傅寶樹
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惡瘤變黃金2/北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶,比例佔全市房屋七成,其中海砂屋改建更被視為重中之重,台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼,放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%,更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」,有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋(改建)」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂,而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子,一旦氯離子超標,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱「壁癌」,長期則加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌,頗具信義區豪宅的氣勢,週遭街道寬敞方向,相當具有潛力,一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示,似乎是擔心新戶若進入,可能增加整合困難。(圖/讀者提供)北市府指出,海砂屋認定標準不斷提高,最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」,90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外,建築技術也日新月異,採用防蝕方法可延長結構安全性,但專家多半建議海砂屋最終需改建,才能確保公共安全。根據北市府統計,目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件,已送出(都更)事業計畫書者有55件,全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言,海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請,除非房屋狀況嚴重到不行,嚴重漏水坍塌,民眾才會自願提出申請檢測,現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建,可享30%容積獎勵(簡稱容獎),該獎勵還可與危老都更改建容獎併計(新北市只能擇一),逾期後每年折減5%,直到容獎剩10%為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠,但要走到改建動工那步卻很難,因住戶想法不同,整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後,房屋更難賣,因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉,畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標,只要有一戶反對就無法鑑測,甚至還有住戶對鑑定結果不滿,申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析,北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市,如今再加碼,對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋,印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶,陽台整個崩落,住戶若不慎開落地窗,向外邁一步就會墜樓,房屋或許仍能住,但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區,早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後,就不斷向市政府爭取認定、改建,但住戶意見分歧,光是整合就耗10多年。(圖/報系資料照)但他直言,海砂屋能否享受到容積獎勵,仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄,若區內海砂屋面臨三米巷道,土地使用分區常列入第三種住宅區(簡稱住三),即使市府給容獎再高,因為當地有容積率225%上限,若整合後基地面積不夠大,除非中央放寬該區容積限制,否則,改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層,分給海砂屋原住戶後,能出售換錢補貼的樓層就少,住戶若改建勢必得自掏腰包,衝擊改建意願,建商也怕虧錢,再多的海砂屋容獎如無用武之地,最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案,原住戶多為低矮樓房,加上基地四周道路夠寬,被列入「第三住宅區之二」,容積率限制可放寬到400%,海砂屋改建新建物動輒破20層樓,若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商,這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋,住宅分區容積上限不同,是因政府考量居住品質,避免狹窄巷弄內全為高樓。因此,位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵,除非整合後的改建基地夠大,否則就只能期待內政部放寬容積管制,但因權責不在地方政府,更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇,要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建,亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破,才能看見曙光。
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老屋政見震撼彈2/北市都更龜速 業者提解方:檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍,日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300%,引發其它陣營側目。事實上,每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷,都會區老屋議題就被重新提出檢討,但說久了,不見政府有通盤解決方案,民辦都更進度緩慢,老屋問題持續難解,成為各縣市長候選人草擬政見時,最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」,亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人,換住北市府出租的電梯社宅,作為他老屋政見的開場,不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」(名稱是「高齡換屋」政策)。但黃珊珊未說明的是,高齡換屋雖在今年4月上路,但因為老屋長者不願搬離熟悉環境,無法媒合年輕人入住,成績掛零,凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題,絕對不夠,必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出,台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限,北市老屋都更改建遠比新北難度更高,建議從全面檢討都市計畫,要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法,讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。(圖/翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照)台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年,據他觀察,北市老屋都更難度更甚新北,儘管新北市30年以上老屋數比北市多,但建商與新北市住戶協議都更,可透過「容積移轉」解決,將公共設施保留地(包括公園、道路用地)捐贈給政府,轉換成容積,增加老屋都更後新建物樓層,建商則可販售多餘樓層,分攤改建經費,降低屋主負擔。反觀北市,公共設施保留地多屬公有,能讓建商移轉容積空間有限,建商合建成本難降低,老屋屋主若不想室內面積縮小,就得自掏腰包多買坪數,都更意願大受影響。本刊調查,該問題也反應在都更案統計數字上。例如,五年前,內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例),針對都會區內有安全隱憂的老屋重建,提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施,成為近年老屋改建新主流。五年來,全國累積核准危老改建案已有2000多件,台北市獲核准案件數最多,但也僅有657件,其中大多緊鄰大馬路(容積獎勵較多),至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多,建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言,已經算是五年來老屋改建「大爆發」,但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟,難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說,許多住戶對老屋改建的期待,不過就是有電梯、不必怕地震,室內面積與老屋接近,未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議,若想徹底解決都會區老屋問題,應從檢討都市計畫著手,例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋,若能透過都市計畫檢討,要求改建基地內縮,強制改成更寬巷道,只要符合「公共利益」的要件,老屋改建就能取得更多容積獎勵,如此一來,老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善,才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示,都更現實狀況常是,老屋主常需再付一大筆錢,才能在都更後新宅居住,坪數還會變小許多,難免影響改建意願。另外,常聽到選民說,建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃,但住戶其實不太想住豪宅,因為管理費貴、房屋稅多,最後常只能賣新屋遠離台北,台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張,為鼓勵老屋都更,適度容積獎勵仍有必要,但若能設法讓改建案結合公共利益,例如聯結「新手父母居住負擔方案」,就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出,台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建,如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益,政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。(圖/黃威彬攝)