于俊明
」
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
柯P特赦被打槍2／悲催發展史從90年代說起 內科搶走光環大彎北一落千丈
台北市長柯文哲與內政部次長花敬群月前為了北市大直大彎北段隔空交火，其實大彎北段爭議不只是15年前建商銷售違規住宅，早在1993年就曾因為基隆河截彎取直土地徵收時承諾的容積率與土地分回後不同，3位里長帶著近300位的當地居民向市府陳情抗議。時間推回到1990年代，為配合實施基隆河第二次截彎取直工程，政府在河道周邊徵收土地，原河道填平後規劃大直重劃區，也就是如今的大彎北段，並於完工後以抽籤方式將土地回饋給原來大直的地主。而大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區。「當初分到商業區的地主，大家都很高興，因為商業區的土地價值比住宅區高，沒想到容積率只有200%。」一位在地居民回憶，當年土地徵收時政府說會比照「商三」（容積率420%）規劃，但是1992年都市計畫出來後發現容積率與承諾不同，隔年3個里長帶著300位地主向市府陳情，市府以顧及河道回填之地質穩定，不宜採高強度使用開發而未採納。截彎取直後的大直重劃區，雖一片荒地，卻被冠上「北市副都心」的美名；反觀另一頭的內科，當時還是「內湖輕工業區」，僅有少數汽車維修廠，遠雄集團創辦人趙藤雄看好發展，趁地價低大量收購土地，再以科技重鎮形象對外行銷，為符合高科技業者品味，蓋的工廠不像工廠而是多功能廠辦，用工業區工廠價，就能買到和台北市中心商業區一樣的品質，對業者來說俗擱大碗。內湖科學園區原是輕工業區，卻無心插柳由民間自行發展成高科技聚落，吸走所有的企業和商業行為，影響原本規劃為商業區的大彎北段，至最近幾年才陸續有企業進駐。（圖／報系資料庫）遠雄1996年推出「遠東ABCHi-Tech」廠辦系列供不應求，吸引華固、長虹、皇鼎等多達15家建商陸續跟進興建各式華麗的辦公大樓，高科技產業先後進駐形成聚落，但當時仍以「輕工業區輔導管理辦法」管理，被業者認為不合時宜、不符現狀，業者強大壓力下，台北市政府於1999年起逐步放寬限制，並於2001年更名為「台北內湖科技園區」，如今內科年產值達4 兆元。然而內科的快速發展，卻削弱了原本設定為商業區的大彎北段功能性，即便北市唯一擁有摩天輪的建築地標美麗華購物中心2004年開幕，也挽救不了頹勢。北市不動產開發公會秘書長于俊明表示，內科放寬使用後，影響大彎北段原來的都市計畫，至今內科的使用分區仍是輕工業區，但實際使用上卻是以商業區方式在使用，取代了大彎北段原本的功能，這20年來，都市計畫也未通盤檢討調整，因此出現大彎北段商業區不蓋商辦蓋住宅的發展方向。前美福飯店董座、良茂建設董事長陳春銅，經歷大彎北段20年發展歷程，他認為從商業區變住宅區，是降低土地價值強度，「內科地價比大彎北段還便宜，吸引企業總部進駐、擁有上班族人潮，更有利的發展條件把商業行為都搶過去，所以大彎北商業發展不起來，是逼不得已才作住家使用，不然商業區價值比較高，誰要做住家？」良茂建設董事長陳春銅在大直長大、發跡，他看著大直從一片田野、到基隆河截彎取直工程後規劃成重劃區，如今一棟棟建築拔地而起，沒有人比他更了解大直大小事。（圖／報系資料庫）「這邊沒人潮，要養個咖啡店都很難，店家淘汰率很高。」成功里里長李清水也說，商業區在法規上本來就可以做住家，大彎北段是因為市府制定細部計畫註明了「不得作住宅使用」，是一個特案，但也因為這樣弄得大家搞不清楚。于俊明表示，目前居民希望娛樂區能變商業區，而商業區能在用途上做變更，「外界都以為居民訴求商業區要變住宅區，其實嚴格來說，是取消原細部計畫規定，改為可做住宅使用。而原既有住宅被視為違規的，市府希望能經由繳回饋金合法化，地方政府和居民努力達成平衡點，但最終又牽扯到中央與地方的衝突性，是道難解的題。」