低房價
」 台南
台南社區大樓「越式洗頭」暗藏春色 警方突擊當場抓包男女尷尬現形
台南市中西區一棟社區大樓內的「越式洗頭」按摩館，原以為只是舒壓養生服務，實際卻成了打著擦邊球的半套色情場所，住戶早已對這家按摩館產生質疑，調侃其名為「洗頭」，實則「洗X頭」，最終引來警方注意，22日傍晚6時，警方突擊檢查，當場逮住一對正在進行不正當交易的男女，店內負責人和櫃檯人員雖一再否認有任何色情行為，但警方發現的「有男人味」衛生紙卻直接戳破謊言，讓嫖客不得不低頭認罪。這家「按摩養生館」早在2022年就曾因涉色情被查處過，但業者屢次更換人頭，試圖避過法網，繼續經營相同的業務，7月該店重新開業，對外宣傳主打越式洗頭、舒壓按摩等服務，並以「無需經驗」、「高獎金、好福利」等誘人條件在網絡上招募員工。按摩館位於一棟14層高的社區大樓底層，這棟大樓約有240戶住戶，建築年齡已達25年，雖然如此，這些30多坪的套房型住宅在市場上依然價值不菲，每戶房價仍高達千萬，許多住戶對於此類「特殊行業」的進駐深感憂慮，擔心會拉低房價，紛紛向有關部門求助，希望政府能對這類不法商家採取斷水斷電等強硬措施，或對出租業者加以處罰。查緝行動中，警方在按摩館內發現1名男子與1名女子獨處一室，雙方一度堅稱這只是普通的舒壓按摩服務，但警方在現場找到的一團衛生紙讓事情真相大白，當警方拿著帶有異味的紙團質問時，嫖客一時慌亂，最終不得不承認自己進行了性交易，並心虛地問警方是否會通知其家人，該名男子坦言每次花費1500元進行交易，起初聲稱自己是第一次來，但當被追問光顧次數時，又改口表示一個月內曾經3次光顧此店。除了這對男女外，警方還在現場發現3名20多歲到30多歲的女性員工，儘管店家宣稱是提供越式洗頭服務，但員工卻清一色都是本地女子，並非越南籍，經過進一步調查，34歲的陳姓負責人和41歲的王姓女櫃台仍死撐不認，稱這只是純按摩服務，警方根據現場查獲的證據，依《妨害風化罪》將2人移送台南地檢署偵辦，其他涉案人員則依《社會秩序維護法》處理。警方提醒民眾，社區內的業者若有涉及不法行為，不僅影響到鄰里和諧，還可能損害房價，務必提高警覺並及時向相關部門報告。
「這18個行政區」掰了千萬內房價！ 雙北首購族壓力山大
千萬內房價再減18個行政區！據591統計購屋成交總價中位數，過去五年來全台七都有18個行政區房價衝上千萬元，其中又以新北少了五個最多，反觀高雄仍有超過25個行政區總價在千萬元以內，為七都最多。591統計顯示，2019年時七都還有115個行政區房價在千萬元以內，2023年僅剩97個。這些「消失的千萬元以內房價區」，包括新北的泰山、樹林、汐止、三峽、五股五區，桃園的八德、桃園、蘆竹、龜山四區，台中的北屯、烏日、東區、西屯四區，台南安南、高雄鼓山、仁武等區，以及新竹縣寶山鄉、新埔鎮等。591房屋交易網分析，因交通建設、重劃區開發、生活機能改善或產業投資等因素，過去外圍區域低房價的情形已不復見，即使不少新推案以縮小坪數來壓縮總價、優惠的付款方式降低門檻，但對消費者而言，以千萬元作為預算，能選擇的地區與物件愈來愈少。七都中唯獨北市房價皆維持千萬以上，過去總會千萬元以下的新北市泰山、樹林、汐止、三峽、五股，目前房價則在1,098～1,250萬元間，近年在軌道議題加持下、吸納台北市及新北蛋黃區的外溢買盤，導致當地房價飛漲，目前新北僅剩如淡水、八里、鶯歌等地，總價還在千萬元以下。桃園緊鄰新北的四區，接收大量雙北外溢買盤，加上區內各大重劃區大量推案，房價在五年間皆已脫離小資購屋選擇。近年房價瘋漲的新竹，除了竹北與東區房價原先就超越千萬門檻，2023年連同寶山鄉與新埔鎮也加入千萬俱樂部，總價分別為1174萬、1120萬。台中近年受惠台商回流，整體房價上揚，加上首條捷運通車後，帶動沿線的北屯、西屯、烏日房價上漲，五年內也有4個行政區躍上千萬門檻，分別為北屯、烏日、東區、西屯，房價在1028~1128萬元間。南二都目前有三個行政區突破千萬元，分別為台南安南、高雄鼓山與仁武，2023年房價在1015~1255萬元間。高雄則有鼓山與仁武，前者地段精華，包括豪宅林立的美術館特區與農16特區，成為高雄房價領頭羊，而後者因房價較鄰近的左營、三民低，磁吸周圍外溢人口，以及工業區就業人口支撐，在大量人口紅利下，揮別小資區域。
泰房爆買潮3／疫後年輕族群瘋海外買房 越南新娘仲介也打出「越南置產」牌
「2022年俄烏戰爭發生時，身邊很多富有朋友都把錢弄到海外去了，雖然我沒有那麼有錢，但也想做海外避險。」理財專家楊倩琳告訴CTWANT記者，「現在台灣人越來越多了，我去看房的時候，還碰到其他的台灣人跟我打招呼，很多是當地的台商。」她在泰國已買六間房子，目標是十間。房地產交易網站Baania在2023年的數據顯示，在泰購買公寓的外國人，以中國人購買數量最多，而緬甸人買的價值最高、平均700萬泰銖，而印度人平均面積最大、為89.8平方公尺；所有權轉讓數量第一名也是中國，其次則是俄羅斯、美國和英國。富豪國際房產總經理林全楨曾透露，他在5個月內，成功售出6戶曼谷豪宅，1戶大約800萬，出租月租金3.5萬元，主要看中每年約5到6%的出租投報率；其中還有1位買家是看視訊連線就買了，「未來會更常組團，到曼谷看豪宅。」對於這一波泰國買房熱潮，他說，從人口紅利、政府政策、政治安定、科技工業發展等來看，泰國曼谷是具潛力的選擇，且房價比台灣便宜許多，CP值高，曼谷蛋黃區的豪宅新案每坪約70到90萬元，這價格沒公設、還含車位。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，上一波的海外不動產熱出現在2015到2018年，此次則是因為台灣稅制及修法等打炒房措施，房價高到很多人買不起，開始認為在台灣買房投報率最多2%，但若在國外可到4到8%時，就會重新掀起海外房不動產熱潮。張俊麟觀察到，疫情前海外投資者大多是高資產人士，但在近來因外國開發商中文也會通，讓更多小資族願意嘗試國外市場，海外購房有年輕化的趨勢。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也表示，近來搭上戰爭、低房價等議題、高投報的海外不動產投資風潮東山再起。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，去年舉辦實體的國際房地產博覽會，有一半的海外地產業者在疫情中陣亡，但又出現其他生力軍。（圖／報系資料照）「業者在帶進場的時候總是拍胸脯保證絕對能穩定獲利，安全下車。但除了業者之外，投資人也要看看有沒有信得過、了解該國狀況的『自己人』幫忙處理。」徐佳馨提醒，「除非真的有用到、或熟悉當地國家，才會建議購買國外房產。」例如2013年，很多台灣人到馬來西亞、柬埔寨等買房地產，以為高租金投報率，出事後找不到人處理也求償無門，成為海外投資孤兒，到現在還下不了車。與此同時，東南亞國家為避免房市遭外國炒家引發民眾不滿，也會祭出應對措施。以越南《住房法》規定為例，一高層住宅建案只有30%可賣給外國人，別墅項目則是10%，買房後獲得房產50年產權，到期可再續50年，但若跟越南人結婚，就能得到永久產權，也可轉賣給外國人，據了解，近來台灣「越配」帶團到越南的二、三縣市工業區旁購新大樓，租給外籍工程師，當起「國際包租婆」。CTWANT記者也發現，坊間仲介越配相親的公司，甚至以「娶越南新娘可以在越南購屋置產」做為廣告宣傳。炒房引發當地人不滿，越南已有建商停止向中國人銷售旗下商品。（圖／翻攝自Vinhomes臉書）「越南跟你們台灣人有點像，喜歡買房子。」越南籍看護阿鸞跟CTWANT記者說，她18歲起就在俄羅斯打工，現在在台灣當看護，就是要賺錢回家買大別墅，以及開店等，擁有自己的房子才能讓她感到安心，而這波地產暴跌，她也可以等待入場機會「不用急、就等吧。」
小資理財傳教士3／「近捷運有泳池的小資宅不到150萬」 楊倩琳看上泰國租金報酬5%目標買10間
「我過幾天可能會再飛去曼谷買第6間，預計2030年買10間。」除了台股、ETF和債券，53歲的理財專家楊倩琳最新的投資標的是泰國房地產，她看準曼谷的低房價、高租金報酬率，從去年3月至今，已在曼谷買了5間房。「去年俄烏戰爭發生時，我身邊很多富有的朋友都把錢弄到海外去了，從美國、加拿大、澳洲都有，我雖然沒有朋友那麼有錢，但也想做一下海外避險。」接著身邊一位律師朋友研究了全世界長期居留簽證，或是移民最容易國家發現泰國最符合需求，「所以我們就辦了泰國VISA，去到那邊還參觀富商朋友在泰國的40多間房子出租。」當時楊倩琳發現泰國一房、一廳、一衛、近捷運且有游泳池的中古小資宅，只要150萬泰銖（約135.9萬新台幣），「而且比起台北市租金報酬率只有2%，泰國卻有5%。」重點是泰國房子沒有公設比，也因為沒有地震所以大廈都有無邊際游泳池、花園，然後也不用買停車位，因為每個社區大概會有40%的停車位就是誰先回來誰先停。實地勘察及研究過，「我買了一間在曼谷數碼園區True Digital Park旁邊，類似泰國的南港軟體園區，裝潢好大概一個禮拜就租出去了，租金報酬率大概4%。而且為了想利用錢賺錢，所以我在泰國又開了1個證券戶，每個月房租我都定期定額去買泰國高配息ETF，殖利率有4%至5%。」她說。除了購買台灣投資標的以外，楊倩琳也在泰國開設證券戶。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）去年三月，楊倩琳買了第一間泰國房產，接著在當地大學附近買2間預售屋，累計至今年已經有5間，「我希望在2030年在泰國有10間房。」楊倩琳更新理財計畫，「假設我每間收租13,000元，那10間就有13萬，然後我在台灣投資，如果每個月有20萬的股利，這樣兩邊生活都很好過。」執行力超強的楊倩琳已將投資泰國房地產的實戰經驗分享在Podcast、YouTube頻道，「我分享這件事情的目的就是想鼓勵大家可以去海外看看，不要把自己的發展舞台定在台灣，才會發現世界很大、很美好，也因為這樣我才那麼喜歡去旅行。」楊倩琳將投資泰國房地產的經驗告訴許多小資族，認為可以放眼台灣以外的地區實現夢想。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）「我覺得這也是給小資族1個希望、夢想，因為台北的低薪、高房價，會覺得人生無望，可是只要跳出台灣的框架、打開國際視野看看海外，就會發現只要2、300萬就有機會買房子，租金報酬率甚至到4、5%。」儘管出生並不富裕，楊倩琳卻選擇努力，考上大學、拿碩士博士學位、出書、環遊世界和從職場退休，一步一步實踐人生夢想，她曾公開說道，「學會投資理財最重要的並不是財富自由，而是贏回人生的選擇權，可以選擇自己想要過什麼樣的人生、做什麼工作、住在哪邊，這才是人生最美好的狀態。」
美國上班族大舉攻佔墨西哥城！當地居民苦不堪言原因曝
受新冠疫情的影響，不少美國企業都改為遠距辦公，這也導致享有低房價和低物價優勢的墨西哥首都墨西哥城（Mexico City）成為美國遠距上班族的搬家首選，然而美國人的大舉遷入卻也讓當地許多居民苦不堪言，而日漸高漲的房價和語言隔閡便是主因之一。據CNN的報導，美國國務院表示，目前有160萬名紀錄在案的美國人居住在墨西哥，但不清楚有多少人是持旅遊簽證在當地生活和工作的。而墨西哥政府的數據則顯示，從2022年1月至2022年5月，超過530萬名美國遊客抵達墨西哥機場，與2019年同期相比增加了近100萬人。擔任經濟發展分析師的美國人羅德里奎茲（Erik Rodriguez）表示，他最初是以遊客的身分來到墨西哥城，但他很快就看上當地低廉的物價和房價，「我在美國聖地亞哥租的單間套房兼工作室光1個月的租金就要2500美元（約新台幣7.5萬元），然而墨西哥城一間公寓的月租卻只要800美元（約新台幣2.4萬元）。」然而隨著美國人的到來，新的問題開始浮現，居住在墨西哥城的大學教授戈羅茲佩（Bustos Gorozpe）指出，大量美國人遷入使當地居民流離失所，因為他們再也負擔不起不斷上漲的房價，「美國人帶來了財富，但最終只掌握在少數人手中。」也就是旅遊業者和房地產商。同時戈羅茲佩也指出，「美國人手中的美元在墨西哥更值錢，在這裡他們可以擁有非常漂亮、寬敞和舒適的房子或公寓，並享受更高的生活品質，但他們似乎沒有興趣參與和了解墨西哥的文化。」也因此不少餐廳和咖啡館開始迎合說英語的外籍人士，他們甚至開始不說西班牙語，且認為當地人應該也要懂英語，這更加深了當地居民的不滿情緒。而在墨西哥城的一個高檔社區裡，更有人發現牆上貼著一張標語，上面寫著：「請離開，我們不想看到你出現在這裡！」
六都最低價預售案出爐 1字頭新建案「這裡找」
根據實價預售今年第一季揭露的資料顯示，六都最低價的預售案出現在北市北投、新北金山、桃園楊梅、台中清水、台南仁德、高雄橋頭，除了台北市北投區的「陽明迴鄉」以每坪52.5萬元成交紀錄拿下，其餘縣市最低價預售案皆是單價1字頭，且普遍位於較為外圍的低價區域。表：（圖／信義房屋提供）根據實價預售今年第一季揭露的資料顯示，六都最低價的預售案出現在北市北投、新北金山、桃園楊梅、台中清水、台南仁德、高雄橋頭，除了台北市北投區的「陽明迴鄉」以每坪52.5萬元成交紀錄拿下，其餘縣市最低價預售案皆是單價1字頭，且普遍位於較為外圍的低價區域。今年第一季六都最低單價揭露的預售個案，包括台北市北投區的「陽明迴鄉」，出現一坪52.5萬元的低價，反映台北市房價高漲後，4字頭的預售案似乎越來愈為稀有；新北市較為低價的成交案則是金山區的「築馨園」，有一戶成交每坪19.3萬元，新北市目前最低價的個案，多出現在金山、三芝等較為偏遠的區段。桃園市則是楊梅區的「恬居」，實價揭露最低價每坪13.6萬元；台中市清水區的「明日享享」，最低價為每坪14.7萬元；台南市仁德的「大好1.」，最低價實價揭露每坪14.7萬元；高雄市橋頭區的「森遠」，最低價每坪揭露13.2萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常低房價的區域，都屬於比較外圍的區段，因為生活機能、交通等條件不若市中心便捷，因此地價相對較為便宜，且統計發現相較低價的個案，興建的樓層也不會太高，相對造價成本等條件也較能控制，因此即使高房價的條件下，部分都會區的外圍區域，實價揭露仍出現1字頭的成交個案。曾敬德指出，雖然原物料與造價上揚，加上土地價格走揚，驅使房價上漲，不過真的想要購置新房子，又能接受久一點的通勤代價，向外找尋新屋還是有機會找到合適自己的房子。今年第一季六都最低單價揭露的預售個案，包括台北市北投區的「陽明迴鄉」，出現一坪52.5萬元的低價，反映台北市房價高漲後，4字頭的預售案似乎越來愈為稀有；新北市較為低價的成交案則是金山區的「築馨園」，有一戶成交每坪19.3萬元，新北市目前最低價的個案，多出現在金山、三芝等較為偏遠的區段。桃園市則是楊梅區的「恬居」，實價揭露最低價每坪13.6萬元；台中市清水區的「明日享享」，最低價為每坪14.7萬元；台南市仁德的「大好1.」，最低價實價揭露每坪14.7萬元；高雄市橋頭區的「森遠」，最低價每坪揭露13.2萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常低房價的區域，都屬於比較外圍的區段，因為生活機能、交通等條件不若市中心便捷，因此地價相對較為便宜，且統計發現相較低價的個案，興建的樓層也不會太高，相對造價成本等條件也較能控制，因此即使高房價的條件下，部分都會區的外圍區域，實價揭露仍出現1字頭的成交個案。曾敬德指出，雖然原物料與造價上揚，加上土地價格走揚，驅使房價上漲，不過真的想要購置新房子，又能接受久一點的通勤代價，向外找尋新屋還是有機會找到合適自己的房子。
台南好夯！大陸工程也首度南下蓋房 挑戰低房價、高造價「合作過程曲折」
勝聯開發攜手大陸工程於台南推出的「勝聯西門大院」，今(12)日舉辦營建承攬簽約記者會。此案為勝聯開發首發案，也是大陸工程首次跨足南部的營造案。大陸工程總經理陳學聖表示，非常興奮，但因為第一次到南部承攬營建，「過程有點曲折。」過去大陸工程只有在雙北承攬建案營造，且往往蓋的是一坪200萬的北市豪宅，台中、高雄都是相關企業大陸建設所蓋的自建案。此次大陸工程要從高房價地區走向低基期的南台灣，陳學聖坦言，「當時聽到要去台南，心想台南房價低，而大陸工程營建價格又較高，因此有些遲疑，不過因為看好台南發展，起初他抱著試水溫心態。」陳學聖過了自己這關後，緊接著又面臨公司外籍主管的質疑。他表示，華人認為不借錢就是「好野人」，大陸工程內部有很多外籍高階主管，對於勝聯開發向銀行借的錢太少起初相當擔心。鄭子寮重劃超過20年，少有大樓案推出，「西門大院」坪數規劃24~52坪，目前已銷9成5。（圖／宋岱融攝）「台南房價、造價低，找大陸工程就是貴，但是勝聯開發會長李志能就是堅持。」對於合作過程一波多折，陳學聖感到相當抱歉，不過既然接下此案，他也強調，一定把大陸工程對建築品質及工地安全的堅持帶到台南，把最好的東西給客戶，表現出大陸工程應有的水準。「勝聯西門大院」位於台南市北區鄭子寮重劃區，基地面積1169坪，規劃地上24層、地下4層，24~52坪、2-4房，總銷41億。據了解，該案強調豪宅規格，算是區域內高單價產品，4月下旬公開時開價每坪35萬元，目前開價45萬元，完成簽約的已有95%。根據實價登錄，該案確實平均成交價接近4字頭，少數高樓戶別的確每坪突破40萬元。對於短短幾個月每坪漲10萬，聯碩地產業務部經理林三吉解釋，「勝聯西門大院」給客戶的建材設備與營造公司都是一流的，價格調整部分因原物料上漲造成市場普遍調整，並非只有「勝聯西門大院」，再加上高低樓層及銷售樓層的差異，才會感覺調整許多。他也透露，疫情過後、7月後飛速進展銷售，也有不少南下購屋的客群，新竹以北客戶占2~3成。勝連開發特助李俊憲表示，「勝聯西門大院」高成本引進日本住友理工制震技術，安全結構達耐震六級，並導入豪宅御用伯克錸物管服務，也是台南第一座台灣蔦屋進駐選書的住宅。鄭子寮重劃區區內有16座公園綠地，學區是最搶手的雙語文元國小，具高度增值潛力。近期剛榮獲2021年金石獎住宅高層組優良規劃設計榮耀肯定。
危老上路4年花蓮僅21件申請 專家打臉容積獎勵額度是政治語言
花蓮漫波飯店意外倒塌凸顯危老建築及工安問題，外界將矛頭指向中央政府對於更新建物給的容積獎勵不足。今營建署發文駁斥表示，花蓮危老重建案平均僅爭取基準容積18%之容積獎勵，離危老條例提供基準容基1.4倍的建築容積獎勵尚有一段距離，與獎勵額度不足並非事實。不過專家就打臉，花費額外成本取得容積獎勵，在低房價地區不划算，影響重建意願，「老屋改建與否與容積獎勵額度的相關性不大，這種講法是政治語言吧！」花蓮市漫波假期飯店於1日下午驚傳整棟倒塌，儘管拆除方式備受質疑，也讓外界對於老屋都更重建的急迫性重新檢視。國民黨主席當選人朱立倫臉書發文指向中央政府對於更新建物給的容積獎勵不足，放任危老建築日漸朽壞，應立即檢討放寬都市更新與危老重建相關法規。營建署今發文駁斥表示，以花蓮縣政府目前已核准危老重建17個案件分析，平均僅爭取基準容積18%之容積獎勵，離危老條例提供基準容基1.4倍的建築容積獎勵尚有一段距離，可見危老容積獎勵額度不足並非事實。此外，危老重建除容積獎勵之外，個案均可提供民眾再享有減免地價稅及房屋稅的優惠。不過，危老重建上路4年來，全國各縣市已有超過2,200件申請案，每月約有50件穩定增加，但花蓮縣迄今僅有21件申請案。老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，很多都是要花費額外成本才能取得容積獎勵(如綠建築奬勵、智慧建築奬勵、耐震建築獎勵)，在低房價地區，這些額外的花費，可能不划算，所以也就沒辦法達到1坪換1坪，影響地主都更重建意願。對於雙北以外老屋都更緩慢的問題，胡偉良認為很難三言兩語道盡，但撇開人性部分，單就法規面來看，以現有容積獎勵上限危老40%、都更50%，對現有法定容積在300%以下來講的4、5層建築物，確實無法室內1坪換1坪的分回。「都更或危老比較適合高房價的地區，花蓮房價太低，本來會受容積獎勵激勵而改建的就不多，所以老屋改建與否與容積獎勵額度的相關性不大，這種講法是政治語言吧！」胡偉良表示。
全台2020年房市交易挑戰32萬 最旺的縣市在這
內政部公布9、10月的全台買賣移轉棟數，9月全台3.17萬棟再創57個月來新高，10月雖稍降溫但仍有單月2.8萬棟高水準，累計今年前十月已達26萬棟、年增約5.6％，以近期買氣推估，全年可望站上32萬棟大關，挑戰自2014年、六年以來的新高。今年房市買氣有如倒吃甘蔗，下半年起連續四個月全台交易量幾乎都維持單月2.8~3.1萬棟的高水準，為上波打房之後的2014年以來僅見，即使上半年因新冠肺炎衝擊房市交易量，較去年同期減少約1.9％，不過7至10月買氣爆衝出一波高潮，這四個月來的交易量較去年同期增加16.1％，帶動原本各界保守看待的今年交易量預估持續上修。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以今年第四季穩定的市場買氣，加上11、12月地政機關工作天數均較10月多出一至二成，推估全年度交易量可望站上32萬棟，今年房市買氣是2014年以來表現最好的一年。今年前十月全台各縣市的買賣移轉棟數年增率，明顯呈現桃竹地區持續暢旺、交易擴量，擁有人口紅利、產業發展和相對低房價的桃園新竹地區，在這波房市回溫中表現突出，東部三縣市經過過去幾年低迷，今年也有明顯回溫。內政部統計顯示，新竹市年增率達36.1％居全台各縣市之冠，桃園市、新竹縣也在14％左右，東部宜蘭、花蓮、台東三縣市年增率也都在二成以上。不過今年房市買氣爆發也並非各地雨露均霑，如彰化、南投等縣，交易量仍較去年同期衰退逾一成。曾敬德指出，買賣移轉棟數的交易量增，可反應成屋市場的交易熱絡，無法反應出預售市場的交易熱度，近期預售市場熱度更甚成屋市場，房地合一稅上路後不少投資需求轉進預售市場，實際整體市場交易可能較買賣移轉棟數數據所反應的更為熱絡。
無殼蝸牛難等跌價 房子避險5大因素成首選
台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。房貸、土建融餘額 雙雙續締新猷中央銀行25日公布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，各增至7.670兆元及2.269兆元，雙雙續創新高，其中土建融餘額年增率15.45％，增幅為2011年10月以來（106個月）新高，代表建商仍看好未來房市自住需求買氣。央行統計顯示，土建融餘額2019年9月正式衝破2兆元大關，且已連續17個月創新高，餘額年增3,035.95億元，年增率15.45％，已連續14個月二位數成長。銀行房貸主管強調，今年以來金融市場受疫情衝擊，但台灣控制相對良好，自住需求買氣受響小，連帶供給側的土建融餘額年增率也續衝高，代表建商對今年房市偏樂觀的看法不變，反映在營造貸款及銷售周轉金需求居高不下。央行官員認為，國內疫情控制良好，自住需求也維持不錯買氣，加上新完工交屋潮，整批分戶房貸增加，尤其各銀行持續推出優惠利率房貸搶攻優質戶，餘額增加明顯。觀察房貸餘額7月單月增加562.38億元，顯示自住客仍明顯回籠，根據聯徵中心統計，近年來自住購屋的占比都維持約近九成，需求導向相對不受疫情影響。央行官員指出，以7月六都移轉棟數統計來看，六都月增率全部達二位數，合計月增率19.3％，年增也有2.8％。雖然今年前七月的六都累計移轉棟數仍年減1.2％，但主要是2019年台商回台的一波商用不動產交易熱絡，帶動整體房市，形成較高基期的效應。基本上疫情影響本來就小，隨解封後房市更顯回溫，包括新成屋及中古屋交易均活絡。7月買賣移轉棟數 衝破3萬棟房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高疫後房市發燒，根據內政部最新統計顯示，7月全台建物買賣移轉棟數約3.06萬棟，月增19％、年增3％，全台交易量單月站上3萬棟，創下房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高，以近期房市買氣高檔不墜推估，今年全年仍有機會站上30萬棟大關。上次全台單月買賣移轉棟數站上3萬棟，是在2015年12月時，因房地合一稅實施前稅制轉換的大量移轉潮，去年7月全台買賣移轉棟數即創下2.96萬棟房地合一稅實施後的高檔水位，今年7月更突破去年高點，攀上3萬棟大關。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台單月3萬棟的買賣移轉棟數，已經逐漸接近上一波房市榮景時的移轉量能，較為不同的是，上波房市榮景時，雙北市單月的移轉棟數合計可達上萬棟，但目前僅回升至七、八千棟，即使大台北復甦腳步較緩慢，但大台北以外的都會區交易熱絡，房價負擔愈低的區域，交易量增加的情形愈明顯。自6月疫情趨緩後，無論新推案與中古屋市場買氣，都明顯感受一波觀望買盤遞延爆發，疫情期間全台每月移轉棟數僅約2.2～2.5萬棟，不過7月移轉登記大幅增加。這一波疫後房市交易在7月大爆發，六都中又以桃園、高雄年增分別達14％、12％最高。非直轄市則以新竹地區買氣最強大，新竹市、縣單月均達千棟以上，年增38％、29％，分居第一、二名，反映近來製造業、科技業景氣暢旺、台股指數持續續攀高，同時帶動高所得、相對低房價、與製造業景氣密切相關的新竹地區，房市買氣暢旺。累計今年前七月全台買賣轉棟數為17.09萬棟。曾敬德表示，以7月房仲業者業績高檔不墜的情形推估，8月買賣移轉棟數仍將持續高檔，今年全合仍有機會超過30萬棟。高房價…小宅異軍突起房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25～28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25～28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。
房價漲勢前十強 八個在南台灣 最強在這區
南台灣房價漲翻了！根據吉家網第一季房市季報顯示，今年第一季房價季漲幅前十大行政區，台南、高雄就占了八個，高雄市左營區逾10%居冠，蛋白區、低價區表現亮眼，南高的低基期造就了市場反彈空間。吉家網針對全台各都會區今年第一季房價的調查顯示，與上季相較，除了雙北市微幅修正外，大台北以外的都會區均有2～3%的季漲幅；與去年同期相較，雙北市年漲幅約在3～4%，不過大台北以外的都會區年漲幅更超過一成，尤其台南高達18.8%。南台灣房價一路漲，今年首季房價漲勢最強的十個行政區中，高雄市有四個行政區入榜，其中包括左營區、苓雅區、岡山區、鳳山區，台南市有安平區、北區、安南區、南區，另外有新竹市及台中市沙鹿區，房價季張幅均在6.5%以上，即使疫情當頭，南台灣及蛋白區房價堅挺。至於大台北地區，則以台北市的文山區、新北市淡水區相對低房價區漲勢較明顯，漲幅約近4%。吉家網董事長李同榮表示，今年首季南部及蛋白區房價漲勢強勁，主要因為受益蛋黃區房價過高，產生比價效應，以及都心延伸交通基礎興建利多，尤其高雄市區地價持續墊高，土地交易熱度卻不減，建商在成本考量與市場導向，熱區小宅順勢推案，降低總價帶，平價首購宅大量出籠，吸引首購族進場。李同榮表示，今年房市目前看來仍持續「北溫南熱」，雖然第二季受疫情影響，經濟成長率將趨緩，但下半年股、房二市走勢很可能明顯與經濟成長相背離，經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」二大動能。後疫情時代，包括工商用地、廠辦、商辦等「房市三寶」市場將會強勁反彈，住宅市場剛性需求領軍、換屋族開始進場，不過傳統商圈的店面市場因缺乏聚客力、缺之創新購物樂趣、房東與房客缺乏協同作戰能力等因素，將面臨更大困境。
南科效應帶動大台南房市 低房價吸北漂科技人
南科帶來大批就業人潮，間接帶動房市及商圈發展，近期又宣佈南科三期即將落腳台南善化「看西農場」，預估將創造5,000個就業機會，周邊房市已蠢蠢欲動。其中街道整齊、綠地如茵的LM特區，環境猶如置身國外歐風別墅莊園，受到科技新貴、高資產族群喜愛；也有人偏好完善生活機能，鎖定繁榮舊市區購屋，隨著就業人口增加，低房價優勢，刺激北漂科技人返鄉就業，帶動大台南整體房市。21世紀不動產善化南科加盟店店長李大森表示，由於南科的開發建設，刺激鄰近善化、新市與安定生活圈房市迅速成長，近年來有許多在南科就職的主管與工程師，紛紛至緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。目前南科生活圈購屋以善化、新市交界的「LM特區」為首選，主要因為LM特區為善化目前發展最完整的重劃區，鄰近園區僅5分鐘車程、街道規劃整齊、屋齡新，吸引許多南科人購屋。李大森表示，LM特區以透天產品為主，總價多為1,200-1,800萬元，亦有建坪近百坪的透天別墅，總價約2,000-3,000萬元以上，換算單價每坪20-30萬元，整體房價略高於善化舊市區每坪12-18萬元。他認為，未來2023年F、G區開發後，土地成本每坪約15-20萬元間，低於目前善化舊市區地價，30坪透天別墅總價上看1,100-1,300萬元，加上因FG區接近善化舊市區，生活機能更方便，增值空間大，「如果不急著買房子，這個區段的房子也是不錯的選擇。」李大森說。依實價登錄資料顯示，目前善化平均房價每坪落在12-18萬元，相較於北部兩大科學園區週邊房價，內科平均每坪55萬元、竹科28-32萬元。21世紀不動產企劃研究室指出，台南的房價相較於六都來講相對親民，相信會有許多在南科就職的科技新貴購入周邊房產，對於早期「北漂」至北部及竹科的台南人而言，也具有相當的吸引力，可望返鄉工作，勢必也會吸引包租公置產投資，整體而言房市持續看好。不過，上揚國際台南業二處總經理杜昀容則認為，「南科效應影響的是整個大台南房市，喜歡別墅環境的就會往獨立開發區前進，在意生活機能的還是會到永康或台南市中心購屋。」他分析，基本上單純別墅規劃的區域，強調生活質感，機能就稍微欠缺，LM區機能必須倚賴善化和新市生活圈，開車約5-10分鐘；FG區離善化生活圈近一點，開車3-5分鐘。他也補充說明，LM區開發至今快10年，目前已進入開發末期，以透天別墅為主，大樓產品不超過5棟，最新推案為「聯上APPLE」，是該區最後一塊大型社區建案；FG區目前正在區段徵收，預計需再等2-3年，預估也將是別墅產品為主。