不動產贈與
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台南人「重男輕女」？不動產贈與統計男>女9%居六都之冠
根據財政部統計處最新資料顯示，2021年不動產贈與的申報契稅狀況，近年受贈人數大致在4.5萬人上下，比例以男性區多，約占54%，比女性多出約8%，且統計過去6年都是男多於女的狀況；不過若以都會區來看，北部男性與女性受贈不動產的狀況較為平均，雙北差異僅0.6~1.6個百分點，差異最大的是台南市，男性比女性多出9個百分點。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都會區程度越高的區域，重男輕女的觀念較為淡薄，以前傳統上長輩在分配資產的時候，對於女性，尤其是出嫁的女性，有時候較不易受到長輩關注，也有聽聞女生分錢、男生分房子的狀況，不過都會區這種風氣就淡化許多，且繼承的規定也沒有區分男性或女性，女性的權益也逐漸抬頭。以六都來看，台中、台南男性占比普遍較高且相差較大，台中市男性占比為53.7%，比女性多出7.4%；台南市則是男性占比54.5%，比女性多出9%；至於雙北及桃園市男女比重互有高低，差距大多在2.5 %以內。曾敬德表示，從2016年房地合一稅上路以後，贈與不動產會導致日後出售產生房地合一稅負，因此贈與高峰年度出現在2015年，2016年後贈與數量就明顯回落，2016年成為不動產贈與行為的一個重要分水嶺。
實價登錄藏祕密2／年輕人買不起房「長輩賣你」 大直房市特殊交易暴增
房市紅不讓，政府陸續出拳打炒房，國人對不動產持有規劃也跟著轉變。針對新興豪宅聚落北市大直13條街廓的建物交易，知名房仲作家陳泰源告訴CTWANT記者，去年備註員工、親友間買賣的「特殊交易」筆數共33筆，占總交易量的1成，創下紀錄以來最高，「這個數字高的不可思議！」以往父母死亡後子女再「繼承」的不動產移轉方式，在遺產提前規畫的風氣盛行下，越來越多人選擇生前以「贈與」或「買賣」方式移轉，如是二等親買賣則須備註為「特殊交易」。目前官方資料庫無法撈出「特殊交易」數量，CTWANT選定北市有錢人密集、高房價地段，「西華富邦」、「輕井澤」、「達麗花園」等多棟知名豪宅座落的大直地區，在深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源協助下進行調查。陳泰源表示，自實價登錄2012年8月起實行以來，大直每一筆交易他都記錄建檔，「2015年起，每年特殊交易約20件上下，2020年突破30件，2021年來到33件，達到當年度交易的1成。這是我整理實價登錄以來，第一次覺得特殊交易筆數有夠高頻率。除了豪宅，還有很多不知名的社區、老舊公寓都出現特殊交易筆數爆量的情況。」不只住宅，「大直CBD」商辦去年也出現2筆特殊交易，政府近年祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化。（圖／翻攝自台北CBD時代廣場臉書）根據陳泰源統計地段包括北市中山區的大直，含大直、北安、樂群、明水、通北、敬業、植福等13條路段，2021全年交易總筆數331筆，有33筆特殊交易，其中總價超過5000萬元的有「西華富邦」、「華盛頓廣場」、「大直CBD」社區等8筆，「帝景水花園五期」與大直伊都汽車旅館轉手甚至超過上億元；另外有8筆則是老舊公寓，其餘則是透天華廈。陳泰源進一步說明，他所統計的特殊交易為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。若是贈與、繼承，不算買賣。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐（中）認為，房地合一稅上路後，不動產贈與或繼承的節稅空間驟降，日後處分時要繳的稅金有可能更多，不見得划算，因此親友之間買賣處理資產成為趨勢。（圖／翻攝自張旭嵐臉書）陳泰源推測特殊交易爆量原因，不外乎少子化、高房價，子女買不起房，再加上生前遺產規畫盛行，透過父母買賣提前把房子傳給子女，以及這兩年房市交易熱絡；另外，實價登錄制度越來越成熟，民眾也對特殊交易不再有「貼標籤」的負面觀感，政府要求記載詳實下，交易也更加透明公開，因此造成特殊交易數量從高價豪宅到低價公寓都顯著成長。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，房地合一稅上路後，不動產贈與或繼承的節稅空間驟降，就算低價轉手給親友，日後處分時要繳的稅金有可能更多，不見得划算，因此現今就算是親友之間的交易，也越來越貼近市價行情；而現在過戶時，在實價登錄登記表單上，備註欄位的親友等特殊交易說明，從過去的手動填寫，更改為勾選欄位，更清楚方便申報人註記，也增加詳實性，這也可能是特殊交易變多的原因之一。
實價登錄藏祕密3／生前遺產規劃如何節稅？「買賣代替贈與」適用這些人
北市大直地區不動產買賣出現親友間的特殊交易筆數暴增情況，除了實價登錄日益進步增加市場透明度，業者認為與生前進行財產規劃趨勢有關，不僅可避免日後遺產糾紛，更可為負擔不起高房價的子女解決購屋煩惱，因此越來越多人提早透過「買賣」將資產過戶給子女。想提早規劃死後不動產遺產分配，可透過生前「贈與」與「買賣」。不過自2016年房地合一上路後，贈與不動產節稅效益大打折扣，屋比房屋總監陳傑鳴解釋，因贈與採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本，導致取得成本過低，房地合一稅上路後，未來移轉買賣時將以「市價」報稅，可能會被課徵高額的「房地合一稅」。為要節稅，近年興起「買賣代替贈與」。「有不少父母先運用每年每人的贈與稅244萬元（2022年起調整）免稅額，分次將財產移轉給子女，再把持有的房子賣給子女，子女以來自父母贈與的資金購屋，即以買賣代替贈與，幫助年輕人圓成家夢，並達到節稅效果。」德安聯合會計師事務所所長偕德彰舉例，一對夫妻將不動產移轉給小孩，小孩持有3年後出售，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，因取得成本較低，須繳納更高房地合一稅，幾乎比採取買賣方式所繳稅負多了近兩倍。「買賣代替贈與」有兩個重要環節，一是頭期款、二是銀行貸款。德安聯合會計師事務所所長偕德彰表示，最怕就是一般受薪家庭的家長們，除了房子以外，沒有太多的現金能資助孩子，若孩子經濟與償還能力不好，不僅頭期款將成問題，銀行是否願意貸款也成為關鍵。偕德彰舉例，假設住台北市內湖區一對夫妻，將所持有舊制不動產移轉給小孩，市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬)，小孩持有3年後以6,500萬元出售，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高，合計1,565.1萬元，如果採買賣方式，總稅負則約600.5萬元，就稅負而言，前者相對不利。財政部2016年實施房地合一稅，便大幅降低不動產贈與或繼承的節稅空間，因此出現「買賣代替贈與」的趨勢。（圖／報系資料庫）一位地政士即表示，「現在很多都是以孩子名義買賣的特殊交易轉手，實則是爸媽在付每月貸款！」一名代書則說，若金流、帳能做得出來，成交價就盡量接近市價，因為房地合一稅會讓現在賺越多、未來稅越重。陳傑鳴也表示，若子女取得成本過低，價格接近於土地公告現值與房屋評定現值，將有機會列為國稅局的重點查稅對象，未來可能被視為贈與，面臨補稅的可能，恐得不償失。但特殊需求下，贈與不動產的節稅效果反而比買賣好。偕德彰說，「一位醫生朋友打算10年後才轉售不動產，符合房地合一稅最低稅負15%；若依自住且6年後出售規定，盈餘部分還可享有400萬元的免稅額，多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來，子女把父母贈與的自住房子賣掉後，再度購買自住房地，無論買價大於或小於賣價，都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。」「主要仍是看持有期間和未來用途，來選擇適合的節稅方式。」偕德彰表示，沒有提前做生前財富規劃，未來遺產就得依法定繼承；生前財富規劃的好處，除了可以提早規劃減少遺產稅金，同時達到按照自己的想法做財務分配，像是經濟或生活能力比較弱勢的孩子，或是在外有其他婚姻的子女，讓該照顧的人能被照顧到，也可以減少家庭紛爭。屋比房屋總監陳傑鳴建議，長輩若是想將不動產移轉給子女或孫子，又不想繳納高額的贈與稅，除單純的等繼承外，可運用每年每人244萬的贈與免稅額，分次將財產移轉給子女。以「贈與現金購屋」的方式，未來將有機會享有較大的節稅空間。（圖／屋比房屋提供）
尪外遇「公公贈北市4房產」挺她…婆婆氣到臉歪開噴 人妻淚移祖先牌位離家
新北一名邵姓男子外遇生子，隨後他的父親將4戶不動產過戶到媳婦名下，導致他的媽媽不爽，頻頻對媳婦發難。而邵妻因不堪長期言語霸凌，加上丈夫外遇，讓她心灰意冷，決定離家出走，對方因此訴請離婚。新北地院審理後，認為夫妻感情破裂主因是邵男外遇，加上邵妻離家出走是有原因的，因此駁回邵男離婚訴求。判決書指出，邵男主張，雙方於2000年結婚，婚後育有2名子女，自己曾在外面和別人通姦，生下一名女兒，導致夫妻感情生變，因此於2013年協議分居3年；邵男表示，雖非同居狀態，仍積極維持婚姻關係，並委託父母提供每月13萬給妻子、孩子們作為家用，由於對方拒絕溝通，自己只能從父母那邊得知他們的日常生活。邵男控訴，妻子在家多半都待在房間，外出也不會跟他的父母打招呼，更於2018年間鬧自殺，加上今年2月帶著孩子離家出走前，居然把祖先牌位搬下，冒犯到他的父母，導致夫妻感情淡薄；他認為，雙方婚姻有嚴重破綻而有難以維持之重大事由，因此訴請離婚。對此邵妻哭訴，因為愛著老公，所以不計辛勞奉獻照顧2名子女，還將對方父母當成自己的父母般服侍照顧，在公公中風住院時，數次親自熬煮易吞嚥的食物，另數度協助婆婆宴請其友人，多年奉獻，長輩全看在眼裡，因此當丈夫外遇生子時，公公主動把名下4戶位於北市的不動產贈與過戶給她。邵妻表示，丈夫通姦讓她精神痛苦不已，療傷後重新接納，沒想到對方屢屢再犯，2016年搬回家也拒絕與她同床，又經常未返家夜宿，導致她非常痛苦；而在美國的婆婆知道公公將房子過戶給她後，非常不高興，之後開始頻繁言語霸凌她、懷疑她有外遇，甚至在孩子面前稱「你爸外遇不丟臉」，導致她不得不看身心科、吃抗憂鬱藥物，並且離家冷靜。至於祖先牌位一事，邵妻說，「因為祖先牌位都是我負責祭拜，當天我心情不好，我想要離家冷靜，所以我把祖先牌位請下來，我跟祖先說我要出去冷靜一陣子。」法庭上，婆婆證稱，「我否認有趕媳婦出去，也否認叫媳婦與我兒子離婚，我之所以會生氣，是因為媳婦把祖先牌位從3樓移到2樓並隨便放在桌上，我才會生氣，妳要離家可以，但不能動我的祖先牌位。」婆婆不滿地說，「媳婦騙我老公把房子過戶給她，我覺得媳婦非常不孝，我們夫妻已經沒有錢了，且媳婦已經把我老公送給她的大直區房子賣掉。」婆婆越講越生氣，「媳婦要什麼，我老公都給她，那媳婦應該把我老公帶去孝順。」婆婆之後更攤牌，「氣哪一點，妳知道嗎，已經一年多，妳從來都沒有跟我說家裡（房子）過妳的名字，我是在氣妳這樣騙我，今天，我是婆婆，妳騙婆婆，妳這樣子對嗎？我是妳婆婆，我不是外面的人，妳這樣子怕我知道，我如果這一點要找妳麻煩，就是妳不對啦，房子妳要沒關係，什麼都是妳對，獨獨妳今天這一點。」法官審理後認為，夫妻感情破裂主因是邵男外遇，邵妻並無可責性，而婆婆得知房產過戶給媳婦後，開始質疑媳婦，最後更驅趕，換大門鎖，導致邵妻不堪長期精神霸淩搬離，事出有因，且屬正當理由，因此駁回邵男離婚訴求，全案仍可上訴。
結婚當天簽「不偷吃」宣言 人夫劈腿多女豪宅拱手讓妻
原以為老年得偶係屬佳話，得以相知相惜共度餘生，殊不知卻是一段情感的糾葛，新竹縣一對50多歲的夫妻，雙方都有過幾段婚姻，去年8月兩人結婚時，嚴姓妻子要李姓丈夫男簽下愛情保證書，「保證永遠深愛老婆，如有違背承諾，所有房地產、資產、現金歸妻子作為損失補償費（也不能外遇愛別人），不結交其他女人！」結果這名人夫卻被妻子發現偷吃，打官司想拿回「借名登記」在妻子名下的豪宅，結果被法官駁回。這名李姓丈夫說，婚後初期相處尚融洽，不過嚴姓妻子因投資期貨、股市等金融商品失利，幾乎全靠他養，當時為求讓妻子安心，他自行出資2千萬購買坐落新竹縣一棟房地產，借名登記在妻子名下，並約定妻子為不動產所有權人，須待他死後才能歸妻子所有。人夫疑劈腿多女訊息曝光，結果豪宅拱手讓妻。（圖／Pixabay）不過李男批妻子竟食髓知味，為了私欲打算出售房產，令他心寒，才憤而提告要求妻子應將不動產所有權移轉登記給他。但是嚴女否認當初有「借名登記」，還說她本來就有繼承及處分不動產權利，何需借她名登記？嚴女稱丈夫之所以會主張，是因為他偷吃被抓包、事後反悔不認帳。根據新竹地院的判決書中提到，嚴女指控李男手機通訊軟體內，有與多名女子連絡，並主動向對方表示「想作愛嗎」、「想不想在電話裡愛愛嗎？」以及與多名女子連絡資訊。法官認為，李男已口頭及書面承諾不動產贈與嚴女所有，且不動產權狀是由被告持有，認為李男的主張與借名登記構成要件相矛盾，加上兩人有多次婚姻紀錄，對於財產所有權歸屬，應有明確認知，因此駁回全案。