上揚國際
」 林聰麟 上揚國際 代銷 房市 危機入市
2023推案王2／海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變，內有連環打炒房、高房價議題，還得面對全球綠色通膨壓力，建商推案步步為營，負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」，海悅廣告拿下雙料冠軍，連續5年稱霸；而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際，卻因為近年從代銷轉建商，主要心力都放在銷售自建案上，已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市，接案版圖遍及全台，去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外，百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」，全台接案量達2196億元，接案戶數逾1萬戶，總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍，更是遠遠超過同業，2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座，實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示，今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主，除七都外，彰化、苗栗、基隆也都有接案，指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」，總銷280億元，產品主推28~52坪，預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林，過去2年都還名列第三，去年竟擠下新聯陽，位居第二，接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列，及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」，還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示，今年接案還是以中小坪數為主，除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁，不然現在都「看小」，小坪數市場很活潑，鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案，生活機能便捷、有題材的區域，適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元，指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地，約300億元案量銷售；及新北中和水岸第一排「左岸明珠」，約250億案量，有小坪數產品，部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元，與甲山林僅些微差，但戶數卻只有一半，名列推案戶數第三，原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場，除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外，更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響，承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量，但接案遍布全台共計有2718戶，指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」；漢華行銷則以桃竹地區為主，最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林，2023年大豐收接案總銷共544億元，成長超過4倍，總銷排行位列第四，指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」，及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案，規劃美式大庭園微型城市，全區18萬坪，共44塊土地，今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。（圖／甲山林提供、林榮芳攝）甲桂林總經理陳衍豪表示，「大隱青后」12月中公開，前一兩周周來人超過30組，開案不到2個月，都有持續成交，反映不錯，「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住，但這次前所未見，選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大，很多跨年度案子還在執行，目前多延續去年銷售，新案要在二、三季較明朗，指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」，總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃，指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下，去年聚焦桃園蛋白區，包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區，最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示，去年下半年房市很不錯，今年會更積極，預計上半年開案量有350億元，依舊以新竹以北為主，指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案，規劃2~3房19~33坪產品，約第二季推出；農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺，將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告，一個是主力在台南、高雄，另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱，但若是以接案總銷排行來比較，卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示，因今年自建案量就達700億元，因此今年持續不對外接新案，主力放在銷售自建案和之前的餘屋。（圖／CTWANT資料照）其實，上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告，「2023年不接新案，以銷售舊案為主」，且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售，今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案！」林聰麟解釋，上揚過往每年接案量約600~700億元，由於今年自建案就有近700億元，「顧自己的都來不及，所以沒辦法再對外接新案，只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南，高雄就有7案，指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量，總計2200戶，產品規劃19~40坪。
十大巨首觀房市2／預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」，總銷達450億元，讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位，也讓茂德建設重返10大建商，同樣拿下第3名。（圖／甲山林提供）位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示，今年全台房市供給量縮減，海悅接案也會以自住市場為主要考量，特別是中南部地區。（圖／CTWANT資料室）
這家代銷野心大 跨界餐飲又吃下上櫃印刷大廠 還要拓點「全台繞一圈」
南台灣第一大代銷上揚國際董事長林聰麟近年在事業上展現強大企圖心，才跨足餐飲成立「麟咖啡」、「麟家飯」，去年又和泰嘉開發入主上櫃公司印刷版材大廠太普高，近期雙方更一同在高鐵嘉義站旁推出60億造鎮案「高鐵國際城」；代銷事業也馬不停蹄不斷向北推進，今年第四季將為三本建設在桃園小檜溪重劃區代銷新案。林聰麟首度北上造勢，發下豪語，「氣勢不能輸、價格不能輸、面子不能輸！」林聰麟首度北上開記者會，為新案做暖身，他表示，受惠高鐵、機捷開通，桃園這十多年突飛猛進，「小檜溪特區」位處桃園核心，有舒適景觀條件，是生活性、發展性的城市指標，因此做為上揚揮軍北上的第一步，與深耕桃園近30年的三本建設合作，一次包下三本位於小檜溪的3塊土地分期銷售，總面積近4000坪，總銷達180億元，預計年底前推案。小檜溪重劃區綠覆率桃園之冠，三本建設也特別於基地種植落羽松生態草原，發揮三本向來主張「友善城市」的理念。（圖／業者提供）此次合作，也是三本建設有史以來最大推案總銷，對於產品細節和建築團隊，三本建設董事長王燕鴻語帶保留，表示還在規劃中，但他也賣關子，將是一位台灣建築界的頂尖大師，答案1個月後再揭曉，僅能暫先透露產品規劃以2到4房、三面採光的舒適規劃，請大家拭目以待。被記者問到上揚的目標，林聰麟打趣地說，「希望未來在每個縣市都能找到上廁所的地方」，意有所指，將在全台都有拓點計畫，今年，建築事業已推進到嘉義，代銷事業則來到桃園，雙北目前也有案子正在洽談，他也不排除未來將在宜花東推案，「要把台灣繞一圈」。三本建設深耕桃園近30年，特別在這次基地圍籬以「向大師致敬」的品牌生活提案，打造「美學圍籬櫥窗」。（圖／業者提供）此次首度北上桃園，他豪氣宣布要做到3個不能輸，「氣勢不能輸、價格不能輸、面子不能輸」，目前已在基地打造落羽松生態草原，並在圍籬打造裝置藝術櫥窗，他也透露強烈企圖心，「未來希望代銷與自建案每年將能各占500億以上的規模推案，成為全國性建商與代銷的。」
房市衛生紙之亂3／政府作東炒地價是假議題？ 業者：解決缺工比打房更重要
「以前一個禮拜賣100戶，8月開始跳空，現在一周賣200多戶，全台都用搶的！」在全台擁有40個銷售建案的上揚國際董事長林聰麟表示，營建成本上漲，預期漲價心理，導致房市交易熱絡，2018年的衛生紙之亂彷彿在房地產接待中心上演。後疫情時代萬物皆漲，9月消費者物價總指數（CPI）年增率2.63%，創下8年半新高，營造工程物價指數也來到歷史高點，年增率達10.36%，建商們大喊吃不消，上調售價反映成本，沒想到市場買氣不減反增，民眾想要買房抗通膨。去年建商為了土地與原物料約2~3成的漲幅，試圖反映成本調高房價，反遭指責為漲價元凶，令建商頗無奈。近來，隨通膨問題呈現，有越來越多聲音將推升房價最大元凶「地價」的矛頭，指向著政府，｢是政府作東帶頭炒地價！」其實近年全台搶地大戰非常精彩，各縣市土地標售屢傳「創高」捷報，溢價率動輒5成，日前華雄建設豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率更高達104.5%；華固建設近期也以44.88億，高出底價近20億元標得北市南港區玉成段特商區土地，溢價率近8成，震驚市場。土地資源稀缺，看好台積電設廠高雄楠梓，華雄建設9月15日以每坪64.21萬元，溢價率高達104.5%，擊退13家對手，拿下高雄大學839.22坪「商三」土地（紅色範圍），躍為區域地王。（圖／高雄地政局提供）一位建商嘆，現在不只建商，傳產業者甚至教會，都來搶地，還有滿手資金的金控人壽，投報率不好也照標。不過也有人認為，「政府帶頭作東炒地價是假議題，因為政府調降底價，開發商仍會為了搶標出高價。」缺工問題則是去年開始浮現，由於政策不開放外籍移工參與民間工程，年輕國人不願做工，一般工人則是哪裡開高薪往哪去。三本建設董事長王燕鴻說，「位於八德的廠辦案『三本CEO』營建成本漲了25~30%，還有案子原本8月要交屋，缺工問題嚴重，預計要等到12月。」海悅國際總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，「政府應獎勵新工法，減少建築對人力的依賴，政府要開放一般工程聘僱外籍移工，對移工也應做長期規劃和訓練，並應培養本土技術人才，目前人力斷層越來越大，平常就要準備，不要等缺工時才來煩惱。」王俊傑也提到，景氣太好是通膨問題帶來刺激消費，人為炒作能炒作多少，這次漲比較多是基期低的地方，政府還要打壓，政府選擇性信用管制沒錯，但是限制第二房貸款政策可以再討論一下，建議可以參考貸款人第一房的屋齡，以免增加住危老想換屋的民眾負擔；若是在鄉下繼承祖產，卻限制在都市購屋貸款，也不合理。海悅國際從代銷跨到建築業，總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，政府應該要趕快開放外籍移工入境，針對國內外技術人才做長期培訓，盡速解決工地缺工問題。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）房市專家胡偉良則認為，政府土地標售應訂上限，或是綁入社宅規劃，甚至暫停土地標售，以抑制土地高價競標帶動房價上漲。「目前針對第2房傷及換屋族，且第2房投資應屬合理，金融管制應縮小至第3房起，第3房以上的房貸利率可再調漲2%以上。」「這波上漲主要是總體環境影響，開發成本大幅上漲，很難期待房價不漲。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，不只房價漲，萬物皆漲，建議政府先把關貨幣政策，解決潛在可能的通膨問題，才是解決目前房價上漲的根本。對於打房，清景麟建築總經理施棟瀝表示支持，政府打房是控制交易速度，賣的慢，房價漲幅就沒這麼快，「有些人解讀是打房政策，但我認為是健全房市，是在控制泡沫化速度。」但他也提醒，「在這波漲幅中，目前的打房策略只會讓建商大者恆大，有錢人更有錢！」
打房神秘第4招3／2個月漲30%楠梓房價超車鳳山 恐慌買壓蔓延全台
雖疫情挑戰仍在，今年房市928檔期火力全開，全台推案量上看6000億元，包括12個百億級大案搶市，創近5年來同期最高，熱度史無前例。「像火山一樣的爆發！」白天鵝機構董事長陳清堯告訴記者，「從基隆到高雄走一遍，自家旗下的各案場來客數都大增，在基隆的『新橫濱』每週來客數就高達300組。」記者於假日實地走訪基隆的「新橫濱」案場，果然人潮滿滿，目測全區至少300名客人參觀，大多是親子或家庭族群。負責代銷的甲山林總經理張境在透露，原本只開10桌接待，週週爆滿，每週都加開10桌來消化賞屋的人潮，目前銷售第3個禮拜，每週以50戶的速度去化。遠雄房地產總經理、遠創力行銷董事長張麗蓉表示，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，位於龜山A7重劃區「新未來3」光是8月就賣了100戶。（圖／趙世勳攝）不過，這2個月，全台最火熱的區域仍是高雄楠梓莫屬，這波買氣又是護國神山台積電所帶動，市場傳出台積電將在中油高雄煉油廠舊址興建2座12吋晶圓廠，消息不脛而走造成搶屋潮，儘管還沒真正宣布投資案，已有不少人希望複製竹科、南科成功投資經驗，先行進場卡位，讓楠梓、橋頭周邊房價大漲，甚至房價已超車鳳山。第一線銷售人員表示，以前看1次，再回籠1次，前後花2個禮拜才會下訂，現在2、3天就決定要買，購買速度加快很多。「前幾天才看，現在沒有了、變貴了，消費者怎麼可能不緊張，看到這邊還沒漲，好好好……趕快買。」業者形容著賞屋客的恐慌心情。上揚國際建築團隊代銷三處副處長林毅表示，從8月開始整個楠梓都大賣，2個月已漲了20~30%，約3~5萬元，「沒辦法想像年初進場時才賣20萬左右，這2個月炒起來，價格已經來到26萬，超過鳳山24萬。」另一名代銷業者表示，來客有5~6成都是投資客，現在每個案子都剩下餘屋，人還是一直湧入，購屋熱潮也開始外擴到高雄其他區域，全高雄建案來人、成交也明顯增加。日前傳出在前鎮區的預售案「英倫亞灣」於中秋連假期間開盤2小時就秒殺，沒搶到的民眾表示，該案在開案前便傳出近千人預約，他一大早就到排隊進場，當時能選的戶數不多，質疑是代銷搞「飢餓行銷」，也有傳言早已被揪團買完。搶購潮不只出現在高雄，位於新北市的央北重劃區最大規模開發案「聯上澐朗」，規劃AB兩棟，各33樓。一名讀者表示，8月5日正式開案，不到2天就傳出A棟面2000坪花園的所有30坪房型都賣完了。這2個月，最熱的還是高雄楠梓，在護國神山台積電設廠消息帶動下，造成楠梓搶屋潮，業者透露除了這兩週新開案，其餘線上建案都賣到剩餘屋和店面。（圖／報系資料庫）遠雄房地產總經理張麗蓉也透露，位在桃園龜山A7重劃區的「新未來3」，總戶數598戶，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，5~8月疫情期間售出212戶，光是8月就賣了100戶。龜山A7重劃區在售新建案共有40多個，屬超級房市戰區。新案一個接一個，一位製作建築模型的業者說，「從去年就忙，今年3月開始晚上10點後才能下班，目前推案量（模型需求）遠比業者能消化的多太多。」「與5、6年前房市低迷時比，那時40萬元就接案，現在可能要100多萬才會接，訂單已喊到明年5月。」為何928推案量創新高，市場仍出現搶不到貨？住展雜誌研發長何世昌解釋，年初營建成本走高、政府打房、疫情爆發，都讓業者觀望延後開案，導致集中在928檔才出現爆量，但今年全台推案量估約不到1.5兆，還比去年減少約1成，再加上資金浪潮洶湧需求大增，才造成近期房市缺貨聲響起。 七大都會區平均房價-年度累計漲幅（圖／永慶房產集團提供）
新竹、台南房價年漲2成高雄緊追 業者預測未來看好「這地區」
根據永慶房產集團成交資料統計近一年房價變動，除雙北市外，其餘五大都會區年度累計漲幅均超過1成，其中新竹漲幅24.3%居冠，台南漲了22.8%居次。而這2個月高雄急起直追，尚未反映在數據上，業者大膽預言，下一個漲幅熱區居然是「天龍國」。根據591實價登錄統計2019年與今年9月相比，全台漲幅前10名重劃區，新竹縣竹北的重劃區就占了5個名額，由縣治二期與三期拿下一、二名，漲幅分別為37%及34.5%，房價從2初頭來到3字頭。住宅週報社長陸敬民表示，新竹縣竹北重劃區被市場公認是投資熱區，2019年下半年時還可以慢慢參觀選購，疫情後房價墊高，直逼天花板，隨著台積電設廠腳步，在新竹房市已嘗到甜頭的、或是來不及上車的，也跟著台積電大舉南進。七大都會區平均房價-年度累計漲幅（圖／永慶房產集團提供）去年8月，台積電大手筆花百億在台南購地，正式為台南房市點火，台南市善化、永康新案賣到缺貨，熱度不只郊區行情站上2字頭，東區的平實營區更是「坐4望5」，讓台南人看傻了眼。上揚國際總經理施棟瀝表示，拜護國神山台積電設廠所賜，台南善化、九份子沿線，這2年一直都很好，沒有退燒現象，但高雄這2個月以來也漲很多，現階段楠梓熱度更超越善化，新案漲幅至少2成，更帶動高雄其他區域成交價量，「楠梓話題才剛開始，後面的路還很長。」 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升下，疫情趨緩有助房市信心回溫，加上低利環境與資金潮助攻，自住、置產等需求增溫，挹注房市交易，國內外通膨蠢蠢欲動，不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選，推升購屋需求穩定成長。「接下來台北也會漲很多！」施棟瀝語出驚人大膽預言，台北是有錢人的世界，高資產族群這2年滿手資金，置產是最佳抗通膨的選擇，「1億放銀行不到1%利息，通膨就吃掉了，若放在不動產1年漲10%，1億就漲1000萬，跟利息相差100倍。」施棟瀝解釋，有錢人買房子看得不是坪數、面寬，而是資產配置。高資產族群選擇有地緣關係的都會區置產，雖全台都有可能受惠，但台北是有錢人集中、且必買區域，擁有多戶以上的比例非常高，尤其是金字塔上的人買豪宅收藏，「今明年將是高資產族群購屋的主力時間。」
搶案大亂鬥2／「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表，不僅建商跨區獵地，代銷也出現跨區搶案策略布局，繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場，代銷南霸天上揚國際，也急攻北上，去年才拓點台中，今年已到桃園，董事長林聰麟透露，目前正積極洽談雙北代銷案；另外，遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷，遠雄地產總經理張麗蓉表示，「賣到沒有案子可賣，決定對外承接建案代銷！」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示，承接的代銷案2020年到台中，2021年到桃園，2022年上半年將跨足雙北，現在有好幾個案子在談，「我們已經算很慢了！」（圖／宋岱融攝）上揚國際近年北上速度疾如雷電，去年設點台中以來推出5案，今年來到桃園。林聰麟透露，目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中，近期會有好消息，預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露，上揚這次攻城桃園，一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷，預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園，建設(清景麟建築團隊)到嘉義，以林董(林聰麟)的腳步與企圖心，一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄，去年還砸5億元在台南獵地，林聰麟說，「我們已經算很慢了！」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主，業主相當不可思議，以為是詐騙集團。（圖／趙世勳攝）代銷天王海悅國際除了六都及新竹，銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中，而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」，也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示，預計明年推案，案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產，則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」，由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長，近期推出首發案，位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」，案量10億元。張麗蓉表示，去年房市景氣大好，許多案子銷售速度太快，賣到沒案子可賣，公司有2、300名銷售人員一時無所適從，為了永續經營，決定成立第2家代銷公司，對外承接建案代銷，為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主，被當作是詐騙集團，「遠雄怎麼可能出來接案？！」張麗蓉看好房市，今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」，已達成第一年業績目標40億元，並把明年接案目標設定在80億，鎖定桃園以北為主力。
單日新增16例本土確診 房產業者升級防疫「封城就當休息！」
中央流行疫情指揮中心今(12)日公布新增16例本土確診案例，創下去年疫情爆發以來單日最高本土確診紀錄，一度傳言將升級防疫措施，這兩日股市迎來大跌，房市尚無明顯感受影響，業者大多老神在在，雖配合政府同步升級防疫工作，但對於疫情影響仍保持客觀。海悅國際總經理王俊傑表示，現在防疫措施比以前更具體，同仁以建案為活動範圍，每天足跡維持家裡和負責的接待中心，不需要回公司開會，以保持出現確診或隔離者不影響其他銷售案；接待中心除了開冷氣，同時也將窗戶打開，維持半開放讓空氣流通，並強制同仁戴口罩。創意家行銷則是特別指派高階主管擔任值星官，每日關注疫情中心訊息。創意家行銷品牌公關陸宜表示，接待中心一直維持實名制賞屋、量體溫和手部噴灑酒精消毒，同仁也會配戴「體溫卡」。至於看屋人潮是否受影響？由於確診案例於幾日內急增，大多尚未反映在來客數和成交狀況。一名代銷業者表示，目前來人減少還不明顯，要再看未來股市表現和疫情控制的情況而定，若疫情警戒升級，勢必經濟活動減緩、消費觀望，成交時間拉長，疫情維持高檔不退則有可能推案時程會延後。代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控，創意家則是採實名制賞屋。（圖／創意家提供）陸宜表示，來人略受影響，上週來客數比前一週減少2成多，不過因創意家有超前部署、官網提供建案「720環景賞屋」，民眾在疫情嚴峻期間，仍可透過網路觀看屋況。她也提到，之後還會開放線上團體賞屋，代銷人員一次可以帶領15人賞屋，並作即時QA，在房市需求不減的狀況下，讓消費者依舊能安心購屋。對於疫情警戒升級看法，聯碩地產行銷總經理史碩綱表示，一切配合政府政策執行運作，大部分民眾都有基本防疫觀念，與其他國家相比較，台灣仍屬前段班，假如真的不幸又升級，相信政府跟全民都會更加注重疫情對自身跟周遭人員的安全，「影響層面有限而且時間不會太久。」上揚國際總經理施棟瀝一聽到單日新增16例本土案例直言「不太妙！」他說，疫情擴大不是好事，直接或間接影響台灣經濟消費行為，但防疫升級是好事，可有效避免再擴大；至於營運上，他認為短期內不會有太大變化，但會做好萬全的防疫措施。一名業者表示，房地產的基本面還是供需問題，原物料大幅上漲、缺工，全世界都在QE救經濟，游資多到爆，利息又那麼低，但目前政策鼓勵全民買股票，對股票沒有限制與打壓，反而對房地產較嚴苛，剛好也可趁此疫情升級將股票大盤好好盤整一下，不然股票漲過頭不知如何修正回檔。不過對於封城，業者認為應該不至於，「封城對經濟影響太大，房市不用太操心，反而是疫情和股市比較需要關心，如果真的封城，那就當休息一下吧！」
護國神山發威 台南土地漲逾2%
南科崛起激勵台南房產價量俱揚，台南市23日公告土地現值也反應此一趨勢，明年公告土地現值平均漲幅達2.52％，其中，有11個行政區調漲幅度超過2％。台南市長黃偉哲表示，受南科效應帶動，對於快速開發地段，必須及時反應調幅。其中，東區的平實營區重劃區調漲33％、南台南新都心重劃區調漲52％，永康區鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區分別調漲116％、73％，而中西區的運河星鑽地區調漲幅度更高達163％。黃偉哲表示，台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業，根據內政部的住宅價格指數顯示，台南市的住宅價格漲幅為六都第一；其中，市地重劃或區段徵收等整體開發地區，不動產成交價上漲顯著，因此，此次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果。台南地政局長陳淑美指出，台南市110年公告土地現值漲幅前三大為東區6.22％、中西區4.38％及永康區4.01％，其中，東區主要是平實營區重劃區調33％及南台南區段徵收區52％；永康鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116％及73％；至於中西區則是運河星鑽地區調163％。台南地政局表示，台南市統計108年9月至109年8月的地價調查期間，買賣交易33,616件，較去年同期32,268件增加1,348件、增幅4.18％，在低利率資金充沛的大環境下，受南科的磁吸效應，以及各項重大建設及開發區陸續辦理，台南市的不動產交易量持續增加，此次公告現值調整反映市價變動。其中，新光三越中山店已第4度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47％，每坪約108.4萬元；而台南市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，與去年相同每坪約106元。上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出，此次調幅較高的平實營區和南台南新都心重劃區，就是台南蛋黃區的指標，以南台南新都心重劃區為例，土地每坪從2020年初的40萬，在7月即漲到近62萬元。林聰麟說，台南房市基期本就偏低，加上南科8萬多位員工，以及護國神山台積電坐鎮，這些科技新貴的消費力，驅動台南房市的補漲效應持續發酵中。
清景麟建築台南推首案 南台灣龍頭上揚明年再挑戰台中第一大代銷
南台灣第一大代銷上揚國際跨足建築業成立的清景麟建築團隊，於台南推出首案「清景麟巴克禮」，接待中心引入旗下咖啡餐飲事業「麟咖啡」，今(23)日雙雙正式開市。董事長林聰麟透露，「麟咖啡」將在明年底擴店達20間分店；代銷事業上，明年台中接案量將突破300億，挑戰台中第一大代銷。「清景麟巴克禮」坐落東區生產路與崇明路口，串聯2.7萬坪巴克禮公園綠帶、4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站、台南航空站及台南捷運計畫等百億公共建設。由於東區釋出土地稀有，加上此案主打使用頂級建材，新案消息一出，超過2000組客人預約登記。斥資6000萬打造「麟咖啡」旗艦店，成為網美打卡新景點。（圖／宋岱融攝）「清景麟巴克禮」基地位於新都心重畫區內，總銷45億，平均開價26.5萬，林聰麟表示，新都心重劃區為台南正東區的大型重劃區，街廓漂亮，未來有科學博物館，旁邊就是台糖企業總部，這裡的綠地是台南最多、最大的區域，土地十分稀有。據了解，清景麟在該重劃區還有2塊庫存土地。清景麟建築團隊斥資6000萬打造近千坪純白建築體，同時引進「麟咖啡」第2間分店，半開放式多元複合空間，打造台南新網美打卡景點，同時將沿用此接待中心於日後推案，在地深耕。林聰麟表示，非常感謝台南人的支持，想在台南建造一座指標打卡建築，因此將今年剛成立的咖啡事業「麟咖啡」旗艦店設置於此，讓看房子簽約，也能愜意享受咖啡香。他也同時喊出「明年底台中以南將開20家直營分店」的營運目標。林聰麟預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷；明年台南房價將有機會超越高雄。（圖／宋岱融攝）近年，林聰麟不只跨足建設業，還將代銷事業擴大版圖至台中地區，今年下半年在台中推出「豐謙森立方」、「大通大美」及「富旺天際W ONE」等案。上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示，今年在台中的代銷量就有超過100億，林聰麟也預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷。林聰麟表示，缺工影響嚴重，土地漲太快，未來價格只會繼續往上漲，看好台南南科10萬高科技人才，今年5奈米開始生產，2022年3奈米量產，南科經濟佔台南一半以上，購物需求、消費能力大增，「預估明年台南房價將會高過高雄，台南一年才推5000戶，目前購屋需求缺口很大。」對於高雄，林聰麟也十分看好橋頭科學園區，預計3至5年就會在橋頭創造下一個南科。
央行使出「金龍18掌」 放手匯率擊殺炒匯者
央行守匯，對投機炒匯者使出「金龍十八掌」。新台幣15日放量升值1.06角，收盤價29.38元再創兩年半新高，成交量17.07億美元則是兩個半月最大量。匯銀主管指出，先前炒匯者還有29.5元的楊金龍防線可依循，但央行前天打開防線後，昨天進一步縮手干預幅度，「炒匯者現在手中已經沒有參考書」，央行底線為何更是誰也說不準。炒匯者摸不清底線銀行外匯主管表示，本周因為有美、英、日和台灣央行都要開會，市場氣氛原本就較迷離，央行此時打破先前守匯戰略是一高招，主要用意就是把靠絕對武力優勢對投機資金清場，等市場回復到正常供需，央行出三分力道，便可收十分的穩定匯價功效。銀行外匯主管解讀，央行對新台幣阻升不阻貶的基調未變，重點是先前央行除了要抵抗國際美元弱勢下的新台幣升值壓力，投機客炒匯更加深央行干預難度和成本，因此最好的方式就是先把投機者趕出去，接下來央行不論要守什麼價位，都會比較輕鬆。也因此，銀行主管分析，央行先是連兩個月把新台幣釘在29.5元，接下來一連串的勸說銀行不要掛大單、放手29.5元價位，到15日干預「全糖改半糖」，其實說穿了就是央行慣用的養套殺策略，只要投機客中箭退場，央行對匯市的掌控力即可大幅回血。15日主要亞幣對美元升幅「目前只能說先看29.3元價位」，銀行外匯主管指出，國際美元偏弱，加上外資匯入及出口商拋匯，新台幣15日盤中一度漲破29.2元，只是尾盤央行作價幅度縮小逾半，僅沒收近1角的漲幅，讓新台幣終結連日小漲小跌的行情，單日升值1.06角、創四個半月來最大升幅。匯銀主管表示，央行連二日的舉措，讓投機者完全猜不透，殺個措手不及，想偷雞者恐怕要蝕把米，也是再次警告市場不要把央行當「塑膠的」，「好言相勸」時要聽話，否則央行恐怕還有18套劇本可讓投機者沒有好下場。主要亞幣全面上揚國際美元15日續弱，主要亞幣全面上揚，其中以人民幣飆高0.68％最強，韓元勁揚0.38％，新台幣和馬元都漲0.36％，星元強升0.35％、泰銖及印尼盾升幅也都有0.24％，日圓走高0.22％，先前漲多的菲律賓披索小升0.08％。
【上揚趁亂跨很大1】代銷南霸天林聰麟 虎視眈眈旅遊市場
上揚國際去年代銷案量破千億，稱霸南台灣；今年遇上世紀大瘟疫，董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，一面從代銷轉型跨入建設，一面進攻頂級旅遊市場及咖啡館。林聰麟交叉持股的合作公司多達 20多間，不僅鼓勵同仁創業，今年2月還廣發英雄帖招募外部加盟，籌算著3年內扶植20個新品牌，同時力拼上市櫃。當燦坤不敵新冠肺炎疫情重創，3月底出脫53%燦星旅遊股權的消息傳開的那一刻，遠在高雄市的上揚總部傳來一聲，「可惜了！」55歲的林聰麟扼腕，錯失了危機入市的大好時機。燦星旅遊3月底傳出股權處分消息，打算插旗旅遊業的林聰麟，對於晚了一步相當遺憾。（圖／報系資料庫）林聰麟是南台灣第一大代銷上揚國際董事長，近5年以10倍速擴張，代銷總量從100億元發展到1000億元規模。本刊日前南下採訪疫情與房市，沒想到他一開口就嘆，「可惜因產業不同資訊取得難，沒掌握燦星旅遊股權處分的消息。」並主動出擊放話，「若中大型旅行社想歇業釋出，願整併保留員工，歡迎上門來談！」從代銷跨界旅遊業，未免也跨太大了吧？其實，林聰麟等待進軍最愛的旅遊市場這一刻，已準備多時。原來，在南台灣房產界呼風喚雨的林聰麟是森林系畢業，喜歡爬山、旅行，遊遍世界各地嚐美食，成立上揚後，常帶著員工、績優同仁，甚至一案一聘的跑單小姐走遍世界各地，為此還特別設置了一個「旅遊部門」，並於去年登記為「上遊旅創」。據了解，自去年10月到今年2月疫情爆發前，員工親友團平均每月已有2次出團，實戰模擬對外營運狀況。在南部房產界呼風喚雨的林聰麟，大學念的是森林系，喜歡爬山、健行。（圖／林聰麟提供）
【上揚趁亂跨很大2】不僅旅遊還創「麟咖啡」 目標全台連鎖展店
今年遇上世紀大瘟疫，南台灣第一大代銷上揚國際董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，以新品牌「上遊旅創」進攻頂級旅遊市場，再創咖啡連鎖品牌「麟咖啡」。眼看疫情下旅遊、餐飲業倒一片，林聰麟認為，「大家悶太久，疫情過後旅遊出國將大爆發，目前上揚VIP會員有2萬人，要開一團輕而易舉，未來還可以和代銷結合『買房送旅遊行程』。」不過正式啟動還得看疫情消長，目前他先趁勢獵人頭，吸納旅遊業高階主管。林聰麟曾帶員工造訪義大利比薩斜塔，被讚為「最大方的老闆。」（圖／林聰麟提供）記者好奇，「上遊旅程怎麼個『上遊』法？」林聰麟不假思索的說，跟績優員工旅遊的行程一樣，「以一天3萬起跳的高端旅遊市場為主。」好大的手筆啊！一位上揚銷售小姐說，「績優員工住一個晚上房價3萬元的香港麗思卡爾頓酒店，吃米其林三星餐廳龍景軒，體驗高檔消費，見見世面，林董不僅教大家會賺錢，也要懂得享受。高端旅遊的經驗，讓第一線人員銷售高價建案時，也能展現出貼近高資產客層的水準與品味。」因疫情無法出國林聰麟，現正檢視眼前這盤局，除了旅遊業，他還認真籌畫著，預計和台南「咖啡基因」的老闆李冠德於5月1日成立「麟咖啡餐飲事業」。「李老闆是我在跑台南案場時遇到的咖啡達人，非常喜歡他沖咖啡的功夫，雖然僅見過一次面，但我請同事積極遊說了4、5年，好不容易說服李老闆，一起創立連鎖品牌。」林聰麟說。2019年上揚的代銷總量超過1,000億元，占高雄全年推案量近半。（圖／宋岱融攝）「麟咖啡」暫訂於台南巴克禮公園及高雄林皇宮旁各開一間店，咖啡價位約70至130元中，並以全台連鎖展店為目標。面對幾乎飽和的咖啡市場，林聰麟說：「任何事有競爭才能脫穎而出，每個咖啡品牌都有它的特色，我們也有強大的集團資源，50個建案就是50個宣傳通路，知名度很快就會起來。」
【上揚趁亂跨很大3】創業初期碰上金融海嘯 一夕燒光2000萬天天籌錢
上揚國際董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，一面從代銷轉型跨入建設，一面進攻頂級旅遊市場及咖啡館。跨界入旅遊業或咖啡館，林聰麟一點也沒再怕，一如他當年白手起家般。出身高雄燕巢農家的林聰麟，大學畢業後擔任馬達傳動公司業務，月薪含獎金有5萬元，25歲那年，鳳中同學董上裕（現為廣誠廣告董事長）從事代銷短短2年就能開公司，入股成為聯上廣告股東，讓他好奇又納悶，「想想，我做一輩子也不可能當老闆。」於是林聰麟決定跟隨同學進入房地產代銷業。在聯上廣告打拚的13年，林聰麟從市調員一路做到副總經理，奠定創業的基礎。（圖／林聰麟提供）剛進聯上，薪水只有1.2萬元，看似放棄高薪，但眼前未知的是更大的成就等著他。一張白紙的林聰麟從市調員做起，他熟背高雄推案基本資料和分析熱門銷售地段，紮實摸熟市場後跨足業務部，入行4年就負責公司營運，13年打下基礎自創門戶成立「上揚國際」。沒想到，林聰麟一創業就抽到下下籤，碰上2008年的金融大海嘯。「當時手上有3個案子，1個接待中心搭到一半忍痛解約，2個已進場只能慢慢賣，在聯上賺到的1、2千萬全燒光，每天都在籌錢。」林聰麟想起仍心有餘悸。林聰麟用阿公、爸爸和自己名字的最後一字，創立「清景麟教育基金會」，幫助偏鄉學童。（圖／林聰麟提供）
【上揚趁亂跨很大4】無路可退小公司銷大案 一路挺過危機練膽量
金融海嘯後，林聰麟找上以前的客戶，憑著交情吃下國揚建設「國硯」超級大案，「100億的豪宅案子給一家剛成立一年、公司資金已全盤出脫的小代銷負責，對兩家公司來說心臟都要非常大顆。」林聰麟形容已無退路，只希望拚一個代表作讓同業認識他。當時房市尚未回溫，加上「國硯」創高雄天價，每戶總價近億，所有人不看好之際，所幸有貴人相助，這位大貴人正是科技大老葉國一。葉國一不但自己購屋，還帶著很多北部電子業老闆南下置產，造成熱潮，半年就賣掉60、70戶，讓林聰麟賺進2億資本，成為日後壯大公司規模的跳板。當年「國硯」的動土典禮場面盛大，國揚董事長林子寬、國揚創辦人侯西峰、英業達集團會長葉國一、土銀董事長王耀興及中鋼構董事長陳振榮等重要人物齊聚一堂。（由左而右：林子寬、侯西峰、葉國一、王耀興、陳振榮）（圖／報系資料庫）「原本業主一樓規畫成商店，林董極力說服侯老闆（國揚建設侯西峰），豪宅的一樓絕對不能有商店，但這一改，業主就要少賺好幾個億。」知情人士透露，還好林聰麟的建議被採納，後來豪宅順利賣出。「國硯」一案，果然一炮打響「上揚」名號。之後，在不景氣或銷案陷入停擺時，林聰麟總能端出因應的策略，例如2015年「達麗全民萬歲」1字頭建案豪搭4000萬元樣品屋；或是房市低迷大坪數豪宅賣不動，提出自殺佣金換降價，盼能順銷雙贏等，都令人跌破眼鏡、嘖嘖稱奇。上揚近期熱銷的地上權案「河堤世界」，總價408萬元可買2房，創下2小時銷售100戶的佳績（圖／黃威彬攝）
【上揚趁亂跨很大5】交叉持股比例複雜 林聰麟打造上揚們共榮共存
上揚國際董座林聰麟的代銷事業，從創立碰上2008金融危機，燒光2000萬元創業基金，到去年代銷總量破千億，另個成功秘密就是「上揚們」。林聰麟喜歡結交朋友與人為善，相信團結的力量可以一起往上，早期朋友問要不要投資，他一口答應就入股，造就現在看起來錯綜複雜的投資網絡，包括藏美建設、三嘉建設、鋭揚建設、吉圃建設、富築廣告、景銳國際、悅揚國際、藏和建設…等都有他一份，南台灣7成推案都掌握在上揚們。「有些是直接入股公司，有些是合資買地推案，持股比例都不同，除了自家同仁獨立出去的公司，其他投資比例多落在3成，同業應該沒有一個人交叉持股比我更複雜。」林聰麟笑說。此外，林聰麟開出的待遇及獎金都領先同業3成以上，他不吝嗇給予年輕人機會，年紀最小的處總經理僅35歲。不怕後浪推前浪，林聰麟也鼓勵內部員工創業晉升事業夥伴。「每個人都想當老闆，你怎麼走出來，別人也會怎麼走出去，所以我也鼓勵年輕人創業，負擔更大的責任。」有感代銷人才培育不容易，上揚採取扁平化的管理方式，9至12人編為1處，便可同時解決人才培育與流動的問題，到現在已經有10幾個團隊成型，其中像是景銳、富築等等，都已經從上揚獨立出去。」林聰麟說，若員工創業有資金困難，都願意協助、互相成就，一起開創新品牌。有企圖心的年輕人，都能在上揚開創一片天，圖為35歲的上揚高雄營業五處總經理林毅與其團隊。（圖／宋岱融攝）
南科效應帶動大台南房市 低房價吸北漂科技人
南科帶來大批就業人潮，間接帶動房市及商圈發展，近期又宣佈南科三期即將落腳台南善化「看西農場」，預估將創造5,000個就業機會，周邊房市已蠢蠢欲動。其中街道整齊、綠地如茵的LM特區，環境猶如置身國外歐風別墅莊園，受到科技新貴、高資產族群喜愛；也有人偏好完善生活機能，鎖定繁榮舊市區購屋，隨著就業人口增加，低房價優勢，刺激北漂科技人返鄉就業，帶動大台南整體房市。21世紀不動產善化南科加盟店店長李大森表示，由於南科的開發建設，刺激鄰近善化、新市與安定生活圈房市迅速成長，近年來有許多在南科就職的主管與工程師，紛紛至緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。目前南科生活圈購屋以善化、新市交界的「LM特區」為首選，主要因為LM特區為善化目前發展最完整的重劃區，鄰近園區僅5分鐘車程、街道規劃整齊、屋齡新，吸引許多南科人購屋。李大森表示，LM特區以透天產品為主，總價多為1,200-1,800萬元，亦有建坪近百坪的透天別墅，總價約2,000-3,000萬元以上，換算單價每坪20-30萬元，整體房價略高於善化舊市區每坪12-18萬元。他認為，未來2023年F、G區開發後，土地成本每坪約15-20萬元間，低於目前善化舊市區地價，30坪透天別墅總價上看1,100-1,300萬元，加上因FG區接近善化舊市區，生活機能更方便，增值空間大，「如果不急著買房子，這個區段的房子也是不錯的選擇。」李大森說。依實價登錄資料顯示，目前善化平均房價每坪落在12-18萬元，相較於北部兩大科學園區週邊房價，內科平均每坪55萬元、竹科28-32萬元。21世紀不動產企劃研究室指出，台南的房價相較於六都來講相對親民，相信會有許多在南科就職的科技新貴購入周邊房產，對於早期「北漂」至北部及竹科的台南人而言，也具有相當的吸引力，可望返鄉工作，勢必也會吸引包租公置產投資，整體而言房市持續看好。不過，上揚國際台南業二處總經理杜昀容則認為，「南科效應影響的是整個大台南房市，喜歡別墅環境的就會往獨立開發區前進，在意生活機能的還是會到永康或台南市中心購屋。」他分析，基本上單純別墅規劃的區域，強調生活質感，機能就稍微欠缺，LM區機能必須倚賴善化和新市生活圈，開車約5-10分鐘；FG區離善化生活圈近一點，開車3-5分鐘。他也補充說明，LM區開發至今快10年，目前已進入開發末期，以透天別墅為主，大樓產品不超過5棟，最新推案為「聯上APPLE」，是該區最後一塊大型社區建案；FG區目前正在區段徵收，預計需再等2-3年，預估也將是別墅產品為主。
【防社區感染5】第四招：挑防疫建材 助空氣殺菌
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。本刊記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！除了浴室防疫大作戰，不少建商早已為了客廳及餐廳等開放空間，加裝防疫滅菌設備。「如果擔心病菌進到室內而不敢開窗、開門，或擔心把病菌帶回家，我們可以利用『ＶＡＦ正負壓氣流設計』，這套系統有紫外線光能夠吸入空氣後殺菌，並過濾PM2.5懸浮微粒，達到有效的室內換氣。」代銷業者「上揚國際」業四處總經理施棟瀝耐心地向客戶解說。施棟瀝不諱言地表示，「肺炎疫情擴散前，這套系統是訴求抗空汙、過濾PM2.5，肺炎病毒成為議題後，轉而訴求紫外線光可以替空氣殺菌。不管面對空汙或肺炎，購屋民眾的接受度都不低。「現在疫情影響市況，一般建案可能成交已掉了10％，但有防疫建材的個案反而增長10％，在同樣條件、價格之下，民眾會選對健康有幫助的防疫建材，確實為銷售帶來大大加分效果。」施棟瀝說。看來，即使外界唱衰329房市檔期，「防疫宅」也有可能異軍突起！
【七億天后1】南台灣代銷一姐 顏國芳洩銷售心法
南台灣第一大代銷「上揚國際」銷售天后顏國芳，透過深耕客戶累積客源，去年銷售額達七億元，賣了五十三間房。每每公司指標大案即將進場，董事長林聰麟必欽點這位「一姐」坐鎮，讓建案銷售都能掛保證。本刊記者在接待中心見到了傳說中的代銷一姐，顏國芳一頭波浪長髮，合身短裙踩著高跟鞋，完全看不出來是一個有著二十二歲女兒的媽媽。年收數百萬的顏國芳，高中畢業後的第一份工作是保險業務員，不到一年就在同事邀約下，一起改行賣房子，當時從事建築業的舅舅曾提醒她，「每一位走進來的客人，都是公司花出去的行銷預算轉換而來，就算對方不買也要客氣對待，才能留下好印象。」這句話深深烙印在顏國芳心裡，也為今日的成就奠定了基礎。2012年「成大城」開賣第二個月，顏國芳一個月內賣31戶，獎金破百萬，還為此買烤乳豬拜拜答謝神明。（圖／顏國芳提供）顏國芳印象最深刻的是，民國八十多年，有一位年輕人站在接待中心門口，遲遲不敢進門，她上前招呼，年輕人問：「只有一萬元能不能買房？」她進一步了解才知道，這位年輕人從小全家租屋二十年，好不容易讀到台大畢業，一拿到公司聘用書，想要憑著口袋僅有的現金買一個家，「當時銀行房貸額度較高，公司也願意無息貸款，因此他順利圓夢，交屋那一刻，他一直說謝謝，我很感動。」顏國芳回憶。
【七億天后2】良心大於賺錢 客戶「想買更多間」被制止
入行三十年的顏國芳認為，與其開發新客戶，不如用心經營舊客戶，「透過口碑介紹，讓客戶源源不絕。」除了逢年過節關心問候，顏國芳更看重售後服務，即使十年前的客戶「鐵門壞了」，她也不嫌麻煩，協助打電話給建設公司安排修繕。對顏國芳來說，房產銷售也是門良心事業，曾有一名成大教授前後花了四千萬買八戶，當他要買第九戶時，卻被顏國芳以「應分散風險」制止。「客戶買單是好事，但我們應該要替客人做風險管理。」年收入平均300萬，顏國芳大方承認自己就是愛花錢、愛買包，目前名下也有3棟房。（圖／顏國芳提供）態度正確，腰桿子也夠軟，其他業務搞不定的客戶，董事長也曾欽點顏國芳接手，都有辦法按耐得服服貼貼。曾經一位老闆級客戶，因為顏國芳義務幫忙和建商調解糾紛而建立起信任感，後續買了「上東城」2間大店面和3間住家，並跟隨顏國芳到「博悅」、「上揚國寶」一戶接著一戶支持捧場。顏國芳和先生兩人都忙於工作聚少離多，但感情恩愛和睦。女兒也已22歲，跟隨顏國芳一起從事代銷工作。（圖／顏國芳提供）熱愛工作的顏國芳，和從事重機械工作的丈夫聚少離多，「我們從念書就認識，先生大我七歲，我愛花錢愛買包，他都不會管我，去年去法國玩一刷四十幾萬元，他也不會唸。」如今，顏國芳正領著剛畢業的女兒一塊入行。「賣房薪水比較好，每個案子配合不同的主管、同事、產品，也比較不會職業倦怠。」