企業自用
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520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
建商推案、企業自用都搶進 「這裡」被看好為下個補漲區
各地土地價格飆漲，有「北台灣玄關」之稱的基隆在上波漲幅中受惠較小，交通與價格優勢下，吸引建商與自用型買方搶進插旗。統一集團旗下子公司斥資14億元推進物流事業的長期發展，愛山林建設今年上半年也以28億元獵地，基隆被看好成為下個補漲區域。為打造基隆市成為大台北首都圈唯一的海洋門戶城市，近幾年來中央與地方政府共同投入資源，推動多項重大建設，如基隆港力求轉型發展，除作為國際郵輪母港外，也將成為海運貨物的重要據點；還有基隆輕軌等軌道建設，將拉近基隆與台北的通勤距離，促使北北基桃生活共榮圈發展更趨完整。近5年基隆市大型不動產交易金額。（圖／世邦魏理仕提供）不過近年房價飆漲受到科技產業話題帶動，即便基隆有緊鄰雙北的優勢，卻沒有帶來太多漲幅。愛山林建設看好土地價格便宜、能創造首購市場產品，未來還有基隆捷運通車話題，今年上半年投入近28億元，購入安樂區與暖暖區大面積住宅區土地。愛山林建設董事長祝文宇也曾暗指，「橋科、楠梓3字頭，基隆也3字頭，一個總量大，一個土地稀缺，要選哪個？」不過基隆大型不動產投資過去以企業自用為主，根據世邦魏理仕研究部統計，2017年迄今，基隆市大型不動產投資額共計近86億元，其中56%為工業地產交易。2018、2019年主要為廠房交易，2020、2021年，疫情拉抬宅經濟，帶動宅配遞送服務業暢旺，也連帶讓業者紛紛搶進物流倉儲用地自用。像是統一集團旗下子公司統昶行銷，與大智通文化行銷，分別斥資新台幣6.4億元、7.6億元，買下位於暖暖區及安樂區的物流倉儲用地，以推進物流事業的長期發展。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，基隆向來具有能快速連結大台北消費市場的優勢，可預期未來將吸引更多廠商進駐，形成物流產業聚落。像是近期基隆安樂區有一倉儲土地公開標售案，除了是難得的近萬坪倉儲區用地，也具備近基隆輕軌、距基隆港車程約15分鐘，並能快速連接國道一、三號高速公路等優勢。以土地有效利用觀點來看，倉儲區土地除可供倉儲物流業使用外，變更為產業專用區土地亦能帶動產業發展、提升土地價值。
工業土地強勢前4月交易破150億 建地走勢分歧但仍穩定有撐
信義全球資產統計今年1~4月上市櫃法人土地買賣交易，發現建地與工業土地交易規模走勢分歧，工業土地獨走續高，連2年前4月的交易規模都突破150億元；至於建地部分，雖然金額規模僅295億元，較去年少了178億，但實則交易件數與去年相同，預期建地市場短期走觀望遞延但仍具需求支撐的調性。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產需求穩定，較不受政策影響，值得注意的是，近年原可看見建商加入購置工業土地的行列，但今年前4月尚未看到建商身影，主要需求來自企業自用擴產營運，加上商業模式快速變化下，倉儲物流業者也有強勁購地需求，包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。觀察近3年前4月工業土地交易，2020年交易總金額58億元，主要以新北市交易最多，2021年至2022年則連2年前4月的工業土地交易皆破150億元，分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗，像京城建設看好南科未來發展，購入仁德區1.69萬坪工業地，另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月，工業土地交易勝過廠房交易，主要需求為傳產製造業，金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。至於建地市場，2020年與2021年前4月交易金額均破400億元，但今年在央行一連串政策管制，土建融額度限縮、禁紅單、升息等，都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩，前4月交易金額僅為295億元，不過若看交易件數，今年共37件，與去年同期相同，因此規模落差主因在高總價大案交易。以去年同期來說，最大案為達麗建設以44.2億元購入台中高鐵特定區土地，前年則為興富發以83.8億元購入台中七期重劃區土地，但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億元購入高雄凹子底(農16)土地。信義全球資產總經理柯宏安分析，建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下，資金受影響較大的建商可能售地調節，但有實力的建商除伺機接手外，應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案，預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。至於工業土地市場，他也預期仍有三大支撐：一、台商回流的營運擴廠需求，二、政府積極取締違章工廠，企業必須尋找合法用地，三、疫情持續加速宅經濟成長，帶動倉儲物流土地需求。
桃園經國商辦3字頭搶雙北置產企業 中悅商貿中心CBD熱銷7成
低利時代、資金回流，帶動商辦成為企業投資置產熱門標的，不僅住宅熱銷，商辦產品近期也有高詢問度。桃園受惠於不動產價格基期低，當南港、內湖商廠辦單價多站上6字頭，新莊逼近5字頭，桃園經國特區商辦僅3字頭，成為北台灣商辦聚落性價比最高的區段。經國特區是桃園唯一以商辦為主的重劃區，挾著近南崁交流道、已動工的桃捷綠線，及日前營運的經國轉運站3大交通優勢，吸引如遠雄、中壽等壽險業布局。根據實價登錄顯示，桃園經國特區2015至2018年間，住宅區土地行情約每坪50多萬元，近2年來已上漲至65萬元。「一筆土地才短短9個月，就從每坪60萬漲至78萬元，已有不少地主開出7字頭待價而沽，區段好的商業區土地更不乏站上每坪百萬。」一名當地業者表示。中悦建設機構近年在經國特區布局近萬坪土地，規劃5棟商辦、2棟豪宅，打造金融中心造鎮計畫，其中「商貿中心CBD」近期將完工，規劃地下4層、地上13層，整層440坪商辦，總銷達20億，鎖定企業自用或置產需求。中悦過去也在桃園中正藝文特區推出「中悅世界中心」商辦大樓，5年前吸引富邦人壽斥資5.6億元4至6樓，換算每坪35萬元，今年5月最新一筆成交價為37.5萬元。如今再複製成功模式至交通條件更佳、房價基期相對較低的經國特區。經國特區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區，捷運綠線G12站幸福橋的完工通車，更聯結未來南崁新市鎮的開發計劃，均使經國重劃區有利發展成為桃園企業總部核心。中悦建設機構襄理林承輝表示，「商貿中心CBD」最小坪數85坪，每坪開價30萬元起，不只在桃園具有價格競爭力，相較雙北港湖、新莊等商用不動產，CP值來得更高，未公開已銷售7成。此外，中悅在經國特區所推首件商辦案「中茂亞太中心」也在中壽進駐後全數完銷。
商辦空置率不到4%創歷史新低 但「降租」聲浪已漫延
台北市辦公室2020年第一季空置率降至3.9%創歷史新低，但近期受到新冠肺炎衝擊，辦公室租賃市場近期也飄出「降租」的聲音，高力國際預期2020台北市辦公室租金上漲力道偏弱，平均應維持2019年水準。根據高力國際調查，台北市辦公室空置率延續過去2年穩定走降趨勢，今年首季不到4%，再創歷史新低紀錄。即便目前雖有疫情打亂承租戶步調，但因整體辦公室新增供給有限，後續對於空置率衝擊相對較小。台北市第一季辦公室新增供給新星興業仁愛大樓約1,514坪，使得辦公室總存量達到161.8萬坪。即便首季受到疫情影響，本季辦公室仍有5,210坪淨去化量，整體空置率下降至3.9%，每月每坪平均成交租金微幅上揚至1,915元，相較上季租金增幅約0.45%，呈現穩定上漲。不過，高力國際資深執行董事楊慧明指出，辦公室租賃需求年初雖延續去年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主，她預期第二季租賃活動將趨緩，淨去化量將下降。另外，本季新釋出的新星興業仁愛大樓已洽談全棟承租對象，預期至年底還有遠雄大巨蛋、中壽台北學院等新增供給釋出，合計逾3.5萬坪，但楊慧明認為多數為企業自用空間，最終實際釋出仍相當有限。此外，楊慧明也表示，首季辦公室租金雖呈現強勢上漲，且等級越高的辦公樓，租金漲勢越明顯，頂級大樓租金每月每坪平均成交租金已漲至3,231元，高出整體平均值68.7%。但她也觀察到，受到疫情衝擊，已有承租戶出現降租聲浪，預期2020年整體租金上漲力道偏弱，租金應與2019年水準相當。
【土城廠辦轉型1】廠辦都更首案登場搶台商回流熱潮
美中貿易戰延燒，台商資金大幅回流，投資回溫點燃大型廠房、商辦與土地需求，交易量直線升溫。北市商辦資金門檻高，且無大型土地，位於新北市的土城工業區積極轉型，老舊廠辦推動都更，希望以現代科技廠辦搶攻這波十多年來最強大的需求市場。土城工業區至今多數廠辦已逾40年面臨危老問題，據了解，目前已4、5件老舊廠辦正擬籌備都更轉型，其中首座都更廠辦預售案「大業鴻圖」已於今年1月正式開案。「大業鴻圖」土地面積約846坪，建坪約5000坪，規劃80~398坪，建築規劃地上11層、地下3層，總戶數為38戶，總銷約15億元，預計2022年上半年完工啟用。幕後推手吉澤建設董事長劉高育表示，「大業鴻圖」原是大業集團放置汽車零件備品的廠房，由於建物已有40年屋齡因此委託吉澤建設都更重建，目前為預售，建照已拿到，預計3月動工。土城工業區首座都更廠辦預售案「大業鴻圖」已於今年1月正式開案。（圖／張文玠攝影）台商回流熱潮時機點，再加上國內廠房廠辦也正值舊換新或有擴建的需求，讓該案維持高詢問度，劉高育分析，土城工業區進駐公司以中小企業自用為主，原本預估要分戶分售，但目前卻有不少客戶表示想要整棟或整層購買。「大業鴻圖」近板南線捷運頂埔站，正迎主要道路中山路，聯外道路有64、65、一高、二高，10~20分鐘可達新北產業園區、內科、南軟、汐科，半小時可抵桃園機場，交通優勢吸引科技產業、中小企業進駐，周邊還有鴻海精密工業頂埔廠、頂埔科技園區。劉高育分析，土城工業區優點是位於高速公路、捷運頂埔站旁，員工上下班及進出貨都方便，不管是區位、交通便利性、腹地等，都有很好的地理條件，從鴻海扎根35年便可看出地理價值，後期頂埔科技園區設立，持續帶動企業進駐，高科技廠辦需求與日俱增。