二次施工
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2025三鶯捷運試營運 卓冠廷盯轉乘與防噪配套
新北市議員卓冠廷24日表示，由於2025年三鶯線試營運在即，新北市政府必須盡速做好減低噪音等周遭睦鄰與交通配套，以利在交通便利之餘，將周遭傷害降到最低。根據了解，捷運三鶯線計畫路線起於土城頂埔站，未來完工通車後，預計自三鶯地區至台北市通勤時間約可減少20分鐘，設計也保留未來延伸至桃園八德地區的可能，與桃園綠線銜接轉乘，未來可串聯桃園國際機場、高鐵等。卓冠廷攤開資料向CTWANT說明，目前捷運局工程進度截至3月底已達74.15%，共設置12站，預計2025年完工。然而，其中LB10國華站因周邊為眾多住宅區人口，該站工程也連同建造公園廊帶，雖然新北捷運局花了新台幣3,880萬建造公八公園等遊樂設施，確實美化了周遭環境，可惜自己強力督促的噪音等民生問題「還沒看到解方」。卓冠廷說明，三鶯線有部分路線緊貼民宅，自己屢次要求捷運局應採全罩式隔音牆設計，可惜捷運局目前都不願採納，自己強力呼籲市府，及早檢討改裝全罩式隔音牆，避免二次施工浪費公帑。此外，三鶯線路線有許多轉彎處，預料會產生類似環狀線的軌道摩擦問題，或許採用加噴潤滑劑等方式能舒緩，但是無法治本，應興建全罩式隔音牆，甚至進一步補助周邊住戶與學校加裝氣密窗。才能解決擾民問題。卓冠廷接著表示，各站點的轉乘交通與人行道優化，目前都還沒看到捷運局有效的方案，呼籲在2025年試營運倒數之際，應快速提出有效方案，避免未來三鶯線完工後，出站行人面臨「進退兩難」的尷尬窘境。卓冠廷強調，三鶯線對解決塞車有極大幫助，自己當然全力支持，也自當選議員來，一直在新北市議會第四小組全力監督交通局與捷運局，不過捷運局若能更細膩照顧周遭住民生活環境及轉乘需求，相信會更加圓滿。
住宅吵什麼3／建案違法二工 住戶因「這動作」律師勸：告了也不會贏
住宅消保會(住保會)統計2023年受理糾紛調處案，滲漏水相關糾紛占21%，新屋買賣點交爭議占11%，相較68%的裝修糾紛而言占比雖小，但住保會創會理事長吳翃毅發現，這類糾紛案大多一次影響多戶，甚至造成整棟樓或社區的鄰居不和睦，處理起來也是相當棘手。新屋買賣或公設點交的糾紛，住保會雖碰到的調處案例不多，但令吳翃毅印象深刻的是新北淡水的「海洋都心」千人大社區，公設因二次施工(二工)遭檢舉拆除多次，新上任主委為解決公設荒廢問題原打算向建商提告，但到住保會申請律師諮詢，發現大多數住戶都在購屋時簽下了手寫的磋商條款，願意折抵房價同意建商二工，也代表著住戶都知道公設是違法的，因此律師建議，「提告也不會贏，別浪費錢了！」「海洋都心」共1~3期，是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體，CTWANT於2021年就曾接獲其中一區的住戶爆料，「建商以『點交就撥6000萬元美化地下室』為由，促使第一屆管委會在2個月內就點交，連鏡子是破的也過關。前兩屆管委會都是建商人馬掌控，主委都沒住在社區裡。」以及質疑社區存款過少、住戶怎麼選社區委員都選不贏建商等問題。去年2月，「海洋都心」的住戶來向CTWANT記者報喜訊，「在工務局主持下，建商派終於交出印章，去(2022)年底選住戶委員就過半，建商派不願交出印章，現在終於拿回管委會了。」「昨天滿滿的住戶來旁觀，真的很感動。」據了解，目前已是第六屆管委會，正對第一屆以建商為主的管委會提告，但檢查官不起訴，管委會近期已提出再議。而因為二工區域本就違法，即便管委會偷偷裝潢，也難保千人住戶不會有1人去檢舉，二工公設面臨再被拆除的風險極高，因此據悉管委會有意和建商協議爭取復原費，讓該公設空間回到原本申請使照時規劃的避難空間和停車場。新北板橋一處4層樓老公寓因漏水問題，找來里長幫忙做公親抓漏，最後鬧到住保會作調處。（圖／住保會提供）2023年住保會也受理不少滲漏水糾紛，以老舊公寓居多，吳翃毅表示，很多都是裝修改建多次，要抓漏已有困難，且老舊公寓沒有管委會，沒有受漏水之苦的住戶，往往不願配合找漏因；漏水住戶大部分都是先修好才叫鄰居付錢，可想結果鄰居當然不予理會。吳翃毅分享去年印象最深、讓鄰居吵成一片的滲漏水調解案，位於新北板橋一處4層樓傳統公寓，1樓住戶先是發現房間牆壁滲漏水嚴重，板材裝潢連同木地板早已被滲漏水泡爛，於是通知了2樓住戶，表明樓上滲漏水可能性高；2樓鄰居隨即更改浴廁給水管路為明管，但1樓房間依舊潮濕，因此雙方找來水電拆除房間裝潢，並慎重其事找里長做公親要捉漏，結果發現漏水點疑似在3樓及4樓。吳翃毅接著說，但3樓住戶認為里長做公親抓漏不專業，不願買單修繕費用；4樓鄰居則願意花錢動工給水重配管，排水也重配改明管，但是完工1個多月後，1樓房間牆面的滲漏水問題仍未止住，最後一起到住保會調處。1樓住戶認為是公管滲水，樓上所有鄰居應負責賠償及修復，於是開出20多萬元的修復費要2~4樓平分，樓上住戶當然不願意，1樓住戶也揚言會提告。據了解，第一次調處時，鄰居間還互有善意想解決，原本願意湊15萬元給1樓住戶，但1樓屋主態度強勢，再加上向工務局檢舉鄰居違建，引起大家不滿；雖事後1樓屋主也無進一步提告和求償，但鄰居間卻已視同陌路。吳翃毅也提到，其實大多數的里長真的很不想介入滲漏水糾紛，但很多里民還是會找他們，為此，住保會還出過一張梗圖，建議別找里長，可以找住保會處理，「因為他們真的不是萬能事務所！」不只老屋，新屋也常見滲漏水糾紛，而住保會調處的新屋漏水案，大多來自住保會輔導的住保履約驗屋公司。吳翃毅解釋，住保會履約驗屋公司會在發現嚴重瑕疵時主動回報住保會，協助住戶與建商調處，也算是透過驗屋服務，進一步保障消費者權益。其實很多里長真的很不想介入滲漏水糾紛，但很多里民大小事都還是會找他們，因此住保會曾出過一張梗圖，如有漏水爭議建議別找里長，到住保會諮詢調解才是正解。（圖／住保會提供）
違建之亂3／外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶，在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中，藏著3顆不定時炸彈：「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁，未經結構計算擅自違建加蓋，當地震發生時，建築結構容易因搖晃破壞，輕則牆面龜裂、漏水，重則恐影響身命財產安全。」他提醒，就算買違建屋效益大，只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門，再於陽台加設窗戶，將陽台作為室內的一部分，違法增加樓地板面積，稱為「陽台外推」。戴雲發表示，雖然這面牆可能不是主要結構，對於耐震力的影響很小，但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線，把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性，尤其陽台外推後又放置家具增加重量，可能會超過原結構設計所能負荷的程度，當地震來臨時，重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅，每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓，住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計，看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈，「本身樓地板和梁的連結就比較不完整，且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量，導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層，戴雲發表示，樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同，二次施工很容易造成結構受損。（圖／報系資料庫）他也分享自己買房經驗，有次看到挑高的中古夾層屋，但牆壁卻龜裂得很嚴重，令他印象深刻。他強調，市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外，大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師，未必了解該建築相關的結構強度，施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構，若屋主又於夾層上放置重物，一旦發生地震，樓板的應力會重新分配，導致梁柱扭曲或斷裂，「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好，原因在於樓面全部挑高，受力平均，相較常見的樓中樓或夾層屋，則是部分挑高，勁度不平均，地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議，若真的有做夾層的必要，最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板，且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具，才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓，再往上延伸做頂樓加蓋，不論自用收租兩相宜，但其實這也是違法的，而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震，其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建，且還一次蓋了3層，由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。（圖／報系資料庫）戴雲發說，老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求，有頂加違建的公寓，可能會因為載重能力不足，使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損，地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓，從6樓違建變9樓，就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出，雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租，但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照，且因數量眾多，根本無法查起，往往是發生火災意外，鬧出人命，政府單位才會重視，每拆一間違建，都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說，屋頂加蓋違建不僅沒消防設備，且建材多屬易燃材料，若又隔成多人雅套房，每當失火就會造成無數死傷，萬一是樓下發生火災，火焰往上竄燒，更是逃生無門。而住在樓下的民眾，也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關，頂加也會阻礙逃生動線，在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒，住在同一棟建築裡的人，都是生命共同體，一旦出事，整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損，輕則牆面龜裂、漏水，尚可花點小錢補強，但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者，若都存在著取巧的心理，想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上，那麼風險將長伴左右，不得不注意！
1999蟑螂1／烏日高鐵特區房市熱銷 地痞狂打市府專線痛宰建商
台中烏日高鐵站帶來地方周邊繁榮，建商搶進，不過，令當地人相當頭痛、1名綽號「豬仔」的地痞楊男（47歲），專門以「抓二次施工、打市府1999檢舉」的方式魚肉建商，從2018年至今，警方懷疑至少上百建商受害，但建商們為了與地方勢力和平相處，都選擇乖乖上繳「保護費」、不敢吭聲。日前，警方硬起來剷除地方毒瘤，將豬仔和其小弟等5人依《組織犯罪》罪嫌移送。據了解，豬仔看準1999專線不會查核打來的檢舉電話號碼跟留下的手機號碼是否相符，但受理後3分鐘內1999會自動回撥該電話，才算完成整個舉報過程；他故意檢舉時使用同一支電話，但留下的手機號碼則是自己5支手機輪流或是小弟手機，加上怕不斷檢舉被發現為同一舉報者露餡，他還會亂掰名字。豬仔專門鎖定僅蓋5、6戶透天厝的小建商，他每天開車在鄉里內「巡田水」，看到建案公告牌子就拍下來，鎖定建商正在進行車庫二次施工，豬仔開始每天狂call 1999電話且持續追蹤，1天分早中晚最多檢舉6次。所謂二次施工，就是建商在取得使用執照後，對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程，例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等，若遭勘查確認違法，必須限期恢復原狀，否則將處以罰款並強制拆除。豬仔鎖定蓋透天厝的小建商後，每天固定打1999檢舉，留下假姓名及不同電話，警方懷疑有上百建商受害。（示意圖非當事人／方萬民攝）不過，發現建案沒停工，他繼續打1999專線「客訴」，「你們現在台中市政府是國民黨的，他（建）商應該是是國民黨的才不敢拆？」「為何顏寬恆南屯區違建幾天就拆，這個卻不用拆，你們有政黨色彩？」甚至揚言「找記者爆料！」當建商發現都發局上門要求停工，從工地師傅或鄰人口中得知豬仔與此事有關後直接找上門，不過豬仔常推說不清楚，但「有管道能幫你問問看」，過了兩三天，豬仔就開出10到15萬元價碼，最後都落在4、5萬元「成交」，從開始鎖定建商到現金入袋時間多在一個月內「解決」。據了解，豬仔以此手法，從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們，至少上百家受害，但願意站出來作證的僅個位數，其中一名建商前後2個月遭豬仔檢舉車庫和廚房二次施工，遭卡油75萬元，更衰是錢付了，但因觸犯法令，自己還得乖乖拆除，最慘的是房子已經賣出去幾間，建商灰頭土臉差點賠上商譽。豬仔每天巡田水看工程進度，還會「及時檢舉」讓都發局上門查察違建，逼建商上門向他求助。（圖／報系資料照）本刊調查，豬仔有《詐欺》、《槍砲彈藥管制條例》前科，他平常身邊會帶著小弟，專在鄉里賺取蠅頭小利維生，並以其父留下來的一間宮廟當辦公室，平常與建商談事情都在此處，不過記者前往該宮廟查訪，發現該處相當偏僻，外面是殘破的三合院，旁邊有新鋪水泥地連接道路，廟裡很簡陋，空無一人。豬仔在鄉里名聲不好，他除了以1999檢舉電話魚肉建商，平常還會幫在金錢豹上班的女友索討酒客欠款，甚至帶4、5個小弟上門恐嚇逼還債。警方日前依《組織犯罪》罪嫌將豬仔以及小弟們共5人移送。
1999蟑螂2／地痞拿官府坑建商 建築、土方利益成黑幫眼中大肥肉
台中市府1999專線竟淪為地痞魚肉建商、強收保護費之利器。由於台中高鐵特定區是中部唯一三鐵共構，建商看準交通便利性和增值空間搶進開發，近年新大樓林立，不過有一名橫行當地綽號「豬仔」的地痞專門鎖定透天厝小建商，一旦發現違法二次施工即連日狂打1999檢舉，再向建商另類索討「保護費」，以此法撈錢超過4年，在地方上臭名遠播。本刊調查，「台中高鐵特區」大致為高鐵東路以西、環河路四、五段以北、高鐵路二段以東、中山路三段以南的區域，佔地約273公頃。由於該區為中部地區唯一擁有高鐵、台鐵、台中捷運「三鐵共構」，另有國道一號、國道三號、74號快速道路分別在此區設交流匝道，交通十分便利，深受建商青睞、紛紛搶進。警方早就鎖定豬仔和其小弟們的惡行，並於日前將他們逮捕到案。（圖／方萬民攝）據了解，豬仔是烏日在地人，常開著一輛發財車到處「巡田水」，他盯著透天厝小建案工程進度，當工班開始施作透天厝外面車庫加蓋部分，即二次施工時，豬仔就開始連日狂打檢舉電話，他精準掌握1999檢舉市府執行期程，例如「檢舉完3天內公所現場查看且回報，10天內都發局到場會勘」，確保會勘時違建正在施工中，得依規定馬上拆除，建商慌張找上豬仔時，他再假裝中間人「我幫你問問看」，開價逼建商掏錢。所謂二次施工，就是建商在取得使用執照後，對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程，例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等，若遭勘查確認違法，必須限期恢復原狀，否則將處以罰款並強制拆除。據了解，豬仔以此手法，從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們，至少上百家受害，日前，警方依《組織犯罪》將豬仔以及小弟等5人移送。這個月初北市文山區發生槍擊案，1名建商遭黑衣人連開3槍，雙腿中彈，經查是土方糾紛引起。（圖／報系資料照）建商蓋房隱藏龐大利益常引起黑道覬覦，包括這個月初台北市文山區發生一起槍擊案，一名建商二代跟妻子下班時遭黑衣人埋伏連開3槍，建商雙腿中彈，調查後發現與土方糾紛有關。警方查出槍手疑似有竹聯幫背景，從台東北上，在現場勘查地形長達一週。另外，今年7月24日台北市刑大召開記者會，宣布逮捕綽號「排骨」的天道盟太陽會大哥陳男等11人，原來陳男想在桃園某建案工地插旗，建商不從，便以工程合約糾紛為由教唆小弟恐嚇勒索3千萬元，甚至還派人包圍工地、擋住砂石車出入，更一路尾隨砂石車阻止傾倒等，逼建商乖乖付出「損失賠償」。2019年1月間也曾有一名黑道大哥看上台北大安區一處建案，要求以64折購買1億2500萬豪宅，不過業者卻只願意降價2000萬，雙方喊價破局後，有大批黑衣人多次在展示中心四周徘徊、叫囂，一度引起附近居民困擾。
鬼樓洗白1／都市傳說、廢墟探險聖地 「這棟」海邊鬼屋正拉皮變景點
假日遊客絡繹不絕的北海岸，沿線山海美景的台2線主要幹道上，近日出現一處「奇景」，白沙灣附近有大一棟建築被包上鷹架。CTWANT記者調查，原來這棟建築就是北海岸知名鬼屋「海灣新城」，荒廢30多年後由新北市政府出手「拉皮」，預計8月底變臉「白帥帥」，成為新景點。CTWANT記者驅車前往一探究竟，隔著鷹架及紗網，仍清楚可見整片建築群多數玻璃破損、內部荒廢，僅1樓明顯看得出有人使用，疑似有住家、民宿、店家，因外牆施工而暫停營業，其中一間有工人忙進忙出趕著裝潢，據了解，屋主為新買家，打算等拉皮完工後趁暑假旺季開冰店。新北市大力推廣觀光品牌「青春山海線」，但「海灣新城」就位處北海岸重要節點，因此市府希望透過拉皮，扭轉一般民眾對於該社區負面印象。圖為每年一度的石門風箏節。（圖／報系資料庫）「海灣新城」坐落在台2線近白沙灣，屋齡約45年，共5棟6~7樓的電梯公寓，其中1棟為百坪單層單戶大坪數外，其餘4棟為18坪的套房，共計約221戶。因面對白沙灣海景，當年以高級休閒度假社區推案，吸引不少名人在此置產，包括潤泰集團總裁尹衍樑、津津實業及新學友書局家族，以及老國代、老立委等。消息人士透露，「明確來說，尹衍樑只有1/2戶的所有權，因為當初是朋友邀約合夥買1間。」 依居民敘述，建築呈現荒廢狀態已超過30年，目前住戶不到10戶，其中3、4個是外國人，都不是40年前的第一批居民，願意生活在此，多半是被這裡的無敵海景給吸引。「我很喜歡海邊的房子，這裡過個馬路就是海灘，30歲時住在這2年，為此我每天開車1個小時到台北上班。」「海灣新城」管委會張主委說，「當初買進時屋齡才10多年，社區就因管理維護不善走向沒落，即便如此仍有海景愛好者持續接手進住。」「海灣新城」除了廢墟實景，還曾發生焚屍案，再加上過去1樓曾開設神壇，讓這邊的都市傳說傳得越發起勁，成為年輕人探險聖地。（圖／截取自google map、報系資料庫）目前在「海灣新城」經營「放輕鬆咖啡」的陳飛雲，約莫屋齡20多年時買進，當時屋況更糟，但他實現住在海邊的夢想更勝於建築的衰敗。「興建時建商偷工減料、二次施工，再加上長期海風侵蝕，建築每況愈下，位於建築後方的樓層走道甚至崩塌、整片掉落，2樓以上幾乎沒辦法住人。」此外，這裡還曾發生焚屍案，1997年間，一場火警發現1具男屍，事後查證為劉邦友血案關係人慘遭殺害後被棄置焚毀。此後，有人在1樓開設神壇、擺放神像，被說是鎮壓孤魂野鬼。淪為廢墟後的「海灣新城」，傳聞有人在夜間裝神弄鬼嚇人，都市傳說傳得越發起勁，在外界繪聲繪影下，漸成年輕人探險勝地，甚至和三芝飛碟屋、鄉野俱樂部並列北海岸三大鬼屋。「這裡什麼都有，就是沒有鬼！」陳飛雲曾卯起勁來與網友槓上，常有年輕朋友半夜來探險，也有人闖空門，甚至把整片鐵門都偷走，「這裡偏遠、人少，多處走道崩塌，萬一發生意外可能沒有人發現，奉勸大家不要拿生命開玩笑。」目前在「海灣新城」經營咖啡廳的陳飛雲，相當喜歡海，年輕時曾一個禮拜台北開車到墾丁3次，所以20年前買進「海灣新城」，他說，「這裡什麼都有，就是沒有鬼！」（圖／張文玠攝）「海灣新城」位處北海岸重要節點，成了景觀毒瘤，易孳生公安問題，居民又流失無力改善，引來新北市府關注。新北都更處更新發展科長易德明告訴CTWANT記者，「已透過技師目視初步判定結構仍能正常居住，因此社區主動提出環境改善計畫、給予外牆修繕補助，經討論採用純白色外觀，夜間有燈光照明，推動周邊綠美化，期盼將其塑造為景點。」「完工後，期望能促使所有權人回流，進一步申請結構補強、重建崩塌的走道、修繕私領域。」易德明說，吸引所有權人回流後，「荒廢」問題才能有效解決。
鬼樓洗白2／昔日富豪瘋搶海景套房 45年後淪廢墟房價僅「個位數」
北海岸石門著名鬼樓「海灣新城」，曾是轟動一時的海景社區熱銷案，45年前每坪喊價3萬元，不輸給北市精華地段，後因施工品質不佳、海風侵蝕加上欠管理修繕，住戶大量流失，淪為廢墟30多年，直到新北市府出手「拉皮」，這2年交易突然動起來，「拉皮後，店面每坪有機會站上1字頭！」房仲業者說。CTWANT記者找到45年前，「海灣新城」的銷售廣告，這座當時火紅熱銷的「海灣別墅大廈」，第一期120戶已售罄，第二期80戶預售隆重推出，上面還寫著「有最豪華觀光旅館裝潢」「自設海水浴場、海濱樂園、釣魚場、超級市場」，參觀有專車接送等。「40年前這裡每坪單價3萬，當年西門町套房單坪也不過4萬。」「海灣新城」管委會張主委表示，以當時的物價來看，每坪3萬元不算便宜，能買入手的都是經濟能力很不錯，預售就銷售一空，建好後也很多人居住，非常熱鬧。「海灣新城」因為住戶流失，也無經費聘請管理員，因此社區曾在入口處擺放假人充當管理員，不過反成為奇景。（圖／報系資料庫）張主委是「海灣新城」的第二手買家，30年前他以總價158萬元、每坪約8萬元買下1樓戶，當時就已經出現管理維護不佳的問題，住的人只剩20~30戶，居民已慢慢散掉了，不過愛海成癡的他，仍陸陸續續買進了7戶。 「30多年前，有人介紹我去買，每坪約8萬，總價約100萬出頭，雖有無敵海景吸引，但管理太差，而且我太太還為此生氣，要我一個人搬去住。」吉家網董事長李同榮告訴CTWANT記者，當時他看上最左側的4樓或5樓，台北中古屋均價25萬元，新北約10~12萬元，但最後沒買。由於該社區長年欠缺有效管理，加上長期受海風侵蝕，屋況不盡理想，且生活機能差強人意，過去10年鮮少有交易，居民感嘆，「台灣房價到處都漲，就這裡不漲，當初買的幾乎都被套牢。」不過近年因拉皮議題，社區交易明顯動了起來，居民透露，新北市府拉皮消息出來後，的確有比較多人來詢問，不過因為2樓以上走道尚未修繕，所以還是1、2樓為主，但現在1樓想買也已經買不到了。「海灣新城」管委會張主委表示，已請多名技師來看過，室內主結構安全無虞，只是出入必經的走道因建商二次施工不良多處塌陷，需要做結構補強把走道再建回來，所有權人才能正常使用。（圖／張文玠攝、新北市府提供）根據內政部實價登錄，此區2020年至2021年共出現4筆交易，且都在1樓，每坪單價也從過去10年的3~6萬元，拉抬到7~9萬元。另外，也一度傳聞目有20位潛在買家上門詢問。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「海灣新城」雖獲新北市府補助進行拉皮，但拉皮翻新效果集中在外觀，內部年久失修仍需進一步改善，且社區電梯早已無法運作，「若以石門一帶無電梯公寓現今行情多半低於每坪10萬元，推估拉皮後單價仍會在10萬元以內徘徊；1樓戶因進出較便利，有機會開設觀光型店面，單價可能有機會站上1字頭。」而究竟這棟荒廢多年的老建物有沒有安全疑慮？為什麼屋齡才10年社區就開始走下坡？張主委解釋，「當初建商設計時有6、7個公共樓梯，因為房子賣得太好，所以只做2個公共樓梯，其他改住家，然後把每一戶的陽台再用搭接的方式改成走道。」「海灣新城」預計8月底能拉皮完成，管委會希望嶄新外觀、美麗海景能讓所有權人願意回流，目前已有1樓店面正在裝潢等著完工落架後開張營業。（圖／翻攝自我愛陳香菊臉書）據了解，「海灣新城」面對台2線的外觀，多只是磁磚剝落及玻璃窗破裂的問題；嚴重受損的是位在建築後方的走道，因為建商擅自變更設計二次施工，為了便宜行事，疑似就地取材參入了海砂，才使得走道如此脆弱，多處崩塌無法行走，更甭說進出家門。不過張主委強調，「住家及室內的主結構是沒有問題的！」CTWANT記者也向新北市都更處詢問，都更處處長張壽文表示，除了「海灣新城」1~5號因道路拓寬進行徵收，房屋被剖為一半、樓地板嚴重塌陷無法住人外，也不列在現今拉皮的範圍內，其餘戶別結構安全上沒有問題，希望環境改善後能作為北海岸觀光旅遊的中繼站。
公設點交卡關4／主委都不住社區！建商滲透管委會「破鏡」點交也過關
本刊調查發現，從2017年迄今，雙北逾4成、共703個已成立管委會的社區，公設尚未點交，若加上還沒成立管委會的社區，則高達約7成社區的公設未點交，十分驚人。本刊記者向一名熟識的上市櫃建商探究點交卡關原因，該業者一開口就說：「這是個可怕的話題！」他透露，不少公設遲未點交，可能是施工品質太差，建商有的不積極處理修繕，有的故意拖著，只要有修就沒事。不過另一名業者認為點交問題還是其次，「最擔心的就是建商滲透管委會指定廠商。」會有什麼後遺症？該業者三緘其口，住宅消保會顧問吳翃毅則給了答案，「內定的第三方查驗機電公司，找公設缺失的同時，還接手社區後續保養維護工作。建商和機電公司都希望趕快點交，前者能將缺失順利移轉，後者能賺取未來幾年的維護保養費，未來修繕費用就由管委會買單，就算做不好被撤換，該賺的已賺到，爛攤子留給下一家維護廠商。」「海洋都心」住戶指控，管委會被建商掌控，連路面不平（中圖）也點交過關，建商撥款供地下室二次施工（右圖）還被檢舉，住戶只好成立自救會。（圖／讀者提供）照理說，公設查驗和維護公司是由社區管委會自行選擇，何來內定之說？吳翃毅解釋：「關鍵在於許多新建案的所有權人中，建商及關係戶多過一般消費者，因此第一屆管委會多由建商負責成立，並在運作初期就把相關事項定案，所以點交不代表沒問題。」已點交的新北市淡水「海洋都心」社區，一名住戶告訴本刊記者：「當初建商以『點交就撥6000萬元美化地下室』為由，促使第一屆管委會在2個月內就點交，連鏡子是破的也過關，現在地下室因二次施工被檢舉，只好放著不動。前兩屆管委會都是建商人馬掌控，主委都沒住在社區裡，現在已是第三屆。」「（建商）除控制公設，每年物業、機電與清潔服務都有利益。我們是1600戶的大社區，每月管理費收入有300萬元，但才第3年，存款只剩1000多萬元。目前建商未售戶還有1、200戶，住戶怎麼選（管理委員）都選不贏。」這名住戶哀嘆。對此，該社區現任主委回應，「若加上公積金，管委會仍有三千多萬元資金。我們也積極向建商爭取應有權利。」(續)根據房仲網站數據分析，「海洋都心」為新北物件網路點閱排行第三名，話題性頗高。圖為該案開賣時的人潮。（圖／報系資料庫）
小豬不開心！2.7億豪宅蓋空中泳池爆爭議喊卡
羅志祥（小豬）2年前砸2.7億購入內湖區金湖路「文心AIT」2戶，並有意在頂樓加蓋露天空中游泳池，而開始動工後，卻引爆住戶反彈後暫時停工。對此，北市建管處發言人洪德豪表示，小豬豪宅是否涉及二次施工或違法裝修施工，建管處將派員勘查。小豬的經紀人小霜則回應：「只是一般頂樓露台造景，都是遵守社區規定。」小豬今年風波不斷，繼4月遭舊愛周揚青「毀滅式」爆料私生活淫亂，形象跌至谷底，演藝工作完全停擺，11月30日又被爆料，小豬要蓋的泳游池位於頂樓24和25樓打通的豪宅中，物管公司擔心違法，要求暫時停工，讓小豬非常不高興。雖然小豬聲稱有經過住戶同意，但據悉，住戶不滿他口中的樓下住戶就是24樓他自己，因此目前經管委會、物業管理公司、小豬委託的資產管理公司三方開會，決議暫緩動工。北市建管處表示，羅志祥豪宅室內裝修部分，有向台北市建築師公會申請審查許可，10月底並已申請竣工查驗。至於屋頂設置游泳池部分，建管處將於12月1日派員勘查。屋頂增設游泳池，應委託開業建築師辦理變更使用執照，併案申請雜項執照，除了要檢討屋頂樓板載重是否符合規定外，並應取得屋頂共有人同意。如果真是二次施工擅自設置游泳池，依法可處6萬元以上30萬元以下罰鍰。
羅志祥空中泳池幻滅 建管處：最高罰30萬元可強拆
藝人羅志祥(小豬)被爆有意在自家豪宅「文心AIT」頂樓蓋露天空中游泳池，北市建管處表示，是否涉及二次施工或違法裝修施工，將派員勘查，倘若擅自設置游泳池，依法將處最高30萬元罰鍰，必要時，得強制拆除。小豬2年前在內湖區金湖路砸2.7億大舉購入「文心AIT」豪宅頂樓及次頂樓142、132坪2戶，媒體接獲爆料，羅志祥有意在頂樓蓋露天空中游泳池，開工後物業管理公司直到才發現，現因住戶們反對才暫時攔下。據了解，小豬要蓋的空中泳游池位於「文心AIT」頂樓24和25樓打通的豪宅中，物管公司擔心違法之疑慮，通知得先申請，並要求暫時停工，讓小豬非常不高興。建管處回應，小豬豪宅室內裝修部分，有向台北市建築師公會申請審查許可，今年10月底並已申請竣工查驗。至於報載屋頂設置游泳池部分，建管處之前並未接獲民眾通報或檢舉，將於明天派員現勘查處。依建築法規定，游泳池係屬雜項工作物，屋頂增設游泳池，應委託開業建築師辦理變更使用執照，併案申請雜項執照，除了要檢討屋頂樓板載重是否符合規定外，並應取得屋頂共有人之同意，方為適法建管處表示，倘若二次施工擅自設置游泳池，涉及違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得連續處罰。必要時，得強制拆除。
「會演是英雄」？ 桃市府：預售屋違法就罰
桃園房市受惠人口成長、公共建設等題材，「脫北者」移居桃園形成風潮，加上後疫情時代低利環境與熱錢再度推升房價，尤其是青埔等熱區，預售屋推案開價調漲頻傳。為了遏止預售屋投資炒作歪風，維護市場交易秩序，內政部10月31日特別會同行政院消費者保護處、桃園市政府法務局、地政局、建管處等相關單位，前往青埔及A7等開發區等4處銷售中心進行聯合稽查，同時宣導業者銷售過程應注意的法令規定。內政部指出，主要查核重點包括確認預售屋建案是否在尚未取得建造執照前就擅自銷售、使用購屋預約單（俗稱紅單）情形、刊登廣告有無不實或誤導消費者認知、預售屋買賣契約是否符合內政部規定的應記載及不得記載事項、代銷人員執業過程是否符合法令規範、接待中心或樣品屋是否取得雜項執照等6大事項。預售屋建案除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外，仍將視不動產交易市場狀況，由中央與地方政府共同合作進行不定期聯合稽查，以有效遏止炒作歪風，健全市場交易秩序。坊間建商或代銷業者為營造銷售熱潮的廣告效果，尚未取得建照就釋出預推案訊息，這種「預購」、「潛銷」的銷售方式容易使民眾承擔資訊不對稱的風險。另外，部分建商會在契約書中夾帶違法的「二次施工同意書」，二次施工就是違建，不論地區、違建規模及使用情形，都會列為最優先拆除的對象，無論民眾購買時是否知情，建管單位獲報後都須立即拆除，如有違規事證應向市府提出檢舉。本次查核並未發現未取得建照就擅自銷售的情形，惟部分銷售中心未依規申請雜項執照，建管處已當場要求限期補照。地政局提醒民眾，不動產交易金額龐大，購屋前應詳閱契約內容，瞭解買賣雙方權利義務，預售屋應提供至少5天以上的審閱期，民眾可以把契約書帶回家慢慢看，如果遇到契約內容與應記載事項未符部分，可要求修改或拒絕簽約，不要輕易放棄應有的權利。本次查核仍發現部分定型化契約內容不符合規定，包括交屋保留款未依規定載明為房地總價5%、停車位未載明高度、未載明水、電、瓦斯管線費用分擔方式等缺失，已要求建商限期改正。法務局消保官也強調，建商及代銷公司都屬於消保法中的企業經營者，內政部公告的應記載及不得記載事項，是對消費者權益最低限度之保障，若業者以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的契約條款，例如將房地總價5％的交屋保留款磋商到10萬、5萬甚至沒有，民眾都應拒絕，如果建商徒有磋商之名而無磋商之實，強迫消費者簽訂不利的「個別磋商條款」，可向市府消費者服務中心提出申訴，建商若拒不改正最高可處50萬元罰鍰，並連續處罰。
造假竣工圖請照還行賄公務員 新竹跑照業者觸法被訴
新竹縣1名陳姓跑照業者為求建案能快取得使用執照，以便進行違法的後續二次施工，竟以電腦合成方式造假竣工圖，陳男甚至以現金2萬元向承辦公務員行賄，所幸公務員均不為所動，案經廉政署調查移送，檢方依行賄等罪嫌起訴陳男。據了解，陳男受委託辦理竹北市莊敬北路某建築物使用執照，明知建物竣工時牆面增設多面門窗、在法定空地預留大量鋼筋作為增建，即「二工」違建使用，竟以電腦合成方式變造，將增設門窗、預留鋼筋抹去，再向縣府申請。陳男還利用搭載建管科林姓承辦人前往工地現場查驗機會，在車內以卷宗夾帶現金方式，將2萬元賄款交給林男，請林男儘速簽發使照，林男發現賄款後，立即向新竹縣政府政風處報備。檢方認為，陳男把假照片送給主管單位審核，還找機會涉嫌向公務人員行賄，但對方拒絕，訊後將依偽造文書、行賄等罪嫌將陳男起訴。