公有土地標售
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是誰炒高房價3/專家預測下波限貸受災戶 李同榮:政府應「先刮自己鬍子」
第二季央行理監事會議將於6月16日召開,央行會不會再出招、下猛藥?房產業者分析,第五波信用管制可能朝交易熱區第2戶房貸開刀。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰喊話,「請政府高抬貴手,不要再打壓房地產,回歸市場機制才對,一路這樣打,對整體台灣房市影響非常大。」針對央行將端出第五波選擇性信用管制打炒房,CTWANT記者訪問台南投資客看法,他秒回破解之道,「貸款成數不是重點,用『人頭』秒解套。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮要政府「先刮自己的鬍子」。經歷過台灣房市6次景氣循環的李同榮分析,「長期房產政策失靈才是主因,土地高漲是近因,房價高漲與炒作環境是結果。」「政府在此時此刻,仍趁熱大標土地,屢創區域地價新高,實在匪夷所思。」根據調查,各縣市政府近5年土地標售價連年創歷史新高,其中獲利王為台中市,5年進帳逾524億元,賣最多地的是高雄市,5年賣近13萬坪,六都土地標售價每坪竟超過70萬元。若真要「打炒地」,李同榮認為政府應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,大幅提高社宅比例才能抑制公有土地價格。台中市5年來土地標售進帳逾524億元,高雄市則是標出近13萬坪的國有地,且土地標售價格持續創新高,李同榮認為政府打炒房前應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,抑制公有土地價格才能抑制房價。(圖/報系資料庫)至於「打炒房」,他認為不必再修法,「預售不是無法可管,而是有法不管,是執行力問題,不是法令問題。」「現行制度紅單不准轉售,但有沒在查?現行制度轉售需納入房地合一2.0課徵重稅,有沒在查?那些平價轉售的地下獲利金流有沒在查?」李同榮連拋3問題,直言政府稱人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。而就第五波信用管制措施誰是倒楣鬼?「若真要祭出第五波信用管制,央行不排除可能進一步針對特定交易過熱區域下手,限制第2戶的貸款成數,來抑制炒作問題。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示。目前法人買住宅、自然人第3戶以上的住宅貸款,及建商購地貸款上限皆降至4成已是空前低水位,第三波信用管制時已限制特定地區(六都及新竹縣市)自然人第2戶房貸無寬限期,因此市場大多數也都認為第五波可能會持續朝交易熱區開刀。CTWANT記者也找到一位投資客實際了解他對限貸的看法,他直言「沒影響!手上持有比較多戶的,都是找家人、親戚或是朋友轉單了,就是比較麻煩一點而已。」意指用不同人頭掛名買房,來避開目前自然人第3戶以上住宅貸款最高4成的限制,「我覺得預售屋不得轉讓,還是比較傷。」這兩年預售市場熱,衍伸出各種投機炒作方式,李同榮認為查緝人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。(圖/翻攝自米築株式會社臉書)對於後市發展,張旭嵐認為,第二季起,預售市場已頗有避風頭的態勢,交易趨緩,而在自住需求仍旺的情況下,今年不少預售需求已逐漸轉向成屋市場,加上現在信用管制也將「餘屋貸款」納入,部分建商可能會調整推案步調,為市場上的新案供給增添變數。究竟會不會有第五波信用管制?「(央行)應會逐漸升息,一來可收縮資金,令市場買氣降溫,又符合全球利率走勢競爭力,可謂一舉三得。」李同榮說。但大多數房產業者仍多戒慎恐懼,認為選舉在即,不可掉以輕心。
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打炒房對策3/政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房,房地產業者大多噤聲不敢多言,生怕受到波及,不過根據CTWANT記者採訪整理,支持與反對的幾乎是各半,其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大,而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降,恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確,對抑制短期炒作有影響,未來以自住、長期置產為主流,在一連串政策實施後,預期改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,低利及資金潮挹注,七都近一年房價漲勢明顯,除新北外漲幅均超過1成,政府打炒房下重手,預期房價漲勢將趨緩,2022房市呈「量平價緩漲」格局。(圖/林榮芳攝)對於禁止預售屋轉讓,不斷有人提出是否違憲,具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示,就手段上確實可以遏止買空賣空行為,但要把除外條款建立周全,例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾,當初買屋的需求消失了,若無法自由處分財產,某種程度也是侵害人權的作為,建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到,北部這幾年少有純投資,都是置產客,中南部預售換約的純投資客多,影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示,他們賣的客層以自住、置產為主,和打炒房的客層不同,政府打房絲毫不受影響。不過,另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨,「不能硬要說做股票才是投資,買房子就叫炒作,所有投資都可以示警,但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了,要不要禁止汽車買賣換約?東西貴到沒人買,價格自然就下來了。」他建議,「如有人換約沒申報所得,發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出,各地政府看到房市熱,不斷拿出公有土地標售,導致土地價格翻揚,「到底是誰帶頭炒房?」再者,企業與建商都在搶工、搶料,導致物價指數與建材原物料飆漲,「政府打房失靈,是搞錯方向,應從控制物價,制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外,還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在(左)、漢皇集團副董事長孫鼎翔(右)。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)鑫建築執行長許峻豪也怨,打炒房政策應該是要真正的維護居住正義,而不是想到甚麼就做甚麼,這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元,成本只會反映在房價上,希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客,北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示,打炒房是好事,但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間,現在還得面對工料雙漲的壓力,不像大型建商有很多融資管道,目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示,北部房地價高,中小型建商是都更危老重要的推手,雖購地貸款最高成數都更案不在限制內,但若是在都更啟動前購地或一般買地上,也會墊高進場門檻。「照這樣下去,未來不只是大者恆大,小的甚至將淘汰出局,市場被大建商壟斷,房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人,現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區,尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域,將來房價下修必定跌的一蹋糊塗,未來下場就只有套牢跟賠本。