信松廣場
」 房市 松蔦青語信義區「大隱青后」演繹紐約New Money菁英生活
耗費12年時光在紅樹林水岸打造8座高品質住宅案、以催生「紅樹林當代水岸豪宅建築群」聞名全球建築圈的大隱開發創辦人張裕能,今年11月新預售案「大隱青后」蓄勢登場,推案版圖劃入信義計畫區、松菸巨蛋兩大生活圈疊合的基隆路與松隆路交會角地首排地段,一反信義區中大坪數框架,「大隱青后」坪數在19-31坪間。張裕能談到大隱開發從「建築策展人」出發,他認為「建築應該對城市有抱負和使命」,城市需要什麼建築?建築為所在地帶來什麼樣的人物和生活風格?能否呼應買主的人生境界?這些問題遠比市場、總價等銷售考量重要。「聽起來很玄,但能入手信義計畫區的角色,房子買的就是一個心境」他直言「大隱青后就是菁英要住的房子」,他要為國際級的菁英在台灣最好的點留一棟房子。第四季「大隱青后」蓄勢登場,推案版圖插旗信義區。他例舉紐約中央公園、第五大道、古根漢美術館、大都會博物館、麥迪遜大道名店的上東城,是紐約old money家族的地盤,對應到台北就是敦化、仁愛、國父紀念館等地段。飯店百貨、高級餐酒館、藝廊林立的曼哈頓上西城到中城,從林肯中心、茱莉亞學院、時代華納中心,到時代廣場、百老匯,以至面哈德遜河以空中鐵道公園聞名,近年藝文蓬勃的雀兒喜(Chelsea),就是我們的信義計畫、松菸巨蛋,是new money樂園,基於交通動線正好鄰接大南港及內湖,正是台北市new money產值最大的科技產業軸帶,跟信義計劃聯結成為新一代的新經濟共榮圈,「大隱青后」要在此為不斷帶來新創、引領文化、挑戰框架、野心勃勃、既酷又潮流的new money蓋一座建築,「規劃跟紐約上西城高端精品的condo一樣,空間不必要大,因為整個信義計畫、松菸巨蛋就是大隱青后的客廳。」整個信義計畫、松菸巨蛋就像是大隱青后的客廳。張裕能以文學妙喻舉出公元前八世紀古希臘詩人荷馬創作兩部史詩《奧德賽》與《伊里亞德》來闡述紅樹林水岸建築聚落,和他近年在信義區推出的「信松廣場」與「大隱青后」不同的心境。《奧德賽》講述希臘英雄奧德修斯在特洛伊戰爭結束後漂泊十年的返鄉之路,所謂「奧德賽精神」即是在非線性意識流的回憶和生命對話當中,直面命運本質、波瀾不驚、泰然自處,正如紅樹林水岸「海納川」、「頤海大院」、「豐盈海」都是獻給生命沉澱出境界的建築作品。而松山車站廣場建築「信松廣場」和今年打進信義計畫區、松菸大巨蛋圈層的預售案「大隱青后」,就是描述特洛伊戰爭打到第十年最後劇情高潮的《伊里亞德》,讓人情不自禁投射進戰神阿基里斯的角色,也跟公元前一世紀羅馬大將軍凱撒「我來,我見,我征服」豪語相呼應。「大隱青后」就是蓋給心中有底氣、更有野心對著信義計畫天際線說「我來,我見,我征服」的一群new money,也歡迎想保持心態年輕的old money來留一席。信義商圈近年新建摩天大樓領銜全台,堪比美國當代都市景觀。張裕能自己就保留一戶頂層23樓南向一覽信義計畫摩天建築群天際線的戶別,並認為好幾百億的建設砸在信義計劃、松菸巨蛋,多少人想擠進這個圈子,在這個舞台上成為一個「咖」,所以大隱開發規劃「大隱青后」不像做豪宅,更像是設計「跟時代接觸的一個點」,這樣的產品「collect一個,都很好。」
瞄準新創、電商、自媒體 信義區小坪數商辦吸置產客進場
沿著軌道置產不再是住宅產品的專利,近年商用不動產需求強勁,捷運站旁的商辦大樓更是吸引企業搶進設立據點。北市松山車站廣場建築開發案「信松廣場」,開案以來,住宅層熱銷,商辦產品也趁勝出擊,主打信義區唯一中小坪數新創商辦,瞄準當前新創、電商、微辦,吸引置產客進場。2020年上半年,金控壽險和建商總計在台北狂砸900億獵樓標地,去年第2季,富邦人壽以282.87億元標得「大南港案」,每坪土地價逾375萬元,業界推估未來推出A辦每坪單價將破百萬;今年1月,新光人壽也以92.88億元標下南京商圈「中華開發大樓」,換算舊建物地上層每坪142萬,未來改建價值,勢必直追同區「京華城」4棟豪辦改建案,未來每坪至少也有150萬元的行情。近年金控壽險和建商火力全開在南港、松山獵樓改建、搶標購地,也吸紅樹林知名建商大隱開發插旗北市心,看好方興未艾的新創、電商、微型辦公、自媒體等趨勢,推出總銷70億的「信松廣場」,除了124戶住家,另規劃20戶挑高4米23-58坪中小坪數商辦產品,與目前多筆大型商辦開發案單層百坪起跳的產品做出市場區隔。大隱開發與建築大師李天鐸在紅樹林打造「海納川」等多個國際水岸建築聞名,如今又力邀李天鐸包辦「信松廣場」全案設計,從建築立面、景觀、門廳、公設美學,打造廣場建築地標。大隱開發表示,去年因為搶工和原物料波動,致使營建成本大漲15~20%,目前仍無緩解跡象,不少市場嗅覺敏銳的置產族,預期到未來房價還會更貴,又看好「信松廣場」是信義區唯一的中小坪數新創商辦,紛紛搶在2021起漲點卡位入手。
都更不易土地難求 永吉路巷弄小基地推案遍地開花
蛋黃區土地取得不易、都更開發窒礙難行,近2年不少推案以小基地規劃為主力,信義區永吉路、虎林街一帶,至少就有5個推案基地面積為500坪以下,面積最小的僅50多坪,透露出台北市土地一地難求的窘況。信義區除老舊公寓外,多為30年以上40坪電梯華廈,都更開發不易,加上政府頒布危老條例鼓勵小基地都更,故近2年來推案以小基地規劃為主力,光是永吉路、虎林街一帶,就有「僑聯信義」、「信義The One」、「東其鈺」、「詠喆」等案基地面積不到300坪,其中「詠喆」基地甚至只有50多坪,松山車站對面的「信松廣場」基地也僅400多坪。觀察北市蛋黃區行情,破百萬已是基本盤,信義計畫區豪宅單坪價穩站200萬元,走出信義計畫區外,松德路、永吉路、松山車站預售新案成交則落在100-120萬元,房價僅信義計畫區1/2。專家分析,後疫情時代來臨,受惠貨幣寬鬆與低利率政策,房市買氣漸回溫,市中心輕豪宅再受買盤青睞。台北市近期表現亮眼,尤其信義區線上計有6個建案,平均成交單價落在110至120萬元,目前房價正處築底階段,若能找到規劃好、價格優的產品,現在就是購屋好時機。「僑聯信義」專案經理分析,永吉路一帶擁有藍線永春站、綠線松山站雙捷運機能,且自行開車至國道1號、市民大道都很方便,房價僅信義計畫區的一半,成為醫生、自營商、科技業、金融業高階主管以及二代置產、周邊換屋客層入主的原因。6月相較於4、5月,新來客量不僅增加2成,客戶回訪意願亦提升許多。「僑聯信義」基地面積253坪、雙面臨路,60坪、3+1房規劃。雖基地不大,但專案經理強調,此案雙併、雙電梯、戶戶雙面採光,客廳面寬4.5米,餐廳亦有獨立採光面,前後棟距至少30米以上,全坡平停車位設計,不同於周邊小基地、小坪數推案,均屬於當地少見的產品格局。
3大世紀標案966億 力拱松山車站生活圈
軌道經濟一直是房市不敗定律,也是民眾購屋時一大考量因素。北市松山車站鐵路地下化、潤泰新導入CITYLINK商城和蔦屋書店,為松山車站生活圈大改造,周邊推案量增,也讓帶動土地交易及城市輪廓翻新。近期北市東區重大標案輪番上陣,京華城、信義區世貿三館、大南港3大世紀標案總計966億元,圍繞著雙鐵共構松山車站生活圈,329檔期才推出小坪數預售案「松蔦青語」,520檔再添一總銷70億大案「信松廣場」。「信松廣場」為松山車站斜對面,為520檔期台北市中心最高總銷金額指標案。(圖/報系資料庫)甲桂林總經理陳衍豪分析,松菸台北機場京華城、信義計劃區、南港東區門戶計畫這3大台北東軸線重點商圈,從去年下半年迄今開出3大超級標案,包括中工化372億買回「京華城」改建4棟豪辦挑戰每坪150萬、南山人壽312億標下「世貿3館」、富邦壽282億拿下「大南港」,松山車站周邊推案位處信義區性價比最高區段,將看見3大世紀標案總計966億投資額在未來兌現的力量。松山車站周邊生活機能豐富,除了雙鐵共構複合式商場,一旁還有五分埔商圈、饒河街夜市及河濱休閒生活,近年推案的還有都更案「揚昇君苑」、「正隆ONE+」。「信松廣場」原定329檔期推出,受疫情影響延至520檔期,該案基地面積423坪,規劃地下6樓、地上22層樓鋼骨建築,21-58坪住宅空間,因臨松山路及松隆路各30米超大面寬街廓,又由名建築師李天鐸打造,預計將成為松山車站廣場地標。
【329鬧房疫1】中小坪數挑大梁 另類護盤延後開案多
春暖花開的3月,正是出門賞屋好時機。然而即將登場的房市329檔期,本該是敲鑼打鼓百案齊發,今年卻出奇地冷清安靜。據《住展雜誌》預估,金鼠年329檔期六都總推案量約2600億元,比去年同期大減600多億元,衰退約2成7,創下2012年以來同期新低量。其中,北台灣推案量約1300多億元,年減逾3成。今年329檔期,台北市松山火車站周邊有「松蔦青語」(上、左)及「信松廣場」(右)兩案公開,主打中小坪數。(圖/馬景平攝)疫情蔓延中,去年大鳴大放的台北市豪宅推案,今年329檔期幾乎全面「噤聲」,北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力!本刊記者日前走訪北台灣多個主要案場,發現在疫情影響下,房產業者多採「拖字訣」,慢慢「雕琢」接待中心、樣品屋,或是不開案,甚至有人辯稱:「現在已經沒有人在推329檔期了。」台北市房價高,329新推案以中小坪數壓低總價,強攻自住市場。(圖/馬景平攝)「新聯陽實業」副總經理張俊杰表示,「受疫情影響,客戶出門意願降低,現階段所有案件都是小量低調進行,今年329檔期沒有業者大打媒體廣告公開銷售,都是觀望再觀望,在疫情被穩定控制前,維持潛銷狀態。」新聯陽實業是北台灣的不動產代銷巨頭之一。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,在疫情期間,開盤怕買氣不佳,因此延後開案未嘗不是另類護盤。(圖/住商不動產提供)「住商不動產」企劃研究室經理徐佳馨則分析,疫情持續衝擊下,不確定因素很多,「開案非常在意『氣勢』,開案熱銷先贏一半,萬一開盤買氣不佳,不僅士氣大減,也難向業主交代。此外,由於業者怕後市不佳,開案價格若下修,對初期進場購屋的民眾難以交代,因此延後開案未嘗不是另類護盤。」《住展雜誌》研發長何世昌解釋,現在「329檔期」區間很大,2月到4月推案也可彈性計入。今年受疫情衝擊,329檔以台北市新建案延推情況較為普遍,但若接待中心已蓋好、人員進駐,在成本壓力下不可能不推,如果接待中心還沒蓋好,的確有建商放緩工程腳步延推。
【329鬧房疫2】台北市豪宅惦惦 緩銷策略接待中心工程慢慢來
在新冠肺炎疫情直球對決下,今年房市329檔期整體呈現「龜縮」狀態,去年大鳴大放的台北市豪宅推案,今年329檔期幾乎全面「噤聲」,北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力!今年329檔期最大的不同,就是去年大張旗鼓的台北市豪宅推案,如今卻無聲無息。例如東區「正義國宅」都更案「Diamond Tower」開案一延再延,預計第三、四季推出,具體時程尚未確定;就連傳聞「台北市329檔期唯一大坪數新案」的「潤泰敦峰」,本刊記者詢問後,只得到「因工程進度延至5月公開」的答案。正義國宅都更案「Diamond Tower」1月16日舉行上梁典禮,目前持續興建工程,公開推案時間未定。原訂今年首季公開的南港區千億超級大案「世界明珠」,迄今也無公開計畫。對此,負責代銷該案的「甲山林機構」總經理張境在繞了個彎說,「世界明珠正以新的模式進行銷售。最近有很多台商客戶賞屋,賣得比過年前還好,上上個星期賣了5戶,每戶約1億5000萬元。」「跟疫情完全沒有關係,高調不見得賣得好。」據了解,甲山林機構在總部設有招待所,若買家有興趣進一步了解,會帶買家到基地的工務所,實地感受大基地的規模和地段價值。「宏築信義」接待中心尚未全部整理完成,不少區域客已前來探詢房價。(圖/黃威彬攝)「宏築信義」在信義區擁有難得的1700坪大基地,坪數規劃25-95坪2-4房,另有百坪以上特殊戶型,產品多元。(圖/建商提供)在台北市329檔期的豪宅推案消失下,中小坪數新案上陣稱霸,鎖定自住客群。指標推案有信義區的「宏築信義」、「信松廣場」,以及士林區的「圓山帝寶」與「陽明大苑」。然而,本刊記者致電上述建案,發現一切仍在「龜速」籌備,「信松廣場」、「陽明大苑」接待中心還在搭,「宏築信義」、「圓山帝寶」的樣品屋也尚在局部施工中。一名業者溫吞地說,「房市大咖『台商們』短期內也走不了,不用急,慢慢來!」創意家行銷品牌公關陸宜表示,台灣醫療系統控制疫情得當、備受肯定,吸引不少台商加速回流購屋。(圖/黃耀徵攝)位於捷運麟光站旁的「宏築信義」,算是「腳程」較快的新案,基地面積約1800坪,產品規劃最小25坪的2房格局,鎖定周邊「舊換新」的區域客。「雖然接待中心樣品屋還沒完成,已有不少區域客來詢問,假日賞屋人潮非常多,到晚上9點半都還有客戶在洽談。」代銷業者「創意家行銷」公關陸宜透露。「松蔦青語」基地坐落於台北市松河街,享有無敵水岸河景。(圖/王永泰攝)另外,「松蔦青語」是少數趕在3月中前公開的個案,建商為營造起家的「大家地產」,共規劃108戶,12坪至29坪,格局1到2+1房,主打防疫概念宅。大家地產董事長卓家雄說,「我們苛求防疫安全與居住品質,光是和建築師溝通室內格局設計圖,就更改了上百次,務求戶戶有窗,即使是12坪小套房,衛浴也能開窗通風。」「圓山帝寶」位於承德大道第一排,享有大佳河濱公園(下圖)水岸生活。(圖/圓山帝寶提供)「圓山帝寶」(上圖)位於承德大道第一排,享有大佳河濱公園水岸生活。(圖/台北市工務局提供)