因,房巿暢旺,不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出,觀察上半年表現判斷,若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下,預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間,與去年同期相比成長13%至17%,有望挑戰近11年新高紀錄。
全台房價4年狂飆46% 房仲市調:52%民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」,4年多來全台房價漲幅已高達46.1%,雙北以外皆有5成以上漲幅,新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」,永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒,「政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率!」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點,自2020年Q1至2024年Q1,統計4年多來全台房價,發現漲幅已高達46.1%,雙北以外的五都更有5成以上的漲幅,新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看,除雙北市大樓漲幅低於4成,其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間,其中,新竹的大樓行情,一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示,觀察7大都會區2024年Q1房價,與上波歷史高點相比,新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成,桃園也有超過6成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比,桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成,新竹縣年漲幅達2成,雙北漲幅為個位數,房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現,52%消費者看漲房價,創近8季新高;看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機,另有51%消費者在「新青安貸」促動下,有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的,只有平穩才好賣。」葉凌棋指出,全球經濟穩定復甦,台股突破2萬點創高,台灣消費者信心也明顯回升,房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅,成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息,但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過,電價將上漲,加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等,消費者對於物價出現非漲不可的認知,「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉,因此造成錢不投資好像不行,房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說,市場資金太多,加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下,自用和置產的買盤就進場了,現在只要在豪宅限貸線以下的,不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場,預期房市將延續去年Q4交易熱度,今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟,年增26~32%,推估將創2012年來前3高量,520後新政府上任後,會是政策走向的關鍵指標。
永慶調查7成有感房價上漲 預估2024房市「量穩、價緩漲」
永慶房屋21日發布2024第一季網路會員調查,全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%,看跌的比例較上季大減8個百分點至23%,連四季下降,而看漲比例逐季回升;此外,有逾7成消費者認為近一年預計購屋地區房價有感上漲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也預估2024年房市,應注意4大變數,呈現「量穩價緩漲」格局。葉凌棋觀察七大都會區2023年第四季房價,與上波歷史高點相比已大幅上漲,尤其是新竹縣市較上波高點漲近9成、台南也上漲逾7成,漲勢最為凌厲,桃園與台中也都有超過5成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比,桃園、新竹縣市與台南漲幅逾1成,台中年度漲幅也近1成左右,價漲明顯。2023年第四季房價與去年同期相比,年度漲幅。(圖/永慶房屋)根據預售屋實價登錄資料統計,統計近2年1-10月預售屋交易,今年總銷金額達1.25兆元,交易量為7.86萬件,與去年同期相比,總銷金額成長14.8%,件數增加10.2%,價、量雙增。葉凌棋說明,「平均地權條例」於1月修法通過,且定調不溯及既往後,可以發現從今年3至6月交易量逐月增加,尤其在「平均地權條例」修法上路前的6月爆出大量,逼出一波交易潮,7月後預售屋限制轉售,讓短期投機退出市場,但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,由自用、置產撐盤,平均每月交易量約7400件左右,預售買氣仍較去年同期成長。若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,觀察七都市況,台南、高雄表現最亮眼,交易量與總銷金額均成長逾二成,新竹縣市雖量增幅度小,但總銷金額大增31.8%,顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯,讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。永慶房屋調查,民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅?(圖/永慶房屋)葉凌棋認為,2024年房市將有經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹4大變數,「明年美國高利率能撐多久?軟著陸還硬著陸?目前所有預測都是有機會軟著陸,但也不排除有突發狀況,若軟著陸,台灣經濟也會從谷底回升。」他也提到,雖然總統大選再過20天就結束,「但今年有十多個國家換總統、總理,國外選舉也影響兩岸關係,只能觀察變化。」「通貨膨脹明年結束是不可能,台灣也面臨大量缺工,無法避免,綠色通膨碳稅開徵,都會影響各行各業。」經4面項研究後,葉凌棋認為,全球政經局勢沒有太大變化下,房市趨於穩定,2024年將是「量穩價緩漲」,預估將有30.4~31.3萬戶的房市成交量,價格方面應延續今年持續緩漲態勢,漲幅會比今年趨緩。針對剛通過的囤房稅,葉凌棋表示,囤房稅對3戶以內自用住宅都沒有影響,第4戶以上才有影響;5年內新房影響大,因為房屋評定現值大幅跟上市價,老房子房屋評定現值低,影響小。越新的房子、未來的房子,影響大,所以建商手上有一堆成屋賣不出的話,影響也大。而囤房大戶,若都是持有舊房子,影響也不大,越多新房負擔就越重。另外,大家討論囤房稅是否讓租金上漲,他回應,不應該影響太大,因為大多拿出來出租的房子,都是舊房子,且不一定房東都是持有4戶以上,若是房東受囤房稅影響轉嫁,也是一點點而已,且法案也不是現在上路。
房市回溫?七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告,第三季房價持續緩增2~5%,永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變,全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查,全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上,其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成,顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示,觀察七大都會區房價走勢,自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,到今年第一季漲跌均在1%上下,轉趨持平盤整,第二季後轉小漲,「去年第四季和今年第一季,是近年唯一房價修正的兩個季度,第一季後全國都處在房價緩升階段,房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價,與第二季房價相比,桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多,台北與新北季漲2%上下,台南與高雄漲幅在3%左右,顯示本季房價呈現小幅上漲走勢,但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今,房價緩漲,葉凌棋分析,去年第四季交易量大幅萎縮,是因為剛好政策即將修法,加上兩岸關係緊張,大家對未來預期悲觀,經過第一季後,大家發現兩岸似乎有平緩,經濟也沒有如預期衰退太多,台股、美股都好,不如去年底判斷的悲觀,通膨現象使消費者感受到很強烈,短期投機買盤漸漸離開市場,但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌,因此考量既然有需要就買了,所以也穩固了價格。至於預售市場,葉凌棋觀察,全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮,今年1~7月和去年同期相比,交易件數和交易總金額皆維持正成長,七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄,件數增幅來到29.7%及23.7%,交易總銷增幅也有38.1%和24.6%,此外,新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔,唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明,雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路,但定調不溯及既往,加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大,仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說,全球經濟緩步復甦,升息趨緩,而通膨壓力尚未解緩,加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性,今年整體「量縮」格局不變,綜合各項房市變數判斷,2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,「量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定,但明年經濟真的不好預測!」
房市低迷建商保守過冬 全台上半年建照年減16.9%
房市進入盤整期,今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%,建商有感市場轉冷也放慢推案腳步,採減量經營策略,今年上半年住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少,其中台南市建照量甚至砍半,建商對未來評估轉趨保守反映在數字上,不過專家提醒,去年建照量創新高將陸續完工,累積龐大賣壓將成為後續觀察重點。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,目前全球經濟局勢不穩定,加上平均地權條例修法上路,以及各項房市政策管制續行,房市買氣雖回穩,但離熱絡仍有很大一段距離,因此,預售市場銷售狀況趨緩,也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮,尤其是建照量減少幅度遠大於開工量,顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制,造成建商購地自有資金的壓力增加,導致建商採取減量經營策略,建照量明顯放緩。根據內政部資料統計,今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶,到今年只剩71,259戶,總量減少16.9%;而住宅的新屋開工戶也從73,775戶,降到67,649戶,年減8.3%。因前兩年建照量處歷史高檔,加上近期缺工、缺料情況改善,建案得以陸續開工,雖開工量不如去年,但衰退幅度小於建照量表現。陳金萍分析,建照核發戶下降,可見建商、地主減量經營的趨勢明確。其中,台南市從11,107戶,腰斬到5,031戶,量縮54.7%,建商心態轉折最為劇烈。另外,高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長,年增31.0%與4.7%,是七大都會區中唯二成長的都會區,顯示建商對當地房市仍具信心。若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量,與去年同期相比增減互見,量縮的縣市中,以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多,而新北市則年增16.3%,對照出新北市需求仍強,建商持續加碼的意願仍高。陳金萍提醒,一般而言,新屋開工年增率的增減,往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化,今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下,除了代表產業面臨調整的挑戰外,另一方面,在去年全年建照量18萬戶創新高,在近幾年將陸續完工,而全台餘屋量也超過8萬戶,將累積大量賣壓,未來是否能順利去化,需持續觀察。
平均地權打炒房失效?Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路,原預期抑制高漲的房價,不過根據預售屋實價登錄統計,七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間,房價看回不回,呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為,季度小回升不代表全年都會有漲幅,下半年還有總統大選以及經濟、全球變數,預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查,89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重,而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願?58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢,受消費者青睞,也因為的確能打到投機客痛點,抑制房市投機炒作,讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌,可能要失望了,因為根據預售屋實價登錄統計,觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高,全數突破1000萬元,且新竹縣市中位數總價達1772萬元,超車新北市的1645萬元,位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除較雙北更實惠,甚至比新竹縣市低。其中,七大都會區以高雄中位數總價最低,但2019~2022年時房價還均不到千萬,但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元,首度破千萬大關。葉凌棋指出,根據永慶成交資料,七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,不過,若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價,與第一季房價相比,新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上,新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國,新竹從5年前的平均總價750萬元,成長到1772萬元,漲了136%,值得令人關注;其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%,葉凌棋表示,除非買透天,不然台南已買不到大空間,新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為,打炒房效應已顯現,近期股市上揚加上利率仍處低點,給予消費者信心,但房價微漲不代表全年漲幅,只是季度小回升和反彈,端看下半年總統大選和經濟、全球等變數,預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機?葉凌棋表示,有人說現在就是進場時機,因為前景看不清楚;也有人比較保守,等政治因素敲掉再進場,這兩種人都存在,但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間,與去年同期相比約減少10%至15%左右。
遠雄今年推案300億、北部獵地補庫存 趙文嘉:房市修正期約要2~3年
遠雄建設(5522)今(9)召開股東會,董事長趙文嘉認為,這波景氣從2018年後一路向上,到2022年攀到高峰,目前房市已進入下行階段,預估2023年買賣移轉棟數恐跌破30萬棟,房價也處於高點,銷售速度減緩,並指出過去3年房價上升顯著,但主要是反應營建成本史無前例的大漲,「房市修正期大約要2~3年,之後景氣才會再往上走。」遠雄建設發言人蕭君如會後也表示,去年9月以前單月業績都還可以,第四季起受國際情勢動盪及對未來全球景氣不樂觀預期的影響,到今年1、2月銷售業績很低迷,連續2個季度分別年減25%及24%,直到4月後才有起色,5月份銷售業績較去年同期年增27%,「打房已告一段落,利空出盡,股匯市資金潮還在,台灣房地產還是相對安全的保值工具。只要產品有競爭力,又以首購置產為主,就會是一個穩定不動產加工業。」遠雄今年1~5月累計合併營收為62億元,主要來自去年底尚未及交屋的個案,「遠雄之星8」就佔了其中的35億元。下個月開始還有4個已完銷案會陸續加入認列,包括台南「遠雄頂美」及「遠雄北府苑」2案合計56億元,都已拿到使照;北部「遠雄宜進I-City」及「遠雄青晉」2案合計57億元,預計8月取照後、於今年第4季開始認列。此外,成屋亦有4案持續銷售,未認列總額約40億元,包括新北「遠雄九五」及「汐止U-Town」、桃園「遠雄文青」及「遠雄新未來」,若能順利於第三季前銷售,可望挹注今年度營收。雖因前幾年疫情及缺料搶工使工期大受影響,致完工交屋案較少,蕭君如表示,已完成營運步調的調整,預計未來3年的年度完工交屋案總額會回升到200~300億元水準;今年度推案總額也在300億元水準,北部為桃園「遠雄仰森」約50億元已開案;中部在台中七期「遠雄琉蘊」約100億元,預計下半年開案;南部3案包括台南「遠雄綠禾」及「御東苑」合計約65億元及高雄「遠雄峰蘊」約85億元,也都已開案。對未來的發展方向,蕭君如也表示,會持續在七大都會區儲備未來3至5年的可推案量,也將順應廠商辦市場需求及家戶結構的變化,調整產品定位及佈局策略。「目前還是會繼續獵地,但因中南部因造價波動大,營建成本佔比高,布局上將偏少;預期桃園以北占比65%,中南部65%,同時希望總庫存的3成為廠辦、商辦,住宅7成,北部庫存幾乎銷售完,現在要回防北區。」遠雄股東會會中報告111年度營業報告及盈餘分配案,上半年每股已配發現金股利2元,下半年每股將配發現金股利3元,合計111年度現金股利達5元,股利發放率連續2年逾7成。遠雄111年合併營收為266億元,稅後淨利55億元,稅後淨利率21%,每股稅後盈餘7.04元,為連續第2年重返7元大關。其中營收有8成來自桃園以北,合計認列214億元,包括桃園區4案認列74億元、汐止「遠雄U-Town」認列48億元、中和左岸系列四案貢獻47億元、新莊副都心2案貢獻25億元、板橋及新店2案認列20億元;中部個案佔比約1成,為台中遠雄之星第7期及第8期認列23億元;南部個案佔剩餘的1成,包括高雄「明水漾」及台南「安南町」2案認列24億元等。
「不溯往」全台預售下車潮減6.6% 2023上半年「量縮價盤整」
「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」,讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象,根據永慶房屋統計,今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%,其中高雄減幅最大,達12.3%。政府整頓預售屋投機炒作,去年起醞釀未來預售屋將不得轉售,今年1月初通過「平均地權條例」的修法,確定調「不溯及既往」,讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量,較去年12月減緩6.6%,整體預售量減少1500件左右,若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化,台北、新北、桃園減幅均在5%內,高雄則減幅最大,達12.3%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,「平均地權條例」定調「不溯及既往」,讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象,而預售屋交易也出現變化,統計今年預售屋交易件數與總銷,全台衰退達5成,其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路,未來這個話題會持續淡化。葉凌棋表示,全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大,預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間,較2022年同期減少24%至28%左右,目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹,下滑4成多,「雖大幅度的量縮,但是價格卻是持平、漲幅收斂。」交易量縮幅度之大,也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料,自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄,分別是2000年受到網路泡沫衝擊,較2019年同期減29.6%,以及2009年金融海嘯,年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響,交易量較前一年同期減38.9%,以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%,再來就是今年明顯量縮,「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量,買氣明顯降溫。」葉凌棋指出,民眾普遍期待房價走跌,但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中,在看跌的狀況下,民眾購屋態度轉趨觀望,影響房市交易量能,預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右,較2022年同期相比年減18%至23%之間。此外,房市政策將上路、投機退場,房市回歸供需基本面,房市交易量縮已確立,但通膨持續上升讓價格處於盤整階段,葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。
漲不停!七都房價平均破千萬 新竹狂追新北晚4年買多花4百萬
房價已漲至波段高點欲回不回,過去房價普遍仍在千萬元下的桃園、台南、高雄去年第四季全數站上千萬,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形,其中新北房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬仍高居全台最高,不過新竹縣1,447萬元,已漸追上居次的新北市1,468萬元,新竹市為1,285萬元,其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均約在1,000~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬。若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,尤其房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已經轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域,漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅都高於其他都會區,尤其新竹縣晚4年買的代價,得要多增加400萬元的房價。千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程,扮演了重要的關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。
房市大逃殺1/打炒房慢半拍成放水?禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了!」
2022年末,立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審,預計最快明年5月上路,已讓投資客急跳車,售屋網湧現下車潮。房仲業統計,桃園1年來預售屋刊登量增加近8成,新竹縣市則是轉售量居冠,每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車,也有人有恃無恐,「政府給了很長時間,其實大部分投資客都有所準備了!」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房,早在2021年就提出《平均地權條例》修法,外界原預期2022年上半年立法院將排審,但始終無聲無息,直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審,此案中的打炒房5大重拳,包括限制預售屋及新建成屋換約轉售;炒作房價最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此,房產趨勢專家李同榮痛批,政府打房慢半拍,敗選後才找戰犯,房市降溫才來收割政績,以打擊高房價當祭品,「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題,卻把帳算到已經收斂的市場炒作,全為政治圖謀,實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)據永慶房屋統計,2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件,12月掛售數量則增加到22,658件,較去年同期暴增41 %,約6,500件左右。細看七大都會區變化,與去年同期相比,桃園暴增77.4%,台南成長逾5成,台北、台中、高雄也都有4成以上增幅;雖然新竹縣市增幅不大,但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%,等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查,不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓,市場呈現「做好準備等著交屋,同時,順便掛售等待有緣人」,尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成,桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察,「投資客我認識很多,今年早就放掉(轉售)了。」他分析,「桃園推案量大,但在雙北比價效益下,外來人口豐沛,加上公共建設議題多,推案去化速度快,以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售,占比僅不到5%,想下車是少數,以投資客最多的青埔來看,多是平盤轉售,沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹,以「掛著賣賣看,不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例,寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元,最新預售屋行情已來到65~70萬元,換句話說,帳面每坪賺30萬元,30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋,因為換約買方要拿出近千萬元現金,幾乎是不可能的事;投資客若等到交屋,貸款還是原來的3字頭房價,對於高所得的竹科人來說,負擔輕鬆,所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠,湧入大量投資客炒作的南二都,服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說,投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了,剩下還拋不掉是因為下半年開始,買方期待降價,投資客也還想小賺,沒有交集,也沒人想開賠售的第一槍,目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者,「今年上半年,每個月都能賣出2間,下半年是只賣出2間,預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜,目前手上還有6戶預售、4戶成屋,面對條例即將上路,他不慌不忙說,「其實政府給了很多時間,讓大家做準備,所以就算政策通過,影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)如何做好撞擊準備?「我個人名義持有3戶,1戶全額現金付款,2戶貸款,其他物件則是多人合資,以不同人頭掛名,避開3戶以上只能貸4成的限制;交屋後打算先收租,等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣,或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好,就太不長眼了!」不只台南,高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車,「我問了幾個案子跟仲介,前一波該換約的投資客都換的差不多了,剩下的都是打算長期置產持有,所以沒有大量跳車的狀況,市場都早有準備。」他認為,打房新措施上路反而是利空出盡,有助房市朝更穩定健康的方向走。
未來3年將現新屋爆量潮 永慶:估2023年交易量年減8%至11%
平均地權條例修正、央行升息等因素影響,全台湧現下車潮! 永慶房產集團統計全台與七都12月預售屋轉售刊登量,較去年同期均明顯成長,全台年增41.0%,其中以桃園年增77.4%最多。值得注意的是,2023-2025年將現新屋爆量潮,全台逾15萬戶新增供給大量賣壓恐湧現,估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右年減8%至11%之間。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7%,且推估全年建照量恐達17.5萬戶,創近28年來新高;新屋開工則年增16%,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,開工量大增,而使照也年增8%,維持高檔,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更為明顯。另外,再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察,葉凌棋說明,全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。在未來市場供給量大增,加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下,全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明,觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%,整體預售轉售量暴增6500件左右,顯示「平均地權條例」修法,確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難,而陸續選擇退場,大量預售屋建物拋到市場上求售,讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化,桃園暴增77.4%,台南成長逾五成,台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。葉凌棋表示:全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇,市場普遍看淡2023年經濟景氣,影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中,明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。同時,2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況,葉凌棋指出,根據推估,2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔,而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶,大量的成屋進入市場,勢必對市場造成衝擊,恐累積大量賣壓。此外,葉凌棋說明,明年下半年還有總統大選選戰開打,不確定性高,因此,經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
台積電「降肉」高雄掀話題 登去年Q4房地產網路聲量冠軍
去年全台買賣移轉棟數不畏疫情影響,來到近8年新高的34.8萬棟,同時房地產網路聲量也來到調查以來的新高點全年479萬則。根據意藍資訊OpView調查指出,2021下半年最夯的議題為「台積電高雄設廠」。總經理楊立偉表示,雖然在網路使用族群的特性上容易反應出高房價的民怨,但也同步吸納實際交易族群意見上的交流。意藍資訊OpView調查顯示,以七大都會區的網友在去年下半年的聲量變化來看,前分三名依序為高雄市、新北市及台北市,高雄及台南是唯二下半年熱度較上半年上升的兩個區域,增加幅度分別為5.9%及2.2%;對應到政府公告的實際交易量來看,高雄及台南買賣移轉棟數年增率分別為18.0%及16.1%,也是七大都會區的冠亞軍。另外,六都之中,台中的網路聲量連續下滑,在交易熱度上是否會有變化,值得後續觀察。(圖/意藍資訊OpView提供)台積電在去年11月宣布至高雄設晶圓廠,預計2022年動工2024年開始量產。這個話題一出,堪比大型公共建設即將降落,包含創造就業機會、提高平均薪資以及居住需求成形等皆引起各方討論。意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒表示,整體看起來,台積電進駐高雄帶動房價上漲,造成各區域房市的討論,所以在各區域房市的關鍵字中皆出現了高雄。宋孟儒分析,在區域房市聲量的變化中,台積電話題引起廣泛跨區域縣市網友的討論,原因在於七大都會區中,高雄、台南的房價落在相對後段,對於購屋者來說門檻較低。台積電帶來的利多直接反映在房價短期漲幅的暴衝,也引發後續在地購屋群眾的經濟負擔的增加。當台積電高雄設廠的話題一出,各區域網友開始做各類有關高雄的房價比較討論,如:薪資凍漲,北高房價差距變小,將使M型化社會更顯著;楠梓房價直衝3字頭,所謂「脫北者」不乏投資行為大有人在;至於「城中城」發生的大火,也引發各縣市網友對都更需求與必要性的討論。
蔡總統就職六週年 民眾黨指六大施政缺失
5月20日總統蔡英文就職將滿六週年,民眾黨立院黨團總召邱臣遠、幹事長張其祿、立委高虹安和蔡壁如今(17)日召開記者會,指出蔡政府在物價、能源、勞工、住居、疫情及淨零排碳等六大施政缺失,不僅必須平抑飛漲的物價,防疫政策也要明確可遵循,並加速推動《氣候變遷因應法》,務實面對能源問題及氣候風險,緩解民眾生活壓力。邱臣遠表示,蔡英文總統元旦談話才保證「政府會持續確保物價平穩」,然而根據主計總處公布消費者物價指數(CPI)持續攀高,4月已經達到3.38%,萬物齊漲,只有薪水又沒漲,現在通膨嚴重,物價已經回不去。邱臣遠指出,主計處預估去年國內經濟成長率高達6.28%,但在物價上漲壓力下,全年實質經常性薪資落入負成長為4萬1422元、年減 0.04%,是近5年首次全年負成長,必須儘速制定《最低工資法》,將「國家經濟發展狀況、躉售物價及民生物價變動狀況、勞工工資、家庭收支情形、住宿成本、就業扶養比」等數據納入最低工資調漲參照數據中,期盼行政院儘速提出版本。張其祿表示,安居樂業已成夢,根據營建署統計,全國平均房價所得比(購屋痛苦指數)已從2016年第1季 的8.46倍,成長至2021年第4季的9.46倍;2022年第一季國泰房地產指數顯示,全台七大都會區包括台北、新北、桃園、新竹、台中、台南以及高雄的預售屋價格全面上漲,每坪均價達到43.25萬元,今年2月份全國租金指數(消費者物價房租類指數)為105.25,再刷史上新高。高虹安提及,蔡英文總統說台灣防疫有成、經濟20年最好,但每日確診人數激增至6萬多人,疫情以來確診總數突破80萬人,死亡數累計超過1000人,指揮中心研判還沒達到疫情高峰期,目前患者以輕症為主,也有更高的傳染力,雖有編列8400億的防疫預算,卻依舊發生物資、醫療量能及檢疫量能不足等問題,配套檢疫措施如PCR檢測實驗室、醫療人力配置等,都必須超前部署。蔡壁如則表示,今天是517大停電一週年,去年這個時間各地還在分區供水,高溫加上乾旱,面對極端氣候風險,政府應該及早因應,不能靠天吃飯。蔡英文總統六年前就職演說,就提到要為年輕人打造一個更好的國家,並不會忘記對環境的責任;但現在碳費2024年才要課徵,淨零路徑8年8800億,推給下一屆才要開始編列預算,可見蔡政府對年輕人的承諾,只是畫餅充飢。民眾黨團認為,蔡政府執政邁向第七年,民生物價不斷上漲,房市三箭仍未達成,再加上防疫步調混亂,民眾生活越來越苦,安居樂業的夢想仍很遙遠,未來又要面臨氣候變遷與淨零碳排,企業轉型亟需政府協助,政府必須拿出相應的作為,不能讓民眾自己看著辦。
升息+打炒房奏效 民調房價看漲比例三季來首降9%
永慶房屋發布2022第二季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的71%降至62%,看漲比例大幅減少回到2021Q4水準。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下,讓消費者對房價的預期開始出現變化,雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲,但比例已大幅縮減,看漲比例為連三季成長後首次下降。觀察七大都會區對未來一季房價的看法,普遍出現看漲情緒降溫,有六都較上季下降,其中台北、桃園、高雄已減逾10個百分點,看漲比例下滑最多,反觀台南則是持續看漲,看漲比例小幅增加。另外,全台有75%消費者認為過去一年房價已上漲5%以上,其中甚至有31%消費者認為上漲10%以上。新竹、台中、台南認為上漲10%以上占比逾3成,高雄甚至高達44%,顯示高雄消費者對於房價漲幅最有感。那麼,消費者如何看待國內的升息步調呢?根據調查結果發現,73%消費者認為2022年會升息,較上季大幅增加2成,顯示消費者明顯感受到美國聯準會升息態度轉鷹,而國內也勢必會跟進。另外,86%消費者對於升息壓力的承受度在3碼內。(圖/永慶房屋提供)陳賜傑表示,全球升息循環已啟動,美國聯準會甚至還表示今年將再升6次,而台灣目前已升息1碼,對於有購屋需求的消費者而言,每月增加的房貸負擔還在可接受範圍,但升息1碼後若仍然無法抑制通膨,升息恐怕會是持續性的進行,那麼,在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下,升息超過3碼,消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。內政部於去年12月通過「預售屋買賣契約禁止換約轉售」修正草案,目前送行政院審查中,預期將於本會期送進立法院審議,若通過是否會降低消費者購買預售屋意願?根據調查結果顯示,54%消費者不會因為預售屋禁止換約轉售而降低購買預售屋的意願,其中54%消費者購屋目的是自住,修法不會造成影響,其次則是有37%消費者認為低自備款,資金壓力小,還有32%消費者認為屋況全新,不用擔心建材、管線老舊問題。陳賜傑表示,消費者不會降低購買預售屋主因除了自住需求外,其餘兩項也正是預售屋的優點,前期資金壓力小、屋況新,仍舊吸引資金相對緊絀的首購族群,而本次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客的管道,對於一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。
農曆春節加上打炒房 七大都會區1月房市交易冷卻月減19%
永慶房產集團表示,七大都會區1月房市交易量表現,北市量縮10%,新北減少21%、桃園量縮26%、新竹縣市減13%、台中量縮20%、台南減少12%、高雄量縮22%,市場買氣稍見冷卻,相較於上個月交易量較去年減少19%。永慶房產據內部交易統計顯示七大都會區房市,1月適逢農曆春節,加上政府「打炒房」政策效應發酵,部分民眾購屋態度轉趨觀望,反應在市場買氣上明顯冷卻,其中新北、桃園、台中及高雄量縮都達到二成以上水準。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,今年的農曆春節正好落在1月底、2月初,讓1月房市交易天數減少3天,工作日減少影響房市量能,加上年前民眾趕買年貨、大掃除,看屋、購屋腳步放緩,影響房市整體交易狀況。此外,政府持續積極打炒房,自12月央行實施第四波選擇性信用管制,而內政部也通過五大措施抑制房市炒作,讓民眾購屋態度轉趨觀望,放緩看屋腳步,延後看屋、購屋時程,讓1月交易量較去年12月量縮近二成。陳金萍分析,1月看屋量較12月略為下滑,且付斡量有減少的跡象,顯示有購屋需求的民眾對於出價明顯保守,考慮期拉長,買賣雙方對價格認知不易形成共識,交易量能略受衝擊。不過,預期春節假期後回歸日常生活節奏,房市回歸市場供需,只要買賣雙方價格產生共識,房市買氣可望逐步回籠,今年第一季房市仍可期待。去年台台灣在全球貨幣寬鬆與低利環境,推升房市交易熱度,讓2021年交易量達34.8萬棟,創下八年新高,今年在國內產業出口強勁及民間消費動能恢復,即使疫情衝擊仍有相當經濟動能,今年在資金潮、台商回流、民間投資等利多不變下,將支撐房市動能。
永慶交易量統計12月年增30% 全台房市紅盤封關
永慶房產集團根據內部交易統計,七大都會區12月房市交易量,與11月相比,北市成長4%,新北量增1%,桃園減少1%,新竹縣市持平,台中增加2%,台南量增7%,高雄量縮3%。通膨增溫及適逢年底購屋旺季,讓12月全台房市交易量較11月微增1%。若與去年同期相比,全台交易量增加30%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,今年以來,民眾購屋信心回穩,購屋態度轉趨積極,雖然5月後短暫受到本土疫情升溫衝擊,不過疫情逐步受控,8至10月全台交易量月增率也連續3個月呈正值,交易熱度延續,加上年底房市交易旺季,民眾購屋需求湧現,讓11月交易量維持高檔,而12月也延續交易熱度,12月交易量較11月微增1%。若與去年同期相比,全台交易量增加30%,七大都會區較去年12月均量增,其中北市交易量增加6%,新北增加18%,桃園成長41%,新竹縣市增加44%,台中成長31%,台南與高雄則分別增加24%與39%,顯示今年房市表現優於去年,房市交易增溫。陳金萍表示,近期民眾看屋仍積極,購屋需求不減,在政府一連串「打炒房」措施實施後,預期未來房價飆漲狀況將獲得抑制,改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅趨緩,有利於自住、長期置產民眾進場,只要價格合理,買賣雙方價格產生共識,成交機會就大增,房市買氣續旺空間仍大。今年房市持續復甦,全年房市交易量預估將超過34萬棟,創8年來新高,房市交易熱絡,不過,陳金萍指出,雖然國內經濟穩定復甦,加上資金潮,台商回流、民間投資等利多加持,房市基本面看好,但明年仍有貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給等變數須留意,加上疫情後續發展仍將影響全球經濟表現。因此,建議有意購屋的民眾,可趁目前政經情勢穩定、利率維持相對低檔的狀況下,考量自身需求,多看屋、詢價,但必須審慎評估購屋負擔能力,留意未來升息風險,量力而為。
打房神秘第4招3/2個月漲30%楠梓房價超車鳳山 恐慌買壓蔓延全台
雖疫情挑戰仍在,今年房市928檔期火力全開,全台推案量上看6000億元,包括12個百億級大案搶市,創近5年來同期最高,熱度史無前例。「像火山一樣的爆發!」白天鵝機構董事長陳清堯告訴記者,「從基隆到高雄走一遍,自家旗下的各案場來客數都大增,在基隆的『新橫濱』每週來客數就高達300組。」記者於假日實地走訪基隆的「新橫濱」案場,果然人潮滿滿,目測全區至少300名客人參觀,大多是親子或家庭族群。負責代銷的甲山林總經理張境在透露,原本只開10桌接待,週週爆滿,每週都加開10桌來消化賞屋的人潮,目前銷售第3個禮拜,每週以50戶的速度去化。遠雄房地產總經理、遠創力行銷董事長張麗蓉表示,團隊為了銜接下一個案子,全力拚銷售,位於龜山A7重劃區「新未來3」光是8月就賣了100戶。(圖/趙世勳攝)不過,這2個月,全台最火熱的區域仍是高雄楠梓莫屬,這波買氣又是護國神山台積電所帶動,市場傳出台積電將在中油高雄煉油廠舊址興建2座12吋晶圓廠,消息不脛而走造成搶屋潮,儘管還沒真正宣布投資案,已有不少人希望複製竹科、南科成功投資經驗,先行進場卡位,讓楠梓、橋頭周邊房價大漲,甚至房價已超車鳳山。第一線銷售人員表示,以前看1次,再回籠1次,前後花2個禮拜才會下訂,現在2、3天就決定要買,購買速度加快很多。「前幾天才看,現在沒有了、變貴了,消費者怎麼可能不緊張,看到這邊還沒漲,好好好……趕快買。」業者形容著賞屋客的恐慌心情。上揚國際建築團隊代銷三處副處長林毅表示,從8月開始整個楠梓都大賣,2個月已漲了20~30%,約3~5萬元,「沒辦法想像年初進場時才賣20萬左右,這2個月炒起來,價格已經來到26萬,超過鳳山24萬。」另一名代銷業者表示,來客有5~6成都是投資客,現在每個案子都剩下餘屋,人還是一直湧入,購屋熱潮也開始外擴到高雄其他區域,全高雄建案來人、成交也明顯增加。日前傳出在前鎮區的預售案「英倫亞灣」於中秋連假期間開盤2小時就秒殺,沒搶到的民眾表示,該案在開案前便傳出近千人預約,他一大早就到排隊進場,當時能選的戶數不多,質疑是代銷搞「飢餓行銷」,也有傳言早已被揪團買完。搶購潮不只出現在高雄,位於新北市的央北重劃區最大規模開發案「聯上澐朗」,規劃AB兩棟,各33樓。一名讀者表示,8月5日正式開案,不到2天就傳出A棟面2000坪花園的所有30坪房型都賣完了。這2個月,最熱的還是高雄楠梓,在護國神山台積電設廠消息帶動下,造成楠梓搶屋潮,業者透露除了這兩週新開案,其餘線上建案都賣到剩餘屋和店面。(圖/報系資料庫)遠雄房地產總經理張麗蓉也透露,位在桃園龜山A7重劃區的「新未來3」,總戶數598戶,團隊為了銜接下一個案子,全力拚銷售,5~8月疫情期間售出212戶,光是8月就賣了100戶。龜山A7重劃區在售新建案共有40多個,屬超級房市戰區。新案一個接一個,一位製作建築模型的業者說,「從去年就忙,今年3月開始晚上10點後才能下班,目前推案量(模型需求)遠比業者能消化的多太多。」「與5、6年前房市低迷時比,那時40萬元就接案,現在可能要100多萬才會接,訂單已喊到明年5月。」為何928推案量創新高,市場仍出現搶不到貨?住展雜誌研發長何世昌解釋,年初營建成本走高、政府打房、疫情爆發,都讓業者觀望延後開案,導致集中在928檔才出現爆量,但今年全台推案量估約不到1.5兆,還比去年減少約1成,再加上資金浪潮洶湧需求大增,才造成近期房市缺貨聲響起。 七大都會區平均房價-年度累計漲幅(圖/永慶房產集團提供)
新竹、台南房價年漲2成高雄緊追 業者預測未來看好「這地區」
根據永慶房產集團成交資料統計近一年房價變動,除雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過1成,其中新竹漲幅24.3%居冠,台南漲了22.8%居次。而這2個月高雄急起直追,尚未反映在數據上,業者大膽預言,下一個漲幅熱區居然是「天龍國」。根據591實價登錄統計2019年與今年9月相比,全台漲幅前10名重劃區,新竹縣竹北的重劃區就占了5個名額,由縣治二期與三期拿下一、二名,漲幅分別為37%及34.5%,房價從2初頭來到3字頭。住宅週報社長陸敬民表示,新竹縣竹北重劃區被市場公認是投資熱區,2019年下半年時還可以慢慢參觀選購,疫情後房價墊高,直逼天花板,隨著台積電設廠腳步,在新竹房市已嘗到甜頭的、或是來不及上車的,也跟著台積電大舉南進。七大都會區平均房價-年度累計漲幅(圖/永慶房產集團提供)去年8月,台積電大手筆花百億在台南購地,正式為台南房市點火,台南市善化、永康新案賣到缺貨,熱度不只郊區行情站上2字頭,東區的平實營區更是「坐4望5」,讓台南人看傻了眼。上揚國際總經理施棟瀝表示,拜護國神山台積電設廠所賜,台南善化、九份子沿線,這2年一直都很好,沒有退燒現象,但高雄這2個月以來也漲很多,現階段楠梓熱度更超越善化,新案漲幅至少2成,更帶動高雄其他區域成交價量,「楠梓話題才剛開始,後面的路還很長。」 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升下,疫情趨緩有助房市信心回溫,加上低利環境與資金潮助攻,自住、置產等需求增溫,挹注房市交易,國內外通膨蠢蠢欲動,不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。「接下來台北也會漲很多!」施棟瀝語出驚人大膽預言,台北是有錢人的世界,高資產族群這2年滿手資金,置產是最佳抗通膨的選擇,「1億放銀行不到1%利息,通膨就吃掉了,若放在不動產1年漲10%,1億就漲1000萬,跟利息相差100倍。」施棟瀝解釋,有錢人買房子看得不是坪數、面寬,而是資產配置。高資產族群選擇有地緣關係的都會區置產,雖全台都有可能受惠,但台北是有錢人集中、且必買區域,擁有多戶以上的比例非常高,尤其是金字塔上的人買豪宅收藏,「今明年將是高資產族群購屋的主力時間。」