京城建設
」 京城建設 陳添進 南霸天 蔡天贊 美術皇居
榮獲建築界及國家雙重肯定的建築工法 Alfa Safe與名緯廣告簽約合作一起推動創新建築4.0
長年推動建築安全、提升營建品質的結構技師戴雲發，創辦的Alfa Safe 耐震系統工法榮獲建築界及國家雙重肯定的建築工法，2023年更榮獲「國家發明獎金牌」最高榮耀肯定建築業「建築工法」 有史以來第一個獲得此獎項肯定的得獎者，為了推廣創新建築4.0、耐震系統工法，7月24日與名緯廣告集團正式簽約合作，一起推廣Alfa Safe耐震系統工法，讓台灣建築安全品質更有保障。（圖／名緯提供。）地震大樓倒塌案例中90%以上都是屬於一樓及一樓夾層（軟弱層）破壞造成，「Alfa Safe柱中柱」是在柱内增設柱鋼筋及圓形箍筋，強化柱核心的圍束，且經國家地震工程研究中心試驗，耐震韌性相較傳統柱有效大幅提升。「Alfa Safe柱中柱」鋼筋工法以一體成形鋼筋彎折而成。運用「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」解決鋼筋的加工綁紮與組裝問題，全部鋼筋尺寸都先經過嚴密的規畫、裁切、加工和彎折，減少鋼筋材料損耗的浪費，與傳統鋼筋工程以一根一根剪斷綁鐵線的做法有所不同，將鋼筋加工配件化、綁紮標準化與防呆化，工地現場簡單組裝、施工快速、品質更確保，有效改善建築業缺工及施工品質不易確保的問題。「Alfa Safe 耐震系統工法」創辦人戴雲發 結構技師，是社團法人建築安全履歷協會創會理事長，中力都市更新股份有限公司總經理，及社團法人中華民國建築經營協會理事長（2020、2021）、『國家卓越建設獎』評審委員會施工品質類之評審委員、台北市政府(公共工程組) 市政顧問。「Alfa Safe耐震系統工法」紀錄於「臺灣建築50年」建築技術發展事件，2011年Alfa Safe團隊陸續取得系統鋼筋工法，新型專利以推動混凝土配筋之合理化、標準化，而2014年台灣建築安全履歷協會成立，2014年推動「Alfa Safe耐震系統工法」；「Alfa Safe 耐震系統工法」在建物全棟外牆採用系統牆工法，防裂抗漏品質提升，業界防水保固超過10年。此工法經過低碳建築聯盟（LCBA）低碳工法認證，認證分項60年生命週期減碳比，全棟柱中柱及系統牆可減碳50.0%，一層柱中柱+全棟系統柱及系統牆可減碳47.9%，一層柱中柱及系統牆+傳統柱牆可減碳5.1%；且經過台灣建築中心優良工法認證，讓鋼筋配件化達成施工技術簡單化，有效節省施工人力及所短工時，提升施工品質與建築結構安全。全棟「AlfaSafe耐震系統工法」，施工品質可公開透明給社會大眾檢視，也獲得經濟部智慧財產局頒發建築安全履歷協會BSCA系統鋼筋工法品質標章，去年(2023年)起採用系統工法預製工法已可申請智慧建築獎勵。目前大華建設、三發地產、三豐建設、日勝生集團、名軒開發、欣巴巴事業、京城建設、皇普建設、皇翔建設、富旺建設、櫻花建設等上市、上櫃建設公司採用「Alfa Safe耐震系統工法」，全台已五百件建案採用此工法。
偽造身分證佯裝京城建設董座私生子 男詐騙60萬遭告起訴
29歲徐姓男子日前為了跨足土地開發產業，花錢偽造身份證改姓「蔡」，並將父親欄位改為「高雄南霸天」京城建設（2524）董事長蔡天贊的名字，參加業界餐會時佯稱自己是蔡董私生子，向張姓業者借貸60萬元，張男誤信借出後要不回錢，憤而報案提告。檢警獲報循線查獲徐男，偵結後依詐欺、偽造文書等罪起訴。 檢警調查，徐男2022年間有意朝土地開發業界發展，自知業界無人脈難以跨足，透過蝦皮購物平台找到一位新北市35歲林姓女子，其有提供後製修圖、排版打字等服務，與林女聯絡上後，花費600元將自己的身份證父親欄位名字改為蔡天贊，姓氏也從「徐」偽造成「蔡」。 2022年3月，徐男花費6000元請林女幫忙設計印有「京城建設集團」圖樣的名片，並加掛「特別助理」職稱，將林女設計好的名片印出後，對外謊稱自己是董事長蔡天贊的私生子，盼藉此打開土地開發業界的人脈。 2023年5月，徐男應邀參加土地開發業界餐會，向一名張姓業者佯稱最近公司週轉不靈，想要借貸60萬元，而張男誤信徐男的身份，同意借錢幫忙。直到約定還款時間後，徐男不僅避不見面，還將張男封鎖，而張男找到京城建設求證，才驚覺自己上當受騙。 檢警後續循線追查，徐男接獲通知到案，坦承冒用蔡天贊的名義，在外四處拓展人脈；檢察官認為徐男涉犯詐欺、偽造文書等罪，偵結後依法起訴，並將幫助徐男偽造身份證的林女一併依偽造文書等罪起訴。
營建獲利王推案近4000萬房子2個月銷7成 潤隆林暐鈞：預期房價緩漲前進
台商熱錢回流，台股站穩2萬點，營建股獲利王潤隆建設(1808)今10日正式公開台中水湳總銷百億大案「當代首馥」，每坪開價73~75萬元，總價約3500~4000萬元，潤隆總經理林暐鈞透露，5月潛銷至今已簽約7成，潤隆下半年重心放在高雄，「目前看不到房市有下跌的情況，預期房價朝緩漲前進。」台中市府積極開發254公頃的「水湳經貿園區」，其中含67公頃的中央生態公園，周邊緊鄰逢甲商圈、就業人口超過5萬人的中部科學園區，台中市府以重大建設先行，帶動民間投資，包括台中國際會展中心、水湳轉運站、台中綠美圖、台中流行影音中心、捷運橘線等重大建設都將陸續完工。其中，台中國際會展中心預計今年整體工程完工、明年正式開幕營運；號稱全台最美圖書館的綠美圖則是最快今年底完工。在交通上，目前已開通的「科湳愛琴橋」可串連中科與水湳的交通，此外，工程總經費概估74億元以上的「漢翔路至東大路新闢工程」，預期打通後可紓解東西向中科地區與水湳經貿園區尖峰時段車流。興富發建設主委王建騏看好水湳發展有機會超車七期，「七期是從民間開始引進投資，然後公部門再因應需求增加建設，歷經20年的開發才有如今的規模，但水湳完全相反，反而是公共建設先挹注幾百億動工帶動民間投資買地，在發展時程上會比七期縮短10年。」水湳經貿園區一座座大型公共建設已接近完工，也讓民間即將釋出的推案房價一下子能站穩7字頭起跳。圖左為台中綠美圖，右為台中國際會展中心。（圖／林榮芳攝）潤隆「當代首馥」基地位於水湳經貿園區經貿路二段、經貿三路口，擁有1204坪基地，規劃興建地上29層、地下6層的建築，1~2樓為店舖、3~5樓為辦公室、6~29樓為住宅，共計320戶住商產品。潤隆總經理林暐鈞表示，「當代首馥」住宅規劃46~52坪3房格局，每坪開價73~75萬元，總價約3500~4000萬元，全案總銷約110億元。從5月潛銷至今已簽約達7成，預計2030年底完工交屋。潤隆2023年營收306.84億元，稅後純益77.01億元， EPS 17.08元，首次躍升營建股獲利王，對於市況，林暐鈞表示，「目前看不到房市有下跌的情況，最重要現在還是低利，民眾都有抗通膨心態，且市場游資滿多的，預期房價朝緩漲狀況前進。」而潤隆布局不會偏離六都和新竹，下半年重心放在高雄。正巧，今日下午潤隆就發布重訊，向京城建設以每坪297.6萬元，總價13.1億元，販售高雄市亞洲新灣區五福三路佔地440坪的商5用地。不過林暐鈞表示，今年應該來不及推出。今年潤隆預計有2筆建案入帳，包括總銷88億元基隆「夢悅城」建案，總銷23億元的「景安文匯」，整體預估今年的完工案量將超過100億元；今年推案量則高達300億元，除總銷110億元的「當代首馥」，還包括總銷67億元且已完銷的「溫莎堡」，和北市文山區指標百億大案萬芳段案。
發哥分手凱悅2／凱悅在台拓點35年頻踢鐵板 高雄凱悅再破局恐有「廣告不實」風險
凱悅酒店集團在台拓點出師不利，除「金山凱悅」還沒開幕，與業主興富發的合作就先「泡湯」，原定今年第三季開幕、凱悅集團旗下頂級奢華品牌「柏悅Park Hyatt」，因業主「台北天空塔」傳出涉掏空疑雲、經營權鬧雙胞恐有變數；另與興富發合作的「高雄凱悅」會否生變，已引起業界高度關注。「興富發集團和凱悅酒店集團，針對新北金山凱悅渡假酒店（Hyatt Regency Jinshan Resort）已合意終止合作關係。」興富發集團3日發出的聲明震驚業界，雖提及雙方合作之「高雄凱悅酒店」（Hyatt Regency Kaohsiung）目前照常進行中，仍引起各方揣測。房產專家提醒，該建案除飯店另規劃住宅，且銷售時特別打出「凱悅飯店宅」，若再次破局，興富發恐將面對「廣告不實」的責任。凱悅酒店集團是世界跨國飯店集團，總部位於美國伊利諾伊州芝加哥，在全球管理數百間飯店、超過14萬間客房。凱悅集團深耕台灣35年，只有台北君悅為人熟知，30年前，高雄惠民建設曾斥資60億元興建「高雄凱悅飯店」，當年風光動土引起市場話題，不過才施工1年多，就因財務周轉問題成爛尾樓，後來經過京城建設接手，也就成了如今的豪宅「京城凱悅」。除台北君悅，凱悅酒店集團在台還有2022年9月開幕新北市新莊凱悅嘉軒酒店、2022年11月開幕的新竹伊普索酒店，及今年5月開幕的台北大安伊普索酒店，但都沒有太多記憶亮點。凱悅集團在台灣設點已有35年時光，除台北君悅屹立不搖，旗下品牌其餘3家飯店沒有太多記憶亮點，不然就是籌備階段就胎死腹中。（圖／CTWANT資料室）當大家敲碗北市信義區「台北天空塔」預計2024年第三季與2025年第一季將引進頂級奢華「柏悅」和都會精品「安達仕」凱悅集團旗下2大品牌進駐時，「台北天空塔」卻又出現經營權鬧雙胞和涉嫌掏空疑雲，在董事會宮鬥戲碼未結束前，2飯店的開幕計畫恐將先擺一邊。然而已將邁入35年服務資歷的台北君悅，目前與業主新加坡豐隆集團的最新合約簽到2025年，原本預期「柏悅」和「安達仕」能無縫接軌承接台北君悅的業務，現在計畫也跟著泡湯。2019年豐隆與凱悅再度續約前夕，就傳出國際前幾大酒店品牌集團的業者皆派出高層積極接觸豐隆，希望位於台北101、台北世貿旁黃金地段的台北君悅建築體，在合約到期後能掛上其他品牌營運；此外，豐隆集團旗下也有千禧國際酒店集團在台灣經營台中日月千禧酒店，很難說明年台北君悅合約到期是否二度續約。若續約未成，凱悅集團將失手北市黃金地段、高端飯店的營業據點。興富發集團目前旅館事業，唯有台南安平雅樂軒酒店營運中，委託萬豪集團經營管理，於2022年1月開幕；其餘籌備中的，除了剛剛解約的金山凱悅，還有正在興建中的高雄凱悅，以及興富發總裁鄭欽天個人投資的台中安達仕酒店，3家都是與凱悅酒店集團合作。外界因此擔憂，合作在手的另2家飯店，有沒有可能因為金山凱悅的觸礁，一起石沉大海。興富發於高雄推案「美術1号院」主打凱悅飯店宅，地產專家認為，若高凱悅雄飯店再破局，興富發將可能面對「廣告不實」的風險。（圖／翻攝自興富發官網、讀者提供）對於，興富發與凱悅合作之「高雄凱悅酒店」是否真能持續進行，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，目前興富發在高雄美術館特區旁的推案「美術1号院(華人桂冠)」預售時就主打凱悅飯店宅，估計建商即便與凱悅理念可能有不合，但為避免出現多年前淡海主打影城將進駐的建案，後續卻出現變故，引發已購客戶交易糾紛的案例，建商在合作對象變動前應會多加思量，避免面對「廣告不實」的責任與賠償。不過也有不具名業者認為，興富發財大氣粗，可能是個強勢業主端，雖不清楚雙方發生什麼問題，但未來勢必會害怕重蹈覆轍；此外，鄭欽天長子鄭鈞方因擁有美國林恩大學飯店管理學位，所以興富發才會積極拓展飯店事業，而鄭鈞方也從中擔起和國際酒店品牌溝通的大任，很難說未來不會考慮以自有品牌營運。他也推估，興富發若此時積極重洽新合作方，以最快速度引進新規範、規格，高效率的情況下最快半年能以新品牌問世，還是有機會如期在年底前亮相。興富發副總廖昭雄也在13日股東會上表示，金山飯店會在今年底完工，明年農曆春節前開幕；高雄凱悅飯店不受影響，預計在明年底完工。其餘因涉及商業機密，無法回應。
金金併再起2／蔡炅廷與戴誠志同進退？ 蔡天贊證實少年仔沒興趣接京城銀
京城銀（2809）在2024年一馬當先，去年大賺62.07億元，每股稅後盈餘5.59元，大方配3元，跑贏自己及同業，市場驚艷之際竟傳「要嫁人」。一名蔡家友人告訴CTWANT記者，若大股東、72歲董事長戴誠志想退休，51歲副董事長蔡炅廷無意接班，「應該是會同進退！他們向來都是尊重對方，一同做決定。」京城銀行副董事長蔡炅廷為人行事低調內斂。圖為2006年7月21日，台南企銀在京城建設入主改制為京城銀行後，慶祝台北分行開幕，中為其父親京城集團董事長蔡天贊，右為時任京城銀行董事長王全喜。（圖／報系資料）從高雄建設起家的京城集團董事長蔡天贊，十九年前入主台南企銀（京城銀行前身）四年後，蔡天贊邀請友人戴誠志出任京城銀董事長，與擔任副董事長的蔡天贊長子蔡炅廷組成「戴蔡雙搭檔」，營收獲利逐年增加。戴誠志父親早年開設玻璃工廠，他繼承父業改開貿易公司賣玻璃，以薄利多銷、一個客戶、二個客戶慢慢攢進，月營業額從十幾萬元成長到千萬元年營收破億，後來更跨入投資圈，在以自己能夠承受多少風險判斷基礎下，穩紮穩打積累數十億身家，連外資圈人士都折服。蔡天贊跨入銀行業時，擔任誠泰銀執行董事的戴誠志，正好花了三年將虧損累累的誠泰銀調整體質並順利嫁人，在他操盤下，誠泰銀行換股併入新光金，這樁以每股28.2元、高於淨值近一倍的價格併購案，創下當時最貴的合併紀錄，戴誠志在金融圈立下戰績。因此，2009年戴誠志擔任京城銀董事長，再次當「銀行人」，為京城銀辦私募時，不但自己掏腰包認股，外資圈大咖前高盛投資銀行亞洲區副董事長宋學仁也參一腳。「戴誠志對併購案一直都不排斥，可以被公司併購，也可以併購別人的公司。」一名金融圈高層分析說。戴誠志迄今，個人持股超過7％，其對國際金融局勢的布局與觀點，深受持股達三成的好友蔡天贊倚賴。戴誠志曾多次公開透露自己經營企業的觀點，｢合併對台灣的金融業是加分」，無論是合併他人或是被併，「企業就是要創造自己的價值」，因此他就有說過全台灣的金融機構，有機會，他都會去談。在他入主京城銀四年後，京城銀一度傳出要與國票金、安泰銀併購、與三商美邦人壽合組金控等，皆未成功，三商壽十年來對京城銀持股也從近10％減持到3.51％。事實上，戴誠志的夫人余美玲是三商壽大股東三商行旗下三商家購大股東，「今年還買下日本股份，持股大增到20％。」此外，七年多前，戴家買下台灣紙業大股東持股，順利取得經營權後於2020年6月下市，儘管此案鬧得沸沸揚揚，現交由女兒戴頌雯擔任董事長，台灣廠區也轉型經營化工及化學品事業。京城銀行昔日原有意與三商美邦人壽合組金控，如今京城銀獲利與配發股利再創新高，圖為擔任京城銀15年董事長戴誠志。（圖／翻攝自京城銀行臉書）至於當年蔡家入主京城銀，外界盛傳蔡天贊為要讓學經濟工程的長子蔡炅廷到金融業闖闖，擁有自己的舞台。對此一說法，蔡炅廷曾否認，「我還在學，沒有那麼大的企圖心！」如今，在京城銀歷練近二十年，仍無意接下董座一職，就連老爸蔡天贊也直言：「少年仔沒興趣，不勉強他了。」「蔡炅廷是一位熱善好施的企業人，對金融專精，在京城銀也相當投入，很認真，長期以來和董事長（戴誠志）合作無間，戴董看重蔡副董的想法，他也尊重戴董的決策」，「他為人低調，內斂，如果真不想接，應該是兩人一起做決定，要同進退。」一名熟識蔡炅廷友人跟CTWANT說。
金金併再起1／京城銀「股利王」身價漲 傳戴誠志曝併購600億起「歡迎金控都來談」
沉寂多時金控搶親大戲再度登場。4月下旬，金融圈傳出中信金（2891）有意合併京城銀，出價500億起跳。「若是500億元價錢，不如把執照還給政府！」親近董事長戴誠志友人向媒體透露。京城銀身價今非昔比，去年每股大賺5.59元成了同業獲利王，身價上看600億元，被點名登門搶親的還有永豐金（2890）、凱基銀等，合併傳聞爆出後，雙方回應「對市場傳聞一概不予評論」。人在越南度假的京城銀董事長戴誠志接受媒體採訪時說，「歡迎公股、國泰、富邦等各家金控來談」其友人也轉述說，「關起門來清算都不只500億元。」目前京城銀股價5月3日收盤57.20元，市值638.60億元；2023年總淨值則是來到501億元，站上500億元大關。京城銀董事長戴誠志親自證實正在談併購案，並歡迎公股、國泰、富邦等金控都來談。（圖／翻攝自京城銀行臉書）金融圈傳出，京城銀去年下半年開始喊賣，最後獎落哪一家金控或銀行，關鍵在出價，金融圈熱議謎底將在5月下旬揭曉，6月7日股東會拍板敲定。由於合併雙方股東會需在同一天通過，目前僅永豐金股東會也在6月7日，而備受市場關注。中信金控有意併購京城銀，一旦成功，更加深中信銀全台分行據點的獲利版圖。（圖／報系資料）京城銀前身為「南區合會儲蓄公司」，1948年11月開始營運，總行設在台南，以雲嘉南地區為主要業務範圍，後改制為「台南區中小企業銀行」，2005年底，高雄京城建設起家的蔡天贊耗資35億元，兩年內在市場上收購台南企銀股票逾51％，順利取得經營權，更名為「京城商業銀行」，正式跨入金融界。蔡天贊入主四年後，請來好友戴誠志擔任京城銀董事長。戴誠志出身投資圈，擅長債券布局，曾任誠泰銀行執行董事，三年將誠泰銀轉虧轉盈，並於2005年10月以換股方式，順利與新光金控子公司新光銀行合併。「他的減法哲學、打呆帳、立足台灣（無國外分行）的執著，讓地方型出發的京城銀，愈來愈不一樣。」一名銀行業高層描述。金融同業觀察，戴誠志接掌京城銀後，著重企金與個金存放款業務，裁撤信用卡部門，不與同業拚紅利點數回饋的消金發信用卡市占率，且勇於承認錯誤一遇到信用不良客戶、投資虧損即認列呆帳，勤於舉辦法說會說明經營方針與目標，股利等政策公開透明，讓小股民耳目一新。在戴誠志操盤下，這家不發信用卡、擅長債券操作的南部地區銀行，成了金融業界中的「美嬌娘」，2014年先後與國票金、安泰銀行談合併，和三商人壽共組金控等案未果。永豐金控若能成功併購京城銀，在永豐銀行營收挹注引擎量能更為擴大。（圖／報系資料）時隔十年，今年京城銀行再度成了焦點金融股，先是2月26日發布重訊，擬配發每股3元的股利政策，配發率53％，雙雙創下新高，登上銀行股「股利王」，以當天收盤價41.45元計算，現金股利殖利率高達7.23％。京城銀公布隔日，交易隨即爆量走揚，股價飛越44.5元，創2021年10月以來新高，接著不到二個月裡，一路飛漲到55多元，「併購消息」傳出後現已衝上57.20元。以京城銀5月3日收盤57.20元計算，市值638.60億元，每股淨值為47.22元，最新股價淨值比約為1.21倍，與近年中大型證券、銀行併購案約莫1.3～1.7倍相較，不算偏高。參考富邦金併購日盛金為例，2020年12月宣布以每股13元收購逾50％股權來看，日盛金當年度第三季每股淨值12.39元，換算股價淨值比約1.05倍，經過除權息調整，2022年6月合併對價為11.71元，溢價約24％。依市值法衡量計算，市值在收購前後會有落差，且會反映在股價上。京城銀去年得益於投資收益增加、放款業務穩健及呆帳回收，2023年合併淨收益99.72億元、年增達86.31％，每股盈餘（EPS）5.59元，改寫歷史新高，大甩前一年投資俄羅斯債券提損陰霾，稅後股東權益報酬率（ROE）為12％，比金控獲利王富邦金9.65％還賺。這也大大拉高的京城銀嫁人的身價，蔡家約30％持股及戴誠志約7％持股，跟著水漲船高。
高雄房價高漲 高價宅排行榜名單重洗牌
台北市長候選人陳時中出售高雄「國硯」引起市場關注，「國硯」迄今仍以每坪68.66萬元居高雄豪宅榜首，不過，由於高雄近年房價高漲，高雄高價宅排行榜名單已重新洗牌，共有「御皇苑」、「港灣1號院」、「PARK 16」和「定潮」等四案新進榜單，去年9月時，每坪50萬元即可擠進前十名，目前最低門檻提高到55萬元。根據高雄市代銷公會統計至今年11月15日的高雄大樓實登過戶資料顯示，高雄十大高價宅迄今仍由國揚建設的「國硯」、京城建設的「京城天贊」（原名京城King Park）、以及宏舜開發的「H&H」，每坪售價分別是68.66萬元、66.21萬元以及65.1萬元，分居前三名。不過第四名到第十名的個案、價位，今年起了一些變化，去年排名第十的京城建設的「京城凱悅」、皇苑建設「皇苑國際館」、雄崗建設「信義美術館」、以及遠雄「THE ONE」等四案，雖然實登價格在51.75萬元到54.37萬元之間，但仍掉出前十大榜單。皇苑建設則有二案擠進前十大，分別是新進榜的「御皇苑」63.87萬元、以及從排名第四掉到第五名的「皇苑世紀館」58.95萬元，皇苑董事長郭敏能表示，「御皇苑」25樓63.87萬元，是去年12月14日成交，坪數117.28坪，買家是高雄在地企業。今年11月新進榜的興富發「港灣1號院」，以每坪56.60萬元直奔第六名；遠雄建設的「PARK 16」以每坪55.2萬元排名第九，國城建設的「定潮」以每坪55萬元，排名第十。國城建設資深副總許鳳仙表示，該戶119.54坪，今年初成交，買家是在地人，後續有機會繼續創高。對於遠雄「THE ONE」掉出前十大榜單，遠雄地產行銷副總潘長俊指出，由於目前「THE ONE」只銷售中低樓層，50層到58層的產品尚未銷售，因此價格尚未顯現，目前正說服公司開放高樓層產品銷售，未來除了頂樓可望打破目前高雄市最高價，其餘樓層的價格也可能落在每坪55萬到60萬元之間。高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，高雄每坪50萬到60萬元的建案越來越多，從最新前十大高價宅名單中可看到一個現象，無論是首購或是豪宅，只要地段佳，50萬元以上的成交價未來將更普遍。高雄十大高價宅排行榜。
牛市與我無關3／限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」
CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案，發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品，加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴，高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜，一年比一年坎坷。「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡，好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年，一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成，持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。去年12月，央行四度出手實施選擇性信用管制，台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅，規範貸款成數僅限4成、自備6成，且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元，限貸6成，客戶一次要拿2400萬元的自備款，就更難銷了。」謝哲耀說。澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所，周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅，過去金字塔頂端指名度高，近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。（圖／高雄市政府提供）根據CTWANT記者調查，大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」，皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地，總戶數39戶，每戶要價6600~7200萬元，2019年初開賣，至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶，每戶總價3500萬元起，2020年6月開賣，實價登錄也僅3筆成交紀錄。鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡，坪數規劃118~230坪，總價5500萬元起跳，2016年起公開銷售，至今已成屋3年，實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄，134.6坪含車位總價6753萬元，但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售，根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元，等同賠售近900萬元。京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來，實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。（圖／報系資料庫）另外，京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」，同樣是百坪豪宅，總戶數39戶，每坪開價60~70萬元，總價要7100萬元起跳，迄今實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。一位不具名業者表示，面對打房「4000萬元天花板」限貸令，高雄建商「下有對策」，對於難推動的大坪數產品，近來出現不少3999萬元的交易，方便客人能申貸7成，自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數，例如原規劃一層雙併100坪住宅，現在改為規劃四併50坪，有需求的豪宅客再合併使用，巧妙避開貸款限制。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣，現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板，讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。（圖／CTWANT資料室）此外，房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說，「建商惜售不斷拉高價格，行情35萬元，他就拉到40萬元，行情漲到40萬元，他就想賣45萬元，當代銷端銷售策略都設定好時，市場又漲價，業主也想調漲，策略又要重新擬定，也因此拉長銷售期。」高雄市調協會理事長黃詩萱表示，高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動，一直到這兩年房市反轉上行，相對比起其他產品還是反應較慢，總價4000萬元以下賣得比較好，以市中心每坪40萬元以上來說，跑比較順的還是在60坪以內，賣不好的主要都是總價問題，並非產品規劃設計不當。相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅，業者嘆，「高雄的有錢人，還是沒有台北、台中的豪氣，4000萬元以上的房子真的很挑人！」
工業土地強勢前4月交易破150億 建地走勢分歧但仍穩定有撐
信義全球資產統計今年1~4月上市櫃法人土地買賣交易，發現建地與工業土地交易規模走勢分歧，工業土地獨走續高，連2年前4月的交易規模都突破150億元；至於建地部分，雖然金額規模僅295億元，較去年少了178億，但實則交易件數與去年相同，預期建地市場短期走觀望遞延但仍具需求支撐的調性。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產需求穩定，較不受政策影響，值得注意的是，近年原可看見建商加入購置工業土地的行列，但今年前4月尚未看到建商身影，主要需求來自企業自用擴產營運，加上商業模式快速變化下，倉儲物流業者也有強勁購地需求，包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。觀察近3年前4月工業土地交易，2020年交易總金額58億元，主要以新北市交易最多，2021年至2022年則連2年前4月的工業土地交易皆破150億元，分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗，像京城建設看好南科未來發展，購入仁德區1.69萬坪工業地，另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月，工業土地交易勝過廠房交易，主要需求為傳產製造業，金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。至於建地市場，2020年與2021年前4月交易金額均破400億元，但今年在央行一連串政策管制，土建融額度限縮、禁紅單、升息等，都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩，前4月交易金額僅為295億元，不過若看交易件數，今年共37件，與去年同期相同，因此規模落差主因在高總價大案交易。以去年同期來說，最大案為達麗建設以44.2億元購入台中高鐵特定區土地，前年則為興富發以83.8億元購入台中七期重劃區土地，但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億元購入高雄凹子底(農16)土地。信義全球資產總經理柯宏安分析，建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下，資金受影響較大的建商可能售地調節，但有實力的建商除伺機接手外，應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案，預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。至於工業土地市場，他也預期仍有三大支撐：一、台商回流的營運擴廠需求，二、政府積極取締違章工廠，企業必須尋找合法用地，三、疫情持續加速宅經濟成長，帶動倉儲物流土地需求。
「南霸天」京城建設總經理陳添進逝世 享壽68歲
南台灣龍頭建商京城建設（2524）3日在開盤之前，發佈重訊指出，京城建設總經理陳添進逝世，它的法人董事代表身份和總經理職務待補，由於陳添進無論在擔任高雄都發局長、或進入地產界，擔任京城建設總經理，做人處事都是以和為貴，幾乎沒有負評，因此，他的突然過世，讓高雄房地產界感到震驚與不捨。據了解，京城建設總經理陳添進2日傍晚在辦公室，因身體不適，送醫急救，後因主動脈剝離，急救無效死亡，享壽68歲，京城建設預定3月23日召開董事會，討論新人選。業界表示，陳添進無論為官為人，都以大局為重，以和為貴，在官場上，可說難得ㄧ見，他最有名之一的行事風格就是，「決不讓人」請客出錢，「吃飯可以，但要他請才行」。據了解，陳添進為人處世，又專業又耐斯，陳添進離開高雄都發局長職位之後，京城建設董事長蔡天贊力邀他到京城建設公司擔任總經理，其中有一個重要任務就是，京城的第一個中正都更案，最後，也因陳添進「惦惦的磨」，才能搞定。到現在，沒有聽過有人說陳添進不好的，一位跟隨過他的業界表示，他超級謹守分際，從不踰矩，在世期間，幾乎沒有負評，是地產界難得的專家，京城建設發言人周敬恆則用一句話表達對陳添進的盡忠職守，「為公司盡心盡力、鞠躬盡瘁」。
搶案大亂鬥1／建商嘆成本漲「現在買地太難！」 推百億大案難靠一己之力
房地產業者同時面對房市熱度破表、營建成本上漲，出現越來越多跨區推案、代銷轉建商，及建商間結盟的案例。清景麟建築團隊近期和白天鵝機構於台南推出「巴克禮PARK2」，又與泰嘉開發攜手合作嘉義最大規模造鎮「高鐵國際城」；而白天鵝機構除了去年攜手亞昕、新潤、海悅推出百億大案，近期在基隆也和興富發、潤隆攜手推出百億造鎮案「新橫濱」。建商紛紛嘆，「現在買地太難了，因此加快北中南建商的結盟。」土地成本、營建成本上漲，大面積開發案需要更多資金投入，越來越多建商選擇結盟。（圖／博是博公關提供）近期，清景麟建築團隊和銳揚建設、北部建商白天鵝機構於台南東區推出的巴克禮PARK系列，日前舉辦二期「巴克禮PARK2」動工典禮，基地面積2389坪，單案總銷約55億元，三期合計基地面積超過5000坪，總銷共約165億元；而清景麟在嘉義高鐵站旁，則是和泰嘉開發攜手合作嘉義史上最大規模造鎮「高鐵國際城」，基地面積近5000坪，總銷超過100億元以上。白天鵝和興富發、潤隆攜手於基隆推出百億造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發，總案量180億。（圖／甲山林代銷提供）「現在買地實在太難了，只好往南部找地。」白天鵝機構董事長陳清堯表示，建商的地緣性很重要，因此和清景麟合作已有幾個案子，買地就在一起，也一起出資興建建案。白天鵝的對外結盟不僅如此，去年在北市南港，白天鵝就和亞昕國際、新潤興業、海悅國際攜手推出百億大案「擎天森林」，基地面積逾1800坪；近期在基隆，白天鵝也和興富發、潤隆攜手推出180億的造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發。另外，看好台南將是未來南台灣高科技園區重鎮，京城建設近期也與三地開發聯手，將在台南仁德開發基地面積3.38萬坪的智慧科技園區，總銷預估高達360億元，將成為雙方未來十年營收要項。京城建設發言人周敬恆表示，該案同時也是京城跨足科技廠辦的處女作，全案分4區開發，預計明年中動工，2025年第一區可完工。對於近期第三波打房再度限縮建商購地貸款成數，林聰麟表示，土地成本上漲太多，在台南買1000坪的地，在嘉義可以買5000坪，建商購地成本增加，未來要在市區取得大宗土地越來越難，也會往基期低的地方去；而台北取得大宗土地也不容易，因此不少北部建商往南發展，也加快北中南建商的結盟。
擴廠需求強勁 上半年商用不動產交易717億元創新高
上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，使得2021年上半年商用不動產市場表現佳。信義全球資產公司統計2021年上半年截至6月15日，上市櫃法人大型交易總金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元相比成長103%，且創下歷年上半年新高記錄；在土地與地上權市場部分，交易金額為651億元，是2016年後上半年同期規模次高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，占整體36%，壽險與傳產業分居其後。若從交易產品看，以工業地產類357億元最高，占50%，除科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設以33.8億元買下台南1.6萬多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9000多坪丁建土地，包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。交易產品居次為廠辦類的232億元，占32%，上半年交易規模已超越2020年全年的122億元，廠辦類需求明顯增溫，以台北市內科為最主要交易區域，包含聯發科買下「遠傳內科文德大樓」、亞尼克買下「九義牛津商務大樓」。至於純辦大樓類交易則為116億元，占16%，交易區域仍以台北市為主。總經理柯宏安補充，雖然5月起本土疫情升溫造成短期市場的謹慎與停滯，但目前台灣整體經濟基本面仍佳，產業在全球供應鏈角色也已更具重要地位，加上資金水位仍高，估計企業對於疫情若減緩後的商用不動產布局動能仍然可觀。
江宏傑挨批「離不開原生家庭媽寶」！夫妻聯名持有高雄百坪豪宅曝光 4房3衛要價3900萬
江宏傑與福原愛驚爆婚變，江家慘被日媒形容為「怪獸家庭」，對福原愛施以言語霸凌等，讓女方心死看破婚姻，甚至有粉絲痛批江宏傑根本是「離不開原生家庭的媽寶」，經証實，江宏傑與福原愛在台南與高雄均有置產，除已曝光位於台南永康的「漾煙波」大樓建案外，兩人前年5月還在高雄漢神巨蛋商圈置產，購入京城建設的「京城鉅誕」，總價3900萬元。（圖／翻攝自京城集團網頁）據《蘋果新聞網》報導，兩人持有的「京城鉅誕」坪數142坪，內含3個平面車位，4房2廳3衛的格局，還包括一間佣人房，總價3900萬元，換算每坪32.23萬元，產權登記包括江與福原分別一半。（圖／翻攝自591房屋交易網）報導還查閱謄本，發現登記面積與實價登陸面積不同，原來是實登登記未記載3個車位，總面積約21坪，若每車位購入金額約250萬元計算，購入該屋總金額可能逾4600萬元。「京城鉅誕」於2014年7月完工，目前過戶數已達92%，而依據《591房屋交易網》顯示，該棟指標豪宅過去每坪成交32至41萬元不等，換算與江宏傑及福原愛購入金額落差不大。根據報導引述知情房仲表示，江宏傑與福原愛購入每坪32.2萬元，其實單價不低，如是名人購屋往往建商會給予一定程度優惠，但每坪32.2萬元等同當時市價，並未比較便宜，另外，京城建設發言人周敬恆回應，「不清楚他們是否有購屋，無論是一般民眾或名人購屋，公司立場會站在購屋族立場保護其隱私，因此不便評論」。
468棟豪墅卡關1∕陽明山藏千億金庫 神秘地主群大曝光
今年全台房市火旺，建商四處購地不手軟，北市「豪墅寶山」陽明山深藏一塊約54公頃重劃區，含金量驚人的重劃區，有2個大安森林公園大，幾乎已完成開發，道路、公園及學校預定地皆備，業界估計可蓋468棟各占地200坪的別墅莊園，商機上看1千1百多億元。本刊調查，這塊54公頃重劃區基地，緊鄰陽明山永公路的豪墅區，原是山坡地保護區，40年前台北市政府為紓解居住土地不足問題，准予由保護區變更為住宅區（保變住），但一直沒有案例成立，直到1996年市長陳水扁任內准予「自辦重劃」。此區179名私有土地所有權人及3名公有土地所有權人共同籌組「重劃會」，提出環評報告，名為「士林區住六之六自辦市地重劃區」（又稱「陽明山保變住六之六」），是全台唯一的保變住自辦案。在卡關22年後，10月12日經台北市政府決議「重辦環評」，重現生機。「屋比房屋」總經理葉國華指出，「住六之六」坐向俯瞰台北盆地景觀，具有龐大的開發價值，預估每坪土地售價約40萬至60萬元。以此開發面積54公頃約1萬6千多坪估算，扣除道路公設等回饋面積，可開發約9萬3700多坪，以每200坪蓋一棟2億5千萬元別墅計算，土地開發別墅總銷金額約有1千1百多億元規模。屋比房屋總經理葉國華分析，陽明山現有別墅多屬傳統規劃，未來新建案軟硬體提高社區管理和保全系統，對富豪財產和隱私將有更多安全保障。（圖／葉國華提供）陽明山是全台最知名的豪宅別墅區，近年少有新案，今年7、8月莊頂路上「柏園山莊」兩棟中古別墅分別以2億1千萬元及一億三千萬元售出，為近期少有高總價的成交。「屋比房屋」總經理葉國華則指出，「住六之六」坐向俯瞰台北盆地景觀，具有龐大的開發價值，預估每坪土地售價約40萬至60萬元。陽明山別墅備受豪宅買家青睞，此區莊頂路的「柏園山莊」別墅區，門禁管制森嚴，今年一戶交易價達2億多元。（圖／報系資料庫）本刊記者訪查，該案現今地主共逾400人，包括「南僑集團」會長陳飛龍及弟弟陳飛鵬，「養樂多」創辦人陳重光之子、北市議員陳炳甫、台隆集團黃家、李長榮化工集團李家等老家族，郭家五兄弟、鄒梅基金會農耕隊、老將軍部屬等，還有後來購地的建築界南霸天「京城建設」董事長蔡天贊，與北部建商「宏築建設」等；因為口袋夠深，才能撐這麼久。陽明山住六之六重劃區神祕地主來自政商各界，其中包括知名企業家、南僑集團會長陳飛龍與副會長陳飛鵬兄弟檔。（圖／報系資料庫）
468棟豪墅卡關3∕在雙北唯一土地 建商南霸天也踢到陽明山重劃案鐵板
就在台北市標高530公尺的士林區永公路，陽明山山頂有一處已開發的重劃區，很多人苦等了逾20多年還無法蓋屋，就連有建商界南霸天之稱的京城建設董事長蔡天贊，也是這山頭神祕地主群其中之一。陽明山是全台最知名的豪宅別墅區，近年少有新案，今年七、八月莊頂路上「柏園山莊」兩棟中古別墅分別以2億1千萬元及1億3千萬元售出，為近期少有高總價的成交。依據1997年10月北市府公告，重劃區北起士林區陽明山11號公墓，南接往士林永公路住六之五，東起雙溪約500公尺處，西至燒焿寮東側山脊線，總面積約54公頃，公共設施約12公頃，住宅建築約31公頃，預估開發費37億7800多萬元，重劃工程費占17億元。然而，當重劃區完成96％開發時，遭環保團體發現，「環評限制只能挖填25萬立方公尺，實際上卻挖了58萬立方公尺」，質疑影響水土保持及居住安全，提出行政訴訟。2014年最高行政法院法官以環評審查結論欠缺理由，判決應撤銷開發許可、並恢復原狀。從此全案停擺，重劃區裡的地主迄今未拿到興建房屋許可。住六之六重劃區挖填土方量達58萬立方公尺，因有超挖嫌疑，遭監察院糾正。（圖／方儉提供）京城建設董事長蔡天贊則在2012年首度跨足台北市，吃下陽明山永公路格致國中附近的五筆土地近4000坪，正位於「住六之六」重劃範圍內，與陳姓所有權人共同持有。蔡天贊曾向媒體喊話，預計一年內完成開發計畫，之後沒下文。京城建設發言人周敬恆證實，蔡天贊確實為地主之一，因事隔多年，對當年交易情況已記憶模糊，只記得當初蔡天贊買下陽明山土地時，大家都很訝異，至今仍是蔡天贊在雙北持有的唯一一塊土地。陽明山享有得天獨厚景觀，永公路、東山路一帶山坡地別墅聚落，吸引許多企業家與藝人進駐。（圖／報系資料庫）
468棟豪墅卡關5∕南僑養樂多陳家低調隱身 400個陽明山地主就差一張執照
北市一塊54公頃的陽明山保變住六之六重劃區，近兩百位地主等待蓋新屋迄今逾22多年，隨時光流轉變賣脫手、逝去子孫繼承，而增加到超過400人，很多人苦在心中只說，「原以為拿到汙水管線許可就能蓋房」，如今要重新辦環評，他們還是仍懷抱著希望，有朝一日看新屋落成入厝而痴痴地等。該區新建物限高10.5公尺，須採斜式屋頂，避免違建，容積與建蔽率也有限制。由於開挖土方量的遽增等，遭環保公民團體向監察院陳情及提出訴訟，2014年最高行政法院法官以環評審查結論欠缺理由，判決應撤銷開發許可、並恢復原狀。全案迄今未拿到房屋興建許可，令人好奇地主都是何方神聖，可以如此氣長。北市府對住六之六重劃區的房屋規格限制，即如重劃會工務所高十．五公尺，屋頂採斜式設計。（圖／馬景平攝）本刊調查，這塊基地緊鄰陽明山永公路的豪墅區，此區179名私有土地所有權人及3名公有土地所有權人共同籌組「重劃會」，提出環評報告，名為「士林區住六之六自辦市地重劃區」（又稱「陽明山保變住六之六」），是全台唯一的保變住自辦案。記者進一步了解，重劃會第一任董姓理事長二年前以108歲高齡逝世，目前理事長由鄒梅基金會執行長彭國書擔任。鄒梅是早期台灣派駐非洲的農耕隊隊長，基金會現任董事長陳秦舜英為故副總統陳誠的弟媳，現已98歲。基地上僅有的建築物是重劃會工務所，70多歲的主任郭賜興也是地主之一，他告訴本刊記者，「我們和地主葉家、曹家都是來自社子島葫蘆里。以前山上多開墾種植茶園、柑橘果園、樹苗培育等，父執輩捕魚，常來山上走動賣魚買水果，因緣際會買了陽明山山坡地。」重劃會工務所主任郭賜興也是地主之一，他希望北市府可以拿出擔當，盡快讓此案圓滿完成。（圖／馬景平攝）「早期陽明山的郭家人與士林地區郭元益家族有來往。」不過，陽明山這塊重劃區裡的一、二十位郭姓地主，全是社子島來的郭家五兄弟，郭家排行老四的郭賜興說。除了郭家，養樂多陳重光家族及南僑陳飛龍兄弟等都是重劃前的老地主。陳重光之子、現任台北市議員陳炳甫告訴本刊記者：「當初我父親買陽明山這塊地時，有找李長榮化工創辦人李家及台隆工業創辦人黃政旺父親黃朝雪等朋友一起買；小時候父親還帶我去摘過橘子。」重劃區地主群中還有一位陳雲龍，因與食品界企業家、政壇民代同名同姓而一度誤傳身分，據了解來自南部高雄一帶的商人。地主之一的台北市議員陳炳甫與癌逝姊姊陳玉梅出自政治世家，其父陳重光曾任省議員、市議員，也出任過養樂多公司董事長。圖為2014年陳炳甫參選議員活動。（圖／報系資料庫）曾出席重劃會的地主跟記者說，南僑陳飛龍、京城建設蔡天贊他們低調隱身其中，多是由其親友等代表出席，未特別表達意見，和許多地主一樣，交由重劃會及郭家處理。前陣子在環評審查會後發言的徐福生，正是地主群名單中宏築建設總經理，同時也為綺華建設的監察人。綺華建設與宏築建設為關係企業，互有股東持股。兩家建設公司在「住六之六」都持有土地共近3000坪。住六之六地主之一的知名建商宏築建設，近期在北市信義區推出總銷100億元的預售案「宏築信義」。（圖／翻攝自宏築建設官網）2012年曾爆出京城建設董事長蔡天贊首度跨足台北市，吃下陽明山永公路近格致國中附近的土地，也正位於「住六之六」重劃範圍內，與陳姓所有權人共同持有面積近4000坪。蔡天贊曾向媒體喊話，預計1年內完成開發計畫，如今也受卡關之擾。京城建設發言人周敬恆證實，蔡天贊確實為地主之一。由於事隔多年，對於當年交易情況已模糊，只記得當初蔡天贊買下陽明山土地時，大家都很訝異，至今仍是蔡天贊在雙北持有的唯一一塊土地。京城建設董事長蔡天贊於2012年首度跨足台北市，購入住六之六重劃區內的土地，原預計1年內完成開發計畫，至今仍無消息。（圖／報系資料庫）
928逆勢爆量2／高雄房價年漲15% 橋頭打出「複製南科」明年起發酵
新冠疫情打亂2020年全球經濟，各大產業一片哀號聲中，全台房地產受惠台商資金回流及重大建設利多加持，反而愈走愈旺，平均而言，全台熱門區段房價已漲1至2成。六都928檔期推案量近5000億元，台南因護國神山台積電百億投資設廠點火助燃，房市更「賣到斷貨」。緊鄰台南的高雄，房市買氣也不遑多讓。「新冠肺炎影響之前，房市就不錯，現在更好；928檔期推案爆量，房市熱到不行。」京城建設發言人周敬恆表示。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀預期，明年三民區將有補漲空間。（圖／宋岱融攝）「今年高雄市房價已經漲15％，928推案量維持600多億元，但推案數減少；前幾季以小坪數為主，近期出現數個豪宅及中大坪數產品。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，仁武區及鳳山區外圍、楠梓區和高雄大學附近等僅存的每坪1字頭郊區，有不少推案集中，多是百戶以上的大社區新案。亞灣區周邊重大建設如高雄流行音樂中心等，皆陸續到位，成為南高雄豪宅推案首選。（圖／黃威彬攝）隨著南科逐漸飽和，企業往路竹科學園區及橋頭科學園區移動，目前橋頭、楠梓推案已打出「複製南科」的願景訴求。紅圈處為高雄捷運橋頭糖廠站。（圖／高雄市都發局提供）不過，因南科廠房搶建，導致缺工嚴重，「現在連續壁施工，需排隊8個月才能開挖，加上原物料及人工成本上漲等不確定因素，有業者考量工期成本效益而延後推案，也有業者因開價創區域新高，想先觀望市場接受度，不急於一窩蜂推案。」謝哲耀透露。漢神百貨旁小坪數海景宅「灣見築」，戶戶雙面至三面採光，每坪開價34-41萬元。（圖／黃威彬攝）為解套成本上漲的不確定因素，謝哲耀表示，高雄已有部分建商打算採先建後售，除了能穩抓營造成本，預期未來價格走揚，反而能更有機會賣到好價錢。「高雄3年前就是成屋市場，沒有預售案，現在只是回到以前的推案策略而已。」位於仁武區的成屋新案「遠見星誠」，主打戶戶邊間雙面採光，衛浴皆開窗，開價每坪19至23萬元。（圖／建商提供）位於仁武區的成屋新案「遠見星誠」，主打戶戶邊間雙面採光，衛浴皆開窗，開價每坪19至23萬元。「距離下屆高雄市長選舉還有1年多，橋頭科學園區是陳其邁市長的重要政見，相信在中央支持下，會加快腳步向南科看齊，帶動區域房價；目前橋頭附近推案已打出『複製南科』訴求，預計明年上半年就會開始發酵。」謝哲耀說。
【金鼠房市旺3】高科二期新市鎮 1字頭吸引首購
提到高雄首購最熱區域，高雄在地建商龍頭京城建設發言人周敬恆說，「絕對是橋頭和楠梓！」此區房市的關鍵字是：高雄科學園區第二期（高科二期）。位在路竹的高雄科學園區，受惠台商回流提前爆滿，因此，行政院去年五月宣布啟動橋頭科學園區，也就是高科二期，預計創造一八○○億元產值與超過一萬一千個就業機會。謝哲耀透露，「原本高科二期預計全區完工後再招商，一等要五年，但市政府有意改變策略，採先規劃先進駐，以分區招商取代整區招商，廠商可提前進駐。」高科二期的成立，明顯帶動橋頭與楠梓一帶的房市需求，尤其是高雄新市鎮。本刊記者訪查，目前線上同步銷售的案子就多達七個，以二十二到三十五坪、每坪一字頭房價吸客，而中鋼中欣建設橋頭案、鼎宇建設第二期成屋「森風景」也將推出。業者分析，今年預計有二千至三千戶同時銷售，房市會更熱鬧，價格也會上揚。鄰近高科二期的新市鎮，吸引不少首購族看屋；圖為「京城森遠」接待中心。（圖／宋岱融攝）本刊記者實地走訪此區的「京城森遠」，有二組來客正在洽談、一組準備起身離開，目測年齡皆在三十歲左右。「這裡位於橋頭和楠梓的交界，來客多半有地緣關係，主力的二十五坪產品吸引不少首購年輕人，部分是中小企業老闆買給二代，也有附近住透天想搬出來的子女，在父母資助下就近購屋，需求量很大。」京城森遠專案經理林茂年表示。
【金鼠房市旺5】南高雄愛河沿線 置產族競相收藏
接著本刊記者從繁榮的北高雄來到南高雄。南高雄因特貿區規範限制落寞一、二十年，如今不可同日而語。「愛河出海口沿岸一帶的亞灣區，已進入『開發黃金期』。」周敬恆說。隨著高雄市政府以協議變更使用項目，鬆綁開發限制，目前中央以及民間引資上看八千億元，高雄展覽館、高雄市圖書館總館與高雄輕軌第一階段陸續到位，流行音樂中心、高雄港埠旅運中心及迪卡儂亞灣旗艦店都將於年底前完工啟用。此外，亞灣區也帶動了三多商圈房市，記者放眼望去，區內建案林立，工地正如火如荼趕工。周敬恆說，「這裡多是大坪數豪宅，客群以本地中小企業主及外縣市高資產族群為主，開價落在每坪四十至六十萬元，比美術館第一排價位更高。」其中，國城建設「定潮」的高樓層，甚至開出單坪一百二十萬元天價，京城建設則以「世界心」中小坪數產品搶市，預計三二九檔期開案。愛情河左岸專案經理李彥慶說，這裡的主要客群多為高資產族置產收藏。（圖／宋岱融攝）謝哲耀說，「韓市長大推愛情產業鏈，打造浪漫河岸促進觀光，加上亞灣區重大建設逐一到位，愛河沿線到出海口主打景觀的預售大案，紛紛進場強銷。」「The One」、「愛情河左岸」等都包括在內。愛情河左岸專案經理李彥慶表示，「此案是愛河第一排唯一的小坪數推案，稀有性強，顛覆目前自住為主的市場趨向，買家都是置產投資及收藏為主，每坪單價約三十五萬元。」顯然，高雄房市已進入大多頭，無論首購與換屋，豪宅或地上權案，通通賣得動，房價每坪個位數宣告絕版，一字頭大幅減少，精華地段已三字頭起跳。迪卡儂亞灣旗艦店將到高雄市投資。（圖／報系資料庫）
高雄房市首購正熱 業者讚：天時地利人和
冬日高雄，一抹暖陽，選舉在即，房市卻和氣候一樣，該冷不冷還很溫暖。以往自住買盤等到選舉後才會出籠，今年完全感受不到選舉氣氛，京城建設發言人周敬恆也不解今年高雄房市到底熱什麼，只能用「怪」來形容。到底房市熱什麼？周敬恆認為這個現象很難解釋，畢竟每個人的購屋需求不同，會集中在此時一起出籠，只能說是天時(時機)、地利(利率)、人和(需求)。他說，高雄從2018年底起小坪數產品開始出現大量需求，首購市場會好，主要是目前維持低利率，再加上很多人認為現在就是購屋的最好時機，「低利率就是房市發展的溫床。」京城建設發言人周敬恆。（圖／中時資料庫提供）究竟有沒有那麼大的購屋需求？周敬恆認為，房產需求會隨經濟發展和時間演變，衍伸出許多不同的需求，例如企業招待所、休閒度假宅。而今年中南部房市以首購、自住需求為大宗，或許可歸咎都市化、小家庭的居住型態在中南部延燒。舉例，過去中南部以傳統大家庭生活為主，三代同堂、叔伯同居，一屋子容納10人；現在對於大家族同居已不流行，保留私人生活空間，子女婚後搬出自住，一個大家庭拆成3、4個小家庭，於是衍伸出大量購屋需求。北高雄市中心雖少有大型公共建設，卻有不少民間投資陸續開幕，自住剛性買盤撐起房市一片天；反觀南高房市熱區，集中在愛河及高雄港沿岸，緊扣亞洲新灣區和愛情產業鏈，推案鎖定高資產族群置產或收藏；而市郊莫屬橋頭楠梓最夯，高雄科學園區就業人口進駐、高科二期啟用願景，1字頭親民房價，仍會是2020年首購首選。