仲介公會
」 不動產 李同榮
金龍海嘯打炒房！買氣進入「降溫期」 專家：政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議，不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動，並加碼第七波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施，全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者，被市場稱之為「金龍海嘯」，房市專家也普遍預期，住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出，此波信用管制衝擊不動產業，購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加，貸款成數也降低；且新措施也取消部分族群寬限期，對於房仲產業而言，明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示，房仲端只能針對買方做粗略的過濾，無法深入系統查詢詳細資訊，因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋，最怕因貸款貸不出來，後續衍生較多問題，恐造成相關訴訟；因此，政府應該針對換屋、繼承等族群，訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析，第七次選擇性信用管制共計有4道措施，出手力道遠高於市場預期，對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較為顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局，畢竟央行連兩季升準，連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說，此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴，況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數，加上台灣仍有地緣政治因素，對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為，由於通膨與熱錢效應，以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量，全台開創今年房市史上最狂熱買氣，但在央行第七波打炒房管制上路後，接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」，全台房價雖難以出現大幅度下跌，但有機會出現約5％議價空間的微幅鬆動，而首當其衝的交易量必然驟減，市場仍以低總價小宅有相對支撐力，至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整，並提供完整的配套措施，減緩有真正需求自住客的衝擊，也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
花蓮強震釀42棟紅單危樓 無設籍租客同享租金補貼
內政部國土管理署8日表示，0403花蓮強震中房屋倒塌，即使是未設戶籍的租客，只要實質受災，仍可獲「300億元中央擴大租金補貼」救助。0403花蓮強震進入災後審視階段，破損的建築通報數持續增加，截至8日上午8時，各縣市勘災多達848件，而其中比較嚴重的「紅單危樓」已達42件，其中以花蓮縣32件最多。倒塌的房屋中，部分租客未設立戶籍，加上又非房屋所有權人，擔心後續補助可能拿不到。官員強調，現正受理中的「300億元中央擴大租金補貼」並無設籍限制，有需要的受災居民可多加利用，也可就近洽花蓮租賃公會尋求租屋協助。官員說明，「300億元中央擴大租金補貼」是2022年度開始推動的政策，目的是照顧一定所得之下但無自有房屋的租屋族。因此，租金補貼屬於按月撥款性質，與一般按人數撥款的一次性急難賑災補貼不同。而租金補貼政策在震災發生前即無設籍的限制，且補貼能追溯自申請送件當日開始。官員攤開資料表示，內政部也已協請花蓮租賃及仲介公會提供租屋協助，截至6日下班為止，已提供北市等14個縣市共計1,037間可供出租房屋物件，讓受災戶有選擇的空間。以花蓮縣來說，提供了69間房屋，並已成功媒合受災戶10戶承租房屋，不管是房屋所權人及原有租客，均提供協助。0403花蓮強震引發關注，截至8日上午9點0分，共計有13名罹難者， 6人 失聯。而天祥地區還有37位各單位員工留守，本刊也將為您持續掌握搜救情形。
台積電點石成金1／全台拜請護國神山！看嘉義身價漲屏東建商也許願 全台唯這喊「不要來！」
台積電設廠點石成金的威力，比自家股票漲勢還驚人。半個月前，台積電宣布進駐嘉義科學園區，使嘉義房市成為今年萬眾矚目的新焦點。CTWANT記者調查，嘉科和嘉義太保高鐵站相距不遠，3年來周圍重劃區土地價格炒了快1倍，新建案房價也從1字頭跳漲3字頭；正在爭取台積電下個進駐點的雲林，地價也已蠢蠢欲動；屏東建商苦求「很想、很希望能翻轉」，全台唯有桃園敢喊「台積電不要來！」 3月18日，台積電先進封裝廠（CoWoS）進駐嘉義消息一出，原已高漲的嘉義土地、房屋價格再掀波動。「高鐵附近農地近一個月從1分(293.4坪)2000萬元漲到3600萬元左右，炒了快1倍。」仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，之前就有投資客去嘉義高鐵附近買農地，但土地是近期才大漲，新建案房價是很早就開始漲了，成屋市場因附近物件不多，屋主也惜售，價格比較穩定。業者表示，台積電還沒確定落腳嘉義科學園區前，周邊地價就有微漲但沒有到大漲，沒想到3月開始陸續傳出1分地農地喊到3600多萬元天價。圖為嘉科整地現況。（圖／讀者提供） 根據實價資料顯示，位於嘉義科學園區旁的縣治特區與嘉義高鐵特區，短短3年房價就分別漲了83%與32%，近1年周邊大樓平均成交價每坪約28萬元，預售新案房價則已坐3望4。 高鐵站附近最大推案建商清景麟集團，3年來共推出4案、約2300戶。董事長林聰麟去年就笑稱，「嘉義需求嚴重大於供給，建商是怎麼蓋怎麼賣！」總戶數645戶的「高鐵科技城」，去年9月底銷售，3個月就完銷；目前銷售中的第4案「AI世界城」，總戶數超過800戶，農曆年後才開案也已進入銷售尾聲，林聰麟透露第一批實價登錄將有500多戶，「大部份的房子在(台積電)宣佈前出售。」 在地建商聯儀建設、嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡就說，很多上市公司、大建商，這2個月一直再問「有沒有大塊基地可以買？」台積電把全國各地的業者、消費者都帶來了。不只高鐵特區和縣治特區，20分鐘車程的嘉義市區因生活機能完善，目前新大樓開價在32~38萬元左右，朴子市區房價也站穩3字頭。 聯儀建設去年12月中在朴子推出新案「仰望」，很多人早耳聞台積電要來，3個月就完銷。「仰望」案量將近4億元，總戶數39戶，對在地建商而言，規模不算小，能有如此飛快的銷售成績，呂冠衡感到很意外，他也透露目前正在規劃的二期，已經很多人在詢問，礙於建照還沒下來，所以還不能銷售。 「基礎建設充足，不缺水電，台積電落腳雲林應該沒有問題！」隔壁的雲林縣長張麗善近期也積極爭取台積電落腳中科虎尾園區。雲林縣不動產開發公會理事長李銘洲就告訴CTWANT記者，目前雲林虎尾房價未漲，但土地地主已出現惜售，高鐵附近土地開價和去年比，每坪大約漲了2成，現在已來到一坪20~33萬元，期待台積電到來。近來雲林縣長張麗善很積極爭取台積電落腳雲林，更引發雲嘉搶水大戰，為容納更多高科技產業進駐，有意擴大中科虎尾園區發展成為虎尾產業園區。（圖／報系資料庫）南台灣屏東也眼巴巴的望著台積電南下，不過比起縣長周春米，業者的態度似乎較為積極。CTWANT記者採訪屏東在地建商印象建設、台灣省不動產公會副理事長王世賢時，他抓住機會狂吐偏鄉無奈，「屏東位處偏遠，需要發聲讓中央政府、全台百姓看見屏東的辛苦與哀愁，屏東要產業升級轉型，才能讓北漂青年回流，讓獨居老人降低、老有所養……不要老是『站尾包衰』，很想、很希望能翻轉。」 王世賢點出幾項設廠優勢，大力向台積電招手，除了水電供應無虞，半導體產業關係到全球經濟命脈，分散投資下，台南、高雄已有半導體廠，屏東將是最佳的延伸選擇，高鐵南延、捷運東延、高屏二快等建設將把高屏兩地縮為1小時生活圈，可以相互支援調度。目前已正式動工的屏東科學園區，面積達73.83公頃，如果台積電能進駐，可完善科技產業聚落效應，且屏東總人口數將近80萬人，可提供台積電充足的人力資源，「屏東的房地價格長期被低估，台積電進來，可以回復正常價，還屏東縣民一個公平正義價格。」 全台唯一將台積電拒之門外的桃園，桃園不動產開發公會理事長劉守禮勇於反骨，「我不希望台積電來，要是來了，萬物皆漲，非全民之福！」尤其對已經缺工的營建業來說，還要花2倍薪資跟台積電搶工，最後仍是反映在房價，他稱這是「台積電之亂」，也提醒政府，「台灣只靠一個台積電，是很危險的事。現在漲勢還沒停止。」桃園不動產開發公會理事長劉守禮表示，台積電到哪、哪邊就倒楣，房價地價漲，民生餐飲消費萬物皆漲。（圖／林榮芳攝）就怕房價飆漲又引起政府打炒房，不動產聯盟總會理事長林正雄急忙強調，台積電帶領台灣產業蓬勃發展，不只是是電子產業，也造成不動產置產旋風，這幾年買方有理財成功經驗，大家必須正視，台積電所到之處帶動房價是無可避免的現象，已不足為奇，在自由市場機制下，房價過陣子就會回歸正常現象，無需任何官方的管制。台積電若能帶動農業大縣重新翻轉，對於政府長期努力平衡城鄉發展，也是一個很棒的機會，應是值得鼓勵的事。
七都房屋移轉量預估跌7% 業者籲關注偏鄉發展因「貧窮會遺傳」
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會預測七都房市，推估2023年全年棟數約為294,895棟，較2022年減少7.30%，已是連2年衰退；不過相較七都有不少建設、產業為房市撐腰，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝呼籲政府應多關注偏鄉發展，若只看投資效益決定挹注的資源多寡，那偏鄉永遠沒有發展機會，人口持續流失，「貧窮會遺傳」「莫忘世上苦人多」。依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估，包含新竹市在內的七都，除了新竹市維持正成長外，相較於去年同期，餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多，台北市減少10.54%，桃園市減少9.37%，台中市年減9.14%，高雄市減少7.68%，新北市小減5.53%，台南市小減1.93%，僅新竹市年增10.90%。2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79%。仲介全聯會推估2023年全年棟數約為294,895棟，若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，選後局勢穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，2024年將開徵的碳費，可能會增加鋼筋及水泥的成本，反應到預售屋及新成屋的售價，中古屋可能也會跟著間接帶動。新北市不動產仲介公會理事長林平川分析，雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線預計2025年完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，房市需求也會跟著變動。桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智則表示，桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增減，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市不動產仲介公會理事長吳本源分析，台中市初估將減少約10.77%，但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數應比預期的多。南台灣部分，高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示，台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長，科技廊帶的影響逐漸白熱化，市場看好度提升，新青安房貸政策帶動下，預料高雄市回溫速度將優於台南。第七都的新竹市，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝表示，新竹年登記量約在7千戶至8千戶之間，年增率受到新成屋交屋戶數影響較大，2024年新成屋陸續交屋，預估成長率約10.26%。不過新竹房市向來不錯，讓邱奕勝擔心的是七都以外的偏鄉，邱奕勝大聲疾呼，政府應多在偏鄉投入資源，像是雲林、嘉義、屏東的外圍及花東，人口流失嚴重，「政府常因沒有經濟效益而不投資，但政策一定要跨越這種思維。」他建議政府，投資應先從基礎、道路建設，再針對產業招商引資，貧窮會遺傳，只有政府願意投資，發展平衡，弱勢地區才有發展機會。
最會賺錢央行2／三大主權基金都虧我照賺 專家：「繳庫占歲收一成理事恐壓力大」
「為何美國FED敢虧損，我國央行卻是全球最會賺錢的央行？」CTWANT記者訪問多位學者專家，給出的答案是，「央行理事成員多兼任制」「理事會決議一致性偏高」，尤其「央行繳庫占國庫歲收高達一成，恐讓理事們有壓力」。言下之意，在肩負國庫歲收的財政大任下，要挑戰貨幣政策難如上青天。一名經濟學專家告訴CTWANT記者，「相較美國聯準會FED被自己的暴力升息所致，這12年經營累積虧損已達1千多億美元，我國央行根本勝出太多。」這名專家進一步分析說，「但為何FED敢虧損？」「因為FED鎖焦在管控通膨、穩定物價、就業率等，而不是看經營績效。」反觀我國，「早在12年前，彭淮南總裁時期繳國庫就達10％，那時美國央行才占整體歲收的2％，日本央行也還不到0.2％，我國央行收入主要來自外匯存底投資美國公債等利息收入，減掉發行定存單利息，盈餘表現一直維持到現在。」這位經濟專家直言，「當央行繳庫占國庫歲收約10％，平均年繳1800～2000億元，對理事們會不會有壓力？」到底央行是否「彭規楊隨？沒人敢打破盈餘繳庫目標的潛規則？」台灣匯率利率長年維持雙低政策，外界傳出「央行理事會成員決議的一致性偏高！」對此，總裁楊金龍在立委答詢是這樣說的，「利率升降，都是經過理事會充分討論」。國人很有感物價、房價等生活負擔壓力大，加薪幅度跟不上開銷高漲速度。（圖／黃耀徵攝）前央行副總裁許嘉棟更直指「央行的立場」，「不喜歡新台幣升值！」「從過去多次金融事件的經驗看來，要有特殊情況，才會阻貶」「台灣外匯龐大，央行擁有極多的外幣，一旦新台幣匯率走強，就會面臨鉅額匯兌損失」。央行內部曾評估過，外匯存底約當三千億美元時，新台幣兌美元每升值一元，匯兌損失就高達105億美元，也因此，外匯存底越高越經不起新台幣升值的匯兌損失，我國外匯存底至今年10月底已逾5610.8億美元。2023年11月美國最新公布資料中，台灣仍被列匯率操縱值得關注的觀察名單中，而央行日前公布2022年一整年與2023年上半年的淨賣匯金額達138.8億美元，意在「拋匯阻貶」，中華經濟研究院國際所研究員王儷容告訴CTWANT記者，「不想被列匯率操縱觀察名單，央行有所自制」。而關於央行的貨幣政策，尤其是外匯操作「阻升不阻貶」「拉尾盤」及市場傳聞的「彭淮南防線」新台幣28.5元兌一美元等，一直是「禁忌話題」，究竟央行盈餘繳庫20多年來，外匯買賣操作及決策過程如何，央行從未公布，外界始終不得而知，因此究竟是「穩定匯率」還是「干預匯率」，爭議從未停息。央行對匯率是否有「阻升不阻貶」，學界看法各異，但在2023年11月的美國公布資料中，仍被列匯率操縱值得關注的觀察名單中，是不爭的事實。（圖／報系資料照）曾任央行理事13年的台大經濟系教授吳聰敏於2016年曾公開指出，央行理事會是兼任，每一季開一次會，貨幣政策也沒有強制投票規定，對於匯率政策中何謂「外匯市場異常波動」及2000年起的低利率政策利弊等，無法事先討論及完整溝通，因此對我國貨幣政策品質充滿無奈與憂心。CTWANT採訪到一名不署名的經濟學家說「美國聯準會FED的理事是專任制，一任14年，大家可以從外媒看到理事看法有鷹派、鴿派等。」「我國央行理事多數採兼任制，包括財政部、經濟部官員，農工商等團體、中經院、台經院等智庫與銀行公會等。」他期盼有朝一日，央行理事們也能將不同見解分享給國人。台灣經濟研究院主任孫明德則跟CTWANT記者說，央行工作主軸是「新台幣穩定」與「控管利率」二大部分，「當美國升息，央行抱著的美債沒有賣，盈餘跟著有表現」；中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮則認為，「盈餘多，是受到國際升息，央行是不可能操控外匯存底的」。中華經濟研究院國際所研究員王儷容也提到她個人不完全認同央行有「阻升不阻貶」操控匯率，「國際情勢變化難測，我們只能是被動的。」
最會賺錢央行3／「台灣住宅已變成準金融商品」 房市專家：低利率熱錢助長炒房
「台灣現在已經是當住宅變成一個準金融商品」「央行不敢升息很多，到底是不是怕房市大跌？影響金融秩序？」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，「我想，楊總裁應該都知道！」中華經濟研究院國際所研究員王儷容提出近日一份學術研究指出，「利率下降1％，對短中期房價有顯著提高，長期則影響不明顯」。對於把房價高、低薪、貧富差距大的社會問題，推給央行的「雙低扭曲政策」，CTWANT採訪多名學者專家都認為「過於單一性苛責」「不公平」，但一致認為，房價居高不下與貨幣政策過於寬鬆有關。章定煊說，我國貨幣政策過於寬鬆，但又不像歐美等有強大的債券市場，以致熱錢無處可去，流入房市、股市等，「房地產」就被當成債券型的金融商品「炒房」，政府要靠稅務等打房措施恐怕難除病根，這已經和住宅函數、所得人口的基本剛性需求脫節。升息會不會動搖房市？中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮斬釘截鐵地說，「升息初期往往是經濟景氣熱絡時候，因此不會影響房市，中期就會影響到經濟，升息末期就會直接影響房市」。依據央行法，央行工作目標「重中之重」是協助我國經濟之發展，只是台灣這些年國人深感房價炒高、低薪等社會問題加劇，亟需政府儘快找到解方。（圖／黃鵬杰攝）依臺灣銀行揭示2023年11月24日的基準利率3.119％，基本放款利率是基準利率+2.14％來看；再看信義房價指數自2003年迄今走勢，雙北等七個都會區，房價季指數從平均39持續上升，雖2015年至2019年間漲幅放緩，但2020年起重新走高，今年第三季來到149.82，二十年來成長74％。李同榮還說，疫情後，2022年3月首度提高利率升息1碼，連續五季至2023年3月共升息3碼（1碼是0.25個百分點），房市仍是充滿資金，其中還有台商資金回流，這波升息對豪宅高價房影響有限，反而讓中低房價高漲，國人對買不起房更有感。利息調整的源頭是央行每季公布的「重貼現利率」，「這涉及到1年期定存利率、房貸利率」，一名經濟學家跟CTWANT記者說，「央行若在每季週四會後宣布提高重貼現利率，銀行就會在隔周一跟著提高1年期定存利率」「房貸利率就是會跟著1年期定存利率走」。美國央行暴力升息後，房貸利率從3.3％提高到7.7％，「不過，9成的美國房貸戶是選擇固定利率的，也就是受到升息的衝擊有限。」這位經濟學家繼續分析說，「我國房貸戶若是選擇浮動式利率，受到升息影響就變大，繳房貸壓力就增加。」美國聯準會FED（美國央行）從2022年起迄今升息共11次，累積升息21碼（525bp），利率來到5.25％～5.50％區間，台灣央行則共升息3碼。（圖／劉耿豪攝）李同榮進一步分析，低利率導致高房價，但若升息幅度增高，讓一般民眾對房貸利率負擔更有感，這與國人所得分配不均，跟產業發展不平衡有關，「台灣產業集中在高科技業，但我們是國際觀光島，一般服務業、餐飲業、觀光業等的薪資偏低，因此房價所得比就偏高，高房價與低所得雙重影響年輕人購屋能力」。依金管會統計，截至2023年9月底，國銀不動產放款占比平均比率續升至26.75％、月增0.28％，創下近一年新高，對於不動產資金集中度情況，立委郭國文指出，儘管央行實施5波信用管制，不動產放貸集中度仍比沒有信用管制時高，「我質疑管制手段需不夠多元，央行總裁卻不願面對此問題，導致目前信用管制的成效仍不顯著。」「民眾有感的通膨與官方通膨好像還是有個gap（代溝）」，「到底要如何調整，市場可以自由經濟化一些」，受訪的專家學者期待新政府有新作為。
囤房稅2.0拍板！最快明年7月上路 他提4大質疑：苦了弱勢租屋年輕人
行政院會日前通過攸關囤房稅2.0的房屋稅修正條例，房屋稅改採全國歸戶，囤房族稅負將加重，稅率上限由現行3.6％拉高到4.8％，最快明年7月1日起上路。中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮針對囤房稅2.0提出4大質疑，包括「時機不宜」、「效果相反」、「方法不對」、「兩手策略」。李同榮表示，首先「時機不宜」，執政黨與立法院若認為是對的政策，怎麼延宕多年議題刻意在總統立委大選前才提出，又訂於明年總統立委大選後才執行，且每一次稅制打房都連帶造成弱勢年輕人的租金又將被轉嫁上漲。其次，「效果相反」，政府加重稅制打房只有兩種結果，第一種為「漲時助漲、跌時助跌的反效果」，包括2011年奢侈稅與2021年房地合一稅2.0，都造成漲時助漲的市場轉嫁現象與打房的反效果。第二種為「造成價量背離的市場扭曲現象，破壞市場機制」，2011年在市場主升段採取奢侈稅，2年間造成閉鎖效應，交易量大幅萎縮，但價格卻大幅上漲。2021年事隔10年，房地合一稅2.0同樣造成量縮價漲的市場扭曲現象。再來是「方法不對」，李同榮表示，囤房稅2.0在脆弱陳舊的稅基上疊床架屋，形同在危樓上違建加蓋終究崩潰，稅制革新必須簡化、合理化、公平化，數十年的陳舊稅基必須打掉重來，房產稅制健全須要全面革新。最後是「兩手策略」，李同榮質疑，囤房稅既然針對多房囤房者課稅加重，卻又使用兩手策略，鼓勵多房房東只要出租就免囤房稅，表面上高掛公益房東，實質上在鼓勵房東繼續囤房壟斷低價交易市場，再壟斷低價租賃市場，成為房價居高不下的主因。李同榮認為，囤房稅2.0政策將建商餘屋認定就是囤貨，影響先建後售的殷實建商，反而是一大群壟斷低總價市場的多戶投資客可以因出租而免囤房稅，打囤房又鼓勵囤房，只會苦了弱勢租屋的年輕人。
房市大逃殺2／市場好冷投資客盼「禁轉售快上路！」 成屋將成下一戰場
政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳，房產大老敢怒不敢言，房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化，投資客因預售轉售即將遭閉鎖，加速倒貨，使得售屋網案件暴增，同時間，購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場，投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案，屋主願自行吸收仲介服務費，以平盤出脫，「預售屋轉售的量有明顯增加，但價格要有很大跌幅不太可能，投資客這幾年都賺到不少錢，比較多都等交屋，只有槓桿玩太大的，才可能撐不下去。」不動產仲介公會全聯會理事長張世芳估計，《平均地權條例》針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰，預售市場將受重創，2023整體房市買氣將萎縮，但房價仍會維持原水平。（圖／林榮芳攝）台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售，一個一次要賣11間，一個一次賣6間，分屬不同建案、不同人掛名。「現在，短期想跑不容易，因為預售換約的買方要拿出3~4成現金，包含前一手已繳出的現金、獲利空間，以及政府的房地合一稅，還有部分的仲介服務費，對首購族而言有困難。」「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過，成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅，想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。台南投資客S先生觀察，目前買方心態都在等房價下跌，一定都想拖到政策上路前1個月，認為投資客必定大降價才會減到最便宜；但是僅有極少數投資客才會斷頭，大多數仍想賺錢或平轉，而買方想拗到賠售才甘願的心態，最後就是市場停滯、都成交不了。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為，修法過關後，預售屋市場的熱度將下滑，建商的推案型態，也將往成屋調整，使預售屋的供給占比下滑，買賣雙方轉向投入成屋市場。（圖／業者提供）「現在房市很低迷，我希望政府趕快通過條例，經過政府攪局後，看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉，他已做好交屋準備，甚至把政策上路當作一個市場轉機。S先生表示，現在手上的成屋物件就有很多人來看房，缺工使預售案工程期拉長到4、5年，《平均地權條例》上路後預售不能轉賣，很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家，現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場，因為政策影響的不只投資客，想買房的人也會因此轉向成屋市場。阻絕了預售，投資客為資金找出口，除了轉向成屋市場，也可能會朝店面、商辦等商用不動產流動，不過政策限制私法人購屋，在許多執行細節上皆未說明，投資人恐要觀望好一陣子。（圖／報系資料庫）台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年房地合一2.0上路後，預售屋就須面臨漫長的重稅期，假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施，預售屋不但短期交易的稅負壓力大，且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋，考量出售彈性與稅務負擔，預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為，資金會朝很多面向流動，除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面，或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅，不再會有漂亮房價漲幅，在房地合一重稅下，僅能回到過去傳統買屋出租，當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。
房市大逃殺1／打炒房慢半拍成放水？禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了！」
2022年末，立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審，預計最快明年5月上路，已讓投資客急跳車，售屋網湧現下車潮。房仲業統計，桃園1年來預售屋刊登量增加近8成，新竹縣市則是轉售量居冠，每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車，也有人有恃無恐，「政府給了很長時間，其實大部分投資客都有所準備了！」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房，早在2021年就提出《平均地權條例》修法，外界原預期2022年上半年立法院將排審，但始終無聲無息，直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審，此案中的打炒房5大重拳，包括限制預售屋及新建成屋換約轉售；炒作房價最重可罰5,000萬元；私法人購置住宅採許可制，5年內不得移轉；建立吹哨者制度，及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此，房產趨勢專家李同榮痛批，政府打房慢半拍，敗選後才找戰犯，房市降溫才來收割政績，以打擊高房價當祭品，「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題，卻把帳算到已經收斂的市場炒作，全為政治圖謀，實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法，不過外傳擔憂影響九合一選情，在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。（圖／周志龍攝）據永慶房屋統計，2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件，12月掛售數量則增加到22,658件，較去年同期暴增41 %，約6,500件左右。細看七大都會區變化，與去年同期相比，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上增幅；雖然新竹縣市增幅不大，但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%，等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查，不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓，市場呈現「做好準備等著交屋，同時，順便掛售等待有緣人」，尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成，桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察，「投資客我認識很多，今年早就放掉（轉售）了。」他分析，「桃園推案量大，但在雙北比價效益下，外來人口豐沛，加上公共建設議題多，推案去化速度快，以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售，占比僅不到5%，想下車是少數，以投資客最多的青埔來看，多是平盤轉售，沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹，以「掛著賣賣看，不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例，寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元，最新預售屋行情已來到65~70萬元，換句話說，帳面每坪賺30萬元，30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋，因為換約買方要拿出近千萬元現金，幾乎是不可能的事；投資客若等到交屋，貸款還是原來的3字頭房價，對於高所得的竹科人來說，負擔輕鬆，所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠，湧入大量投資客炒作的南二都，服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說，投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了，剩下還拋不掉是因為下半年開始，買方期待降價，投資客也還想小賺，沒有交集，也沒人想開賠售的第一槍，目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者，「今年上半年，每個月都能賣出2間，下半年是只賣出2間，預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜，目前手上還有6戶預售、4戶成屋，面對條例即將上路，他不慌不忙說，「其實政府給了很多時間，讓大家做準備，所以就算政策通過，影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟，不少投資客藉由換約轉售大賺一筆；如今《平均地權條例》將上路，預售屋非得等到成屋才能買賣，也正式宣告預售案將無利可圖。（圖／翻攝自住宅週報臉書）如何做好撞擊準備？「我個人名義持有3戶，1戶全額現金付款，2戶貸款，其他物件則是多人合資，以不同人頭掛名，避開3戶以上只能貸4成的限制；交屋後打算先收租，等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣，或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好，就太不長眼了！」不只台南，高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車，「我問了幾個案子跟仲介，前一波該換約的投資客都換的差不多了，剩下的都是打算長期置產持有，所以沒有大量跳車的狀況，市場都早有準備。」他認為，打房新措施上路反而是利空出盡，有助房市朝更穩定健康的方向走。
漁船等嘸工1／「你落跑我受罪」 船主控訴制度「逼人走絕路」
台灣本土疫情急遽升溫，外籍移工的引進幾乎停頓，造成大缺工，許多外籍漁工受到人力市場高薪、穩定工時等因素引誘，跑去工廠當黑工，讓船東花了大錢又等不到人，望著空船望洋興嘆。立法委員蘇震清指出，曾有船東從國外雇用外籍漁工，都還沒上船工作，一到台灣就跑掉，而按照現行規定至少要等3個月才能再聘，漁船沒有足夠船員無法出海作業，等於變相處罰船東，讓本就因疫情大受影響的生計更加雪上加霜。台灣仲介公會針對漁船招不到工人的狀況指出，現行規定包含外籍漁工簽證核發的不便、入境風險與保險問題，希望國內防檢疫措施能隨著疫情劇變而調整對策，若能全面實施「以篩代隔」並擴及搭機與隨船入境對象，才能更貼近現實，希望漁業署能多傾聽廣大漁民的心聲，制定合時宜的規範。資深仲介阿豪解釋說，台灣捕撈漁業目前聘僱外籍漁工的方式是雙軌並行，包含「境內聘僱」與「境外聘僱」，境內聘僱的外籍漁工主要從事近海漁撈的體力工作，適用勞基法並受基本工資的保障；境外聘僱的外籍漁工則從事遠洋漁業工作，但不論是近海或外海，外籍漁工早已成為現今台灣漁業不可或缺的勞動力。行政院會通過「漁業及人權行動計畫」，內容包含提升外籍船員工作條件及權益等，由前農委會漁業署長張致盛報告相關計畫細節。(圖／行政院提供)阿豪表示，疫情導致外籍移工大缺工，看護工、漁工跨轉廠工的「洗工」現象跟著暴增，加上人蛇集團猖獗，導致好不容易引進的移工不斷逃逸成為黑工，一旦移工逃逸，反而處罰雇主3個月內不得另雇，造成漁船停港等嘸人開工，變相增加船主負擔，還有偏激船東稱阿豪他們是「吸血鬼仲介」，真是裡外不是人。漁二代阿傑說「爸爸對於這樣的困境，早已哀莫大於心死！」在漁船上討生活普遍工時長、危險性高，大部分台灣人都不願在船上工作，為了補足勞動力缺口，漁業界引進大量外籍漁工，維持勞力需求。但前陣子剛報到的3名漁工卻在一夜之間集體失蹤，依規定等了3天後通報，人早已逃逸無蹤，「最可惡的是他們還先拐騙了旅費才跑。」「每個月損失至少幾十萬元。」阿傑說，外籍漁工落跑通常有計畫，入境前就與在台同鄉聯繫，等一入境就逃跑，或抵達漁船處再找人接應；依現行規定補充新人力至少要等3個月，船東在無法出海作業下，已聘請的漁工仍得繼續支付薪水，加上其他雜支開銷，迫於生計只好勉強出港在近海海域作業，但考量人力降低作業量，漁獲量跟著銳減，「出海賺不到工錢，不出海就等著餓死。」一語道盡目前台灣漁業面臨缺工的窘境。疫情造成外籍移工大缺工，且移工逃逸、跨轉廠工的「洗工」現象跟著暴增，新北市新莊警分局就曾在一處屠宰場，一口氣逮獲85名逃逸外勞。(圖／警方提供)
農家子翻身2／追公務員認識一周就求婚 地產大哥從小立志光耀門楣
政府為打炒房，祭出「房地合一2.0」加稅草案，3月30日立法院通過初審。該草案就房屋買賣總額扣除取得成本後的獲利金額，對房屋持有2年內者課徵交易利得稅45％，持有2至5年者，則課徵35％。儘管此案一路獲得朝野支持，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄仍獨排眾議，3月25日在立法院公聽會上直言：「一帖藥不能醫兩種病！」加稅只會墊高房價與房租，對年輕人沒幫助，全台房屋買賣移轉也將從1年30多萬棟，急凍剩18萬棟。提著膽公然反對政策的林正雄，正是7年前成功拉下業者口中「世紀惡法」「新制二類謄本無識別化」的領頭羊。政府為打炒房，祭出「房地合一2.0」稅制，身為業界代表的林正雄3月25日在立院公聽會中直言，加稅只會墊高房價與租金，無助於居住正義。（圖／翻攝自不動產仲介公會全聯會理事長張世芳臉書）林正雄同時是富旺國際董事長，30多年前白手起家，富旺旗下建案及工業不動產兩大事業體，去年合併營收31.95億元，在同業中算「小咖」，但較前一年成長96.87％，稅後純益3.63億元，實力不可小覷。林家世代在台中神岡務農，子孫中沒人當官也無傑出成就，因此身為長男的林正雄，從小立志要「光耀門楣」。「就連求婚，理由也是『要娶個好太太光耀門楣』。」人稱「江姐」的林正雄太太江庭華好氣又好笑地說，當年她是個公務員，兩人認識才一周，林正雄就向她求婚。位於台中精華地段的預售案「富旺天際W ONE」，頂樓的透明玻璃泳池向外推出5米懸空，為富旺30周年代表作，目前已銷售9成。圖為該案模型（左）與頂樓3D立體圖（右）。（圖／富旺國際提供、黃威彬攝）林正雄非常重視家庭關係，父親過世後，老母親林黃碧英更是凝聚家庭力量的重要人物，每個禮拜天晚上，林正雄都親自下廚，兩個兒子帶著媳婦、孫子，以及林正雄的姊姊與弟弟，四代同堂家族團聚。(續)
台北市仲介公會理事長選舉 參選人朱玟諺承諾只做一屆 志在改革
於1988年成立的台北市不動產仲介經紀商業同業公會，至今已邁入33年，理事長一職即將屆期而要改選。現為台北市仲介公會首席副理事長的朱玟諺參選第12屆理事長，於2/2召開誓師大會，並將早已刻劃於腦海中的六大政見及參選理念，倘若當選將會於任期3年內實施規劃。 現任台北市不動產仲介公會第11屆副理事長朱玟諺舉辦誓師大會,所有支持朱玟諺參選都特別到場力挺。朱玟諺所盼望的是一個改革創新的公會制度，也因此於誓師大會上所提出的六大政見政見1.分區舉辦教育訓練課程、理監事及會員代表互動交流產業商機。政見2.定期邀請加盟品牌及自創品牌業者，提升產業服務流程。政見3.健全會員權益舉辦自強與健康活動。政見4.建立全省同業公會互動學習機制。政見5.加強內政部地政司暨台北市地政局的溝通與指導。政見6.舉辦「取之於社會、回饋於社會」公益活動。並且承諾只做一屆只為改善公會狀況，將全職服務並且不分品牌服務公會，希望能薪火相傳並開創更加明亮的未來。朱玟諺表示在教育訓練中最重要的就是舉辦課程，以往上課地點離員工的所在地甚遠問題，因此若他當選將分區舉辦教育訓練課程，並針對各區房市及環境制定課程及講師，例如蛋黃區中的老屋及危樓，就應該針對都更議題來辦理課程，使員工更了解其中的各類法規等知識，藉此提升員工參與的興趣。台北市仲介公會創會理事長王應傑上台致詞時說道:祝福朱玟諺團隊能夠取得選舉的勝利，而選舉是一時的，但朋友是一輩子的，也希望這場選舉將是場君子之爭,希望選後也不必因此而傷了和氣。
健全住宅政策 不動產仲介公會：加碼青購貸款消化閒置資金
今年房地產市場走勢出乎意料，第一、二季各產業受困於新冠疫情而重創，房地產業卻能一路從買氣小減到買氣平穩，第三季甚至是買氣空前大爆發，第四季末逼得政院聯手央行及金管會，出手抑制投機買氣。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長張世芳認為，政府杜絕房地產投機的決心，2021年可望產生新的市場交易秩序，但他對於健全住宅政策仍提出建言，包括青年購屋貸款優惠專案再加碼、取消經紀業租賃實價登錄義務。他表示，政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金。目前多家銀行已有提供40年房屋貸款服務，如合作金庫、星展、永豐、兆豐及高雄銀等5家銀行，同時不牴觸央行豪宅貸款限制條款下，即可辦理。他表示，拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。「平均地權條例」108年修正條文，將不動產買賣交易資訊申報登錄回歸由買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為即時及正確。張世芳認為，買賣案件交易資訊申報登錄義務回歸到買賣雙方，可透過相互勾稽確認，提升資訊的正確性；另將申報登錄時間提前至移轉登記時一併辦理，可簡化行政流程，提高資訊揭露的時效；此外，依申報不實之輕重予以不同之裁罰規定，更能符合比例原則。目前租賃之實價登錄申報義務人，卻仍為房仲業者，以同屬居間角色來看，既然買賣不動產的申報義務已回歸買賣雙方，租賃的申報義務應予一併回歸到出租者及承租者雙方。對於2021年部分，張世芳預估雙北市依舊價量持平，畢竟這波打擊投機焦點颱風眼不在雙北市，所受到的影響相對較小；桃園市因為不少新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數直逼101年至103年的高峰期，2021年將持續大增；台南市、高雄市在打炒房政策的約制下，預估市況將是「價平量減」格局；台中市的市況熱度，預料會跟中捷通車時程的關聯性較高。
【疫情狠掃商圈6】新堀江比氣爆時更慘 業者：工錢都沒賺
新冠肺炎疫情日益嚴峻，至2月起遊客數急凍，國內不少觀光型商圈及餐飲名店，人潮盛況已不復見，記者實地走訪，業者嘆「開一天賠一天」，大家都在苦撐。高雄新堀江及六合夜市，商圈的起落已非單就這次疫情能論述。目前僅主要幹道上倒閉一間泳裝店，巷弄和商圈外圍則有不少店面招租中；另外，巷弄中已有不少攤商採「隨興」或「晚開早收」的方式經營。據了解，文化路、仁智街口的「EZ SUMMER」服飾店，疫情前平日日營業額也有4、5萬，現在大概只有1萬元；對面三角窗的「e潮流」手機配件店，業績剩3成；「天使雞排」2月底排隊人潮就明顯減少，平時排隊約30人，現在幾乎不用等。「鮮果茶亭」18年來價格沒有調漲太多，店租還降了2次，仍抵擋不住大環境的壓力，快撐不下去。（圖／宋岱融攝）開業18年老字號飲料店「鮮果茶亭」老闆娘魏慈瑤嘆，「以前下大雨都比現在好賣。」魏慈瑤回想起5年前，也是新堀江人潮最多時，一天還能賺上7、8千，這兩三年人潮變少，租金也降了2次，「但這幾個月的營收光繳租金就沒了，自己工錢都沒賺到」。她也預計要跟房東商量再降租金，「沒降真的沒辦法繼續做下去！」因國外觀光客減少，只能倚靠內需市場，新堀江人潮少了3成。（圖／宋岱融攝）而目前在新崛江有5間分店的「金品運動廣場」業者同樣直呼「壓力很大！」2016年起陸客減少，他們在大高雄已經收掉5間位於觀光商圈的分店，如今又碰上疫情，營業額剩不到一半，下個月起人力將縮編。新堀江商圈執行長楊翔茗分析，國內零售通路本來3、4月就是小月，接著梅雨季節往往有不少店家撐不過就會收起來，然後6月又有新的進駐開幕，因此他以「三窮四絕、五跳樓、六重生」來形容，但是在把時間軸拉長來看，新堀江大概是從2014年高雄氣爆後開始人潮銳減、空店面變多，「當時市府只關注在受災戶，但全高雄的商圈經濟都連帶拖垮，事後也沒有在這塊特別著墨或振興。」楊翔茗話鋒一轉，「沒想到現在比氣爆時更慘！」新堀江商圈執行長楊翔茗（圖／宋岱融攝）新堀江商圈執行長楊翔茗楊翔茗表示，因國外觀光客減少，只能倚靠內需市場，新堀江人潮少了3成；希望政府能擴大內需，減稅讓中小企業融資更寬鬆，不要推一些看得到卻用不到的政策。「大家房屋」企劃研究室主任郎美囡（圖／「大家房屋」提供）對於高雄商圈發展情況，「大家房屋」企劃研究室主任郎美囡表示，高雄本來房價基期低，九合一選舉後吸引投資買盤，價格有所漲幅。高雄市不動產仲介公會監事會召集人鄭啟峰則說，年輕人瘋網購後，新堀江商圈逐漸沒落，六合夜市因陸客來得少，高雄人又不逛，導致退租遽增，房東因而開始降房租。
【金鼠房市旺8】北市豪宅大案登場 建商專注去化
受中美貿易戰影響，台商資金加快回流，一般預期豪宅市場應有亮眼表現，但台北市仲介公會統計，去年台北市億元以上豪宅成交量是近五年來最少的一年。有趣的是，今年的台北市豪宅推案量不減反增。基地廣達9,453坪的世界明珠，擁有高鐵第一站、鄰近台北流行音樂中心及正對萬坪公園綠地的優勢。（圖／黃鵬杰攝）今年台北市指標大案包括南港區總銷約八○○億元的「世界明珠」、大安區等待二十多年的正義大樓都更案「Diamond Tower」總銷約四○○億元，信義區則有「宏築信義」、「ONE 360昇陽國際」陸續推案。戴德梁行董事總經理顏炳立，看好南港未來發展。（圖／黃鵬杰攝）其中，南港輪胎的世界明珠，為台灣史上最大總銷規模指標案。外界看好東區門戶計畫為南港帶來轉變，一如十年前大家對信義計畫區的期待，連戴德梁行董事總經理顏炳立都認為「未來十年，台北最大亮點在南港。」「這些推豪宅案的建商，都是目前手上沒有豪宅產品正在銷售，才會選擇加入豪宅戰局，手上已有大坪數產品的，今年則會專注在去化。」何世昌表示，儘管豪宅市場表現不如預期，但業者基於景氣回溫不願降價，因此高端客層購買動機減弱，可以說是價格穩定有撐，成交量卻衰退。等待20年，正義國宅都更案將搖身一變，成為樓高30層的Diamond Tower。（圖／馬景平攝）目前雙北市場買盤，仍以自住需求為主，多數購屋者會向外圍的區域調整，呈現蛋白區擴張現象。「今年推案以低總價、坪數適中或較小的產品為主，主打中產階級與小家庭預算負擔得起的三房或二房小宅為主。」范世華表示，總體來看，雙北今年價量持平，成交量緩步成長。