信用資源
」 央行 打房 楊金龍 貸款 中央銀行限貸引發民怨 央行邀22銀行舉辦座談後回應:設15條專線處理陳情
銀行房貸鬧錢荒,央行日前請銀行喝咖啡,呼籲自主控管不動產貸款量,「限貸」實施卻引發民怨;央行總裁楊金龍2日邀請國內22家銀行舉辦座談會,瞭解各銀行對無自用住宅民眾購屋貸款的核貸政策,以及對民眾房貸申請困難案件之協處機制;央行下午也發新聞稿表示, 強調高度關注民眾申請房貸困難議題的立場,對於無自用住宅民眾購屋的陳情案件,央行已設置15條專線處理,必要時函轉相關銀行妥善處理,並追踨後續案件處理情形。央行指出,為提供民眾正常購屋融資需求必要協助,除敦促銀行妥善協處民眾申請房貸困難案件,也請銀行轉知各營業單位,向申貸民眾說明房貸審核作業程序、核貸與撥款時程等事項,讓民眾清楚瞭解銀行貸款作業程序。央行強調,日前籲請銀行自主管理不動產貸款總量的道德說服措施,屬於行政院「健全房地產市場方案」的一環;行政院院會於8月28日中,院長卓榮泰表示,中央銀行基於維繫金融體系穩定,邀集相關銀行業者座談,為預防金融問題所做的努力,央行也多次重申,今天院會楊金龍更再次清楚說明央行的原意,再度邀請相關銀行業者座談,避免民眾誤解。這次央行舉辦的座談會,確實有部分銀行反映,今年以來受理房貸案件數量較大,或因法定限額比率30%的限制關係,致房貸承做量能有限,因而有審核期間拉長、延長撥款時間、以價制量等情事,因而不符申貸者預期;也有銀行指出,略調整房貸控管內部警戒值,以提高房貸承做量能,或將其他信用資源,如非無自用住宅民眾購屋貸款調配至無自用住宅民眾購屋貸款等。
央行打房下重手惹民怨 4聲明強調「不影響自住、都更」
中央銀行總裁楊金龍自今年8月12日至21日,分別邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理前來座談,會中提出對不動產授信管理規定,更要求未來要按時繳交減量計畫書,遭市場解讀成「限貸令」惹民怨。對此,央行今(22)日發聲明,解釋政策緣由,強調不會影響自住宅,主要防範投資客。央行針對21日呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量新聞稿內容遭民眾誤會原意,今日緊急發聲解釋政策緣由,主要避免過多信用資源流向不動產市場,因為自2023年下半年起,房市交易擴增、房價走高,帶動銀行購置住宅貸款年增率上升,注意到多事非自住投資客和投機客。故央行要審視各銀行研提之不動產貸款具體量化改善方案,定期審視各銀行改善成效,也強調不回影響無自用自宅民眾購物融資需求,或是業者推動都更、危老重建和社會住宅等配合政府政策相關用途。央乎也呼籲各銀行應從法令、契約及營業政策,自行斟酌放貸措施,避免引發不必要之紛擾。「有關本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之補充說明」新聞稿如下:本行於昨(21)日發布新聞稿說明近期本行籲請各銀行自主管理不動產貸款總量,茲補充說明如次:一、本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量,旨在促請銀行合理配置信用資源,避免過多信用資源流向不動產市場,尤其是流向非自住之投資客或投機客;不會影響無自用住宅民眾購屋融資需求,以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途,及企業購建自用廠辦等所需之資金。二、本年6月以來,財政部督導公股銀行優化「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(簡稱新青安貸款),積極查核投機客、人頭戶及貸後轉租等情形,以落實新青安貸款自住政策目的。本行籲請銀行在不影響無自用住宅民眾購屋貸款等前提下,自主管理不動產貸款總量,與財政部相關措施之政策目的一致。三、考量各銀行均有不動產貸款監控管理機制,且資產規模、營運特性有所不同,因此,本行係以道德勸說方式,請銀行依據自身經營情況,研提未來一年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案,俾以漸進方式強化銀行不動產貸款之風險管理。四、本行籲請銀行自主管理不動產貸款,係從總量及信用資源合理配置著眼,並不涉及對個案之約束,銀行應從法令、契約及營業政策等因素,自行衡酌貸放措施,並避免引發媒體所指稱「加深民眾違約風險」等不必要之紛擾。
央行出手!要各銀行自主管理不動產貸款總量 9月6日前提出改善方案
中央銀行自今年8月12日至21日,分別邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理前來座談,會中籲請各銀行善盡社會責任,避免信用資源過度流向不動產貸款。央行自109年12月至今年6月六度調整選擇性信用管制措施,以防範銀行信用資源過度流向不動產市場;加以相關部會賡續精進健全房市措施,迄至去年上半年,房市景氣逐漸降溫,不動產貸款成長趨緩。惟去年下半年起,房市交易擴增,房價走高,帶動銀行購置住宅貸款年增率上升,今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)升為37.4%,接近歷史高點之37.9%,顯示銀行信用資源集中不動產貸款情形有待進一步改善。央行表示,信用資源若過度集中不動產市場,將排擠生產事業實質投資所需之資金,不利經濟永續發展。銀行基於社會責任,宜引導信用資源合理配置,勿助長炒房、炒地,推升房價不合理上漲。鑑於國際間有不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退之先例,為防患未然,我國銀行業實有必要就不動產貸款集中度居高情形進行改善。考量各銀行資產規模、營運特性有所不同,並維持市場競爭公平性,央行請各銀行在不影響無自用住宅民眾購屋及業者推動都市更新、危老重建所需資金之前提下,依據其自身經營情況,於9月6日前研提自主管理之不動產貸款具體量化改善方案。央行將審視各銀行研提之不動產貸款具體量化改善方案,定期審視各銀行改善成效,並透過實地查核,督促銀行落實執行改善方案。央行將持續關注國內房地產市場發展及銀行不動產貸款風險控管,必要時調整選擇性信用管制措施,避免資金過度流向不動產市場,以維持金融穩定及健全銀行業務。
打房出重手!央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手!中央銀行13日召開第二季理監事會,一如外界預期利率不動,重貼現率維持2%,不過打房倒是有備而來,除提高存準率1碼至11.5%,即日起實施第六波選擇性信用管制措施,針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會(Fed)台北時間13日凌晨公布利率決策,央行同日亦舉行第2季理監事會,在第1季意外升息半碼(0.125個百分點),將重貼現率拉上2%,回到近15年半高點,央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示,台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息,他還說:「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變,成為各界共識。反而是房市管制措施方面,央行五波信用管制以來,去年上半年房市已明顯降溫,但8月新青安房貸上路後,房市價量齊揚,楊金龍日前表示,觀察國內房市指標,除了房價居高不下,包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比,及國銀不動產放款占總體放款比率,三數據仍居高不下,有充足理由推出第六波信用管制。央行指出,上年下半年起,房市交易成長回升,帶動購置住宅貸款年增率持續上升,致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自本年6月14日起實施。值得一提的是,央行此次搭配調升存款準備率,表示透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,自本年7月1日起實施。
央行率先放鷹!理事會通過「升息半碼」 楊金龍:要走自己的路
央行自去年第2季以來首次升息!21日召開理監事會議,為有助促進物價穩定,決議升息半碼(0.125個百分點),重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%,自3月22日起實施。央行指出,今年1至2月消費者物價指數CPI平均年增率為2.43%,主因水果、外食等食物類與娛樂服務價格上漲,以及房租調高;不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為2.27%,持續緩降趨勢。綜合國內外經濟金融情勢,預期本年國內通膨率將逐季緩步回降;惟考量2021年以來物價漲幅較高,以及本年4月國內電價擬議調漲,恐形成較高的通膨預期。在今年經濟成長可望增溫下,為抑制國內通膨預期心理,本行理事會認為調升本行政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。展望本年,國際機構預測本年油價略高於上年,國內商品類價格將溫和上漲,且國內服務類價格受高基期影響,漲幅可望縮小,台灣通膨率將較上年趨緩。考量4月國內電價擬議調漲,本行上修本年CPI及核心CPI年增率預測值分別至2.16%、2.03% (主要機構預測值詳附表2),分別低於上年之2.49%、2.58%。由於因應4月電價調漲帶動的物價波動,央行採升息措施因應,估計銀行的房貸利率也會跟著調升。央行表示,2020年12月以來,央行五度調整選擇性信用管制措施,有助銀行控管不動產授信風險,避免信用資源過度流向不動產市場。自2022年3月起,採行漸進的緊縮貨幣政策,亦有助強化選擇性信用管制措施成效。自管制措施實施以來,全體銀行建築貸款成長持續走緩,且不動產貸款之逾放比率仍維持低檔,信用品質尚屬良好。惟上年下半年起,購置住宅貸款及不動產貸款成長隨房市交易成長回升而增加,全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高;因此,仍將持續檢視不動產貸款情形與本行管制措施之執行成效,並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響,適時調整相關措施內容,以促進金融穩定及健全銀行業務。國內市場流動性充裕,近月長短期市場利率小幅波動,本年1至2月銀行體系超額準備為549億元;日平均貨幣總計數M2及全體銀行放款與投資平均年增率分別為5.51%、7.19%。
建商不滿無預警打房揚言要提告 央行火速澄清
中央銀行第二季理監事會後宣布,推出第五波信用管制,針對第2戶限貸7成,引發建商不滿,揚言提告政府施政違背信賴保護原則。央行30日火速澄清,強調此次信用管制規範並未溯及既往,且過去已多次提醒社會大眾續推管制措施的可能性,而非外界認為的「無預警」實施。針對央行第五波信用管制,市場認為認為換屋族首當其衝,相關措施更令不動產業者急跳腳,大台中不動產開發公會會員大會29日通過臨時動議,將聘請律師並聯合台灣省不動產開發公會聯合會,提告政府施政違背「信賴保護原則」。央行30日火速召開記者會,央行官員坦言,「提告部分我們也是媒體上看到」,目前尚未收到相關通知,但強調央行是基於「央行法」授權維護金融穩定的職責,針對國內整體經濟金融情勢採取必要措施,是本於權責做出政策訂定。官員也說,央行的選擇性信用管制是針對貸放成數規範,是規範到銀行辦理信用的規定,至於房市賣方買方之間的約定,則是屬於民間之間的交易內容。央行發出做出3點說明,第一,推出第五波選擇性信用管制,主要是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞;且第一季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較去年第四季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升,貸款條件仍屬寬鬆。第二,央行強調,此次規範已考量換屋者權益,借款人清償名下第1戶房貸(如出售舊屋或以其他資金來源清償),即不受貸款成數7成限制;此外,央行規定是以借款人本人為規範對象,並非以家庭歸戶辦理,不影響家庭其他成員申辦購屋貸款的權益。第三,此次規範也並未溯及既往,購屋者(包括已簽訂預售屋買賣定型化契約者)若已進入向金融機構申貸階段,也就是說,借款人在這次規範修正前,已經向承貸金融機構申貸並經錄案者,貸款條件得按錄案時規定辦理。央行強調,2010年6月央行就曾實施特定地區第2戶購屋貸款規範,此次再次實施,僅將貸款成數由現行平均7.7成降至上限7成,相較上次規範上限6成,尚屬溫和,並已考量換屋者權益。央行進一步指出,自2020年12月以來已五次調整管制措施,持續在各次理監事聯席會議決議新聞稿及立法院業務報告等,提醒社會大眾有關管制措施調整的可能性,並非外界所稱「無預警式」實施管制措施。
央行再出手打房!明起「8縣市」購屋第2戶貸款上限7成
中央銀行今日召開理監事會,宣布利率不動,終結「連五升」,不過卻第5度調整選擇性信用管制措施,主要針對特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,聯準會在當地時間14日宣布暫停升息,應是央行暫停升息的重要考量,不過本次雖未升息,貸款戶能暫時鬆一口氣,央行卻採取第二戶貸款上限七成的措施,顯見房市動能仍在,此舉以降低銀行端對新承做不動產曝險。同時值得注意的是,雖然央行本次維持利率水準,可七月份Fed恐有動作的狀況下,若台美利差持續擴大,央行亦可能有所動作,不可不慎。央行自2020年12月以來,四度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,有助銀行降低不動產授信風險,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩,不動產貸款之逾放比率維持低檔。不過惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。央行表示,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成,自6月16日起實施。
第五波打房提前登場 30年房貸恐絕跡
國內房價居高不下,中央銀行第五波打房措施提前上膛,除評估針對六都等特定地區自然人第二戶房貸成數祭出限制,或下調全台房市熱區貸款成數,央行總裁楊金龍昨天更表示,現行長年期房貸提供炒房空間,不排除縮短房貸年期,屆時30年期以上房貸恐絕跡。立法院財委會昨邀央行就「我國央行是否跟美歐採取升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」提出專題報告。楊金龍開門見山,直接挑明選擇性信用管制有精進調整的空間。至於可能方向為何?楊金龍透露三方向,目前信用管制在六都及新竹縣市的部分,僅限制自然人第二戶無寬限期,沒有對貸款成數設限,未來可能會在貸款成數加以限制。其次是針對房價漲幅過高的熱區,進一步限縮貸款成數。接者,楊金龍首度提及,現行30年以上長年期房貸,雖然總利息負擔高,但炒短線的負擔卻很低,形同提供炒房空間,央行正在評估,可能縮短房貸年期,降低或取消銀行承做30年期及以上房貸。楊金龍表示,央行自2020年12月以來,已經實施四波信用管制措施,當前銀行不動產貸款集中度大致穩定,但不動產授信占比37.1%,對照歷史最高為37.9%,代表仍偏高,「央行目標是降到35%以下」,不要讓信用資源過於集中在不動產,希望房市能軟著陸。有立委詢問,美國聯準會加速升息,但國內房貸族一堆,央行會在信用管制或升息之中,擇一出招,抑或「兩箭齊發」?楊金龍沒把話說死,表示這並非選擇題,當然都有可能。楊金龍解釋,升息主要是針對通膨,當然對抑制房價上漲會起一定作用,畢竟調高利率的影響是全面性,不管幾戶都會受影響,一般自住首購房貸族利息,在3月升息後負擔已經增加,請民眾注意個人財務負擔。楊金龍重申,央行採行的信用管制措施,是政府「健全房地產市場方案」的一環,健全房市仍有賴各部會及地方政府通力合作,從供給面、需求面、制度面三管齊下始能達成,央行也會不定期金檢,適時檢討管制內容。
財委會立委質詢打炒房 楊金龍:還有精進調整空間
針對財委會立委質詢,央行選擇性信用管制是否五度調整,央行總裁楊金龍表示,「未來還有精進調整空間」,並透露可再出三招,一是縮短房貸年期,降低30年期及以上房貸年限;二是六都等特定地區自然人第二戶房貸成數限制;三是鎖定全台房市熱區進一步限縮貸款成數。央行2020年以來選擇性信用管制調整。(圖/呂清郎製表) 楊金龍指出,央行從2020年12月以來共四度調整選擇性信用管制,當前銀行不動產貸款集中度大致穩定,但不動產授信占比37.1%,對照歷史最高37.9%,仍處相對高點,「央行目標是降到35%以下」,因此房市管制尚有精進調整空間。至於未來仍可調整管制的工具,他透露,包括縮短房貸年期,降低30年期及以上房貸的年限,及第二戶房貸成數限制,還有鎖定六都或全台熱區限制貸款成數。觀察30年以上的長年期房貸,雖然總利息負擔高,但炒短線的負擔卻低,形同提供炒房空間。其次目前管制針對台北市等六都及新竹市縣等特定地區,自然人第二戶無寬限期,尚未在貸款成數上設限。並且還可針對房價漲幅高的熱區或全國,進一步限縮貸款成數。至於是否透過連續升息加速抑制房市過熱,楊金龍認為,升息主要是針對通膨問題,雖然對抑制房價上漲也有一定的作用,但調高利率的影響是全面性的,銀行資金成本增加,將反應調高房貸利率,首購房貸族的利息負擔跟著增加,因此3月升息1碼(0.25個百分點)後,即提醒首購族應注意個人的財務負擔。楊金龍強調,央行將持續關注信用資源集中不動產市場的情形,採行多項配套措施,包括邀集銀行座談,籲落實法規遵循及授信風險定價原則,派員金檢,2021年以來合計辦理99次專案金檢,強化督促動工興建,加速土地開發利用,並檢視房市管制措施執行成效,適時檢討管制措施內容,達到促進金融穩定目標。
房價恐續漲 央行不排除出手管制...鎖定囤房族
瞄準囤房、囤地族開鍘,中央銀行祭出第4波房貸信用管制措施,包括自然人購置豪宅、第3戶以上房貸、餘屋及工業區閒置土地抵押貸款,最高成數今(17)日起同步降為4成,為史上最嚴格的管制措施。不過央行總裁楊金龍已放話,明年房價可能續漲,選擇性信用管制還有強化空間,不是到此為止。票券不動產占比上限3成金管會昨日也加入打炒房,宣布票券金融公司對不動產業保證餘額,占保證總餘額之比率上限不得超過30%的新制。金管會銀行局副局長童政彰指出,目前有一家票券公司超過30%,會要求6個月內處理完畢,另有兩家在28%~30%之間,將列為關切重點。央行昨日召開第4季理監事會,宣布去年12月以來第4波房貸管制措施,這次主要針對囤房及囤地族下手。自然人方面,購置豪宅及第3戶以上購屋房貸,最高成數從原本的5.5成或5成降為4成,以進一步強化銀行管理信用資源,降低授信風險,避免資金流供囤房。購地貸款降為5成至於銀行對建商的餘屋貸款,最高成數也從原本的5成降為4成,藉此加速建商出售餘屋,增加住宅供給,並避免資金流供囤房。土地方面,購地貸款最高成數從原本6成降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建,以強化督促借款人加速動工之力道,增加住宅供給,避免資金流供囤地。工業區閒置土地抵押貸款最高成數,配合購地貸款新制上路,同步降為4成。楊金龍表示,雖預期通膨為暫時現象,但根據央行蒐集銀行、不動產機構發布的資料,對於房市展望偏向樂觀,且按照當前房地產循環周期來看,明年房價還是有上漲可能,「現在好像還在上升階段」。現場媒體詢問,央行連續4波打房,但房價不跌反漲,是否代表「愈打愈沒力」?楊金龍解釋,央行啟動房貸信用管制後,銀行確實有控管貸款成數,撥款金額下降、利率也有提高,單以房價走勢衡量信用管制效果,並不合理。至於會否繼續打房?楊金龍說,房市穩定有賴各部會攜手推出健全措施,央行當然也會一步步調整管制作法,到目前為止「我認為還有空間」,暗示央行仍會緊盯房價走勢,必要時將再祭第5波房市管制措施。 中央銀行第4波房貸信用管制對照表
央行加大打房力度 預告「第4波打炒房更恐怖」
中央銀行祭出第四波房市管制措施,自明(17)日起實施,主要包括第三戶以上房貸)從原本5.5成或5成全部降至4成,同樣無寬限期。其餘包括購地貸款從6成降至5成、餘屋貸款從5成降至4成,工業區閒置土地抵押貸款亦從5成降至4成。央行表示,自上年12月以來,三度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,已有助銀行降低授信風險,惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高,為強化管理銀行信用資源,避免流供囤房、囤地,本次修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年12月17日起實施。央行第四波房市管制措施如下:1. 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。2. 購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。3. 餘屋貸款最高成數降為4成。4. 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。央行理認為,上年12月以來,本行所採行控管不動產貸款風險措施,已積極落實政府「健全房地產市場方案」之信用資源有效配置及合理運用;惟促進房地產市場穩健發展,仍有賴上述方案之相關政策共同推動執行。且鑒於國人購屋貸款負擔率(每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率)平均逾三成,呼籲借款人宜留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加,以及未來利率變動之風險。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,延續上次調控基調,央行此次出手依舊以緊縮資金為主,搭配相關部會行政手段,特別是當買盤從預售轉往成屋後,價量出現修正會更有空間。外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後,要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。
央行是否加碼打房? 立委籲「行政部門非無牙老虎」明將為質詢焦點
立法院財委會明天(22日)邀請中央銀行總裁楊金龍、財政部長蘇建榮等部會主管,繼續討論打擊炒房及股市禿鷹措施,央行是否有下一波加碼打房措施?預期為立委們關注焦點,尤其是否針對第三戶貸款成數限制的更低、利率更高等問題,有可能納入「滾動式檢討」的範圍。中央銀行總裁楊金龍、財政部長蘇建榮、金融監督管理委員會主委黃天牧及經濟部次長和公股行庫董事長,明天將就「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手?」在立法院財委會專題報告並備質詢,由立委鍾佳濱主持會議。立委李貴敏也在臉書公開呼籲「行政部門絕非無牙老虎,政府別再模糊焦點了!」提到她先前在主持財委會會議時強烈要求,財長蘇建榮已鬆口允諾將在三個月內針對修法提出評估報告,房屋稅、囤房稅調整算是邁出了一小步。只希望政府拿出擔當,盡快解決高房價炒作問題。央行報告指出,109年10月進行銀行辦理不動產貸款之實地查核及道德勸說, 籲請銀行勿將信用資源過度流向不動產市場;12月3日政府推出「健全房地產市場方案」,央行於12月8日、110年3月19日及9月24日三度調整選擇性 信用管制措施,強化銀行不動產授信風險控管。央行也提到,影響房價因素眾多,「健全房地產市場方案」,各部會從需求面、供給面及制度面通力合作,才能達成健全我國房地產市場之目標。未來央行仍將持續密切關注不動產貸款及房地產市場發展情形,滾動檢討規範措施內容及執行成效。
遏止放貸炒房推手 金管會預告票券對不動產業保證餘額上限30%
金管會將在明天(22日)於立法院財政委員會說明「遏止銀行、融資公司放貸淪為股市秃鷹、房市炒手的推手?」專題,在防範票券商信用資源過度流向不動產市場部分,經與央行、票券公會及業者研商後,決定出手就票券金融管理法的授權規定提出草案,預告訂定票券金融公司對不動產業保證餘額占保證總餘額之比率上限,不得超過30%。金管會在專題報導中提到,本國銀行辦理不動產貸款餘額成長,截至110年9 月底止,本國銀行辦理購置住宅(含房屋修繕)貸款及建築貸款餘額,分別為新臺幣8.56兆元及3.06兆元,逾放比率分別為0.1%及0.07%,均低於9月底本國銀行整體放款逾放比率0.19%,顯示銀行對不動產貸款之風險控管能力,尚屬適當。金管會於今年4月召開研商「防範票券商信用資源過度流向不動產市場」會議,已請票券金融7公司,持續自律性遵循央行發布之不動產貸款針對性審慎措施,續依票券金融管理法第31條第2項授權,訂定票券金融公司對不動產業保證餘額,占保證總餘額之比率不得超過百分之三十。金管會表示,由於票券金融公司經營短期票券之承銷、經紀、自營及保證業務,扮演發揮貨幣市場功能的角色,避免票券金融公司信用資源過度流向不動產市場及維持金融市場穩定,而提出該草案並在11月19日展開預告程序,公告翌日起14日內,邀請各界於金管會「主管法規查詢系統」網站之「草案預告」網頁內提供意見。該草案訂定票券金融公司對不動產業保證客戶之歸類,及明定票券金融公司對不動產業保證餘額占保證總餘額之比率不得超過百分之三十。有關不動產業之範圍,除依中華民國票券金融商業同業公會所定不動產業歸類及控管標準外,尚包括對非不動產業之保證,其資金係提供集團從事不動產業之關係企業使用者。
央行書面報告出爐 暗示「隨時出手加碼打房」
中央銀行是否有下一波打房政策、具體作法為何引發立法院的關切,邀請央行20日赴院以「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手」為題行報告。據剛出爐的書面報告內容顯示,央行強調,2020年開始至今,共進行了三次調整選擇性信用管制,已出現成效,央行將持續關注不動產貸款,進行滾動式檢討。此舉被視為央行可能隨時出手加碼打房。書面報告書中,央行陳述,為達成促進金融穩定的法定職責,在2020年10月進行銀行辦理不動產貸款的實地查核,及道德勸說,籲請銀行勿將信用資源過度流向不動產市場;同年12月3日政府推出「健全房地產市場方案」,央行則於該年12月、2021年3月及9月,三度調整選擇性信用管制措施,強化銀行不動產授信風險控管。央行強調,2020年底以來的三次調整選擇性信用管制,主要的目的,是為防範信用資源過度流向不動產,並採行配套措施,央行並每月定期追蹤銀行辦理受限貸款情形,實施以來,銀行辦理受限貸款均合於規定,且平均貸款成數顯較規範前下降;目前本國銀行辦理各項受限貸款平均利率,也均較規範前為高,整體來看銀行業「貸款成數下降、貸款利率上升」,央行將持續督促銀行,落實執行授信風險差別定價原則。由於日前立院財委會上,立委關注央行何時再出手加碼打炒房,未來動向備受市場關切。尤其是否針對第三戶貸款成數限制的更低、利率更高等問題,有可能納入「滾動式檢討」的範圍。尤其最新出爐的書面報告強調,「將持續密切關注不動產貸款及房地產市場發展情形,滾動檢討規範措施內容及執行成效,以健全銀行業務,並促進金融穩定」。市場對此的解讀是,央行必要時,仍會適時調整選擇性信用管制,暗示「隨時會再出手」四度調整,打房仍是重要的政策方向。
中央再出重手打房 6都、竹縣市第2戶房貸無寬限期
房價漲勢引發中央銀行關注,央行今日理監事會再度出手打房,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,最大變化是針對六都及新竹縣、新竹市,新增第2戶購屋貸款不得有寬限期規定,購地貸款從6.5成降至6成為限、工業地抵押貸款從5.5成降至5成為限。央行表示,雖受限貸款之成數下降,但惟銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,有必要採取預防性措施,控管相關授信風險,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月24日起實施。央行三條新規定如下:1. 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期:特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。(原無規範)2. 調降購地貸款最高成數為6成。(原為6.5成)3. 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。(原為5.5成,並限制1年)央行強調,密切關注房地產市場發展及金融機構不動產授信風險控管情形,並檢視規範措施之執行成效,適時滾動檢討調整管制措施,以健全銀行業務,並促進金融穩定。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,近年房市火熱,炒風從蛋黃轉往蛋白的狀況越發嚴重,也讓央行決定再次出手,其政策除衝擊多戶型的投資客外,也大幅增加中小型建商取地難度,另外針對目前台商回台設廠衍生的問題也將一併處理。預估短期內資本較小的建商與投資客將受到影響,低利環境下,大資本的投資者雖更有機會擇優進場,但央行透過不斷收緊資金,長期來說也有助於市場緩步降溫。
利率連六凍 央行打房再出招「三大重點」9/24日上路
台灣央行今(23)日召開第三季理監事聯席會議,其中針對打房再度出招,央行提出三大修正重點:新增8縣市自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期,購地貸款最高成數自6.5成降至6成,以及將原定的工業區閒置土地抵押貸款最高成數從5.5成再降為5成。上述措施自明日起立即實施。另外,央行也宣布本季維持基準利率不變,連續6季重貼現率為1.125%、擔保放款融通利率1.5%和短期融通利率3.375%不變,持續位於史上最低水準,與市場預期相同。至於今年經濟成長率(GDP),則從第2季時的5.08%上修至5.75%,增加了0.67個百分點,不過仍低於主計總處於8月13日所公布的5.88%。央行總裁楊金龍表示,由於銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,因此有必要採取預防性措施。(圖表/央行提供)央行指出,此次有三大修正措施。首先是新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期,包括:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣和新竹市共8縣市。其次是將購地貸款最高成數降為6成。第三則是調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款的「一定期間」為1年。央行表示,8月日平均貨幣總計數M1B及M2月增率分別為0.91%及0.76%,均較上月為高;M1B及M2年增率分別下降為15.39%及8.44%,主要係上年基期較高及活期性存款年增率下降。累計本年1至8月M1B及M2平均年增率分別為17.42%及8.91%。至於金融機構放款與投資部分,8月底全體貨幣機構放款與投資月增率為0.80%,較上月底為高;年增率亦由上月底之7.59%上升為7.87%,主要係因銀行對政府債權成長上升所致。若包括人壽保險公司放款與投資,並加計全體貨幣機構轉列之催收款及轉銷呆帳金額,則調整後全體金融機構放款與投資年增率為6.90%,高於上月底之6.82%。
打房再加碼!利率「連4凍」 第3戶限貸5.5成
打炒房一波接著一波!中央銀行昨日召開今年首季理監事會,利率毫無懸念不動,卻端出加碼打炒房的「大菜」,點名法人囤房及短期買賣交易明顯,不只將公司法人購置住宅貸款成數降至4成,自然人第3戶以上房貸、許久未做調整的豪宅貸款成數也同步調降,並納管工業區閒置土地抵押貸款,震撼各界。中央銀行房貸信用管制對照表央行昨召開理監事會,考量全球經濟仍面臨高度不確定性,決議利率「連4凍」,重貼現率維持在1.125%的史上最低。然對於台灣今年經濟成長表現,央行給出4.53%的數字,比主計總處預估4.64%稍微低了一些。自然人採取差別管理理監事會重中之重,是通過調整房市選擇性信用管制措施。楊金龍表示,全國法人擁有4戶以上住宅者占11.96%,合計擁有住宅數更占整體法人73.55%,加上短期交易頻繁,為避免資金流供法人囤房炒作,即日起公司法人購置住宅最高成數從5~6成一律降至4成。自然人方面,考量持有多戶房貸不利金融機構授信風險控管,採取差別管理作法,第3戶房貸最高成數由6成降至5.5成,並新增第4戶以上最高5成規範。另針對豪宅貸款,因有帶動周邊房價的外溢效果,且價格波動大,從過往6成調降至5.5成,擁有第3戶以上者剩4成。值得一提的是,為協助強化工業區土地活化利用,央行此次新增工業區閒置土地抵押貸款規範,從原本銀行自律改為最多5.5成,唯排除抵押土地已動工開發,或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫者,避免傷及無辜。房地合一2.0 溯2016年取得楊金龍強調,本次房市管制措施僅規範高風險的貸款戶,也避免過多信用資源流向不動產市場,並不影響第一戶、第二戶等絕大多數實質需求貸款案件,限制範圍不是非常大,但可能產生房價會下跌的預期心理。至於是否配合「房地合一2.0」加碼出招?楊金龍表示,房地合一2015至2016年剛出來時,實施前半年就有預期心理,對於抑制短期炒作有明顯效果,如今「房地合一2.0」再搭配央行的選擇性信用管制,相信效果會很明顯。行政院版「房地合一稅2.0」的條文曝光,規定2016年「取得」的房地即適用;施行日期由行政院訂定。財政部官員表示,未來就是看日出條款,如出售時間點落在日出條款後,就是適用房地合一2.0;若在日出前就出售房屋,因2.0版本還未上路,則適用房地合一1.0。日出時間現有許多版本規畫討論中,尚無定論。
央行打炒房下重手!豪宅、工業區閒置土地入列 買第三房只能貸5.5成
行政院去年12月3日端出「健全房地產市場方案」,宣示打擊炒房的決心,並於12月7日無預警祭出選擇性信用管制,形同直擊對決炒作歪風;此外,行政院近期也通過房地合一稅2.0版本,推動修法,包括央行18日召開第1季理監事會議上指出,加碼房市調控措施,公司法人購置住宅貸款最高成數為4成,高價住宅也增加貸款成數限制。(圖/台灣房屋提供)為了落實政府「健全房產市場方案」之信用資源有效配置及合理運用,央行上年12月8日本行修正施行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款務規定」,目前受限貸款之成數下降、利率上升;惟銀行不動座貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,並進一步控管金融機構不動產授信風險,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」自本年3月19日起實施。主要修正重點(詳附件)如下:1.公司法人購置住宅貸款最高成數:一律為4成。2.調整自然人購置住宅貸款規範:(1)第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。(2)購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(係指名下已有3戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由6成將至4成。3.新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數5.5成。
央行總裁楊金龍開記者會引關注 祭4手段重手打炒房
中央銀行出重手打房,今日常務理事會決議,強化選擇性信用管制措施,包括法人購置住宅貸款第1戶最多6成、第二戶以上最高5成,自然人第3戶以上最高6成,以上均無寬限期。至於土地貸款則為6.5成,新增餘屋貸款限制最高5成。央行表示,全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。央行表示,銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%,且有自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長現象。中央銀行理監事會下周四即將登場,不過央行今日罕見通知將在下午4點半召開臨時記者會,並且由央行總裁楊金龍親自主持,大動作引發各界側目,各界也好奇央行將端出什麼「大菜」,結果是針對房價飆漲而來,選擇性信用管制上膛。
九成房貸重現江湖?央行:密切關注
央行房市管制措施國內房市不畏疫情,今年表現熱烘烘,央行總裁楊金龍表示,第二季銀行新承做購置住宅貸款加權平均貸款成數為71.3%,高於九成者仍有限,央行將續督促銀行審慎辦理相關授信業務,以「防範過多信用資源流向不動產市場」。他指出,央行一直密切關注房市動態,並維持高價住宅(貸款上限六成)規範,以維護金融穩定,更進一步直接點出二大核心問題,一是當前不動產持有稅負仍低,難以抑制囤房、養地,還有預售屋、新推案等市場資訊透明化不足;二是市場資金充裕,加上部分銀行不動產授信條件有趨鬆現象,如較高的貸款成數、較長的貸款年期或寬限期,及階段式計息。對此,市場解讀,不排除央行在年底前祭出打房措施,超前部署防範房市泡沫。楊金龍15日將赴立法院財委會進行業務報告,針對房市泡沫警訊,楊金龍指出,央行將密切關注房市動態與不動產貸款情況,適時採行妥適措施,防範不動產貸款風險升高,以維持金融穩定。在解決高房價問題,則有賴中央相關部會與地方政府通力合作,消弭投機炒作空間健全房市。其實日前央行副總裁陳南光已撰寫專文解析,應針對房市過熱的風險超前部署,代表隨時可能再出手打房。過去央行曾在2010年6月至2014年6月期間,共祭出四波選擇性信用管制措施,市場俗稱為「打房」,有效消除投機炒房引發的房價飆漲。至2015年及2016年共二度鬆綁,僅餘最後的豪宅代款成數上限六成最後防線至今。楊金龍認為,這一波與前一波的情況不同,主要是台商回台投資,置產投資需求漸增,加上政府持續推動都更政策,及市場資金充裕,使得今年初以來,房市交易量增加且房價上漲。影響所及,房價近一年來也顯著走高,但依國泰房價指數與信義房價指數漲幅來看,均低於上一波房價擴張初期的漲幅,並且六都交易為南熱北溫,且以台中市新推案價格漲幅最大。楊金龍說,近年民眾購屋能力提升,還有利率處低檔,減輕房貸負擔,房貸餘額穩定成長,建築貸款餘額則是雙位數成長。但本國銀行房貸與建貸逾放比仍顯現緩降,至8月底各降為0.14%及0.12%,均低於整體放款逾放比的0.24%;央行繼續執行高價住宅貸款規範,並督促銀行審慎辦理不動產授信業務,以防範過多信用資源流向不動產市場。