假專業
」 驗屋 住保會
驗屋蟑螂搞副業1／驗屋案件暴增近3成 不肖業者2手法屋主口袋多挖錢
年底將進入驗屋交屋高峰期，越來越多人在交屋前委外驗屋，但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢？根據住宅品質消費者保護協會(住保會)統計常見3大驗屋缺失，以滲漏水排第一，其中又以窗框泥作漏水最難修繕。不過在驗屋糾紛當中，缺失不維修卻不是最多的，反而是不專業的驗屋蟑螂從中攪和，讓消費者與建商產生矛盾最棘手。2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創20年來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮。今年上半年六都建物買賣移轉棟數來到13.6萬棟，年增27.6%，亦是11年來最高紀錄，其中有極大部分來自3、4年前房市放量後的完工建案。驗屋公司SGS也透露，去年開始驗屋詢問度高，今年案件又比去年多出2~3成，都跟這幾年的預售屋增加有關。反映3~4年前預售屋熱銷，今年起陸續完工交屋，將遇上20年來最大交屋潮，住保會提醒屋主留意找到低價的驗屋蟑螂。（圖／林榮芳攝）而根據住保會履約保證的永城科技驗屋第一線服務經驗，最常見的3大驗屋缺失為「滲漏水」「地排泥砂淤積」及「電線相位錯接」，其中大約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題。永城科技驗屋總經理丁漢透露，之前凱米颱風，就有台南建案出現50戶集體窗框泥作滲漏水的情況，「水龍頭、天花板漏水都容易修，所有驗水項目中，泥作漏水最難處理。」「基本上建商對於驗屋缺失，大部分都是積極配合修繕，只有一種情況，建商有可能會不理你，甚至不幫你修，演變成糾紛。」丁漢解答，如果屋主找到的是「驗屋蟑螂」，以不合理的方式驗屋、找麻煩，建商當然也會不爽。何謂不合理的驗屋方式或驗屋缺失？住保會就接獲民眾詢問，業者驗屋時抱著馬桶猛搖，當下隨即被建商工地主任制止，兩人因為驗馬桶的方式而大吵起來。建商主任說，「不歡迎不專業驗屋」而拒絕驗屋，而他是屋主，現場氣氛尷尬，也不敢多話，所以隔天來電詢問住保會驗屋業者的做法是正確的嗎？住保會顧問吳翃毅說明，馬桶分濕式和乾式施工，要檢驗馬桶，應先檢查地板洩水坡度與馬桶底座處是否有妥善安裝，而不是一股腦地抱著馬桶猛搖，經驗夠的話，肉眼就看得出來，真的不必要搖馬桶，也難怪建商主任把驗屋業者當成不專業，不想被驗屋據記者調查，市場常見不肖驗屋公司通常會有2種作法，第一種是「先賺驗屋費，再賺裝修費」。住保會顧問吳翃毅舉例，曾碰過室內裝修公司因缺少案源，開拓驗屋的業務項目，把小瑕疵誇大嚇唬屋主，然後再對屋主說，「建商不幫你處理沒關係，你找我裝修，我可以幫你解決」，進而包下後續裝潢工程。另一種是「先賺驗屋費，再賺律師費」。驗屋蟑螂以不合理的驗屋方式找出許多缺失，再鼓吹消費者對建商提告，而驗屋公司提供法務或律師服務，再賺律師諮詢費。有驗屋業者以不合理的檢測方式開出一堆驗屋缺失，當建商不願修，屋主很緊張下，驗屋業者便有機會攔下後面大筆的裝修工程。（示意圖／CTWANT資料室）吳翃毅說，委外驗屋原本是要「發現問題」，但卻出現驗屋人員以「假專業」、不合理的檢驗方式，挑出許多毛病，來凸顯自己的專業價值，最終卻為屋主「製造問題」，讓本應中立為雙方服務和溝通的角色，一開始就被貼上「找碴」標籤。吳翃毅告訴CTWANT記者，因為驗屋費用大約落在1~2萬元，金額不大，若有糾紛往往自認倒楣，不會特別到住保會申訴，但是卻經常接到詢問的電話，或聽到驗屋業者分享不合理的檢驗方式，過去也曾碰過，建商因此不爽擺爛，屋主嚇到來申訴的情況。由於目前政府針對驗屋人員或公司沒有專屬證照或牌照，他建議民眾選擇驗屋公司，至少要有室內裝修乙級技術士等證照。SGS營建管理部經理江玉齡也提醒「公信力」的重要性，民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司，可能是一案公司、兼差，或根本連公司申請都沒有，當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮，很多業者連理都不理，品牌有它的必要性，一切按規定，不會隨意、主觀做查驗，「且如果有真的需要調解或訴諸法律時，具有公信力的驗屋報告書，才是真正有力的依據。」吳翃毅表示，除了SGS等知名檢測單位外，建議可以採用住保會輔導的驗屋公司永城科技驗屋、家人驗屋、幸福驗屋，每件委託案即使只是1萬元的小金額，也一定做到「住保履約信託」和開發票；現場檢測完成，都會協助屋主與現場工務核對缺失，如有相關電工法規、法條等等也會協助說明，若遇糾紛，民眾也可到住保會申請免費法律諮詢服務，不會有求助無門的情況。
驗屋蟑螂搞副業2／「奇葩檢測法」鬧糾紛 先交屋再修繕專家教自保
近年驗屋風氣盛行，新行業的方興未艾，出現不少良莠不齊的驗屋業者，讓找缺失變成「找麻煩」，建商是相當頭痛。根據CTWANT記者調查，不只「假專業驗屋」充斥市場，近期「最嚴限貸令」加上缺工缺料，設備未安裝就先驗屋、或先交屋再修繕等倉促交屋的情況也比往年多了1、2成以上。驗交屋眉角多，住宅品質消費者保護協會(住保會)顧問吳翃毅教民眾如何自保。CTWANT記者跟著住保會和永城科技驗屋實際參與驗屋過程，著記者了解驗屋眉角，同時也分享驗屋蟑螂離譜的檢測方式，像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水，「到底是房子沒蓋好，還是被驗屋人員破壞？也有業者搖馬桶，當水管鬆脫時，到底是被搖壞，還是本來就沒裝好？」「不符合自然使用情況，就是不合理的檢驗方式。」提到「奇葩檢測法」，大夥兒聊開，住保會顧問吳翃毅也分享，曾經碰到屋主慌張來投訴，驗屋發現「結構有問題」，實際追問才知道，驗屋業者竟拿著檢查地磚空洞化的檢測棒來敲打梁柱，說聲音不同、梁柱空心。吳翃毅說，驗屋蟑螂的亂搞，也讓建商生氣，引發建商列出很多驗屋條款來防堵，有些條款是不合理的，變成惡性循環。像是有些主打5或10年防水保固的建商，認為既然有保固就不要影響交屋，乾脆不讓驗屋公司潑水檢測滲漏水項目，他提醒屋主，遇到這種情況，屋主一定要等到交屋後自行測試。滲漏水為最常見的驗屋缺失，約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題，住保會建議，還是修繕完成在交屋最保險。（圖／CTWANT資料室）丁漢也分享，近年因缺工缺料的狀況特別多，經常碰到許多設備未安裝就先驗屋；也有些建商希望屋主可以提早撥款拿到錢，抓準屋主盡早裝潢入住的期待，要屋主先交屋再修繕，「這情況今年大概多了1、2成以上！」尤其近期碰上「最嚴限貸令」，不少屋主擔心越晚交屋變數越多，恐出現倉促驗交屋的情況。吳翃毅說，正常情況應是建材設備安裝完成才會驗屋，發現問題後請建商修繕，復驗沒問題即可交屋，交屋完保固年限才開始計算。若建材未到位，或缺失尚未修繕就交屋，甚至連交屋保留款5%也撥給建商，後續就容易遇到保固期起算，及建商拖延修繕的糾紛。遇到這類情形，吳翃毅建議交屋前必須白紙黑字逐項寫下，除了承諾會負責修繕，也要求完成修繕後才能起算保固期。他也提醒，口頭承諾不算數，必須為建商相關人員，尤其是工地主任，非代銷業者，簽下的白紙黑字才有保障。吳翃毅表示，一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失，同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任，屋主若有疑問也能協助解答。（圖／林榮芳攝、永城科技驗屋臉書）另一個具有法律效益的是驗屋報告書。SGS營建管理部經理江玉齡表示，有不少民眾因預算限制，找坊間沒有名氣的公司行號協助，但檢驗人員的資歷和專業度無法確認，且不一定能提供驗屋報告書，若有找出嚴重缺失，建商也可能不採認其有效性，這樣花錢請人驗屋就失去了意義。糾紛時，屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失，不過吳翃毅也分享，驗屋公司常不願出席調解會就算了，對自家檢驗報告書也不願做專業負責。有些驗屋報告書還載明「本份驗屋報告只能做修繕參考，不能作為法院訴訟之依據。」當發生糾紛時，形同廢紙一張。這類情況，住保會多會再找驗屋公司重驗，並協助與建商溝通改善缺失，不過這樣一拖就是半年、一年才解決，甚至衍生交期違約的問題，得不償失，不如一開始解慎選業者。另外吳翃毅也特別提到，住保會保障的不只有消費者權益，「若建商或驗屋公司遇到惡質業者或消費者，同樣也能透過住保申訴、調解，盼能保護好業者促使產業發展正循環。」
棒球場、將軍村爭議發酵 林耕仁批：新竹市府傷害專業
新竹市棒球場及將軍村案工程案爭議持續發酵，國民黨新竹市長參選人林耕仁今（10）日表示，將軍村修復工程，新竹市政府找「零經驗」，沒有任何相關修復經驗的廠商，還花費高額費用，這與棒球場修復工程如出一徹，根本假專業之名，行傷害專業之事。新竹市議會國民黨團昨日聲明，從新竹棒球場缺失到將軍村零專業修復，這些事關乎新竹市民權益的重大事件當中，卻都未見執政黨議員站在市民角度，為民發聲；反而當在野黨提出批評質疑時，民進黨議員們卻為一己利益，只見為市府護航、不見替市政把關。林耕仁今再批評，這段期間未見執政黨議員站在市民角度為民發聲，反而「監督」起履行監督職責的在野黨議員，這完全背離民意所託，未盡替市民做好市政把關之責，完全是嚴重違背民主精神，背棄新竹市民託付的行徑。此外，針對日前拜訪新竹縣長楊文科，談到未來縣市合作議題，林耕仁表示，新竹縣、市政府過去7年半以來，幾乎是平行線，沒有太多交集，前天拜訪楊縣長，雙方都認為新竹縣、市要走向共榮共好，未來市政推動要以「大新竹生活圈」理念出發。他說，強化縣市合作，提升政府效率，發揮「1+1」大於2的效果，提供大新竹市民更優質、宜居、便利的生活品質。針對民進黨桃園市長參選人林智堅論文被認定抄襲，林耕仁則表示，尊重學術專業結果，儘管林智堅認為不影響參選，但實際已影響新竹市民、桃園市民的信任感，尤其2018年選舉公報上，林智堅學歷還是台大國發所，要求林智堅必須向新竹市民鄭重道歉。林耕仁也提及，民進黨新竹市長參選人沈慧虹昨日力挺林智堅，但抄襲明確，沈的說法等於指控台灣最高學術殿堂台灣大學抹黑林智堅。他認為，台大遭到這樣惡意攻訐，替台大及所有台大校友抱不平，「烙跑二人組」和台大，誰比較有公信力，完全一目瞭然。
驗屋滅蟑術1／雞排妹水平尺量電箱合不合理？3大驗屋糾紛愛注意
「雞排妹」鄭家純上月臉書貼出水平尺量配電箱的驗屋過程，自稱是「建商惡夢」，在網路上引起不小討論，有人認為花千萬買房很合理，也有人認為過於嚴格是找碴。其實每到年底，驗屋交屋相關糾紛也會跟著增加，根據住宅消保會統計，這3個月的諮詢調處案例共有411件，其中包含驗屋衍生出的買賣房屋糾紛約75件。據住保會統計，常見3大驗屋相關糾紛包括：1.建設公司不修繕、2.驗屋方式不合理、3.驗屋公司的服務瑕疵。住保會首席顧問吳翃毅表示，光是今年就有3、4起「驗屋蟑螂」的糾紛，委外驗屋原本是要「發現問題」，驗屋人員的「假專業」最終卻為屋主「製造問題」。吳翃毅表示，最常見的糾紛仍是建商認為非重大缺失項目，因此修繕態度不積極，甚至甩鍋稱「當初驗屋公司已查驗過沒問題」。吳翃毅提醒，「驗了屋不代表萬無一失，有很多結構內看不見的問題要入住使用後才會發現，最重要的還是屋主碰到問題，知道如何主張保護權益。」至於驗屋方式合理性，常常被拿來討論，就像雞排妹拿水平尺量配電箱，有不少人認為作秀成分高過於驗屋，但雞排妹也做出解釋，「因為肉眼看起來有歪才量。」對此，吳翃毅認為，站在消費者立場，花錢總是不希望買到有失美感的東西應屬合理範圍，「房子是手工打造，難免有誤差，只是若肉眼已經明顯看起來歪斜即可列入改善項目。」以正常水壓檢測各項五金、矽利康連結處是否漏水，才是合理的檢驗方式，驗屋人員若能秉持中立、公正第三方，才能幫屋主搭起專業的溝通橋樑。（圖／馬景平攝）永城科技驗屋總經理丁漢舉例比較有爭議的測量方式，像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水，到底是房子沒蓋好，還是被驗屋人員破壞？也有業者搖馬桶，當水管鬆脫時，到底是被搖壞，還是本來就沒裝好？「不符合自然使用情況，就是不合理的檢驗方式。」SGS營建管理部副理江玉齡也表示，「有些儀器的用途並非用在房屋檢驗，不合理的檢驗方式，出來的結果建商不採納，反而會造成糾紛影響交屋進度。」至於驗屋公司的服務瑕疵，吳翃毅解釋，過去大多是建商未盡修繕的投訴，近年驗屋風氣盛行，新行業的方興未艾，出現不少良莠不齊的業者，加深屋主與建商間的矛盾。像是去年有不少為搶生意預收訂金，等到要驗屋時，稱無法排出人力，也不願退款，甚至叫屋主「先交屋再驗屋」，結果有缺失建商也不願修繕，變成屋主花錢找罪受。另外住保會還曾碰過，驗屋公司提供報告書後就不管了，屋主看了多項缺失以為買到「劣質品」而求助，住保會只好再找驗屋公司重驗，並協助與建商溝通改善缺失，才化解屋主對建商的誤解。不過這樣一拖就是半年、一年才解決，甚至衍生交期違約的問題，這樣的案例越來越多。吳翃毅表示，一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失，同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任，屋主若有疑問也能協助解答。（圖／林榮芳攝、永城科技驗屋臉書）江玉齡說，有不少民眾因預算限制，找坊間沒有名氣的公司行號協助，但檢驗人員的資歷和專業度無法確認，且不一定能提供驗屋報告書，若有找出嚴重缺失，建商也可能不採認其有效性，這樣花錢請人驗屋就失去了意義。吳翃毅也常遇見，糾紛時，屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失，不過驗屋公司常不願出席調解會就算了，對於自家檢驗報告書也不願做專業負責。「屋主找驗屋公司就是希望找出的瑕疵(驗屋報告書)給建商做為修繕的依據，但是很多只為了賺驗屋的錢，卻不願對報告內容所載明的瑕疵負責，除了專業度打上問號，也代表了他們的驗屋尺度可能並非客觀中立。」吳翃毅提醒屋主，慎選有品牌的驗屋公司，否則解決問題最後卻變成製造問題，得不償失。
驗屋滅蟑術2／揭密業界5大亂象 建商最怕碰到「挑撥離間」
越來越多人在交屋前委外驗屋，但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢？CTWANT調查驗屋界5大亂象，第一大就是「假專業」，「驗屋公司以不合理的檢驗方式，挑出許多毛病，來凸顯自己的專業價值，同時讓屋主感覺物超所值。」永城科技驗屋總經理丁漢說，建商大多討厭驗屋公司，主要原因就是不具專業的「找碴」，誇大缺失嚴重性，造成屋主與建商關係的不信任，甚至變成糾紛。他舉例，曾碰過室內裝修公司因缺少案源，而開拓驗屋的業務項目，把小瑕疵誇大嚇唬屋主，然後再說「你找我裝修我可以幫你解決」，進而再包下後續裝潢工程。第二大亂象是「過度包裝行銷」。SGS營建管理部副理江玉齡表示，一群人帶著好幾個行李箱的儀器，「大陣仗出動」在一個20坪不到的空間驗屋，用包羅萬象的特殊儀器檢測，「看起來很厲害，但究竟有沒有這個必要？」「有些儀器的用途並非用在房屋檢驗。」以SGS來說，通常2房僅派1名人員驗屋，驗屋時間約3~5小時，大坪數則會出動2~3人；若是永城科技驗屋，一般住家則是派遣3位人員，驗屋2~3小時。根據住宅消保會統計，這3個月的諮詢調處案例共有411件，其中包含驗屋衍生出的買賣房屋糾紛約75件，其中不只民眾與建商的交屋糾紛，也有不少是民眾與驗屋公司的消費爭議。（圖／住宅消保會提供）或許是因為「找碴」的越來越多，建商也出招防堵，出現第三大亂象「壓縮驗屋時間」。江玉齡分享，曾遇過屋主告知，建設公司通知驗屋後要在一個禮拜內完成，並且只給1小時驗屋，「緩衝時間不夠，驗屋的時間也不足，這種情況前幾年蠻多的。」第四大亂象「紅包文化」，丁漢分享，曾碰過建商跟屋主說『你不用找驗屋公司了，因爲不管找哪家，我都會包紅包，他就會說我蓋得很好。』」有不肖的業者，也會有貪心的奧客！亂象五「合作凹建商」，丁漢也曾經碰過屋主希望他們去攻擊建商，要他硬編出缺失好讓他去殺價、做款項找補。江玉齡也說，這幾年常聽到驗屋公司以能幫客戶向建設公司爭取「優惠」為攬客噱頭，也就是找出缺失向建商找補價金，這都違反驗屋的本質，也惡化三方關係。住宅消保會首席顧問吳翃毅表示，驗屋的目的不是製造屋主的恐慌來彰顯專業，更不是要找建商麻煩，是透過專業、合理的檢測方式，提出中立、客觀的檢測現況。過去因為有太多「找碴」的情況，因此建商與驗屋公司不是對立，就是過於討好，對消費者來說都不是好事，但他相信，一間中立、客觀的驗屋公司，能讓正派經營的建商省去很多不必要的困擾。吳翃毅表示，住保會祭出免費輔導業者的培訓方案希望導正業界不良風氣，輔導的驗屋公司必須做到履約信託和開發票，藉此塞選出好業者提供民眾選擇，減少消費糾紛從源頭做起。（圖／林榮芳、馬景平攝）由於驗屋沒有專業證照，民眾難辨識尋找到中立正派的驗屋公司，因此住保會近年希望導正驗屋產業風氣，甚至祭出免費輔導業者的培訓方案，永城科技驗屋就是通過住保會輔導的驗屋公司之一。成立於2019年，2020年起和住保會配合執行已超過500件驗屋案，一般住宅檢測價格約落在1.4萬元。吳翃毅表示，住保會輔導的驗屋公司每件委託案即使只是1萬元的小金額，也一定做到「住保履約信託」和開發票；現場檢測完成，都會協助屋主與現場工務核對缺失，如有相關電工法規、法條等等也會協助說明，若有現場無法解決的艱深法律問題，民眾甚至可以到住保會申請免費法律諮詢服務，不會有求助無門的情況。另一家老牌驗屋公司SGS則有15年的驗屋資歷，經手案件超過上千件，全台都有服務據點，以雙北30坪的房子為例，服務費用約2萬元。江玉齡也提醒「公信力」的重要性，民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司，可能是一案公司、兼差，或根本連公司申請都沒有，當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮，很多業者連理都不理，品牌有它的必要性，一切按規定，不會隨意、主觀做查驗，「且如果有真的需要調解或訴諸法律時，具有公信力的驗屋報告書，才是真正有力的依據。」