劉學龍
」 劉學龍 高力國際
南港商辦租金緊追信義計畫區 每坪上看2000元起跳
近年頂級商辦供不應求，受台北市長柯文哲「東區門戶計畫」嘉勉的南港，如今不少老舊建物與廠房皆進行都更改建，其中以商用不動產的供給量最為驚人，未來釋出量體有機會超越台北市中心，近期總銷逾千億元的超級大案「世界明珠」辦公大樓再傳新買家以每坪均價136萬元收購2樓層，專家預估，南港高端商辦每坪租金上看2000元起跳。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，南港隨著建商插旗、大型開發逐漸到位、企業總部進駐，商用不動產供需明顯增溫，各開發商在產品規劃上也都用盡心思，搶搭一波複合式風潮，推出包含辦公、商場、飯店等不同的產品定位組合。據信義全球資產公司統計，未來6年內南港將有21萬坪辦公面積釋出，其中包括「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪，預計2024年完工；國泰建設「利百代商業大樓」預計2023年完工落成，辦公室規模上看1.5萬坪；潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案，辦公大樓可望有5萬坪，2026年完工。目前已知時程的開發案就有逾11萬坪辦公面積集中於2026年完工。2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時，即以每坪100萬元打破史上新高紀錄，富邦人壽於2020年5月砸下282.87億元標得大南港土地，被形容是天價，如今再傳「世界明珠」新買家以每坪均價136萬元收購辦公大樓2層，改寫每坪136萬元新高，拉近跟信義計畫區辦公行情的距離。高力國際董事總經理劉學龍表示，南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2000元起跳，已是現在進行式。柯宏安認為，南港商辦3年內空置率仍可維持在低檔，但在2022年起新大樓開始陸續完工後，短時間可能會拉升空置率，在頂級新辦公大樓目前供不應求的狀況下，對於需求企業有其吸引力，或能維持一定的租金水準，但因需要一定時間去化，租金可能會呈現一段緩慢成長。 南港輪胎「世界明珠」開發案，辦公大樓每坪均價已站上163萬元，改寫區域新高價。（圖／黃鵬杰攝）
絕版珍藏世貿三館標售 南山人壽312億高價奪標
台北信義計畫區最後一塊未開發娛樂設施區「世貿三館地上權標售案」，今(30)日開標，南山人壽以312.76億元權利金得標，高於底價約46億元，溢價率17%。換算每坪權利金單價644萬元，容積單價115萬元，是近幾年少見70年地上權。世貿三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路。都市計畫使用分區為娛樂設施區，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計土地開發權利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏表示，世貿三館標售案不畏新冠肺炎影響，還吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標，為低迷景氣注入強心針，對今年商用不動產市場極具指標性意義，在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下，可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。南山人壽對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益愛不釋手，繼南山廣場及去年信義行政中心後，南山人壽再次搶進信義計畫區，至今斥資已達741.45億元購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為，土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿三館又是信義計畫區內稀有的地段，此次順利吸引4封標單，代表投資人及開發商對於長遠商業開發仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，此次標售期間正是股災與疫情發酵期間，標售結果可當成市場的壓力測試，結果多家機構投標，反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際，精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，疫情畢竟是短期突發事件，對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經激化投資人對土地投資的渴望。世貿三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。近2年台北市地上權案，包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123%拿下，顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的，而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願。據了解，目前信義計畫區高樓層租金站穩單坪4,000元，空置率來到2.1%的新低點，預期世貿三完工後辦公室租金能上看至6,000元，在市場仍短缺的情況下，未來開發辦公室比例高。
疫情下企業主該如何布局？專家預期未來商用不動產走向…
新冠肺炎對各行各業帶來衝擊，包括企業在房地產租賃及資本市場的策略皆受影響，高力國際近期發表評估報告認為，假設疫情在今年上半年達到高峰並出現拐點，預期亞太地區房地產市場有望在2020年下半年出現反彈。高力國際台灣董事總經理劉學龍分析，台灣零售業、餐飲業與旅館業因民眾減少外出短期衝擊深，已有業者實施無薪假、調整營業時間或加大線上線下整合力道度過疫情，此波疫情將造成營運業者品牌大洗牌。對投資市場而言，上半年投資人觀望心態濃厚，恐拉長商用不動產交易期，所幸市場利率仍低，投資人依然尋找機會，預期下半年疫情控制後，可望反彈。劉學龍強調，在租賃市場方面，預期今年上半年企業租戶的擴編或增租計畫可能放緩，所幸台北市今年新增供給有限，不至於對市場造成太大衝擊，在搬遷難度增加的情況下，預期原址續約將為主要選擇。而亞太地區方面，房地產若在下半年開啟復甦契機，中國以物流、數據中國以物流、數據中心最被期待，香港、新加坡則以飯店最具反彈機會，至於澳洲則以辦公室及工業地產的投資機會最佳。其中受到該疫情衝擊最大的中國，已有部分資金短缺的業主在不動產售價具有更彈性的空間，此舉其實已為長期投資者提供逢低買入的機會；至於香港，高力國際預計將在今年第二季回升，投資者有機會從價格調整中獲益並購置打折資產，目前香港有待反彈的物業包括分層辦公樓，以及蛋白區的辦公樓和酒店，價格已將高點修正3成。香港面臨急劇衰退，尤其租金下跌，高力國際預測今年香港辦公樓平均租金將下降8%，市區中環則預期修正13%。高力國際亞洲研究執行董事安德魯-哈斯金斯(Andrew Haskins)表示，目前疫情帶來的經濟壓力，包括多數國家境內的各類大型活動取消、並提出旅行禁令，以及強制居家辦公等，導致上半年辦公室租賃需求減少，若從具備彈性以及靈活辦公空間的租戶的角度來看，其實可趁此機會簽訂更有利的租約。
疫情過後商用房市迎漲？ 劉學龍：可逢低進場
新冠肺炎來勢洶洶，各行各業皆受到影響，間接影響商用房地產租售市場，高力國際董事總經理劉學龍認為，疫情將導致兩岸投資人觀望期拉長，短期內交易量將停滯，但待疫情稍緩或結束時，將有另一波漲勢，現階段房地產可能出現價格修正，有「逢低進場、危機入市」的機會點。劉學龍分析，實體零售及餐飲業、觀光旅遊、交通運輸及旅館業因受到國內外民眾減少商務出差及消費旅遊，短期負面影響最明顯；此外，若是貨源與業務主要來自於中國大陸的電商及貨運倉儲業，也恐將因復工不明確，而影響業務量。反之，貨源來自於本地的電商及線上購物在此波疫情衝擊之下，仍可望成長，進一步推升這一類的倉儲物流需求。辦公大樓方面，劉學龍分析，企業租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸台北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於空置率及租金影響應不至太大。工業地產方面，由於受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業供應斷鏈危機，廠商分散產能的策略將會持續轉移至東南亞或回流台灣，自用型買家可望繼續撐起市場動能。據了解，目前已有不少台灣公司大陸設廠生產的企業，受到肺炎疫情影響，一來因無法全面復工出現嚴重人員調度問題，二來消費緊縮再加上民眾對於陸製產品有疑慮，導致訂單大減，三來物流停擺產品無法如時運回台灣交貨。目前已有不少以台灣內需市場為主的企業打算把生產鏈移回國內，重新在台尋找製造廠商生產產品，以穩定客源、恢復出貨量。不過是否為短期救急策略，疫情過後台商營運策略仍有待觀察。不過整體而言，劉學龍認為不管是台灣或是中國大陸，此波疫情將導致投資人觀望期拉長，短期內交易量將停滯，待疫情稍緩或結束時，將有另一波漲勢，「此時的房東或業主，應該務實調整其手中不動產持有策略 ; 投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這應該是一個可以思考的方向」。
建商瘋購地 年累計爆量超過60個京華城
高力國際最新報告顯示今年商用不動產、土地投資大爆發，連續2年突破年度交易額均線，今年全年更一舉突破4千億元，不但較去年同期大增超過5成，甚至創歷年統計新高。此外，今年建商累計購地面積達30萬坪，已經超過60個京華城基地大小，或是近4個大安森林公園大小面積。根據高力國際調研部董事梁儀盈統計，今年土地加上商用不動產的累積成交總額約4,105億元，相較去年全年2,663億元，年增幅54%，相較年度交易均額2,450億元，更是大增約67.55%。其中，土地今年全年交易總額達2,719億元，創歷史新高，以建商買地最為積極，全年買進總額達2,074億元。高力國際資本市場執行董事黃正忠分析，公部門釋出精華區土地標售為助長今年土地交易動能大爆發的原因之一，光是透過政府標地取得的土地面積便高達約25萬坪，合計標售金額達1,331億元，占整體交易之49%。今年土地、商用不動產年度成交總額雙雙創歷史新高，展望明年，高力國際董事總經理劉學龍建議，應該謹慎穩健為宜，並需觀察全球景氣走緩、美中貿易戰後續走向、地緣政治及兩岸關係風險、利率以及英國脫歐議題。劉學龍更進一步建議布局不動產策略應更多元，以分散投資風險，明年投資亮點則有4項包括辦公室租金3年內仍看漲，為短、中期穩健投資首選，不過需注意3-5年後供給量大增；電子商務市占率持續擴大，將有助於倉儲物流需求，以新式倉儲物流較受青睞；明年政府招商案件將持續釋出，仍能吸引有經驗投資人入場；以及科技快速發展，因應雲端運算及5G時代，「data center」為新投資選擇。
【陸美打戰趨緩２】台廠搶轉單財 科技廠遷徙
陸美貿易戰延燒，為避免被課徵高額關稅，台灣科技製造業紛紛調整生產基地，除了將大陸的生產線移往越南、印尼、柬埔寨等東協國家，也有不少廠商選擇鮭魚返鄉，將生產線撤回台灣，搶轉單商機。為了縮減與大陸貿易逆差，美國去年起掀起兩波貿易戰。其中第二波，針對兩千億美元的大陸貨品加徵二五％關稅，品項除了手機、筆記型電腦等電子商品之外，涵蓋自行車、機械、鋼鐵、石化、工具機、塑膠、農畜產品、衣物等產業，台灣廠商也因而受惠出現「有感」的轉單效應。避高關稅 科技遷廠潮再起印刷電路板（PCB）廠商泰鼎在泰國設廠多年，策略長暨發言人吳森田向本刊記者表示：「去年客戶多處觀望，隨著陸美貿易戰白熱化，今年五月起，PCB轉單明顯增溫。客戶過去像在賭場外圍觀，現在開始『進場下注』。」吳森田進一步透露，在轉單及旺季效應下，泰鼎的第三季營收不僅比第二季明顯成長，今年營收、獲利也將再創新高。除了轉單，台灣科技產業為了避免被課徵高額關稅，也開始將大陸的生產線移往越南、印尼、柬埔寨等東協國家，甚至有不少廠商選擇鮭魚返鄉、撤回台灣。其中，在大陸設廠的筆記型電腦大廠仁寶，生產基地已分散到東南亞，目前越南廠製造網通產品的生產線已開始運作，仁寶還在當地砸下六千萬美元擴充生產設備。至於工具機大廠力山工業，則決定將大陸浙江桐鄉產能移回台中大里廠區，盼以台灣作為新產品研發製造據點，積極爭搶轉單的大商機。工業不動產 交投熱絡製造業撤回台灣，也帶動國內工業不動產交投熱絡。不動產服務機構高力國際董事總經理劉學龍表示：「陸美貿易戰促使台商重新布局，是近年工業不動產交易熱絡的原因之一，光是今年上半年國內工業不動產及土地交易金額，就高達五二七．六億元，比去年同期成長一一％。」六月底，在二十國集團峰會（G20）後，膠著已久的陸美貿易戰突然露出曙光。美國總統川普不僅同意在「不會造成重大國家安全問題」的前提下，讓美國企業繼續出貨給華為，同時原訂對三千多億美元大陸商品加徵關稅的第三波貿易戰，也先暫時喊停。根據劉學龍觀察，由於陸美貿易戰及總統大選情勢逐漸明朗，下半年工業不動產的交易成長力道可能趨緩，這是廠商進場布局的好時機。更多精采內容，詳見最新出刊274期《周刊王》和2160期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/07/10全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省997元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/