住展風向球
」 房市 何世昌低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,17日發布9月調查結果,來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示,有建商發現苗頭不對提早踩煞車,在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元,928檔期還不及暑期檔;民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場,買方信心不振,未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出,需求面向從7月開始連續3個月衰退,等同整個第三季都處於買氣不振,明顯受銀行房貸限額影響,而9月下旬則有央行打房政策干擾,雙雙打擊買盤信心,追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組,而平均成交組數每週約2.3組,為今年最差表現,不論是蛋黃區市中心,或是新興重劃區,都壟罩在低氣壓狀態,只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣,但比起先前皆力有未逮,與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此,議價率還在1成以內,陳炳辰表示,雖然買氣已有所遲疑,但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步,頂多是開價不再創高,水位卻仍處於高原期,加上9月還在期待央行配套,建商與買方同步觀望,不到調整房價的時候。預售推案量方面,9月雖仍達逾千億元,但已較上月下修100多億元,進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔,建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」,而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」,以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」,可看出現況推案需挾知名度,或建商資產相較雄厚,始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶,比前月新增100多戶,但也稱不上走高,畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒,欲振乏力,能有增幅不過是規劃時辰到,先建後售沒有太多拖延本錢,也逢今年最後一檔期,後續房市變數夜長夢更多,索性當推則推,指標案為新北市新店區的「江陵天喆」,推出88戶,總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平,為902案,先前房市熱潮的餘溫,尚有一定去化力道,但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加,這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素,結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高,包括台北市大安區、中正區,新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場,又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區,與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相,但陳炳辰分析,建商的一廂情願正遭買氣潑冷水,央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心,房貸額度問題又未解,入秋之際的回馬槍,秋後算帳難樂觀,新案是否多有延推成觀察重點。
預售屋推案量去年12月重回千億大關 北台灣近5個月最高點
縣市長選舉落幕後,房市指標案回來了、預售屋推案量在2022年12月重回千億大關,使得代表北台灣預售屋市場溫度的「住展風向球」,單月重返綠燈,為近五個月最高點;不過,打炒房修法在即,房市前有埋伏、後有追兵,市場專家憂心,現在買氣觀望,恐消化不予激增的龐大供給量。(圖/業者提供)今(7)日出爐的住展房市風向球顯示,2022年12月分數為46.8分,月增5.3分,對應燈號重回綠燈。風向球六大指標中,呈「四升、二平」,其中預售推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數分數上揚,待售建案個數、議價率分數持平。住展雜誌企研室經理成采錡表示,市場買氣低迷下,新北市、桃園重劃區相繼出現指標新案開價「以退為進」,銷售前期主推價位相對平實的戶別,以吸引想撿便宜的客戶上門,取得優於區域平均的人氣與買氣;此舉將影響當地成交行情,衝擊周邊建案銷況,使高價建案進退兩難。調查顯示,去年底縣市長選舉落幕後,房市新案也紛紛出籠,12月預售屋推案量近1,300億元,月增四成多、逾400億元。新成屋供給也有增加,單月釋出戶數約150戶。至於來客量,指標案平均每周約18.8組,月增1.5組,增幅約8.67%。另外成交量方面,指標案平均每周約2.2戶,月成長超過一倍。不過成采錡分析,平均來客組數、成交組數上揚,為部分剛公開指標個案表現較佳所致,不代表整體市場買氣回溫。目前業者多嚴陣以待,因當前市場的買氣水準,不足以消化如此龐大的供給量;此外,有些已銷售一段時間的待售案,其代銷公司在價格上,必須同時對建商交代、也要顧及已購客的感受,兩大包袱牽制下,很難在價格上讓步,使銷況陷入瓶頸。
民俗月房市舉白旗 8月推案量大減來客數驟降
住展雜誌發布2022年8月風向球分數為45.7分,雖然對應燈號仍維持代表復甦安全的綠燈,且已經「連13綠」,但分數較7月(51.8分)大減6.1分,主因是推案量與市況同步走低所致,且預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等5項分數下跌,僅議價率1項分數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示,今年鬼月房市可謂「先天體質不良加後天失調」,多重利空影響之下,市況降至今年最低點,接下來928檔期需特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利消化,否則推案爆量反易成危機。由於民俗月緣故,8月預售屋推案量僅約700多億元,大台北8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市北投「國泰雍萃」、萬華「安家秀」;新北市三重「大將水硯」、「凱風快晴」、「甲山林市政官邸1號」與「新美齊The Top」、泰山「閱讀台灣」和「宏道豐滙」、林口「長耀里」、淡水「兆美萬海」。桃竹地區8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市桃園「君邑富永」、「三本四季」和「昭揚天賦」、八德「謙上園」;新竹縣竹北「一森峰」及「寶佳奇磊」等案。8月完工釋出的新成屋戶數僅約400戶左右,單一案量逾15億元以上的指標案僅基隆市安樂「樹學院」一案。8月呈現推案量縮水,預售、成屋供給雙降的市況。由於民俗月與新開賣建案減少等因素影響,8月市況明顯走緩,北台灣新建案市場人氣、買氣雙降,購屋族心態更為觀望。為了吸引購屋族,越來越多建案與書店合作,繼青鳥書店、蔦屋書店、紀伊國屋書店後,誠品生活也加入戰局當中。在市況方面,風向球追蹤的指標案8月來客組數降至22組/週,比7月(28.3組/週)驟減6.3組/週,另,8月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2組,較7月(2.6組/週)下降約0.4組/週。北台灣除了新竹縣市之外,其他縣市市況大多下滑,尤以購屋觀念較傳統的地方市況最慘淡,例如基隆市、宜蘭縣多數行政區建案單週來客組數多為個位數,只有大型指標案單週來客較多。受到買氣吹起冷風,建案銷售速度變慢,加上進入市場銷售的重推案增加,8月線上待售的住宅建案數升至約1,024個。雖然建案銷售明顯減速,但建商調漲價格的趨勢依然不變,8月北台灣建案平均議價率續降至約10.49%,比7月減少0.27個百分點。何世昌認為,目前新建案市場賣方最大優勢,在於賣壓並不大,因此即使市況不佳,還可以任性漲價;唯需注意線上待售住宅建案數是否會持續成長,假如數量越積越多、賣壓不斷增加,那未來需擔心賣壓可能成為壓垮房價的重要因子。
北台灣新案供給大跳水 住展:房市進入「隔離期」
本土疫情大爆發,導致建商推案縮水、市況下滑,住展風向球仍守住代表「復甦安全」的綠燈。4月預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等3項分數下滑,議價率、待售住宅建案分數等2項分數上升。住展雜誌研發長何世昌預估,5月市況會再續降,房市將進入至少一季的「隔離期」。雖然4月是新建案市場的傳統旺季,但因本土疫情失控,建商普遍放緩推案進度,建案延推的情況惡化,以致4月預售屋推案量僅約600億元,較3月驟減約500億元,大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中山「躍大直」、南港「全陽馥」;新北市新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」;新竹市北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」;新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「新光人壽總統傑仕堡」。何世昌指出,即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾中,但因疫情使得缺工問題更加惡化,資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來,此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本,4月北台灣新建案平均議價率降至11.7%,是今年來收斂幅度最大的一個月。4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組/週,較3月(34.7組/週)減少8組/週,月減幅約23%,中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑,但與去年三級警戒期間只有個位數相比,已能看出部份購屋族已經麻痺或防疫疲乏,建案人氣雖下降但不至於跌至冰點,平均成交組數約2.8組/週,較3月(3.1組/週)下降0.3組/週。數據顯示,4月新建案市場人氣、買氣同步下挫,但在剛性需求與通膨刺激之下,房市基本盤仍未潰散;雖然銷售速度變慢,但「零成交」建案並不多,多數建案都還賣得動,再加上新開賣的建案數較3月減少,北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個,是2014年以後首見,顯示供給面仍較為緊繃。何世昌認為,今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下,市場上「雜聲不斷」,看空的聲音此起彼落。然而,從市況上看來,今年供給未出現爆量,還沒出現供過於求的現象,又因造價成本難以回降,雖然5月市況會再續降,但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。
政策打房玩假的? 預售房市仍周周「爆桌」
最近房市上演資金行情,價量表現都不錯,尤其業者炒紅單的手法更備受爭議,連內政部也無法再坐視,大陣仗展開全台大清查,究竟政策打不打房,被高度關注。不過房市似乎預期,政策打房不會玩真的,最近預售房市依然周周「爆桌」,房照買、舞照跳。今(5)日最新公布的10月份住展風向球顯示,分數升至35.9分,較9月的34.8分增加1.1分,分數創今年來新高,已連續六個月亮出黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示,近期政府頻頻釋出可能打房的訊息,對業者已產生「寒蟬效應」,但對一般購屋族卻沒什麼影響,10月新建案買氣依然蓬勃,將房市風向球推到今年高點。10月預售屋推案量,降至5百餘億元。新成屋的供給量,則逼近1千戶。至於推案量方面,何世昌表示,10月原是建商推案的傳統旺季,但今年推案卻快速冷卻,推案量反而比9月大減逾150億元。令業者放慢推案腳的關鍵,是近期因部份縣市消保官緊盯紅單交易,其次是各地地政局查處未取得建照、卻違法銷售的預售屋案影響,業者變得謹慎。在新建案來人組數方面,指標案平均34.6組/週,連續二個月減少。至於買成交組數方面,指標案攀升至2.8組,為今年最高。何世昌分析,近來中央頻頻釋出打房的訊息,多數業者怕打房重演,姿態轉趨低調,部份業者乾脆「低報銷況」,主要是顧忌,引起主管機關前來稽查,二來是怕業主調漲底價影響銷售。反觀房市買方,多不認為政府打房是玩真的,買氣未見萎縮,熱門建案照樣爆桌。
像極了鴛鴦鍋! 房市預售火辣 新成屋冷淡
近期新案房市像「鴛鴦鍋」,預售市場辣得冒火,新成屋市場平淡,不過整體推案價格高漲,人氣不增反減,住展風向球燈號雖然亮出連續五月黃藍燈,但分數終止連六個月上揚。值得注意的是,看屋來人和成交指標都略為下滑,不少業者擔心漲價嚇跑消費者,愈來愈多建案採取「漲車位價、不漲房價」的策略因應。雖然農曆民俗月結束,不過新案市場近幾個月來持續高漲的人氣、買氣稍緩,根據代表北台灣新建案市場的住展風向球顯示,9月分數為34.8分,終止連六個月上揚,9月風向球追蹤的指標案平均來人組數約為每周35.2組,較8月份減少2.6組,指標案成交組數降至2.4組,比8月份略減0.1組。人氣、買氣成長趨緩,與價格高漲有關,住展雜誌研發長何世昌表示,這波價格走升來得又急又快,有的建案擔心漲價嚇跑消費者,使用「漲車位、不漲房價」策略的建案有增多的跡象,甚至有建案連漲數次車位價格。因此,消費者現在買房,除了要注意房價之外,也該留意車位價格是否符合行情。整體來看,預售市場仍相當火熱,預售屋仍是北台灣新建案市場的推案大宗,9月預售案量約700多億元,台北、新北及桃園都有多件總銷15億元以上的預售新案釋出;相較下,先建後售的新成屋推案的供給量較少,大約僅有3百多戶。何世昌表示,新建案市場預售及先建後售二種推案模式,相當兩極化發展,就像鴛鴦鍋一樣,預售屋辣得冒火,新成屋市場卻相對平淡。過去以來,通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法,但現在有新成屋建案為了突圍而出,罕見地祭出「0元買房」專案。
七月房市連五紅 房價就像變了心的女友 回不去了
住展風向球7月分數6日最新出爐,單月衝上34.4分,連五紅並創今年新高,尤其來客量部分在2月疫情爆發初期一度創20個月新低,未料7月竟飆上20個月最高點。住展預期,「房價就像變了心的女友、回不去了」,展望下半年,在資金行情助攻下房市可望持續活絡。代表北台灣預售新屋市場溫度的住展風向球,7月分數為34.4分,比6月的33.7上升0.7分,連續五個月攀升,對應燈號為連續三個月黃藍燈。風向球六大構成項目中,看屋來客組數上揚,其他五項分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示,最近預售新屋市場因買氣穩定,建商推案量能居高不下,再加上不少指標建案趁暑期推出銷售活動,成功吸引人氣,使風向球分數持續往上攀升。在來人組數方面,指標案平均來人組數續升至每周34.7組,比6月的29.5組增加5.2組,再創今年來最高點。何世昌表示,來人組數持續升高除房市景氣看好,近期不少指標建案舉辦銷售活動,尤其暑期較風行的親子活動,也有效提升民眾出門看屋意願。買氣方面,指標案成交組數升至每周平均2.2組,比6月2.1組微幅增加0.1組,表現十分穩健。不過,由於新案市況強強滾,議價率持續縮小,代表消費者的砍價空間更小,同時也意味著新案價格正在緩慢上漲當中。何世昌指出,今年房市可謂風雲變幻莫測,像極了愛情,在疫情爆發當下,多數買方還期待房價下跌、或想大幅殺價,但未料短短幾個月,不僅大幅殺價沒機會,還因投資需求出籠帶動房價上揚,「房價就像變了心的女友、回不去了。」
踩很硬!1月房市衰退 價格卻寸土不讓
不敵新冠肺炎疫情,1月住展風向球持續閃出代表「谷底衰退」的藍光,總分續落至29.7分,分數連續4個月下滑。住展雜誌研發長何世昌表示,1月風向球分數下滑的主因,乃是受到「總統大選」、「春節使工作天數減少」、「武漢肺炎疫情」三大因素構成完美風暴,使市況進一步走低。1月預售屋推案量僅約300餘億元,較上一個月減約百億元;同月新釋出的成屋供給戶數也同步減少,降至約500多戶。雖然1月新建案供給量急速下滑,但因此期間原本就是房市淡季,推案量向來都比較少,所以量縮還算合理,並不會讓人太意外。而風向球六大觀察指標中,僅議價率一項分數維持平盤,其餘五項指標悉數下跌。何世昌指出,雖然業者擔憂疫情會拖累銷售,但在價格上並未服軟。1月議價率分數依然位在相對高檔,意味著目前業者價格還是踩得很硬,並不因肺炎疫情擴大而降價。何世昌表示,這樣的發展並不足為奇,目前業者現在大多還在觀望階段,還沒人願意開出第一槍。預期今年第一季建案明顯降價的機率微乎其微,但若疫情延續到第二季,屆時建商降價意願或許會提高,消費者才會有較大的殺價空間。何世昌認為,房市從去年一片樂觀急轉直下,預期在疫情未降溫之前,房市恐難脫離藍燈期。因疫情前景難測,建議業者勿掉以輕心、過度樂觀,若能率先微幅降價壓低風險,先賣先贏讓獲利入袋為安,或許是可行的選項之一。
北台房市連3個月下滑 靜待選後拚轉運
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,12月總分落至31.5分,較11月33.3分減少1.8分,分數已連續3個月下滑,且對應燈號落至藍燈,結束連續9個月的黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示,新建案市場因受到大選的干擾,買、賣雙方都明顯放下腳步,但預料選後風向球就會回升至黃藍燈。12月風向球六大觀察指標中,預售屋供給、廣告批數、來人與成交組數等4項分數下跌,議價率持平,新成屋供給則是分數唯一上升的項目,成屋供給戶數成長至近700戶,單一案量達15億以上的指標案僅有新北市土城「長群享享-日荷」一案。從各縣市推案概況觀察,新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出,唯獨台北市供給量急速冷卻,北市12月僅一個指標案。北市不僅推案量驟降,連市況也明顯走滑,市中心與蛋白區同步冷卻,顯示新建案市場買、賣方雙多選擇在選前休兵。受到總統大選投票日逼近的影響,業者的銷售信心也降至低點,12月報廣量僅剩約0.76萬批,顯示業者可能普遍評估總統大選會削弱消費者購屋意願,擔心選前打廣告的收效甚微、預算打水漂,紛紛抽手暫停釋出廣告,把銀彈留到選舉之後。新建案的來人組數與成交組數方面,近期維持緩降趨勢。12月住展風向球追蹤的指標建案週來人組數平均為24.4組,較11月的26.1組減少,來人組數已連續4個月滑落。至於新建案成交組數,12月亦降至約每週1.9組,較11月的2.2組減少,代表12月新建案市場的成交表現並不夠出色,更是近半年來成交組數首次低於每週2組。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差,這類產品到了年尾仍看不到熱絡的曙光。何世昌認為,雖然選前的新建案市況平淡,12月住展風向球更摔至藍燈,但其原因應是總統大選的干擾,預期只是短暫性因素,因為線上已經有不少建案準備在選後推出,屆時供給量分數會快速拉高,到時就只看消費者買不買單了。