公設灌水
」 高嘉瑜 花敬群
高嘉瑜提「改實坪制得天下」 房市專家痛批譁眾取寵假議題
立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比，「改實坪制者，得天下」。對此林右昌承諾將提出虛坪改革的政策，讓房市趨勢專家李同榮痛批是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，他警告，若因噎廢食提出實坪制，將產生嚴重的4大後果。李同榮表示，各國土地登記政策只是形式上不同，只要資訊全面透明化，就沒有對錯之分。然而，改變土地登記形式並不是小工程，若只是建商公設灌水，就大費周章取消公設登記， 讓他痛批，「這就是我們當今所有房地產政策的通病，管不了，就乾脆通通禁止，就像預售禁止轉售一樣。」他認為，房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向，影響變數超過30種以上，而把高房價歸咎於高公設比，是不了解實務。到底實坪制推動有哪些障礙與後果？李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，將産生4大嚴重後遺症：（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，公設直接在產權登記上消失，反造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的門廳、走道、車位、消防、機電，所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明，購屋者更無所適從。（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象產生交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大。（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：一旦公設消失，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，對於指望房價下跌根本就是緣木求魚。（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境：原有900萬戶權狀登記是否全面重登？若重登就茲事體大，不但預算問題，還有巨額房屋稅收劇減問題，另外民眾資產全面縮小問題，政府絕對無法負荷，民眾也無法接受；若舊戶不重登，依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一，還是一體兩制？這因牽涉登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，只會越切越複雜。李同榮認為，虛坪改革應從防止建商虛坪灌水、解決高公設比問題、使資訊更透明化3大層面做起，建議政府應檢討建商虛坪灌水的現象，並提出嚴謹的制度規範，並且設定公設最高上限，以及使資訊揭露更透明化，實價登錄的價格，必須揭露出不含公設的實際單價，才是上策。最後李同榮強調，政府不能因為制度管不了，就採取禁止或廢除的便宜行事措施，應以更積極的態度規範高公設比亂象，而不是因噎廢食，禁止或廢除了事，這才是負責任的政府。
實坪制潘朵拉1／建物公設誰買單 高嘉瑜：日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息，現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」，也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對，彷彿高是在故意找麻煩，但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理，高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊，說明她只是反映購屋民眾心聲，無意與行政部門唱反調，不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說，每逢他質詢實坪制，官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查，其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準，只有台灣、大陸未以實坪制計價，將「公設」灌入室內面積，再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討，朝取消公設面積（大陸稱公攤面積）方向檢討。高嘉瑜認為，建商若仍將公設與室內實際面積，用相同價格計價，就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」，完全看建商要「灌」多少，對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高，民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式，甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用，此建設費用設計的合理性受到議論。（圖／報系資料照）她以內政部統計處資料佐證，近7年新完工住宅，室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升，101年第 3 季是 78.96 ，110 年第 3 季卻上升至114.83，印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯（興建成本）誰買單」？高嘉瑜說，建議仿效日本，建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價，換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收，政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式，擁有美國建築師執照的沈千量說，美國人少有「公設比」概念，房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準，多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質，而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制，日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」，也就是台灣所謂的「室內面積」計價。（圖／截圖自日本仲介業者賣屋網站）日本房市投資達人吳先生則說，日本房市採實坪計價，日本仲介房屋網站上的坪數，標註的都是室內面積，房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低，常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等，較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為，陽台是逃生的平台，嚴格禁止外推，因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析，台灣房市長期以「總價」銷售，即使改採實坪制，業者設定總價依然不變，屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水，恐推升房價走高。此外，「實坪」定義仍不清楚，一旦實坪制實施，因政策不溯既往，房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品，必須有配套，避免消費者混淆。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
無殼族最大痛點 高房價 21～30年不吃不喝才能買房
由巢運團體（OURs都市改革組織、崔媽媽基金會）與台科大李根在老師聯手打造的「天龍房屋」計畫，於5日正式閉幕，並召開記者會，公布「天龍房屋」辦理期間蒐集約2,000位民眾「居住現況調查」成果。結果顯示，無殼族買房的最大痛點，有高達九成二以上，卡在高房價；其中有23.7％認為，買房此生無望。巢運也提出下階段居住正義修法目標，交予包括民進黨、民眾黨、時代力量等多位立委，將民眾心聲送入國會，並宣告新階段「巢運2.0」正式啟動。巢運的天龍房屋也針對民眾居住現況進行調查發現，民眾苦於「買不起又租不好」。調查方式是於計畫過程中，邀請至現場參觀及關注此議題民眾，填寫「居住現況調查問卷」，截至昨(4)日止，累計共收到1,990份有效填答。在這些調查對象中，就年齡，七成為40歲以下的青年族群；就月收入，超過4萬者占六成，意即「有一定經濟能力青年族群」為此次調查對象之大宗。在居住現狀上，超過一半是租屋族（53.2％），住在家人買的房子約三成（35.1％），僅不到一成（9.3％）購屋自住，亦抽樣顯現都會區青年族群居住模式之分佈概況。於調查內容上，詢問重點放在「對於居住感到最痛苦」的項目。經彙整分析所有問卷後，結果顯示，民眾對於購屋感到最痛苦的前三名為：比例最高的是「高房價」占92.4％；其中過半對買房抱持悲觀態度，至少需要21~30年不吃不喝才買得起占27.3％，認為買房此生無望占23.7％。至於民眾對於租屋感到最痛苦的前三名為：排名第一是「租金過高」占51％；排名第二是「租屋補助看得到吃不到（48.1％）」；第三為「房東普遍逃漏稅（45.8％）」。透過上述調查，巢運指出，以青年為主民眾的居住痛苦為：在高房價情境下，既使已達一定收入，仍對購屋感到困難乃至絕望，同時對囤房空屋現象深感不公，又即便勉強購屋也憂慮公設灌水問題。另一方面，採租屋解決居住需求，則是苦於租金上漲與租屋黑市（房東普遍逃漏稅），租屋權益（抵稅、設籍、糾紛）缺乏保障，政府補貼美意也常看得到吃不到。對既有居住政策，巢運認為，制度改革投入不足。雖然政府近年來積極推動社會住宅、租金補貼、包租代管等措施，但為何民眾（特別是青年族群）的居住痛苦感受未能有效緩解？為何還是「買不起又租不好」？巢運認為，關鍵在於政府居住政策的「偏科」，著重以福利補貼舒緩高房價民怨，但在住宅市場制度性改革則是投入不足，甚至是規避。首先，面對高房價背後的百萬空餘屋資源錯置，以及7％的多屋（4房以上）家戶擁有22％的住宅總量的囤房趨勢，不願正視問題並引導釋出使用（出售、出租）。其次，對高達七成以上的租屋黑市現象持續不作為，放任百萬戶以上租屋族權益受損，致使租屋市場低度發展，無法成為民眾安居之替代選擇。最後，由於前兩者問題未解，福利補貼終有侷限，社會住宅供不應求、包租代管事倍功半，乃至租金補貼「看得到吃不到」。巢運自2014年推展迄今，見證諸如房地合一稅、社會住宅、租賃專法，乃至去年底甫通過的實價登錄2.0等改變。然展望未來，居住正義倡議行動仍須持續推進，藉「天龍房屋」閉幕記者會，我們宣示新一波「巢運2.0」正式啟動，積極連結跨黨派改革力量，搭配2022年及2024年大選時程，推動兩大面向制度改革。首先，推動房產稅制改革，包括課徵囤房稅，引導空屋釋出。目標為引導多屋者空屋釋出進入租屋市場，連帶促成餘屋去化，增加民眾租屋與購屋之供給。對此時代力量黨團、台灣民眾黨黨團、以及國民黨個別立委皆已提出「囤房稅」修法版本，巢運將積極配合倡議爭取及早修訂通過。另外巢運主張，租賃所得稅改革，落實租屋實價登錄。目標是住宅租賃行為「全面納管」，進而整合進當前實價登錄系統。房東端可透過分離課稅與大赦條款，鼓勵房東誠實申報；房客端則將租金支出列為特別扣除額，進一步保障租客法定權益。另外巢運呼籲，政府應保障居住消費權益，推動建物、公設分離計價。目標乃導正公設浮濫與不當虛坪灌水弊端，維護購屋消費權益。然為避免虛坪計價與實坪計價因「登記與否」對既有房產持有人及購屋市場造成過大衝擊，採主建物、附屬建物、公設分離計價機制，讓民眾明確瞭解不同「效用」空間之對應「價格」資訊，做為消費與否之依據之關連。至於推動多年的租賃專法增訂罰則與調處機制，以保障租賃雙方權益。
實坪制對槓！花敬群要求「尊重專業」 高嘉瑜回嗆了
房屋公設比多年來屢有爭議，內政部長花敬群今日（14日）於立院內政委員會被問到此事時表示，有些虛坪離譜，會檢討，但請尊重專業，綠委高嘉瑜當場回嗆「是尊重建商還是尊重專業」，花敬群不滿回應「這樣講又扭曲了，這非常不可取。」花敬群指出，有些建案的公共管理區域，或許不需要那麼多空間，但給了建商就蓋了，這部分是應該檢討。但逃生、避難樓梯等等，這個是必要的。高嘉瑜說，法規已針對逃生避難消防設施，給建商免計容積了，建商還計入公設要民眾買單，還有一些車位到底計不計公設，都要有明確規範，推實坪制就是要減少這類公設灌水亂象。高嘉瑜表示，若內政部不願意推，至少要在建案銷售廣告上要求註明房子的實坪面積，實價登錄網站上，也希望揭露實坪單價。花敬群回應，實坪虛坪並非法律專有名詞，因此不太可能要求任何人去揭露。高嘉瑜指出，但主建物的居住空間是多大，這是大家可以知道的，花敬群說，這是我們可以做的，我們也一直在做。高嘉瑜表示，民眾在買房時，往往被浮濫公設灌水，導致搞不清楚附屬建物、公設怎麼算，內政部也都不管，才會造成亂象，內政部要硬起來管管建商。花敬群指出，所有的買賣移轉，規定都一定要有不動產說明書，說明所有細節。高嘉瑜說，必須要在銷售廣告上就得揭露，才能遏止建商在浮濫的廣告下，讓民眾知道到底公設佔多少。花敬群說，從未反對過廣告上去要求揭露。高嘉瑜表示，內政部應該主動要求，因為沒有建商會主動揭露，都希望越模糊越好。花敬群說，一直以來都強調要透過資訊揭露降低疑慮，但這件事不叫實坪制，叫資訊揭露。高嘉瑜認為，這就是實坪制的第一步，現在全世界只有台灣公設要計價，對台灣人不公平。花敬群說，沒有計價不計價，這是錯誤論點，若沒有計價誰來管？不該去扭曲他的說法。花敬群說，該做的都已在做，但請立委聽我們的專業分析，別再用個人認為的路徑，若錯誤的引導，對社會的危害更嚴重。高嘉瑜表示，至少內政部要針對虛坪、離譜、公設灌水的現象趕快處理。花敬群回應，該做的都會做，但要聽得進別人的意見，別一直建立在自己的想法裡面，把議題導向錯誤方向。