七都房價
」 房價 房市平均地權打炒房失效?Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路,原預期抑制高漲的房價,不過根據預售屋實價登錄統計,七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間,房價看回不回,呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為,季度小回升不代表全年都會有漲幅,下半年還有總統大選以及經濟、全球變數,預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查,89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重,而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願?58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢,受消費者青睞,也因為的確能打到投機客痛點,抑制房市投機炒作,讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌,可能要失望了,因為根據預售屋實價登錄統計,觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高,全數突破1000萬元,且新竹縣市中位數總價達1772萬元,超車新北市的1645萬元,位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除較雙北更實惠,甚至比新竹縣市低。其中,七大都會區以高雄中位數總價最低,但2019~2022年時房價還均不到千萬,但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元,首度破千萬大關。葉凌棋指出,根據永慶成交資料,七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,不過,若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價,與第一季房價相比,新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上,新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國,新竹從5年前的平均總價750萬元,成長到1772萬元,漲了136%,值得令人關注;其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%,葉凌棋表示,除非買透天,不然台南已買不到大空間,新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為,打炒房效應已顯現,近期股市上揚加上利率仍處低點,給予消費者信心,但房價微漲不代表全年漲幅,只是季度小回升和反彈,端看下半年總統大選和經濟、全球等變數,預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機?葉凌棋表示,有人說現在就是進場時機,因為前景看不清楚;也有人比較保守,等政治因素敲掉再進場,這兩種人都存在,但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間,與去年同期相比約減少10%至15%左右。
漲不停!七都房價平均破千萬 新竹狂追新北晚4年買多花4百萬
房價已漲至波段高點欲回不回,過去房價普遍仍在千萬元下的桃園、台南、高雄去年第四季全數站上千萬,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形,其中新北房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬仍高居全台最高,不過新竹縣1,447萬元,已漸追上居次的新北市1,468萬元,新竹市為1,285萬元,其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均約在1,000~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬。若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,尤其房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已經轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域,漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅都高於其他都會區,尤其新竹縣晚4年買的代價,得要多增加400萬元的房價。千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程,扮演了重要的關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。
仲介全聯會2023代表字「守」 六都看好「這區」仍有小漲空間
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會今(23)日舉辦年終記者會,在房市黑天鵝大舉出籠下,預測2023年度代表字為「守」,理事長張世芳也提出3大健全住宅市場政策建言,同時也預測2023年,雙北價平量縮;桃園價平量增;台中明年受捷運利多帶動,價量仍有小漲空間;台南高雄則進入盤整期。2022年上半年牛氣沖天勢不可擋,價量續創新高;下半年卻因股市走跌、利率升高,再加上選舉因素,市況陷入冷寂盤整期。2023年雖可能受到選舉干擾,但國內各產業對景氣走勢普遍看好,根據台經院調查顯示,服務業、金融業、製造業等看好度均高於5成;惟獨房地產業看好度低於20%。疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦,但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策,仍為不可忽視的隱憂,不動產仲介經紀全聯會展望2023年,選定以「守」作為代表字。全聯會也提出3大健全住宅市場政策建言,1.推出換屋補貼鼓勵換屋,提升樂齡者生活品質及居住安全;2.維持三高一低政策,協助青年購屋換屋;3. 解除或修改豪宅稅總價上限。根據不動產資訊平台資料顯示,台灣住宅房屋平均屋齡32年,以總數來說,也已超過450萬戶,幾乎為總體住宅存量的一半,老宅的結構及屋況問題多,影響生活品質,政府也是積極想解決,但是都市更新推動不易,即便有危老專案開出捷徑,卻仍是跟不上老宅變老的速度。都市更新緩不濟急,張世芳建議,政府應該重視長者的居住安全,推出換屋補貼及相關優惠政策,讓等不及住宅更新的長者,能夠在優惠誘因下,提昇換屋意願,換住到結構安全、屋況良好的住宅,以利提升生活品質。受到國內外經濟環境及原料成本持續高漲影響,2022年房價持續攀升,青年首購族群的購屋壓力有增無減,為協助青年首購族購屋,建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」,朝向高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行,即由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款,拉長貸款期限至40年,拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%,以幫助年輕人輕鬆購屋。張世芳表示,拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔,保障購屋者的生活品質,當未來收入提升或有閒置資金時,依然能提早償還部份本金,且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下,符合政府協助青年首購族群安心成家美意。另外豪宅稅方面,張世芳表示,在工資及原料上漲壓力下,近兩2年包含新竹市的七都房價,均有上漲現象,一旦超過總價上限,貸款成數便從7成驟降到4成,影響換屋族的理財規劃及換屋意願,「建議豪宅總價門檻應比照物價和房價上漲的幅度,以等比例原則滾動調整,以保障換屋自住客的權益。」對於2023年價量走勢,張世芳認為,建材及人工的成本上升壓力未減,即便市況趨緩成交量下降,整體房價仍會維持在原水平。雙北近2年的價量變化相對較小,預估雙北市為價平量縮,成交量微調約5%左右;桃園持續因為新興重劃區完工交屋,移轉登記棟數將持續增加約5-8%,受到公共建設發展支撐,價平量增;台中市是目前唯一不受景氣影響而持平的一都,捷運效應在2023年將持續發酵,價量仍有小漲空間;台南及高雄將在2023年進入盤整期,台積電建廠計畫雖有變動,但不影響高雄市府對科技廊帶的規劃及發展,後續需求仍為看好,房價已直逼桃園市與台中市。
七都房價創新高 低利+資金潮未歇!
國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升的狀況下,疫情有趨緩的跡象,有助於房市信心回溫,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,隨著購屋需求增溫,七大都會區房價都呈現上漲趨勢,以近一年的房價來觀察,自2020年第三季至2021年第三季各季的房價變動來計算年度累積漲幅,可以發現除了雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過一成,而新竹、台南年度累積漲幅逾二成最多,顯見近一年國內房價漲勢明顯。消費者認為何時是最佳購屋時機呢?永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,根據本次調查結果顯示,發現29%消費者認為2021下半年就是購屋好時機,而有24%消費者則是認為2022上半年,兩者合計已有53%,顯示在低利率、寬鬆貨幣政策的大環境不變下,部分消費者認為從現在開始就可以進場購屋,而另一方面也有消費者認為疫苗施打涵蓋率持續增加的狀況下,將可獲得更多的保護,疫情將更穩定受控,2022上半年正是最佳購屋時機。疫情趨緩但並未消失,在遠距教學、居家辦公等防疫新生活模式下,消費者對於居住空間的需求也跟著改變,永慶房屋調查發現,29%消費者認為居住空間太小,想換屋,逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間。永慶房屋針對消費者對於目前居住空間的滿意度做調查,有71%的消費者認為居住空間充足,29%消費者認為居住空間太小,想換屋,陳賜傑分析,消費者在防疫生活下,遠距或居家辦公需求增加,開始反思自己的居住空間規劃,雖大部分的消費者滿意目前的居住空間,但也有近三成的消費者對於居住空間重新定位,而增加了換屋需求。若防疫生活成為常態,消費者會希望增加哪些住宅空間呢?根據調查結果顯示,逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間,陳賜傑指出,國內消費者普遍都遵守防疫規定,戴好口罩、勤洗手,讓防疫已成為生活的一部分,因此,對於居住空間就會希望有能阻絕病毒的空間,在玄關、落塵空間先做好消毒措施,成為隔絕病毒的第一道防線與屏障,讓居家生活更安心、更安全,也實屬合理。
2020房價齊漲 這5縣市漲幅逾6%破歷史高點
2020年國內房市不受疫情影響,全台各地「漲」聲不斷,依業者統計數據顯示,去年全年七都房價皆喊漲,新竹縣市房價年漲幅更高達8%,其中台北市均價跨入6字頭,新竹縣市及台中市也從1邁向2字頭,也難怪政府於下半年緊急啟動打房政策,抑制不斷上漲的價格。根據永慶房產集團資料顯示,去年第四季七大都會區房價與第三季相比,全數小幅上漲,其中以桃園、新竹、台中漲幅在4%以上,台中則是達到6.1%;以年度相比,較2019年全數上漲,其中以桃園、新竹、台中漲幅在7%以上,新竹縣市則來到8%。此外,與前波歷史高點相比,桃園、新竹、台中、台南、高雄均漲破房價歷史高點。永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析,2020年使照量維持2019年的水準,仍處高檔,而住宅開工、建照量皆創新高,及大量餘屋有待去化,未來2、3年市場新增供給量增,賣壓仍重,仍須留意。加上去年房市炒風有死灰復燃的跡象,政府積極調控房市,祭出一連串「打炒房」措施,房市回歸供需基本面,2021年是否祭出更進一步的健全房市政策,將左右房市交易量表現。葉凌棋認為,央行祭出選擇性信用管制後,抑制投機炒作,讓自住回歸市場主流,預期2021年房價呈「平盤整理至緩漲」格局。而在國內經濟穩定復甦的狀況下,加上市場資金潮挹注,台商回流、民間投資增,以及低利、貨幣寬鬆政策持續,2021年經濟前景值得期待,房市基本面看好。但他也提醒,房市仍有金融震盪、市場新增供給多以及房市政策等變數,買氣難有爆發性擴量。大量交屋潮挹注下,預估全年交易量預估約在32.5~33.5萬棟之間,較2020年同期持平或小增3%。2020年七大都會區年度房價與2019年相比全數上漲,其中以桃園、新竹、台中漲幅在7%以上。(圖/永慶房產集團提供)
不畏疫情 房市Q1守穩 全國每坪成交均價是這個數字
在剛性需求、中低總價小宅撐盤下,首季房市全台表現穩健。29日出爐的2020年第一季國泰全國房地產指數,房市較去年同季呈現「價量俱穩」,每坪可能成交價來到28.38萬元,季漲1.56%、年漲4.19%。展望未來,疫情將是牽動房市價量最大關鍵變數。國泰全國價量指數趨勢在七都個別表現方面,台北市每坪達81.92萬元,季漲2.66%、年漲2.75%,但推案量及成交量都大幅萎縮;與去年同季相比,各指標多為穩定或減少,小宅化推案趨勢仍持續。新北市每坪平均41.11萬元,季漲3.34%、年漲11.77%。首季因疫情影響量縮,但在新興重劃區推案持穩下,剛性需求能否支撐買盤為未來觀察重點。桃園市房價表現較疫弱,每坪平均23.75%,季跌1.02%、年跌5.38%;推案增加但銷售率不佳。新竹每坪24.61萬元,季漲6.27%、年漲1.73%,成交價較上季雖持續上漲,主要是推案區位較佳,以新竹市居多,再加上單一個案銷售率頗佳帶動,致成交價大漲。台中市每坪約22.13萬元,季跌11.42%、年跌4.44%,主要是推案區位及產品類型影響,致價格大幅下跌。 台南市每坪約21.6萬元,季跌0.8%、年漲3.57%,長期價格上漲趨勢在本季似乎趨緩,在推案量續增但銷售率下跌的情況下,未來表現有待觀察。高雄市每坪23.35萬元,季跌2.01%、年漲9.36%,第一季推出產品偏向高總價、大坪數為主,與前幾季低總價、小宅產品不同,未來產品類型差異將牽動市場價量變化。總體觀察,全台可能成交價除台中、高雄下跌外,其餘都會均持穩或上漲,尤其新竹上漲6.27%最亮眼。從四季移動趨勢的七都房價來看,台北、新北已接近波段高點,桃園、台中仍在高檔盤整,新竹、台南、高雄都創新高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北仍處相對低檔,中南部則已超過波段高點。