中小建商
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中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
打炒房難斷「新青安非他命」毒癮 李同榮：暫別房市多頭
央行19日出重手打房，央行總裁楊金龍信誓旦旦要給投資客一個教訓，但房市趨勢專家李同榮認為，難度很高，因為這波房市甩尾起源於新青安政策引發的投機炒作，「金龍風暴再強，也斷不了5年寬限期的新青年安非他命。」他預測，房市景氣循環確定會在第四季終結多頭，但不會有崩盤情況發生，不過市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生。「新青安5年寬限期，如同給小白餵食新青年安非他命，野火燎原！」李同榮指出，這波房市甩尾起源於去年8月選舉產物「新青安」之亂，造成剛需市場搶購風暴，進而變成搶貸風暴，在過去一年中7萬戶新青安專案中就已經讓約2萬戶投資客或未量力而為貪圖獲利的小白提早上車，5年寬限期如同小白們的安非它命，只要籌足自備款，就能以原付的租金就足夠在5年內繳納寬限期的利息支出，這些假性需求問題不解，炒作的火苗永遠存在，野火燎原，央行祭出打房重拳，雖然能使房市提早降溫，但仍斷不了5年寬限期的「新青年安非他命」毒藥。李同榮認為，政策矛盾，被教訓的不會是投資客，而是無辜的民眾，他進一步指出，央行從2021年到現在一共祭出七波限貸打房政策，每次都宣示打擊炒房，但炒房卻越演越烈，第七波只是故技重施、加重力度而已，但問題是無效的藥方無論再次加重力道，總是在藥效未產生之前，就先引起不良的副作用而傷及無辜，包括：換屋者無辜先中槍，買預售難交屋的糾紛將層出不窮、中小建商將面臨求貸無門困境、祖厝繼承者第一次購貸也無寬限期，反而新青安5年寬限期老神在在，要靠銀行行員當調查員嚴審嚴核，鬆則怕助燃炒作、嚴則怕傷及無辜。李同榮認為，央行在末升甩尾段重打房，當然對市場降溫會起作用，但真正野火燎原的是新青安政策，尤其是5年寬限期的毒瘤不除，對市場毒害仍在，市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生，央行的限縮政策仍然管不了財政部的新青安政策。李同榮質疑，無效的政策為何重複做，防堵政策履錯履做，央行想教訓投資客前，可能又被新青安政策打趴，政策矛盾、政府網內互打，被教訓的將不是楊總裁所說的投資客，而是無辜的民眾。最後他呼籲政府，防堵政策解決不了房市炒作亂象，只有終結新青年安非他命之亂，才能防止炒作，真正斬草除根。而房市在高檔受政策利空影響，交易量勢必會大減，市場將會在第四季產生轉折偏空，「央行重手打房，不在於政策的殺傷力多強，而是房價已漲到天花板，技術循環已經面臨轉折，此時經不起政策的重大利空，因此，預測第六循環確定會在第四季市場信心下滑下終結多頭走勢，但不會有崩盤情況發生，對首購自住的剛需影響不大。」
「最嚴限貸令」強碰20年來最大交屋潮 下半年買賣移轉量恐緊縮
央行21日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀為抑制過熱房市，住商機構觀察內政部數據，2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創1995年以來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。觀察內政部數據，自1991年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間，此3年建照量每年皆多達20萬戶以上，之後未曾突破20萬戶大關，直到近期疫情後房市進入多頭，2020~2022年出現新一波高峰，其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶，創下自1995年來最高紀錄。徐佳馨指出，2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶，若以現今工期約3~5年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤；此外，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。另細看觀察七都純住宅用建照宅數，台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶，位居全台第一，而新北、桃園次之。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材，且區域重劃區議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟，並有北市房市外溢效應，磁吸雙北首購族群移入，自然吸引開發商進駐。賴志昶提醒，依一般工期計算，此波交屋潮將自2024年起陸續體現，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，建商也非省油的燈，多數業者除選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。至於一般購屋民眾，若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等，惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。
「新青安+股災」引發房貸大風暴 李同榮警告留意3後果
新青安後遺症越演越烈，房貸餘額年增率已衝破十兆並創新高，各大銀行不動產放貸趨近滿水位，因貸款延誤引發糾紛四起，加上近期亞洲股市集體崩盤，台股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響。房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生三大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈（二）房貸糾紛層出不窮（三）觸發小型建商倒閉風潮李同榮指出，新青安成就不少青年成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致再拉高已經到頂的房價，也助漲市場投機氛圍，而年輕人所獲利息補貼金額卻根本遠不及被拉高的房價，政策的一得兩失，可謂弊大於利。然而更大的後遺症是銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，除了房貸不易，更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，購屋者及急需開工的中小建商全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。李同榮分析，日前日經225指數單日下跌超過12%，韓國股市寫下全球金融危機以來最慘跌幅，KOSPI指數收跌8.77%，納斯達克期貨重挫4.7%，標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4000點，為金融海嘯以來股市最嚴重跌幅，分析亞洲股市崩潰主因來自美國經濟預期可能衰退，更重要原因可歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，及地緣政治風險升級3大因素，導致投資人紛紛趨避風險，而此時處於高檔的台股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也經不起市場風吹草動，加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉。李同榮認為新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶，至於小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房價買的比人貴，利率也可能比人高。（二）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋及利率偏高的窘境，造成因房貸問題引發違約糾紛案件。（三）觸發小型建商倒閉風潮：自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，現在又因銀行放貸滿水位風暴，目前中小建商土建融貸款越來越困難。舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力，而且利率也比上市大建商高出許多，不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。李同榮最後表示，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款，將新青安額度列為除外條款，可多出至少5000億餘額貸款。但從另外一個角度看，政府過去包括6次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場，房價甩尾漲勢可能又難以終止。下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯會是關鍵，同時不可忽視兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
台積電點石成金3／嘉義建商走路有風？但私下嘆大建商搶資源內幕
「恭喜恭喜！」「今年房市就看你們了！」台灣省不動產公會3月29日召開會員大會，難得齊聚一堂的全台各地建商，紛紛向嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡道賀。前台灣省不動產公會理事長黃啟倫向CTWANT記者解釋，「嘉義地域關係的同業最近都滿面春風、走路有風！」 以往會員大會上媒體焦點多在六都和新竹，然今年3月18日台積電宣布2座先進封裝廠（CoWoS）將進駐嘉義科學園區，預計2028年量產，可望帶來數萬個就業機會後，嘉義成了新焦點，讓呂冠衡在今年的大會上更有底氣走向記者群打招呼。 會後，呂冠衡接受CTWANT專訪笑稱是「風水輪流轉」，以前嘉義房市大部分是在地人支撐，量體不大，沒什麼漲幅，也不曾引起外界關注，沒想到這次台積電要來，全台矚目；但話鋒一轉，對他們在地建商而言，「是一則喜一則憂」。 呂冠衡回顧房價跳漲歷程，縣治特區雖有嘉義縣府、行政機關，過去還有體大、稻江、大同技術學院等學校，但因為生活機能不佳，早期很多建商進入開發銷售期漫長、利潤也不好，在地建商根本不想去開發。最早進場的就是宏都建設，後來被豐邑建設買下改成豐謙建設(5523)，也是嘉義唯一一家上市櫃的建商。嘉義太保擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大產業園區，早在台積電進駐消息前就帶動一波房價。圖為嘉義縣馬稠後產業園區。（圖／摘自嘉義縣政府網站） 一直到故宮南院進駐，房價有些微波動，但每坪都只有10多萬元；9年前，遠雄集團推出「遠雄國寶」，當時就把區域房價拉到每坪17萬元，「大家都覺得不可能，在地人都不能接受，但最後還是賣完了。」呂冠衡繼續說，2021年起，清景麟集團也來了，靠著周邊六大產業園區話題，一連推出「高鐵國際城」等4案，房價從每坪22萬元，到現在的正在銷售的「AI世界城」，已將房價推升到35~38萬元，「嘉義房價都是被外地建商拉起來的！」 「很開心台積電來，但也擔心外地建商跟著進來，在地建商經營壓力越來越大、老百姓房價越來越高。」呂冠衡說，在地建商財力有限，加上央行信用管制的政策，大多鎖定800坪以內的土地來開發；外地建商口袋深、資源多，都是看2000坪以上土地、一口氣推出千戶規模造鎮案，「因為量大，營造成本比我們低，但銷售單價還比我們高。」呂冠衡說，外地建商財力雄厚，購地都鎖定2000坪以上土地推造鎮案，買地很敢出價，有品牌有資源，推出的房價比別人高，壓縮在地中小建商生存空間。（圖／報系資料庫、林榮芳攝） 他也舉例，外地建商高價搶土地的狀況嚴重，「嘉義朴子、民雄一帶，在地建商評估土地每坪24萬才考慮敢買，但外地建商30萬元以上都下的了手。擴大縣治特區將近400公頃的農地，炒到一坪12、13萬元了，推算未來房價肯定都是3字頭以上。」這兩個月，很多上市公司、大建商都一直再問有沒有大塊基地可以買，令他相當擔憂。 呂冠衡說，外地建商進來，搶土地、搶工人、搶資源，廣告預算多，銀行借貸也比他們更有利，在地中小建商很吃虧。他認為這完全是打房政策失敗所造成的，「因為方向不對，病急亂投醫，肥了政府稅收，坐實大者恆大，壓縮了中小建商的生存，苦了購屋者的荷包啊！」雖然台積電所到之處能活絡房市，但如同打開潘朵拉的盒子般，嘉義房市將揮別昔日的寧靜。
台積電到哪哪邊就倒楣？建商嘆：缺工問題不解決房價不會跌
桃園市不動產開發公會20日舉辦會員大會，理事長劉守禮嘆，台積電讓周邊土地就上漲、工資也上漲，「台積電到哪邊，哪邊就倒楣」。他更指出，以後新房子也要碳盤查，然後買碳權中和，不然不能發使用執照，總之房價不會跌。劉守禮表示，這三、四年政府不斷打房，房價越打越高，今年全球共有78個國家最高領等人換人，最重要的是美國總統大選，美國降息應該是6月後，會導引台灣多少比例降息還不一定，不過他認為今年全國房產價格穩定，量會少掉很多，但限縮購地貸款下，中小建商會因為資金不足慢慢離開市場，大者恆大。現在缺工關係，工資上漲，他自己也是小建商之一，透露找工班不容易，因為工班會選擇跟著寶佳、興富發大建商，未來3~5年保證都有案子，「這一、兩年是我們最沒尊嚴的時候，以前是營造請我們吃飯，現在我們要請營造吃飯，都還不來。」他也提到，尤其台積電搶工，原本板模工一天工資2000~2500元，但台積電開出一倍薪水挖角，導致一般住宅營造工地難找工人，缺工問題不只中南部，雙北也受影響，工資漲，房價也跟著上漲；不僅如此，台積電擴廠還帶動周邊土地行情，「嘉義農田土地也漲到每坪10萬元，這就是台積電之亂。台積電到哪邊，哪邊就倒楣，年輕人都買不起房。」桃園市不動產開發公會理事長劉守禮點出房價上漲的因素，包括缺工工資漲、碳盤查徵收碳費，就算未來少子化需求減少，新建案房價也難跌落。（圖／林榮芳攝）另外還有2050年全球淨零碳排，也帶動很大一波成本漲幅，他說，目前課稅標準都還未知，但水泥鋼筋已經開始課徵，鋼筋業者已經說試調看看，多退少補，以後新房子也要碳盤查，然後買碳權中和，不然不能發使用執照。目前政府是訂定一噸碳權是300元，但歐洲是每噸3000元，所以未來不只是建材漲，「開發商的建築成本上升了，房價怎麼可能不調高？總之房價不會跌。」至於少子化是否會影響房市崩盤，他表示，二戰後嬰兒潮出生的都是生長在三代同堂，這幾年變成兩代都不同堂，這種細胞分裂式的方式，造成市場上房屋的強大需求，也造成現在市場上好賣的房子都是小坪數。目前消費者購屋以總價為考量，開發商縮小坪數壓低總價，「雖然我們也不樂意蓋小宅影響生活品質，但也不可能規劃銷售不出去的產品。」現在幾乎都是小坪數當道，2房最好賣。劉守禮最後呼籲520上任的新政府，希望內閣閣員要科班出生，「房產要好，內閣就要任用專業人員，不要政治酬庸，希望央行能調整有關房地產的相關政策。」「缺工問題不解決，房價不可能跌，只能繼續加碼工資讓工人上工，蓋房子不是做慈善事業，政府政策很重要。」
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計，全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子，居住安全不能等！中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇，理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示，接下來要用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，以「都更，新展望」為題，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示，論壇題目訂為「新展望」，表示目前在都更已建立相當雄厚基礎，未來要看得更高，這幾年都更逐步成熟，就連澎湖也都有公辦都更案在進行，都更危老已是全民運動，如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要，政府要給明確方向，讓民眾可以依循，不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示，地方政府除了行政程序簡化，還要有整體的戰略，用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰，也是民眾最期待的事。江宏志表示，10年來看到中央政府對都更危老的努力，實施都更三法到位，小基地也能參與重建，加上都市更新條例翻修，政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件，目前全國已核定已達4283件，已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶，台北市超過70萬多戶，新北市也有82萬多戶，每年都在增加，面對如此數量龐大且不同類型的需求，居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象，包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議，以及真合建假權變。而自地自建及委建，也發現有延期興建的問題。王進祥表示，疫後生活工作改變，建築成本增加，缺工缺料，也造成貪婪的通膨，中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數，但實務都談的是權值。他也提到，推動師應要國家考試，但現在學校沒有專業科系在做人才培育，建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
全台不動產公會大串聯提2訴求 支持預售轉售「法案上路後一律禁止」
號稱史上最嚴厲的「平均地權條例」修正案子法即將出爐，台灣省不動產開發商業同業公會聯合會今（21）日全國各地方公會理事長、理監事等業界代表200餘人召開大會，理事長黃啟倫代業界發表2訴求，一、預售屋限制轉售應於上路後「所有預售屋都要禁止轉售」，二、金融緊縮政策已經危害到業者生存空間，將出現系統性風險，「我們支持政府打炒房，但政府擬定政策不要閉門造車！」黃啟倫表示，建築同業完全支持政府打炒房，但整合同業意見後，認為預售屋禁止轉售應要溯及既往，才能真正限縮那些炒房者獲利的空間與時間、打擊炒房者，「花次長以建商遊說為由髮夾彎轉向不溯及既往，是讓建築業者背黑鍋。」台南市不動產公會理事長郭建志解釋，所謂支持溯及既往，是指假設政策於7月1日上路，就應該所有預售屋都同步不得轉賣，不管是幾年前買的都一視同仁，而非有不同標準，此舉亦不違反「信賴保護」原則，在這之前炒房的投資客要拋售，或要等到成屋才賣，是他自己需要思考的事。而此觀點也與巢運及社會住宅推動聯盟一致。台灣省不動產開發商業同業公會聯合會理事長今召開會員大會，理事長黃啟倫代業界發聲，「支持政府打房，但是擬定政策不要閉門造車，要多跟業界友善溝通。」（圖／林榮芳攝）嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡也針對購地後18個月內動工表達不滿，他說，所有建商土地存貨限期動工，導致營建發包無門，缺工缺料更加嚴重，營建成本居高不下。央行限縮土地融資只能借4成，銀行又抽土融銀根，都會區的營建業資金已經全面緊縮，偏鄉地區更是求貸無門，讓中小建商根本活不下去，產生爛尾樓的風險。桃園不動產公會理事長劉守禮也舉例，一塊完整的地1000坪，建商買300坪還要整合700坪，裡面有多少地主，政府這樣的限制，是逼業者做土地最不好的開發方式。他也痛批，今天業界齊聚討論如何「健全房市」是件可悲的事，這是政府應該要做的，卻變業界在做；年輕人買不起房，是因為薪水調升幅度跟不上物價，也是政府應檢討，「台灣有多少國有土地標售創高價，然後當地房價就跟著上漲，我們只是加工業，麵粉漲價，麵包會跌價嗎？」苗栗縣不動產公會理事長沈林傑也說，業者都支持政府打房，但政府打錯方向，造成房價越打越高，把建築業打到民不聊生，再來花大筆錢救產業，這種案例在全世界都發生過。黃啟倫表示，目前房市已走下坡，但政府卻寸步不讓，希望政府思考目前房市已逐漸冷卻，對於現行打房政策是否已執行過當，或是方向偏差使得效果背道而馳，當業者已經點出因為政府金融政策導致業者生存危機、整體系統性風險，政府當局必須慎加思量。對於近期有業者表示將針對「平均地權條例」禁止預售換約、限制私法人購屋等提出釋憲，黃啟倫說，釋憲要立法委員1/4提案，幾乎是不可能，民間提案要經過三審，都是好幾年後的事，根本緩不濟急，他認為政府應該坐下來跟產學專家好好討論才能解決問題。
中南部建開喊話新內閣 「勿會後不理」盼留活路
《平均地權條例》讓建商業者怨聲載道，春節前國發會、內政部召開跨部會中小建商座談，今(1)日與會的台灣省不動產公會理事長黃啟倫、大台中不動產開發公會理事長王至亮，偕同苗栗縣、台南市、嘉義市、大高雄等建商公會代表，特別北上召開記者會呼籲，「會議不應淪為政令宣導或安撫，後續必需要有更積極的作為來回應。」「請政府留給中小型建築業者一條生路！」黃啟倫回憶上月19日中小建商座談，開了2個半鐘頭，大家言無不盡、發言踴躍，把建築業的困境一五一十告訴各位官員，包括營建署、環保署、地政司、金管會、建研中心等單位，希望不是開個會、摸個頭，「政府後續一定要再找建築業坐下來談，不是開完就算了。」「我們很認同打炒房，但房價上漲原因在哪，大家都知道原因是土地成本、營建成本飆高，但建築業變成代罪羔羊，政府利用各種設限打壓，讓建築業汙名化。」黃啟倫以大陸打房為案例，現在中國政府要救都很難，台灣應該借鏡。大高雄不動產開發公會理事長洪光佐也補充，房價上漲也與法規有關，因梯間雜物導致的蘆洲大火後就要求多做公設梯，因此增加公設比，人命安全固然重要，但可以將原來公設梯改為戶外逃生梯解決，政府應該聽取業界建議再制定法規；前兩年要求的隔音墊也是好政策，但不是必要；近期還可能強制同層排水，每房加上邊際估增加約20萬元成本，這都會墊高房價，「好的建材能增加附加價值，但不是每個案子都強調高規格，強制執行的結果就是統一墊高成本、房價。」苗栗縣不動產開發公會理事長沈林傑也說，政府帶頭標售土地也是，讓土地成本飆高，房價怎麼能不高，政府不要閉門造車，可以找產業溝通，了解癥結點在哪，而非都怪建商暴利。1月19日國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持跨部會中小建商座談。（圖／業者提供）「錯誤的政策比貪汙更嚴重！」嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡建議新內閣，切勿過度干預自由市場機制，不應匆促立法或制定新規定造成疊床架屋，應充分和業界溝通，聽取並採納建言。再來，各地方政府不要帶頭賣地炒地，抵價地、抵費地標售常標出超高行情，政府應「帶頭凍漲」或「限制漲幅」。王至亮也針對政府近年大力推動淨零建築與ESG永續建築政策表達想法，他說，採用低碳建材大幅提高成本，像是水泥將增加快3成售價，政府應該盡早研擬因應對策，並降低金融成本，讓建築業有辦法吸收，就不會反映房價。他也強調，「我們都願意配合，但不要要求我們要做，又要說房價太高，同時也希望政府執法時考慮清楚，不要說做不到就處罰，政府應給予容積或時程獎勵，並以賞代罰。」最後，台南市不動產開發公會理事長郭建志也針對缺工問題表示，政府總是以影響國人就業為由拒絕引進外勞，要求業界提高工資，其他國家都是外勞薪水跟本國勞工脫鉤，只有台灣是掛勾，工資漲了，最後還是只有外勞肯做。他說，多年前建教合作引進營建老師傅到學校，希望教學生有一技之長，畢業後能就業，但教了50人最後只有3人進入營建業，顯見現在產業缺工並非薪資低，而是年輕人不願從事勞力工作，「只要開放大家都能合法申請到外勞，誰要找非法；沒有非法市場，也就不會有外勞逃跑，這也是解決社會問題。」
中小建商座談不開放報名惹議 10業者代表閉門都「談這些」
政府打炒房一波波，房市反轉向下又再祭出《平均地權條例》，不僅打炒房慢半拍、不夠力被民眾罵翻，建商業者們也是怨聲載道。由國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持的跨部會中小建商座談，於今(19)日舉行，受邀出席建商不到10家，業者對於《平均地權條例》與融資問題發言甚多，有人認為「摸頭」大於實質效益，「希望是有聽進去，媽祖保佑！」16日上午，內政部地政司臨時發函通知18日將召開座談，需在16日下午3點前報名，17日又臨時通知延到19日舉行，除了安排時程超趕，也有許多建商抱怨，僅「特定」建商收到邀約，想參與卻不開放報名，「不透明、不公開，果真是閉門做事的政府！」據了解，今天會議除了龔明鑫、花敬群出席外，還有營建署、環保署、地政司、金管會金融局、建研中心等單位10多位官員。而出席建商有馥域建設、中華都市更新全國總會副理事長劉果；中洲建設、台灣省不動產公會理事長黃啟倫；皇邑建設、台南市不動產商業同業公會常務理事陳煌億；聯儀建設、嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡；以及寶勝開發王至亮、統創建設施俊偉、玖都建設等代表，約7、8家建商，10多位業界人士。會中大家談高房價起因，並著重在《平均地權條例》預售可否換約、工期18個月、檢舉人應具名，並且建議應有亂檢舉之處罰規定、中小型建商因為信用管制而面臨貸款不易…等等面臨生存的問題。對於建商反彈最大的私法人購屋管制，有建商反應，內政部新聞稿對於「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，一下寫可納入「免經許可」，一下又被納入「需經內政部許可」，「是在玩文字遊戲，往後都更跟危老將無法推動！」而且私法人購買住宅每年平均約1.5萬件，就算內政部一年上班365天，換算下來一天也要開會審理41件，業者質疑「這可能嗎？」一名建商還認為，預售簽約後因非自願「失業」等重大事故不得轉售，內政部用「失業」2個字似乎太狹隘也有失公允，常有不得不自願「失業」的狀況，所承購之預售屋不能換約，也太不合理，應放寬，同時經地方政府核准，建商無力稽查，若是因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者，應准予換約轉讓，才符合公平正義。也有人認為，建立檢舉獎金制度，實收罰鍰中提充一定比率作為檢舉獎金，將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端。除非子法中明定檢舉人因亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以提出比照「誣告」之罪行，此外也不得匿名檢舉。也有建商反映表示，建議對中小建商應取消土建融限制，解除18個月規定，放寬銀行法72條之2，取消銀行對城鄉分級貸款限制，危老應納入非都市土地，調整銀行公會對短期土建融上限，以及豪宅上限應解除或放寬，貸款成數應提高。會議談了近2個半小時，對於業者踴躍發言中央各部會有沒有採納，業者回應，「希望是有聽進去」，18個月的問題應該是有機會放寬或可以用展延處理，信用管制也請中央跟金管會研究如何適度的放寬，「可能而已⋯媽祖保佑！」
投資客愛花部1／執政黨買票成功？年前送大禮「不溯及既往」 這些人樂翻＋專家批「打假球」
醞釀一年的打炒房劇情，在農曆春節前「神反轉」。去年全台掀起預售屋換約逃命潮的《平均地權條例》草案，10日三讀通過後2天，內政部代理部長花敬群突然拋出一句，新法預售屋轉售限制「不溯及既往」，讓投資客們傻眼，「笑死」「投資客不用跑了」，專家們則砲轟，「修法前粗粗糙糙，修法後就得設法解套」「這用打假球都難以形容了！」花敬群12日出席社宅動土典禮被記者團團包圍，對《平均地權條例》的外界疑慮與模糊地帶耐心說明，被問及預售屋禁止換約是否有「日出條款」？向來支持溯及既往的花敬群竟語出驚人，「過去人民在買預售屋時，政府就沒有禁止不能換約，當然這是他的權利！」這句話嚇傻所有人，因為花敬群擔任內政部次長時，在2021年底推動「禁止預售屋轉約」在內的《平均地權條例》修法，在立法院備詢時曾表示，「無論何時取得的預售屋合約，一旦修法通過後，一律禁止換約轉售」，一語讓大批預售屋投資客於2022年間趕在法案上路前下車。豈料，此修正案三讀過後，花敬群態度竟180度大轉彎，「上路前簽約皆不溯及既往」，等於宣布條例上路前買預售屋的人，條例實施後仍可繼續待價而沽，讓尚未下車的投資客拍手叫好。立法院於去年12月10日院會三讀通過《平均地權條例》修正草案，花敬群表示，相關子法會盡快在3、4個月內完成，今年上半年就可以順利施行。（圖／報系資料庫）台南房仲RY就告訴CTWANT記者，身邊幾位投資客客戶本打算趕條例上路前平轉換約，消息一出紛紛通知他，「開價加回50萬元」，立馬回到每案淨賺50萬元才肯賣的投資心態。和朋友共同持有6戶預售物件的南部投資客S先生，本來就計畫放到成屋在賣，因此突如其來的大利多影響不大，但他忍不住揶揄，「本來大家罵翻，想改投國民黨，現在民進黨買票成功！」會不會加碼買進預售屋？他保守回應，「現在市場信心缺乏，要看建商怎麼操作這最後一波，給的付款條件，讓未來轉約是否容易。現在手上持有預售屋的人，若轉約條件好，在未來1、2年有優勢。」業者則看法不一。高雄代銷公會理事長謝哲耀表示，此舉對原本看淡的今年房市有正面幫助，降溫的買氣可望回溫，因為現在購入、未來處分的選項比較多，至於買氣會否全面爆發，業者們多審慎看待。也有部分業者認為，「不溯及既往」反而是一項打擊。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄解釋，這幾年房價上漲將近1倍，不溯及既往反而讓投資客能以較低的買進價格在市場上兜售，但建商已經反映造價成本的價格跌不下來，可能使建商未來更窒礙難行。中華民國不動產聯盟總會16日舉辦十五大不動產業聯合記者會，理事長林正雄（中）與多名建商討論著預售轉售不溯及既往究竟是好還壞，但業界也有不同聲音，尚無共識。（圖／趙世勳攝）「根本就是挖一個坑，要大家（投資客）都拿出來賣，讓價格崩盤，這才是他的盤算。」一群建商在農曆節前一場聚會中七嘴八舌討論如何應變，盼內閣改組後對政策有轉圜餘地。「條例倉促上路，將使產業從奄奄一息變休克，各項細節業界自己都有不同聲音，更何況對市場影響更應該要深思探討，呼籲條例應暫緩實施，等所有細節討論成熟再發布。」林正雄說。房市專家李同榮表示，這次修法很政治，一為敗選找高房價當戰犯，安選民的心，二以維護居住正義為名，朝野為選票，快速修法三讀通過，三修法前「粗粗糙糙」，面對壓力又不得不「修修補補」，以除外條款補救不足，最終只是政策宣示打炒房，「名為居住正義，實為政治目的。」就內政部新聞稿「（不溯及既往）實則保護買受人權益，並非打假球」，房市專家張欣民痛批，就是「打假球」，「花部長一路以來給大家印象是要把投資客趕盡殺絕，錯誤資訊充斥整個房市，過去一年多來也都沒有解釋，直到三讀通過才對外說明不溯及既往，所有人民一頭霧水，真的誤會大了！」「已上車的投資客反變成受惠者。」房市專家張欣民支持通過《平均地權條例》打炒房，但去年內政部一直給出錯誤訊息，如果提早解釋預售轉售將不溯及既往，大家就不會像現在這麼錯愕。（圖／翻攝自張欣民臉書）連最支持條例通過的巢運也發聲明，痛斥「內政部曲解法律，私放投資客逃生」，甚至搬出大法官釋憲，法律不溯及既往應是指「法條施行後，即禁止預售屋契約轉售，但不可追溯施行之前的轉售行為」，批內政部以艱澀法律用語為放水炒作護航。住宅週報社長陸敬民則一反批判角度，「花部一定是看到修法通過後大中小建商全部打死，不僅可能造成股房雙殺，還可能會掉GDP，因此最後送上一顆糖，安撫怒氣衝天的建商，自住客雖不滿意，但還可以接受。」建商、投資客及自住客都顧到了。花敬群冒著得罪業者投資客大不諱，拎著《平均地權條例》花1年多時間闖關，最後竟剩投資客愛戴。只能說政治就是一門藝術，教人看不懂！
史上最重打炒房政策！《平均地權條例》修正案三讀通過 8問答全面解析
史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正草案1月10日正式三讀通過，明文限制換約轉售，還建立檢舉獎金制度。先前政府跨部會連祭7大打房措施下，房巿已然冷卻，但這次通過的政策才真正嚴重，業者預估中小建商會倒一片，全台建商家數也將由目前的1萬多家砍掉5000家左右。但修正案到底修了哪些法？何時開始上路？又是否會溯及既往？CTWANT在此彙整了8大問題，一次為讀者解析。《平均地權條例》修正草案何時上路？此次《平均地權條例》修正草案並未明確指出何時上路，僅稱「此次修正條文的施行日期，由行政院定之」。不過，內政部代理部長花敬群去年12月底曾表示，希望《平均地權條例》修正草案三讀通過後，可以在3個月內完成子法並正式上路，因此實施日期可能落在4月中旬。《平均地權條例》修正案休了哪些法？限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。重罰炒作行為：明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰100至5000萬元，並可連續處罰。建立檢舉獎金制度：如果你發現有人炒作，歡迎檢舉。如今，民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。管制私法人購屋：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜漸其後續變相轉作短期炒作。此外，許多業者抱怨屆時實際審查案件上將非常緩慢。內政部指出，申請案件原則會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，違規者將按戶（棟）處罰3至15萬元。《平均地權條例》修正草案相關法案，是否「溯及既往」？目前該案母法並未說明將會溯及既往，但有一項附議是指，民眾若以預售屋轉約，「除罰緩之外，還會再追繳不法所得」。而花敬群其實也在2021年底說過，該案經三讀且發布上路後，預售屋就不能轉售，且不會因為合約時間在修法前完成，就獲得赦免，這意味著「預售屋禁止轉約」可能會「溯及既往」，但仍要視未來內政部細則如何規定。《平均地權條例 》修正草案三讀後，對「都更、危老案」是否有影響？花敬群曾在1月7日於臉書發文表示，建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平均地權私法人購買住宅的限制，也不受5年內不得出售的管制。預售屋、新建成屋禁止轉約，其中新成屋如何認定？目前母法並未明確定義什麼是「新成屋」，未來內政部應還會核定細項條目，看是要從取得使照開始算，或是其他日期。《平均地權條例》修正草案對中古屋市場有無影響？不動產仲介經紀業公會全聯會理事長張世芳指出，中古屋買氣主要仍受升息影響，但該案還是會拉長消費者買房思考的時間，進而影響交易量。整體而言，在雙北地區交易量約少3、4成，而在中南部地區則少4、5成。至於價格方面，北部原本房價基期就高，因此整體中古房價頂多修正5％。中南部則是因過去漲幅較快，因此有可能下修到10％。此法案三讀通過後，那些地區首當其衝？平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注，而過去2年預售市場熱絡的區域，可能成一線重災區，尤其是重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域。根據信義房屋統計預售實價登錄，房地合一2.0上路以來，2021年9至12月的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。另根據統計顯示，2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶，挑戰28年以來新高，其中前11月供給量大的區域為台中市3.1萬戶，其次是新北市2.7萬戶，桃園市2.4萬戶，台南市與高雄市各1.8萬戶，台北市最少也有1萬戶。如果不得已需要將預售屋換約轉售，有可排除在外的特殊寬容條件嗎？若擁有屋約者存在下列任1種情況，可報請縣政府排除在外：買房簽約後受到強制執行有重病需要長期療養非自願失業重大變故無力還貸款
政府保障投資客虧損有上限？ 「解約15%」釀建商「雙殺危機」
前幾年全民瘋買房，造成不少民眾事後反悔想解約，卻因為預收屋定型化契約規定解約須支付總價15%，讓民眾如心在淌血，直喊不合理；近期房市走下坡，建商老董也跳出來質疑合理性，房價修正超過15%時，只要付解約金，建商必須無條件承受民眾解約，「這次要是跌超過15%，一定炸鍋！」依照《預售屋買賣定型化契約》規定，若是在簽約後反悔想解約，違約金最高為總價15%，超過建商必須退回，不足15%則是將已繳納款項視為違約金。不過這項規定，在房市轉空下，將成為建商的夢靨。精湛建設董事長陳志聲舉辦「送愛心到人間」慢飛天使遲緩兒及家人、老師、志工們圍爐公益活動已有24年，至今已經捐出70多台交通車。（圖／林榮芳攝）「如果出現價跌逾15%的情況，對於建商一定會形成雙殺局面，新買家不願意進場，原本的買家又要解約，到時候建商就慘了！」精湛建設董事長陳志聲親自下廚舉辦年末媒體餐敘，他預見2~4年內只要房價跌幅超過15%，必將爆發預售屋「解約潮」。他解釋，一旦房價下跌超過15%，消費者未來在《平均地權條例》預售屋禁止轉售下，等到交屋時就只好硬著頭皮跟建商耍賴，要解約，這樣房價下跌、賣不出的風險就能順勢轉嫁給建商，「這是很畸形的法令，當房地產一直漲時大家沒有感覺，現在只要出現修正超過15%，就會大亂了！」「這是一家公司與消費者的私權行為，政府為什麼可以去干涉轉售和解約金的限定？全台也只有房地產業才有這樣的規定。」陳志聲提出質疑，一棟大樓至少要蓋4~5年，《平均地權條例》禁止轉售，當民眾發生變故也不能移轉，只能和建商談解約退屋；而建商也必須被卡4年，買方一定是拖到交屋前最後一刻才解約，然後接手原本應是買方要自負的房價風險，建商一點風險規避的能力都沒有。他也憂心產業發展加速朝向大者恆大，因為只有足夠資金的建商，才有能力轉成屋銷售，避開風險，而中小建商只能在環境與政策不利環境下夾縫中求生存，「這樣的現象其實現在就已經在發酵了。」
是誰炒高房價2／四波打炒房「這群人」傷最重 賴正鎰：土地成交量減7成
台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下，多位房產業者向CTWANT記者指出，「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」，值得注意的是，「限貸政策已打死一片小建商，扛不住壓力的準備賣地求人接手」。回顧2020年12月起打炒房至今，一年半來共祭出四波信用管制，第一、二次偏重限縮成屋貸款資金，影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人；第三、四次限貸針對土融管制，讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制，已令房產業皮皮挫。CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說，「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地，以前購地資金只要準備3~4成，現在要準備6成，一塊地隨便都要拿出個5~10億元，中小型建商資金不夠就只能賣地，但此時願意進場接手的也不多，大家都說暫時不會再買地，除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」建商近年除得面對政府推打炒房政策，還得因應工料雙漲問題，口袋不深的小建商出現資金周轉不靈的風險。（圖／黃鵬杰攝）自去年12月第四波信用管制起，「土地買賣成交速度放緩增4倍，土地成交量縮減7成，房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。「信用管制對土建融動刀，打死的都是中小建商，大建商後面都是財團背景、錢多的很，不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商，讓大企業壟斷，對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說，「要抑制房價上漲，只有老房改建更蓬勃、增加供給，限貸政策雖有都更危老排除條款，但在都更啟動前購地或一般買地上，一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間，再加上營造成本高漲，若再降低土建融貸款成數，屆時恐出現大量倒閉。」胡偉良示警，目前各預售案炒房的情形大幅減少，若再發動第五波打房，恐怕打到的不是投機客，而是中小型建商，屆時會出現大量倒閉。（圖／CTWANT資料室）對於當前房價走高，房產業者不約而同地說，「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況，毛利20%、淨利10%，3~4年的興建期，每年只賺2.5~3%，獲利率並不高。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析，「房價怎麼打，只是漲多漲少而已，就像房地合一2.0上路，房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料，在這些不可逆因素未收斂前，任何打房政策對抑制房價皆無效，一再加重限貸，只會造成市場畸型發展。」「現在太多打房政策反而扭曲市場，造成走走停停，拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到，房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了，現在房子都慢慢蓋、不敢賣，也不敢再買地，整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的，但價格這兩年不會跌也是一定的。」事實上，2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價，但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效，就不會有一而再，再而三的四次限貸，政府官員不了解市場實務，以防堵資金做為打炒房工具，顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。
政府狂打房！大建商「賺飽飽」不受影響 學者：中小建商恐現倒閉潮
今年受到新冠肺炎影響，熱錢明顯湧進房市，全年買賣移轉棟數截至11月比起去年增長了超過6％，到年底甚至可能突破32萬棟。政府近來頻頻祭出打房手段，除了本刊揭露的「變形紅單」歪風，甚至還有限貸令！外界認為政府猛力打房，可能會讓賺不多的中小型建商出現倒閉潮，而賺飽飽的大型建商卻一點事都沒有。央行12月7日宣布限貸令，行政院上周再通過「實價登錄2.0」修正草案，將送立法院審議，未來實價登錄將揭完整門牌，再再顯示出政府急於對熱絡的房市下手、遏止炒房亂象。（圖／報系資料照）據《鏡週刊》報導，其實在政府出手前，央行曾找銀行高層「喝咖啡」！當時一名在場的人士透露，政府早就打算狠K建商、投資客以及紅單交易，例如限貸令就是針對「利用投資公司名義炒房的投資客」。招數一出，有中小型建商認為「不接地氣」，坦言今年的房價飆漲其實多是大型建商的物件，而政府下重手卻影響不到他們，「死的都是口袋不深的中小型建商！」他並大嘆中小型建商是靠薄利生存，卻被政府「抽銀根」，而那些賺到暴利的大型建商卻沒事。鄉林建設董事長賴正鎰也同意這個觀點，「這次政府打房對大建商來說反而是一種利多！」他表示政府出手讓中小型建商撐不下去了，大型建商少了競爭者，土地取得更加容易，「對整體市場買氣來說，絕對是原子彈等級的傷害！」前淡大產業經濟系副教授莊孟翰也直言，可能會出現一波倒閉潮。
央行打炒房？還是打房？ 建商：房市原子彈要爆炸了！
央行總裁楊金龍7日無預警出重手打房，建商普遍剉咧等。中華民國商業總會理事長、鄉林建設集團董事長賴正鎰直指：「房市原子彈要爆炸了！」此次出手真的太重了；不少建商表示房市要變盤了，明年買氣一定轉趨觀望；而口袋不夠深、銀彈不夠多的建商，將終結信用擴張。央行宣布不動產抵押貸款業務審慎措施，相關規定將於今（8）日生效。賴正鎰表示，房市根本就沒有全面復甦，僅局部回溫，但央行卻突然下這麼重的手，無異投下一顆超級震撼彈，房市的原子彈要爆炸了，這樣不但讓已購、未交屋的客戶衍生可能無法獲得貸款的糾紛，更會讓經濟景氣復甦帶來更大壓力。賴正鎰也表態，商總堅決反對政府在沒有任何緩衝時間下馬上實施限貸措施，希望政府能再三思。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，央行打房生效應劃分時間點，融資政策風險，不應由買賣雙方無預警承受。建議對已簽約購屋客戶，應維持簽約時貸款條件，否則勢必造成交易糾紛。楊玉全直指，央行這次措施已不是「打炒房」，而是「打房」、打擊產業、打擊從業人員，建築業對就業、稅收、推動都更危老都有付出，現在卻天天被各項措施打壓，嚴重影響建築業投資環境的安定性。華固建設總經理洪嘉昇表示，央行打房四措施，首當其衝的正是建商，預料將對近幾年建商搶地熱度造成一定衝擊，雖然可平衡土地市場熱度，但也相對提高購地門檻、不利口袋不夠深的中小建商。至於針對公司法人限貸，其實市場占比並不高，衝擊不大。洪嘉昇表示，值得深思的是，這一波房市真正漲的僅在幾個熱門區域，全台還有大部分區域並沒有房價大漲問題，這麼一打下去，房市信心將受重挫，明年一定觀望，預料口袋不夠深、銀彈不夠多的建商，將終結信用擴張。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「楊四條」打住、不打商，恐將把游資引導轉進商用不動產。整體觀察，央行四大審慎措施對部分炒作源頭已有警醒、限制，已對未來風險進行管控，但在超低利率、資金寬鬆下，高房價趨勢不變。從產業、產品、區域的安排來看，央行這次事前研究準備完整，並預留與其他部會協作、強化的空間，建議投資人不要掉以輕心。