亞太會館
」 沈慶京 陶朱隱園 京華廣場
怪傑威京小沈2／地標製造機有叫好不叫座勇氣 自家人交易作價屢惹議
以石化及建築為事業主體的威京集團，3日浩浩蕩蕩召開ESG成果發佈會，會後媒體追著問，「陶朱隱園要賣多少？一坪800萬元？賣給誰？」集團主席沈慶京不疾不徐地說，「它是藝術品不是豪宅，兩者壽命、公益精神都大大不同，只有小眾的小眾才心知肚明！」除了沈氏驚語，在地產及商界人士眼裡威京小沈還有兩個厲害，一是在地產上力求差異化，從球體外觀的「京華城」購物中心，到螺旋向上的超級豪宅「陶朱隱園」，以及興建中的展翅型頂級商辦「京華廣場」，二是儘管這些令人驚豔萬分作品叫好不叫座，沈慶京仍惜售抬價，還使出關係人交易作價，此一慣用手法也引來爭議。沈慶京打造的第一個地標建物，就是頂級商辦「京華廣場」基地上剛剛打掉夷為平地的「京華城」。這塊位在台北市八德路四段的土地，原是唐榮鐵工廠機械廠，1987年沈慶京以13億元標得，花了4年功夫翻身為全台首個土地從工變商的開發案，2001年京華城頂著台北市最大百貨賣場、全球最大球體建築頭銜，開幕時轟動全亞洲。3日威京集團舉辦全新CIS與ESG理念發表會，目前擔任集團主席特助的長子沈輝庭（右）緊跟在父親沈慶京（左）旁。（圖／報系資料庫）然耗時15年打造的京華城，慘澹經營18年後，3年前收場，熄燈時，沈慶京接受媒體採訪就坦言：「開幕第一天就知道完了，京華城是我理想的幻滅，18年來共賠掉130億元。」在沈慶京心中，京華城這塊地值500億，然市場不買單，土地標售3度流標，今年9月第4度仍以高於市場期待的342億元底價開標，威京集團親自出手，由旗下中石化子公司鼎越開發打敗興富發以372億元買回，外界因而質疑有「左手換右手」之虞。負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立提到，「曾告訴業主，辦公市場看好，如果降價不甘心，假使自己有錢，也可以出手買下」，沒想到業主聽進去了。沈慶京始終不太在意外界眼光，他準備打造另個新地標－頂級商辦「京華廣場」，「4棟建築的低樓層將連通做為零售商場，高樓層也會有連通層，還會拉一個步道跨市民大道到對面的鐵道博物館，又是一個地標傑作。」知情人士透露，此案將於明年取得建照，2025年落成。不只外觀造型特殊，鼎越開發副總經理陳紀豪告訴記者，「京華廣場」把台北市現有的OFFICE都超越，能滿足外商企業嚴苛的條件，採用很多人工智慧物聯網（AIoT）的應用，還有大量的綠化植栽，「主席（指沈慶京）對於做好產品，很願意花。是個值得期待的建築。」 以近期信義計畫區內商辦最高成交價一坪約180萬，市場預期未來「京華廣場」價格應落在150~180萬，如果要灌注更多設計規劃的「加工成本」，一定又是創天價。內部人士透露，「價格滿有機會超過每坪200萬！」沈慶京另個地標夢，就是知名的「旋轉豪宅」陶朱隱園。沈慶京在1987年買了兩大地產，除了京華城基地，另一塊就是亞太會館基地，當年他以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得，建為商務旅館，以老上海菜餐廳「霞飛路8號」打響名號。後來因營運不佳熄燈，標售時碰上前總統馬英九贏得總統大選，房市前景看好，沈慶京也順勢出了個當時的天價，從69億元一路拉抬至199億元，離譜價格嚇跑投資人，最後2009年以150億底價再度招標，換算每坪單價為607.7萬元，最終神秘買家正是同為威京集團旗下的中華工程，市場一片譁然。此一由中華工程聯手亞太會館齊力打造的全球首座旋轉豪宅，每層樓以4.5度旋轉向上，地上21層、地下4層，不僅外觀絕無僅有，還標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標，只不過產品極為特殊，2018年完工以來，售價始終是個謎。京集團旗下亞太會館（右）拆除改建成全球首座旋轉豪宅陶朱隱園（左），外觀獨特外吸引眾人目光，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標。（圖／翻攝自CNN style網站、報系資料庫）2019年7月出現首筆交易，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，被外界解讀為藉自家人購買達到「價格定錨」效果，之後，再未傳出成交消息。就連具公信力的實價登錄，也因關係交易再加上未達一定數量不足以代表市場行情，交易紀錄至今仍「被消失」。一名業者直言，「京華城周邊沒捷運、商圈，若價格比信義計畫區還貴，或是又像『陶朱隱園』開出翻倍價，肯定沒人買單。」雖然眼前商辦空置率低，又是賣方市場，但沈慶京的地標夢，依然逃不過市場考驗。
怪傑威京小沈3／年輕時跑過船、蹲過牢 走跳半世紀小太保變老董
姑且不論「陶朱隱園」能否賣出一坪800萬豪宅天價？「京華廣場」可否打破每坪200萬元頂級商辦天價？背後推手威京小沈從小混混、船員、紡織業務、股市炒手，翻身為股市天王、進軍地產，打造超豪宅、超豪商辦，每一役都藏傳奇。今年74歲的威京集團主席沈慶京，年輕時不愛念書，曾是小太保，考上基隆水產學校後變本加厲，與幾個同學組成「南鷹幫」，後又加入四海幫，綽號取為名字諧音「神經」，19歲那年，為幫朋友出氣打傷人，以殺人未遂罪名，在龜山監獄蹲了3年苦牢。22歲出獄後，隨即投入國軍，退伍後在一家海運公司擔任水手，跑船2年，期間還晉升代理大副。1974年，未滿30歲的沈慶京看見當時紡織業的配額制度有利可圖，創立「威勇貿易」，獲中興紡織老闆鮑朝橒賞識，予以合作。在經濟起飛年代，沈慶京遊走灰色地帶、評價兩極，「配額黃牛」、「地下紡拓會董事長」、紡織界「配額大王」，也同時快速累積財富，1987年，他以25億元入股光寶電子，又投資台灣紙業、士林紙業、南港輪胎等公司股票，全盛時期甚至出任董事，當年他與「雨田大戶」雷伯龍、「榮安邱」邱明宏、「阿不拉」游淮銀等3人並稱為「股市四大天王」。當上天王這一年，沈慶京以13億元標得台北市八德路四段原唐榮鐵工廠機械廠基地（京華城改建案基地），以10.8億元取得亞太會館（後建為陶朱隱園）基地。沈慶京從地痞流氓到股市大亨的勵志事蹟，被邀請到新竹少監為受刑人演講。（圖／報系資料庫）沈慶京在股市可說是呼風喚雨，1988年台股因恢復開徵「證所稅」從8800多點大跌至5000多點，證交所甚至請他協助進場護盤救股市。從地痞流氓到股市大亨的沈慶京，受法務部邀請，常至各監所演講鼓勵受刑人改過向上。90年起，沈慶京步向政壇，除當選國民黨中央委員，還主張推動國共對話，引起黨內意見分歧，同時緊盯國營事業民營化潮流，順勢入主中工與中石化，旗下事業春池建設及京華證券也陸續上市上櫃，因產業超速擴充及高槓桿財務操作，不時傳出抽銀根、股票遭斷頭等訊息，2000年甚至申請紓困。然每一場戰役，都不影響沈慶京的野心。近20年來，沈慶京經營「京華城」虧錢，照樣標下自家「亞太會館」打造超豪宅「陶朱隱園」，接著又將「京華城」打掉重練，蓋頂級商辦「京華廣場」。這位「以爭議為榮」的商場老將曾說，「男兒的一生就應該戰死沙場嘛！」沈慶京少年時混過幫派，還因殺人未遂服刑過3年，也當過討海人，自認是向命運挑戰的經濟戰士，沈慶京早年曾出過《突圍》一書的，他說，「我這一生從26歲開始就一直在突圍。」（圖／報系資料庫、翻攝自露天拍賣珍品齋書店）
怪傑威京小沈4／推ESG大談種樹經 連LOGO顏色「黃的像沙漠」也不行
全球企業吹起ESG風潮，威京集團主席沈慶京也不輸人，3日宣告集團積極朝向「吸碳抗暖」的ESG目標邁進，他還換新CIS識別系統，「原本LOGO是大地黃，像是大地都變沙漠，這樣不行啊，一定要趕快改，希望藍天白雲繼續，海洋各種生物蓬勃發展。」「地球暖化已造成極端氣候變遷的惡性循環，災難日益嚴重，成為全球各國及企業高度關注的議題，我也感到萬分的焦急。」威京集團新CIS發布的日子，特別選在第26屆聯合國氣候變化大會（COP26）召開的同一天。沈慶京在自家場子上回憶，投入ESG的起心動念來自2004年南亞海嘯。「當年海嘯造成重大傷亡，我開始體認到氣候變遷導致迫切的危機，因此2010年亞太會館改建（陶朱隱園）時，就希望建築能每層樓都植樹吸碳。」不過他坦言，當年法國建築師─文森‧卡勒博（Vincent Callebaut）的設計，雖然建築壽命高過10倍以上，但造價卻高於當時豪宅的3倍，讓他一度難以抉擇。陶朱隱園獲CNN評選為2016全球九大城市地標之一，是唯一入選的住宅建築，沈慶京立志打造台灣首座高層垂直森林建築，住戶可將愛車直接停在同一樓層的車庫。（圖／報系資料庫、威京集團提供）好在當初的堅持是對的，「陶朱隱園」完工後以垂直森林概念榮獲《CNN》評選為全球9大城市地標，且兼具節能減碳、吸碳抗暖指標性。「『陶朱隱園』綠覆率246%，全棟種植2.3萬棵喬灌木，吸碳量每年130噸以上，再加上擁有6台風力及太陽能年發電量37,000度電，雨水回收達500噸等等。」沈慶京向大家介紹他的得意之作，中工正在興建中的未來化AI智慧園區，以及中石化旗下包括「京華廣場」等房地產開發，未來也都要比照節能減碳與吸碳抗暖原則做設計規劃。「要吸碳抗暖最務實可行的做法，便是將具有吸碳能力的喬木種植在商業、住宅的各樓層及公共建築、高速公路、鐵路兩側沿線。」沈慶京大談種樹經，並呼籲全世界政府與民間機構共同響應，給後代子孫創造美好生活與經濟的環境。至於「陶朱隱園」何時公開？沈慶京透露，現在工地一片混亂，差不多到明年1月份才可能開放，假以時日一定讓各界大為驚豔。「世界地標沒辦法複製，銷售當然有信心。」全球企業吹起ESG風潮，向來走在潮流尖端的沈慶京（左2）也正式宣告集團積極朝向「吸碳抗暖」的ESG目標邁進，圖為中石化董事長陳瑞隆（左1）、中華工程董事長朱蕙蘭（右2）及建設事業部副總經理王廷澤（右1）。（圖／威京集團提供）
賣不掉的旋轉城堡！陶朱隱園燒5億 沈慶京不著急「售1戶就賺8戶」
全世界首座旋轉豪宅「陶朱隱園」自落成以來話題不斷，成屋3年僅一戶自家人交易，今年甚至跌出北市府公告的地王排行榜前5名，被外界嘲諷是「賣不掉的旋轉城堡」，但威京集團主席沈慶京卻不急著賣，因為他賣掉一戶就等同「賺8戶」。圖／報系資料照）「陶朱隱園」位於北市信義區松德路，基地面積2468坪，規劃為地上21層、地下4層的全球首座旋轉豪宅，一層2戶、每戶300坪，共40戶，每層樓旋轉4.5度，1至21樓共旋轉90度，除了旋轉之外，也因標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門口，吸引眾人目光，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標，也是「威京小沈」沈慶京的得意之作。「陶朱隱園」早在2018年7月就取得使照，屋齡已經3年，公開日卻不斷延後，3年來唯一的交易，是2019年7月初，威京集團旗下承耀股份有限公司，以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，之後未再傳出交成交的消息。（圖／中華工程提供）除了公開日不斷延後，連主建方、中華工程對售價都相當保密，但仍無礙陶朱隱園不斷拉高單價，上月甚至傳出封盤一年，每坪漲到800萬元等。據估算，「陶朱隱園」每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元，形同錢坑！原本在2020年底到期的「陶朱隱園」85億元聯貸案，據悉已獲銀行團同意展延一年，新到期日將在2021年底；總貸款85億元，以4.5%餘屋貸款利息計算，一年就要支付近4億元，光是房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本，恐怕就要高達5億元以上，「陶朱隱園」每天都在燒錢，但沈慶京卻是老神在在。威京集團主席沈慶京。（圖／報系資料照）據《蘋果新聞網》指出，「陶朱隱園」前身亞太會館，在1987年時，沈慶京以10.8億元就拿下， 2008年他曾開價199億元求售，但賣了一年多都以流標收場，不過土地增值速度驚人，放到現在，少說獲利30倍起跳，讓沈慶京決定投入開發，打造夢想超級豪宅。根據估算，土地成本10.8億元，除以基地2468坪，每坪土地價值是43萬元，對照「陶朱隱園」每戶約63坪土地持分，等於每戶土地成本2709萬元，回推每戶建坪還不到10萬元，若加上營造成本91萬元，等於單坪賣到100萬元以上，建商就能回30年前老本，有建商就直言，「若一坪能賣到800萬元，幾乎是賣1戶賺8戶」，也難怪沈慶京從不擔憂豪宅賣不掉。