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高樓裝潢用的1支螺絲起子 從天而降插進名車中幸無傷人
民眾買屋展開裝潢過程中，可能會因為不慎把一支螺絲起子從高樓層掉落砸傷路邊停車而得付一筆修車費賠償，甚至更可能傷及人員，都是需要高度戒慎做好安全防護。目前就有代租管業者與產險公司合力推出「合法隔間工程」專有保險商品，提供給屋主、包租公等作為轉嫁風險工具。好租123代租管負責人吳建賢表示，這個保險有提供「工程意外責任風險--第三人財務損失」部分，真實中有一個工程意外的案例，是一支螺絲起子在十幾樓層工地從天而降的，插進了正下方一樓某輛名車的天窗，賠償約十多萬元修車費。而這一次的工程意外賠償費用，不但吃掉了工班團隊幾乎所有的利潤，還影響了意外發生後工班團隊的士氣，甚至裝修的品質。若是透過保險的規劃，保障工程關係人員的權益，也間接保障了業主的權益。吳建賢指出，合法隔間工程從室內小規模的整修裝潢，一直到整層全部拆除及格局變更都有。施工過程意外很難歸屬賠償責任，為了保障業主、業者及其他第三人的權益，也就有「合法隔間工程保險」的需求性，透過遠見保經副總李來居與國內多家產險溝通協調後，首創該量身訂做的裝修工程綜合保險。
【包租公養成班1】授課兼賣房 學員買下整棟公寓「實習」
包租公買房看準租金市場區段下手，但這個眼光並非每個人都可以看得準。近期在新北市傳出包租公揪團合力出手買下一整棟公寓，總價逾4200多萬元，每坪單價約32萬元左右。該案出自小資包租公總教頭吳建賢的經營團隊策劃完成。他目前為財富方舟集團總總理，也是好租123代租管公司負責人、包租公養成班教練。吳建賢表示，此案主要是好租123代租管公司所做的專案，起因團隊除了協助幫忙屋主管理與代租房屋等事項之外，擴展公司經營服務能夠達到一條龍作業，也會協助屋主尋找可以做為長期收取租金買房標的物，而不是提供屋主買賣房屋賺取價差。今年9月下旬，正好新北市永和區有位年長屋主，欲銷售一整棟5層樓的公寓，改購有電梯的房屋，增加出入行走便利性。而該消息正好讓吳建賢團隊得知，經過選點租屋市場效益評估後，便決定購置，總價約4200萬元，每坪單價約32~34萬元。吳建賢表示，由於集團有開設包租公養成班，聚集志同道合及願意長期經營租屋事業觀念的民眾，因此購置這整棟5層樓公寓時，還將訊息開放給學員們，分售給5名包租公，也就是大家所稱類似「團購買房」方式。吳建賢進一步分析，包租公養成班學員中，有的是希望提早規劃未來退休現金流而開始做不動產投資規畫，有的是想藉著學習當包租公而有被動收入，當然也有人是置產計畫。儘管每人有各自想法目標，但他和團隊都是擅長評估中古公寓的長期租金效益，因此才決定帶著學員一起購屋學習當包租公、包租婆。（3-1待續）
【包租公養成班2】新北隔套房需樓下同意 學員不簽不讓團購
新北市今年元旦起，實施房屋隔套需取得直下層屋主同意書，才能裝修的新措施，讓一些包租公執行困難而感到頭痛。就有業者乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者展開個人投資事業，而他們共同背景都來自包租公養成班。今年1月1日起，新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。吳建賢表示，包租公養成班的課程中，會請土木、裝潢、建築師、律師、稅務會計師等不動產專家，跟學員們說明相關的政府規定。以財富方舟的經營策略來說，是鎖定北市、新北市的中古公寓市場，講求的是能夠有長期租金效益的標的物。而今年起受到新北市的隔套新規定，吳建賢的經營團隊在依規定，執行取得直下層屋主同意樓上屋主裝修為多間套房過程中，碰到樓下屋主失聯、延遲給予同意書等的狀況，而改變減少裝修程度的思維。但同時，吳建賢與好租123代租管經營團隊也在思考，若是能選購到有類似包租公思維的標的物，也比較好取得直下層屋主的同意書。以近日執行團購買房當包租公的專案來說，標的物座落於新北市永和區秀朗路、得和路交叉口一帶，便屬於符合租客需求的市場範圍內。因此先由其公司好租123代租管公司出面議價買下之後，同時分售給願意提供樓上屋主裝修多間套房同意書的五人。吳建賢指出，而他們就是將購置整棟5層樓公寓的買房消息，不僅優先開放給包租公養成班的學員們，而且最重要的必須同意出具樓上裝修多間套房同意書者，公司才會開放團購權。而這一整棟5層樓的公寓，屋齡約30多年，每一層樓地板面積約20坪，團購的包租公多為貸款8成5、自備款約270多萬元的財務準備。目前每層規劃隔間為3間皆有陽台、室內空間約6~6.5坪含廁所的套房，每間套房租金約13000元左右。（3-2待續）
【包租公養成班3】裝潢也有保險 房東、工班、鄰居都有保障
內政部統計，全台約逾300萬租屋族，占總人口八分之一，許多屋主把公寓改成隔間出租套房過程中，可能衍生難以預料的工程損鄰紛爭。目前就有代租管業者與產險公司合力推出「合法隔間工程」專有保險商品，提供給包租公作為轉嫁風險工具。以新北市的損鄰紛爭案來說，去（2018）年共接到981件投訴案，平均單日約2~3件。新北市府除了從今年元旦起，要求屋主裝潢隔為多間套房前，須取得直下層住戶同意施工書，包括期間工程產生的噪音、環境汙染及影響出入等，日後也是由屋主自行面對所生的糾紛。好租123代租管負責人吳建賢表示，合法隔間工程從室內小規模的整修裝潢，一直到整層全部拆除及格局變更都有。而在施工過程的意外很難歸屬賠償責任，為了保障業主、業者及其他第三人的權益，也就有「合法隔間工程保險」的需求性，透過遠見保經副總李來居與國內多家產險溝通協調後，投保了業界首創為好租123量身訂做的裝修工程綜合保險。主要提供工程財物損失風險、工程意外責任風險「第三人財務損失」、工程意外責任風險「第三人死殘、體傷」及雇主意外責任風險等共四項保障。吳建賢指出，在企業經營提高服務的同時，也思考到透過保險轉嫁經營包租公投資事業的風險，因此為了業主、工班團隊及工程標的物旁的鄰戶，希望藉此讓隔間工程意外更系統化的被規範，讓相關人員都能獲得適切的保障。（3-3全文完）
【小資包租公養成班1】教頭吳建賢 10年催生500位包租公婆
「10萬元買房，沒有你想的這麼難！」辭去台積電課長一職創新事業的吳建賢，很有氣魄地說。40歲的吳建賢開班授課10多年來，經手300多間物件，培訓出一群小資包租公、包租婆，學員大多為上班族及家庭主婦等。除了開班授課，吳建賢還合夥開設包租代管與資產管理公司，連裝潢都包了，儼然是「一條龍」的經營模式。「我是從失敗中站起來，累積經驗，不是天生就是個包租公。」家住高雄的吳建賢，3歲時父親因病過世。當年，吳家為了應付龐大的醫藥費，不得不賤賣房產，驅動著吳建賢一定要為家人買屋的願望。為了攢屋款，吳建賢拚命開源節流，白天在竹科園區的台積電工作，晚間上課學習創業，一存到第一桶金，他便和同學合資開連鎖咖啡館，甚至辭職跟親友籌資開了4間美妝店，但不敵大公司競爭遭淘汰，最後賠光積蓄還虧了數百萬。創業跌了一大跤的吳建賢，一心急著還債，重當上班族跑業務，白天忙到晚上，他看了當時流行的理財書籍《有錢人想的和你不一樣》，被「被動收入、現金流」的觀念打中，索性再度創業，成立「財富方舟」（RICHARK）教育訓練平台，提供相關課程。這回第二次創業，吳建賢可說是一兼二顧，同步踏入房地產，他幫自己也幫別人學習如何當個包租公。吳建賢跟著房產前輩，找同學每人拿出百萬元、合資約400萬元進場，鎖定新北市開始購入物件，從實戰練起，「我們曾買過法拍屋，發現不易出脫，也買過漏水屋，不會處理。」成為包租公後，吳建賢也踩過地雷，「為了省錢，找上便宜的裝潢工班，結果工班落跑，損失裝潢費，拖延了出租期；最慘烈的一次是房客養寵物，地板牆壁『慘不忍睹』，收回時屋內還堆滿垃圾。」從失敗中學到經驗的吳建賢，事業漸漸茁壯。10年來，他的學生數超過1千位，當中約有一半成為包租公、包租婆，專攻「人口密集、工作機會多」的台北市、新北市中古屋公寓市場，「因為租屋供需量比較大。」隨著物件開發、包租代管及裝潢等需求產生，吳建賢還成立「好租123」代租管公司，鎖定小套房的房東與房客，提供相關服務；2房1廳收租物件的房東及房客需求出現後，更進而成立「資產管理公司」，並集資經營旅店及旅行規劃等。2017年12月底，吳建賢出版《包租公秘笈》，彙整「20個包租公要教你的66件事」，公開他們這群包租公成長故事；去年4月開始至今，還陸續開設「包租公養成班」授課，甚至腦力激盪創辦國內第一家「電電租」，以家裡電器用品賺租用金。(李蕙璇)小資包租公總教頭吳建賢小檔案40歲，國立中央大學資訊工程系畢業。曾任台積電生產線課長，身體力行「被動收入、现金流」，開過咖啡馆、美妝店。現為財富方舟集團總理、好租123代租管公司負責人、包租公養成班教練。 更多精采內容，詳見最新出刊271期《周刊王》和2157期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/19全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省378元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/