信義富境
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今年全台推案量爆2.56兆新高 換算造價可孵出「60顆大巨蛋」
2024近尾聲，根據591新建案統計，今年全台總銷金額爆出2.56兆元天量，再破歷史新高，若以台北大巨蛋造價約400億元來估算，已可孵出逾「60顆巨蛋」，規模相當驚人；不僅如此，個案數、戶數等供給更是多到滿出來，較去年雙雙成長逾2成。但相較推案一片火熱，房價顯得低調許多，年漲幅不到1成，收斂不少。數字科技(5287)旗下591新建案分析，2024房市相當魔幻，上半年有多激情，下半年就有多冷感，尤其近日央行雖然刀下留人，但有鑑於第七波管制又快又猛，許多建商來不及收手只能硬著頭皮上場，估計「量多、人少、買氣冷」的情況仍將持續一陣子。而檢視各縣市，推案水位普遍都在高檔盤旋，一方面除了與房價飆升有關，各地仍有建商願意頂著槍林彈雨開案，也是量體能屢創新高的主因。以台北市為例，今年總銷雖略為下降，戶數卻年增近1成，關鍵在於建商將火力集中在文山、北投及南港等蛋白區，以文山區來說，今年在「元利四季莊園」、「信義富境」等指標案支撐下，有超過800億元的總銷挹注，區內新案行情也首度突破百萬大關，成功解鎖天龍國全區百萬的壯舉。而新北市在蛋黃區外溢效應下，即便金龍風暴來勢洶洶，價量仍表現得有聲有色，值得一提的是，繼板橋、永和等地新案成交單價突破百萬大關後，三重近日也在指標案「潤泰CITY PARK」助攻下跟進登頂。以目前各區房價走勢來看，未來新北「百萬俱樂部」的成員將越來越多。桃園今年受房價飆升，當前新案平均開價、成交價皆已站穩4字頭，加上建商在外圍新興重劃區積極布局，案量飛快成長。至於新竹縣市，由於精華區塊素地稀少且價格飛漲，建商同樣朝都計外等區域拓展版圖，規模上則以中小型個案為主，帶動個案數大幅成長。台中今年推案力道強勁，個數、戶數等量體均是各縣市中最多。但隨著下半年金龍海嘯買方縮手，新案銷況急轉直下，許多新案平均周來人數不到5組，業者只能絞盡腦汁各出奇招，祭出包含簽約送家電、優惠付款等措施，只求吸引來人上門度過這波嚴冬。台南、高雄今年受惠源源不絕的科技議題拉抬，整體推案價量仍處於上升段。值得一提的是，即使目前市場遭遇亂流，由於房市話題不斷，當地建商仍是老神在在，普遍看好明年房市放晴，並未有過多促銷或價量鬆動的狀況發生。591新建案總編輯李忠哲分析，明年最大未爆彈仍會是鎖定在房貸問題，從近期央行理監事會針對周轉金、理財型貸款等專案檢查來看，短期內對資金的「源頭打擊」還未結束，再加上年初適逢美國大選交接期等外部變數，都讓房市像是遊走在鋼索上，稍有不慎就會摔個頭破血流，建議無論是建商或消費者，布局上都應放大風險係數，並避開一些缺乏就業、大型公建的高風險地區，才能在這波亂局中走得相對平坦。
低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，17日發布9月調查結果，來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示，有建商發現苗頭不對提早踩煞車，在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元，928檔期還不及暑期檔；民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場，買方信心不振，未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此，議價率還在1成以內，陳炳辰表示，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」，而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，能有增幅不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推，指標案為新北市新店區的「江陵天喆」，推出88戶，總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區，新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場，又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區，與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相，但陳炳辰分析，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
不甩限貸房市928檔推案直逼兆元 北市登推案王、台南反攻增2倍
根據591新建案調查，今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元的巨量不僅較去年大增3000億元、年成長逾4成，更再度寫下單一檔期史上新高。各縣市火力全開，其中光台北市一地就湧進2500多億元，占全台近4分之1；台南也擺脫去年悲情，個案與總銷年增高達2倍之多。數字科技(5287)旗下591新建案分析，受惠上半年房市買氣爆棚，建商還是「地照買、案照推、房照賣」，信心絲毫未受影響，像台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火，紛紛刷新區域新高紀錄，新北、台南及高雄也都同步重返高檔，若再計入年初329的7800多億元，今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量，隨著年底還有多檔指標案醞釀，全年「保底2兆」幾成定局，可說是相當瘋狂的一年。本次928雙北可說無比熱鬧，其中台北市更登頂推案王，關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區，光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近3000戶量體，案量更是第二名大安區2倍多，再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開，可說是這次北市推案生力軍。至於新北市這次總銷水位1819億元，直逼2022年締造的1900億元高峰；且進場個案數達60件，較去年增加逾2成，印證建商信心火熱。而當前新北由於成屋較少，基本上以預售為大宗，同時又有雙北龐大買盤支持，整體銷況仍是「四季如夏」，常見的大樓2、3房仍是供不應求，更催生出許多快銷案，絲毫未受市場風雨干擾。桃竹部分則呈現兩樣情，桃園市去年因延推案導致水位較低，如今在醞釀一年後迎來爆發，這次不僅總銷高達1400多億元，推案數89件也是全台最多，年增分別高達6成、8成，其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。唯一量縮的新竹地區，由於蛋黃區持續冷靜，這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。台中這次新案連發，建商看好設廠、就業等題材積極搶灘，總銷一口氣飆到近1900億元史上最高，熱區如北屯、西屯等區，分別都有超過400、600億元案量釋放。不過在限貸風暴影響下，買方態度與建商出現落差，許多投資客及首購族姿態趨向保守，部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息，是否會一路冷到年底，值得觀察。這幾年熱到不行的南二都，本次表現皆相當不俗，像台南市因去年基期較低，今年除了在永康區有百億指標案，南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場，帶動量能反攻至500億元以上。而高雄這次以中小型個案為主，推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮，兩地均面臨投資買盤熄火，首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象，新案去化明顯放緩，銷況從上半年一屋難求轉為個案表現。591新建案總編輯李忠哲提醒，新青安嚴審和限貸令來勢洶洶，且近期台股上沖下洗都持續衝擊市場信心，與上半年相比，部分案場來人和銷況確實有走下坡的跡象。接下來還有央行Q3理監事會議、美國大選等重要議題披掛上陣，市場可說暗流洶湧，民眾最好保持晴天備傘如降低槓桿、提高預備金等準備，才能應付突如其來的變化。