住保履約信託
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驗屋蟑螂搞副業1／驗屋案件暴增近3成 不肖業者2手法屋主口袋多挖錢
年底將進入驗屋交屋高峰期，越來越多人在交屋前委外驗屋，但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢？根據住宅品質消費者保護協會(住保會)統計常見3大驗屋缺失，以滲漏水排第一，其中又以窗框泥作漏水最難修繕。不過在驗屋糾紛當中，缺失不維修卻不是最多的，反而是不專業的驗屋蟑螂從中攪和，讓消費者與建商產生矛盾最棘手。2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創20年來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮。今年上半年六都建物買賣移轉棟數來到13.6萬棟，年增27.6%，亦是11年來最高紀錄，其中有極大部分來自3、4年前房市放量後的完工建案。驗屋公司SGS也透露，去年開始驗屋詢問度高，今年案件又比去年多出2~3成，都跟這幾年的預售屋增加有關。反映3~4年前預售屋熱銷，今年起陸續完工交屋，將遇上20年來最大交屋潮，住保會提醒屋主留意找到低價的驗屋蟑螂。（圖／林榮芳攝）而根據住保會履約保證的永城科技驗屋第一線服務經驗，最常見的3大驗屋缺失為「滲漏水」「地排泥砂淤積」及「電線相位錯接」，其中大約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題。永城科技驗屋總經理丁漢透露，之前凱米颱風，就有台南建案出現50戶集體窗框泥作滲漏水的情況，「水龍頭、天花板漏水都容易修，所有驗水項目中，泥作漏水最難處理。」「基本上建商對於驗屋缺失，大部分都是積極配合修繕，只有一種情況，建商有可能會不理你，甚至不幫你修，演變成糾紛。」丁漢解答，如果屋主找到的是「驗屋蟑螂」，以不合理的方式驗屋、找麻煩，建商當然也會不爽。何謂不合理的驗屋方式或驗屋缺失？住保會就接獲民眾詢問，業者驗屋時抱著馬桶猛搖，當下隨即被建商工地主任制止，兩人因為驗馬桶的方式而大吵起來。建商主任說，「不歡迎不專業驗屋」而拒絕驗屋，而他是屋主，現場氣氛尷尬，也不敢多話，所以隔天來電詢問住保會驗屋業者的做法是正確的嗎？住保會顧問吳翃毅說明，馬桶分濕式和乾式施工，要檢驗馬桶，應先檢查地板洩水坡度與馬桶底座處是否有妥善安裝，而不是一股腦地抱著馬桶猛搖，經驗夠的話，肉眼就看得出來，真的不必要搖馬桶，也難怪建商主任把驗屋業者當成不專業，不想被驗屋據記者調查，市場常見不肖驗屋公司通常會有2種作法，第一種是「先賺驗屋費，再賺裝修費」。住保會顧問吳翃毅舉例，曾碰過室內裝修公司因缺少案源，開拓驗屋的業務項目，把小瑕疵誇大嚇唬屋主，然後再對屋主說，「建商不幫你處理沒關係，你找我裝修，我可以幫你解決」，進而包下後續裝潢工程。另一種是「先賺驗屋費，再賺律師費」。驗屋蟑螂以不合理的驗屋方式找出許多缺失，再鼓吹消費者對建商提告，而驗屋公司提供法務或律師服務，再賺律師諮詢費。有驗屋業者以不合理的檢測方式開出一堆驗屋缺失，當建商不願修，屋主很緊張下，驗屋業者便有機會攔下後面大筆的裝修工程。（示意圖／CTWANT資料室）吳翃毅說，委外驗屋原本是要「發現問題」，但卻出現驗屋人員以「假專業」、不合理的檢驗方式，挑出許多毛病，來凸顯自己的專業價值，最終卻為屋主「製造問題」，讓本應中立為雙方服務和溝通的角色，一開始就被貼上「找碴」標籤。吳翃毅告訴CTWANT記者，因為驗屋費用大約落在1~2萬元，金額不大，若有糾紛往往自認倒楣，不會特別到住保會申訴，但是卻經常接到詢問的電話，或聽到驗屋業者分享不合理的檢驗方式，過去也曾碰過，建商因此不爽擺爛，屋主嚇到來申訴的情況。由於目前政府針對驗屋人員或公司沒有專屬證照或牌照，他建議民眾選擇驗屋公司，至少要有室內裝修乙級技術士等證照。SGS營建管理部經理江玉齡也提醒「公信力」的重要性，民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司，可能是一案公司、兼差，或根本連公司申請都沒有，當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮，很多業者連理都不理，品牌有它的必要性，一切按規定，不會隨意、主觀做查驗，「且如果有真的需要調解或訴諸法律時，具有公信力的驗屋報告書，才是真正有力的依據。」吳翃毅表示，除了SGS等知名檢測單位外，建議可以採用住保會輔導的驗屋公司永城科技驗屋、家人驗屋、幸福驗屋，每件委託案即使只是1萬元的小金額，也一定做到「住保履約信託」和開發票；現場檢測完成，都會協助屋主與現場工務核對缺失，如有相關電工法規、法條等等也會協助說明，若遇糾紛，民眾也可到住保會申請免費法律諮詢服務，不會有求助無門的情況。
驗屋滅蟑術2／揭密業界5大亂象 建商最怕碰到「挑撥離間」
越來越多人在交屋前委外驗屋，但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢？CTWANT調查驗屋界5大亂象，第一大就是「假專業」，「驗屋公司以不合理的檢驗方式，挑出許多毛病，來凸顯自己的專業價值，同時讓屋主感覺物超所值。」永城科技驗屋總經理丁漢說，建商大多討厭驗屋公司，主要原因就是不具專業的「找碴」，誇大缺失嚴重性，造成屋主與建商關係的不信任，甚至變成糾紛。他舉例，曾碰過室內裝修公司因缺少案源，而開拓驗屋的業務項目，把小瑕疵誇大嚇唬屋主，然後再說「你找我裝修我可以幫你解決」，進而再包下後續裝潢工程。第二大亂象是「過度包裝行銷」。SGS營建管理部副理江玉齡表示，一群人帶著好幾個行李箱的儀器，「大陣仗出動」在一個20坪不到的空間驗屋，用包羅萬象的特殊儀器檢測，「看起來很厲害，但究竟有沒有這個必要？」「有些儀器的用途並非用在房屋檢驗。」以SGS來說，通常2房僅派1名人員驗屋，驗屋時間約3~5小時，大坪數則會出動2~3人；若是永城科技驗屋，一般住家則是派遣3位人員，驗屋2~3小時。根據住宅消保會統計，這3個月的諮詢調處案例共有411件，其中包含驗屋衍生出的買賣房屋糾紛約75件，其中不只民眾與建商的交屋糾紛，也有不少是民眾與驗屋公司的消費爭議。（圖／住宅消保會提供）或許是因為「找碴」的越來越多，建商也出招防堵，出現第三大亂象「壓縮驗屋時間」。江玉齡分享，曾遇過屋主告知，建設公司通知驗屋後要在一個禮拜內完成，並且只給1小時驗屋，「緩衝時間不夠，驗屋的時間也不足，這種情況前幾年蠻多的。」第四大亂象「紅包文化」，丁漢分享，曾碰過建商跟屋主說『你不用找驗屋公司了，因爲不管找哪家，我都會包紅包，他就會說我蓋得很好。』」有不肖的業者，也會有貪心的奧客！亂象五「合作凹建商」，丁漢也曾經碰過屋主希望他們去攻擊建商，要他硬編出缺失好讓他去殺價、做款項找補。江玉齡也說，這幾年常聽到驗屋公司以能幫客戶向建設公司爭取「優惠」為攬客噱頭，也就是找出缺失向建商找補價金，這都違反驗屋的本質，也惡化三方關係。住宅消保會首席顧問吳翃毅表示，驗屋的目的不是製造屋主的恐慌來彰顯專業，更不是要找建商麻煩，是透過專業、合理的檢測方式，提出中立、客觀的檢測現況。過去因為有太多「找碴」的情況，因此建商與驗屋公司不是對立，就是過於討好，對消費者來說都不是好事，但他相信，一間中立、客觀的驗屋公司，能讓正派經營的建商省去很多不必要的困擾。吳翃毅表示，住保會祭出免費輔導業者的培訓方案希望導正業界不良風氣，輔導的驗屋公司必須做到履約信託和開發票，藉此塞選出好業者提供民眾選擇，減少消費糾紛從源頭做起。（圖／林榮芳、馬景平攝）由於驗屋沒有專業證照，民眾難辨識尋找到中立正派的驗屋公司，因此住保會近年希望導正驗屋產業風氣，甚至祭出免費輔導業者的培訓方案，永城科技驗屋就是通過住保會輔導的驗屋公司之一。成立於2019年，2020年起和住保會配合執行已超過500件驗屋案，一般住宅檢測價格約落在1.4萬元。吳翃毅表示，住保會輔導的驗屋公司每件委託案即使只是1萬元的小金額，也一定做到「住保履約信託」和開發票；現場檢測完成，都會協助屋主與現場工務核對缺失，如有相關電工法規、法條等等也會協助說明，若有現場無法解決的艱深法律問題，民眾甚至可以到住保會申請免費法律諮詢服務，不會有求助無門的情況。另一家老牌驗屋公司SGS則有15年的驗屋資歷，經手案件超過上千件，全台都有服務據點，以雙北30坪的房子為例，服務費用約2萬元。江玉齡也提醒「公信力」的重要性，民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司，可能是一案公司、兼差，或根本連公司申請都沒有，當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮，很多業者連理都不理，品牌有它的必要性，一切按規定，不會隨意、主觀做查驗，「且如果有真的需要調解或訴諸法律時，具有公信力的驗屋報告書，才是真正有力的依據。」