來人組數
」 房市 住展 何世昌
北台灣新案供給大跳水 住展：房市進入「隔離期」
本土疫情大爆發，導致建商推案縮水、市況下滑，住展風向球仍守住代表「復甦安全」的綠燈。4月預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等3項分數下滑，議價率、待售住宅建案分數等2項分數上升。住展雜誌研發長何世昌預估，5月市況會再續降，房市將進入至少一季的「隔離期」。雖然4月是新建案市場的傳統旺季，但因本土疫情失控，建商普遍放緩推案進度，建案延推的情況惡化，以致4月預售屋推案量僅約600億元，較3月驟減約500億元，大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中山「躍大直」、南港「全陽馥」；新北市新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」；新竹市北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」；新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「新光人壽總統傑仕堡」。何世昌指出，即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾中，但因疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的一個月。4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組／週，較3月（34.7組／週）減少8組／週，月減幅約23％，中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑，但與去年三級警戒期間只有個位數相比，已能看出部份購屋族已經麻痺或防疫疲乏，建案人氣雖下降但不至於跌至冰點，平均成交組數約2.8組／週，較3月（3.1組／週）下降0.3組／週。數據顯示，4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散；雖然銷售速度變慢，但「零成交」建案並不多，多數建案都還賣得動，再加上新開賣的建案數較3月減少，北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個，是2014年以後首見，顯示供給面仍較為緊繃。何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。
疫情衝擊房市急墜 「這」地區卻仍維持熱銷價格逆漲
今年房產新建案市場完全顛覆所有人預期，首先面臨政府打炒房措施，外界還擔憂過度抑制房市，沒想到中途殺出程咬金，突爆式疫情衝擊程度比政策更大，北台灣房市進入冷卻狀態，其中重災區萬華所有新建案案場被迫停止營業，新北市板橋、中和與新店等疫情較嚴重的區域，來客及成交也幾乎為0，不過竹北建案因市場供不應求，還是可見逆勢熱銷、價格看漲情況。根據住展雜誌調查，受到全國防疫升三級警戒的影響，5月北台灣指標建案平均來人組數為27.5組／週，較4月銳減15.1組／週，月減幅高達約35％；平均成交組數為2.3組，較4月減少0.9組／週，月減幅約28％。以時間點來看，5月前二週假日市況表現出色，但第三週起至第四週假日市況快速冷卻，大多數建案單週來人組數低於10組，逾半數建案成交掛零，顯示市況之惡劣。而受疫情衝擊最劇烈的，莫過於疫情重災區如萬華、板橋、中和與新店等地。其中，萬華與中和市況衝擊最大，萬華所有的新建案案場都拉下鐵門、停止營業，而中和則有約8成案場休息，兩地在5月第三週假日起成交量趨近於零。然而，覆巢之下竟有完卵，受影響最小的是新竹蛋黃區房市，雖然建案來人普遍減少許多，但蛋黃區市況如竹北與竹市東區熱度幾乎沒什麼改變；由於供給緊俏，建案只賣熟客就能夠熱賣，且價格還在繼續上揚。住展雜誌研發長何世昌指出，疫情瘋狗浪來襲，建商放緩推案腳步，但5月房價議價率卻文風不動，代表多數建案並未降價，主因應該是業者被成本卡死了，尤其持續高漲的營造成本，造成建築開發商龐大的壓力。且在疫情爆發後，缺工情況更嚴峻，有的工地更因工人染疫而停工消清，嚴重影響到工程進度，未來要注意有沒有可能爆發新一波延後交屋潮。何世昌認為，短期而言疫情仍是房市的主宰，6月狀況可能也不會太理想，但後市並未如想像中悲觀；若三級警戒解除、且民眾渡過恐慌期後，遞延性買盤遲早將會出現，房市應能快速回溫。
春節賞屋爆棚 「台灣錢已淹胸部！」
2021農曆新春連續七天假期，由於全球疫情未解除，人、錢全部鎖在島內消費，房市也開出紅盤，賞屋客平均增加二至三成，從豪宅到小宅，買氣平均釋放。海悅國際總經理王俊傑表示，今年農曆新年連假七天中，海悅全台75案，有一部分案場自初三陸續開張營業，其中以新北市表現最旺，來人組數比往年激增二成；台北市則以中高總價頂級客層居多，像大安區「敦南御所」每天都超過五組，另外潛銷新案的關注度也頗高，總計北部案場在這三天成交約7億多元水準。遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，遠雄自大年初三開始全面開張營業，全台總計案點共有12處，累計來人量高達1,600組，成交金額10餘億元，其中76％集中在雙北市，為歷年以來新春假期營業天數最短、營業案點最少，但來客最精準、單日成交額最高，創下新年行銷新紀錄。甲山林廣告總經理張境在表示，春節各案場來人共1,300組、成交逾18億元，比去年雙雙成長30％，從小宅到大戶豪宅表現平均。主要是中南部天氣不錯、台股攻上高點，加上利低環境、工資和營建成本推升，「台灣錢已淹胸部！」今年房價有微揚趨勢。新聯陽實業副董事長林徹人表示，「初三一開張，客戶就暴量！」台北市信義區豪宅「玥隱信義」一戶總價要3億多元，就成交5戶，「潤泰敦峰」則成交兩戶。
政策打房玩假的？ 預售房市仍周周「爆桌」
最近房市上演資金行情，價量表現都不錯，尤其業者炒紅單的手法更備受爭議，連內政部也無法再坐視，大陣仗展開全台大清查，究竟政策打不打房，被高度關注。不過房市似乎預期，政策打房不會玩真的，最近預售房市依然周周「爆桌」，房照買、舞照跳。今（5）日最新公布的10月份住展風向球顯示，分數升至35.9分，較9月的34.8分增加1.1分，分數創今年來新高，已連續六個月亮出黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示，近期政府頻頻釋出可能打房的訊息，對業者已產生「寒蟬效應」，但對一般購屋族卻沒什麼影響，10月新建案買氣依然蓬勃，將房市風向球推到今年高點。10月預售屋推案量，降至5百餘億元。新成屋的供給量，則逼近1千戶。至於推案量方面，何世昌表示，10月原是建商推案的傳統旺季，但今年推案卻快速冷卻，推案量反而比9月大減逾150億元。令業者放慢推案腳的關鍵，是近期因部份縣市消保官緊盯紅單交易，其次是各地地政局查處未取得建照、卻違法銷售的預售屋案影響，業者變得謹慎。在新建案來人組數方面，指標案平均34.6組／週，連續二個月減少。至於買成交組數方面，指標案攀升至2.8組，為今年最高。何世昌分析，近來中央頻頻釋出打房的訊息，多數業者怕打房重演，姿態轉趨低調，部份業者乾脆「低報銷況」，主要是顧忌，引起主管機關前來稽查，二來是怕業主調漲底價影響銷售。反觀房市買方，多不認為政府打房是玩真的，買氣未見萎縮，熱門建案照樣爆桌。
像極了鴛鴦鍋！ 房市預售火辣 新成屋冷淡
近期新案房市像「鴛鴦鍋」，預售市場辣得冒火，新成屋市場平淡，不過整體推案價格高漲，人氣不增反減，住展風向球燈號雖然亮出連續五月黃藍燈，但分數終止連六個月上揚。值得注意的是，看屋來人和成交指標都略為下滑，不少業者擔心漲價嚇跑消費者，愈來愈多建案採取「漲車位價、不漲房價」的策略因應。雖然農曆民俗月結束，不過新案市場近幾個月來持續高漲的人氣、買氣稍緩，根據代表北台灣新建案市場的住展風向球顯示，9月分數為34.8分，終止連六個月上揚，9月風向球追蹤的指標案平均來人組數約為每周35.2組，較8月份減少2.6組，指標案成交組數降至2.4組，比8月份略減0.1組。人氣、買氣成長趨緩，與價格高漲有關，住展雜誌研發長何世昌表示，這波價格走升來得又急又快，有的建案擔心漲價嚇跑消費者，使用「漲車位、不漲房價」策略的建案有增多的跡象，甚至有建案連漲數次車位價格。因此，消費者現在買房，除了要注意房價之外，也該留意車位價格是否符合行情。整體來看，預售市場仍相當火熱，預售屋仍是北台灣新建案市場的推案大宗，9月預售案量約700多億元，台北、新北及桃園都有多件總銷15億元以上的預售新案釋出；相較下，先建後售的新成屋推案的供給量較少，大約僅有3百多戶。何世昌表示，新建案市場預售及先建後售二種推案模式，相當兩極化發展，就像鴛鴦鍋一樣，預售屋辣得冒火，新成屋市場卻相對平淡。過去以來，通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法，但現在有新成屋建案為了突圍而出，罕見地祭出「0元買房」專案。
七月房市連五紅 房價就像變了心的女友 回不去了
住展風向球7月分數6日最新出爐，單月衝上34.4分，連五紅並創今年新高，尤其來客量部分在2月疫情爆發初期一度創20個月新低，未料7月竟飆上20個月最高點。住展預期，「房價就像變了心的女友、回不去了」，展望下半年，在資金行情助攻下房市可望持續活絡。代表北台灣預售新屋市場溫度的住展風向球，7月分數為34.4分，比6月的33.7上升0.7分，連續五個月攀升，對應燈號為連續三個月黃藍燈。風向球六大構成項目中，看屋來客組數上揚，其他五項分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示，最近預售新屋市場因買氣穩定，建商推案量能居高不下，再加上不少指標建案趁暑期推出銷售活動，成功吸引人氣，使風向球分數持續往上攀升。在來人組數方面，指標案平均來人組數續升至每周34.7組，比6月的29.5組增加5.2組，再創今年來最高點。何世昌表示，來人組數持續升高除房市景氣看好，近期不少指標建案舉辦銷售活動，尤其暑期較風行的親子活動，也有效提升民眾出門看屋意願。買氣方面，指標案成交組數升至每周平均2.2組，比6月2.1組微幅增加0.1組，表現十分穩健。不過，由於新案市況強強滾，議價率持續縮小，代表消費者的砍價空間更小，同時也意味著新案價格正在緩慢上漲當中。何世昌指出，今年房市可謂風雲變幻莫測，像極了愛情，在疫情爆發當下，多數買方還期待房價下跌、或想大幅殺價，但未料短短幾個月，不僅大幅殺價沒機會，還因投資需求出籠帶動房價上揚，「房價就像變了心的女友、回不去了。」
春節業績大補丸成票房毒藥 業者：沒台商看房
1月本是房市淡季，過去春節期間業者還能靠著「台商返鄉賞屋」彌補業績缺口，今年新冠肺炎讓「台商」買氣出不來，來人組數與成交組數持續滑落，人人唯恐避之不及，業者更強調「最近沒台商來看房子」。過去房市春節期間，雖然是國人的購屋淡季，但卻是台商返鄉歸國的購屋旺季，所以往年春節不打烊的建案多把銷售重心瞄準在台商身上。然而，因境外移入新冠肺炎患者有多位身份是台商，台商兩個字變得格外敏感，台商竟然「被消失」，許多建案反而強調「最近沒台商來看房子」。依住展雜誌追蹤指標建案，1月週來人組數平均為21.6組，較上個月減少2.8組；另，1月週成交組數則約1.6組，較去年12月減少0.3組。1月新建案不管是來人組數或成交組數，滑落的幅度都比去年12月更大，尤以豪宅、換屋型產品所受衝擊最大。總統大選、農曆春節與新冠肺炎接連轟炸，嚴重衝擊房產業者銷售信心，紛紛減緩廣告宣傳，住展調查，1月釋出的報紙廣告量僅剩約0.63萬批，創下近10年來單月新低。不過面對肺炎疫情嚴竣，有些業者反應動作迅速，推出「防疫宅」、「賞屋送口罩」、或是「線上看屋」等相關服務，以期消費者能夠回心轉意。
北台房市連3個月下滑 靜待選後拚轉運
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，12月總分落至31.5分，較11月33.3分減少1.8分，分數已連續3個月下滑，且對應燈號落至藍燈，結束連續9個月的黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案市場因受到大選的干擾，買、賣雙方都明顯放下腳步，但預料選後風向球就會回升至黃藍燈。12月風向球六大觀察指標中，預售屋供給、廣告批數、來人與成交組數等4項分數下跌，議價率持平，新成屋供給則是分數唯一上升的項目，成屋供給戶數成長至近700戶，單一案量達15億以上的指標案僅有新北市土城「長群享享-日荷」一案。從各縣市推案概況觀察，新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻，北市12月僅一個指標案。北市不僅推案量驟降，連市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示新建案市場買、賣方雙多選擇在選前休兵。受到總統大選投票日逼近的影響，業者的銷售信心也降至低點，12月報廣量僅剩約0.76萬批，顯示業者可能普遍評估總統大選會削弱消費者購屋意願，擔心選前打廣告的收效甚微、預算打水漂，紛紛抽手暫停釋出廣告，把銀彈留到選舉之後。新建案的來人組數與成交組數方面，近期維持緩降趨勢。12月住展風向球追蹤的指標建案週來人組數平均為24.4組，較11月的26.1組減少，來人組數已連續4個月滑落。至於新建案成交組數，12月亦降至約每週1.9組，較11月的2.2組減少，代表12月新建案市場的成交表現並不夠出色，更是近半年來成交組數首次低於每週2組。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差，這類產品到了年尾仍看不到熱絡的曙光。何世昌認為，雖然選前的新建案市況平淡，12月住展風向球更摔至藍燈，但其原因應是總統大選的干擾，預期只是短暫性因素，因為線上已經有不少建案準備在選後推出，屆時供給量分數會快速拉高，到時就只看消費者買不買單了。