包租公養成班
」 好租123 包租公 包租公養成班 吳建賢 房東
買屋遇「白蟻」蟲蟲危機 千萬別做這一件事反而擴大災情面積
白蟻相對於螞蟻來說對住家的危害更大，螞蟻頂多是吃食物的殘屑，但白蟻卻會啃食家中的木製品，包含木製裝潢、木製家具，因此對許多屋主來說，發現白蟻問題時通常心都涼了一半！噴殺蟲劑是看到蟲蟲危機時的直覺，但會更慘！我想大多人看到螞蟻蟑螂都會去買殺蟲劑來解決，但如果你將殺蟲劑直接往白蟻群噴灑，這些受驚嚇的白蟻四處竄逃後，可能房屋內受白蟻影響的範圍又更廣了。因為會被我們看到的白蟻通常只是工蟻，就算殺死了一些工蟻，蟻后在巢穴內一天還是可以產下上千顆的卵，而那些竄逃的工蟻原本它們只在某一間房間啃食木頭，竄逃後發現原來客廳也有新的木材可以啃，廚房也有新的木材可以啃，被白蟻啃蝕的範圍又會擴大。遇到白蟻問題時該如何處理就白蟻的習性來說有兩大重點，一是工蟻出來覓食，並分食給巢穴中的其他白蟻和蟻后；二是白蟻不喜歡光亮和乾燥的環境，喜歡陰暗潮濕。因此，想要根治白蟻問題，若不是放藥連同蟻后一併清除，就是將環境塑造成白蟻不喜歡的模樣。一般住家遇到白蟻問題時，不太可能願意將木製裝潢全部拆除，因此建議請除蟲公司到家裡評估放藥，將白蟻大軍斬草除根。由於上述提到若不能一次殺死全部的白蟻，成功逃出的白蟻會在其他地方另起爐灶，因此建議不只在發現白蟻的地方放藥，而是全室放藥，除蟲公司對於全室的除蟲防治1~2年的保固期，保固期間若再出現白蟻危機可以免費再處理。如果是包租公買房準備分割出租，本來就有重新裝修的打算，舉例我之前遇到白蟻的問題，就是將原本室內木頭裝潢全部拆掉，並且將房屋通風曝曬至少一周，因為白蟻在沒水沒食物的情況下大約只能存活一周。看房時有辦法發現白蟻問題嗎？白蟻在啃食木頭時的習慣是由內而外，畢竟現在很多木家具或裝潢表面也些化學塗層，那是白蟻不喜歡的，因此若在看房時可以用肉眼發現白蟻問題，代表白蟻已經存在很久了，木頭內部都已經啃食完畢，才會跑到表面來。初期白蟻只在木頭內啃食時確實不太好發現，可以敲擊裝潢的角料聽聲音是否有空心的感覺（對新手來說不容易）。在看房時若發現房屋內的木作有受到漏水影響而潮濕，這樣的環境比較容易被白蟻喜歡，就需要特別注意。除了白蟻問題之外，看房也有許多重點，這些都需要實際去看房才能一步步累積經驗的，因此我常在「包租公養成班」強調除了學習，也必須搭配實戰學得最快，你也可以先去看看「理財新手福利社」幫新手整理的「看房重點４大篇章」，累積越多知識越能事先避免遇到問題。
沒有仲介話術的房仲，真的就是好房仲？
「Cosmo，最近看房看到心好累喔！感覺一直與仲介攻防，有沒有推薦好的房仲阿，話術少一點的那種」。我知道大家在看房時，總是會遭遇到五花八門的房仲，與各式各樣的仲介話術，因此也不難理解為何各位想找到所謂「好的房仲」不會講話術的房仲，就是好房仲？其實，單純要判別房仲的好壞，難度真的太高，畢竟人心海底針；再則，難道像一般市井小民講的，「很真誠，沒有仲介話術的房仲，就是好房仲嗎？」在房地產投資多年，我也遇過無數個房仲了，其實都會知道仲介拿給你看的數據，像是實價登錄，都是挑選過的片面數據，在跟你討論的時候也會用一些話術包裝。舉例來說，當你是買方時，房仲可能整理的實價登錄數據是成交價較高的幾筆；當你是賣方時，房仲整理的數據可能就是成交價較低的幾筆。你要說這樣就是不好的房仲嗎？在行銷的市場中，本來就是將想傳達給客戶的資訊，以包裝的方式呈現，不只房仲業，你看一些民間借貸機構，廣告上也不會明白跟你講說真實的借款利率是多少，而是只會寫「借多少錢，月繳多少錢」。市場的規則是這樣，換個角度說，不會講話術的房仲，像是不會行銷房仲，是否真的能在這個市場活得下去？因此，其實「找到好房仲」只是個偽議題而已，如果你自己對於房產夠專業，具備仲介話術的房仲反而還能成為幫你議價的好夥伴呢！你是要找好房仲，還是好房子？多年的買房經驗告訴我，根本不需要在意房仲的好壞，仲介話術也只當作參考就好，重點是我們要買好房子、好房價，而不是好房仲。曾經有仲介說屋主是繼承而來的，對房子有沒有漏水並不清楚，並且現場有租客也無法進去看房，只能現況交屋。也有那種重新油漆過，在房屋現況書中有寫些許漏水，當然因為重新油漆過看起來真的就沒很嚴重，然後簽約時寫現況交屋，後續發現有嚴重漏水，你該花時間去法院跟他耗時間嗎？很多人其實怕麻煩，摸摸鼻子就算了！因此，與其將心思放在找好房仲上，不如將心思放在學習看房的相關技巧，不論房仲講的是真的還是話術，將自己的能力提高了，房仲講的就當參考就好！跟房仲看房前，你該先培養哪些能力對於房價，除了實價登錄，也可以找了解區域行情的朋友、顧問、代書諮詢；對於看房，除了「天地牆柱窗，風火水電光」之外，一些被封板或油漆過的瑕疵，該如何找出來也是個關鍵能力；對於房屋買賣交易流程，找仲介雖然可能會遇到話術，但像信義、永慶等等大的房仲公司對於交易流程嚴謹，如果真的有問題也是會賠償的，在整個買賣交易上就較為安全，當然代書與履約保證也是相當重要的一環。買房有許多需要學習的地方，並且幾乎需要實戰，這也是我創立包租公養成班的宗旨，給學員一個方向和動力去進行實際的操練，幫助自己內化這些必備的房地產投資技能。
公寓太搶手1／合買4千萬一整棟樓 五名實習生晉身包租公、包租婆
去年本刊獨家披露新北市有五位民眾透過團購買房策略規劃，合買一整棟公寓，踏入包租公婆行列學習建立現金流資產配置。歷經將近一年的推展，本刊持續追蹤這一群「包租公養成班」實習進度，根據其每月租金收益推算，投報率約在5.5%。去年9月下旬，新北市永和區一位年逾70歲屋主準備售出一整棟5層樓公寓，換屋為有電梯大廈，可免與太太爬樓梯費力、膝蓋疼痛的困擾。財富方舟總經理吳建賢與好租123物業管理公司團隊，得知後經過選點租屋市場效益評估後，大手筆一次購置，總價超過4,200多萬元，每坪單價約32~34萬元。吳建賢表示，去年元旦起新北市實施房屋隔間套房需取得直下層屋主同意書的新措施後，希望推展執行進度順利，乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者，省卻要與樓下屋主溝通說明的時間。小資包租公總教頭吳建賢。（攝影／張文玠）吳建賢說，因此才會有買下一整棟樓的專案產生，再分享給「包租公養成班」學員參與，且限須同意樓上屋主隔間者才能加入專案。學員的背景來自各行各業，有上班族、退休族、中小企業主及其二代等，而且專案執行過程中的任何細節都是透明化讓學員了解，希望藉此培養大家認識買賣房屋、裝潢、尋找適合房客等各領域裡面的眉角。該案從去年10月開始委請建築師設計裝潢圖、申請施工許可、拆除、隔間、重新水電配管、架設門窗框、泥作處理、防火門、整棟貼磚、天花板工程、油漆粉刷、木工、安裝緊急照明燈、布置家具等，分期辦理驗收，送件審查防火證明、竣工圖等，在今年7月獲得新北市工務局核准室內裝修合格證明，並已完成招租。新北市永和區一整棟五層樓的公寓易主後，大規模翻修及重新隔間。（圖／好租123物業管理提供）●新北市於2019年1月1日起隔套的新規定辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，新北市府對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。公寓大改造重新隔間裝潢後取得新北市府核發的室內裝修合格證明。（圖／好租123物業管理提供）小資包租公總教頭吳建賢小檔案40歲，國立中央大學資訊工程系畢業。曾任台積電生產線課長，身體力行「被動收入、現金流」，開過咖啡館、美妝店。現為財富方舟集團總理、好租123物業管理公司負責人、包租公養成班教練。
公寓太搶手2／自備款兩百多萬當包租公 每月收租15萬、投報率平均5.5%
財富方舟「包租公養成班」五名學員合資買入熱門物件中古屋公寓，為總價超過4千萬的一整棟五層樓公寓，除了一樓維持店面，二至五樓房子平均買在七百多萬，每人自備款約三百萬。經過室內裝修重新隔間之後，共隔成十一個單位，每月總收取租金約十五萬元，投報率平均5.5%左右。此專案規畫執行者的財富方舟、好租123物業管理負責人吳建賢表示，這棟坐落於新北市永和區的五層樓公寓，屋齡約30多年，每一層樓地板面積約20坪，團購的包租公多為貸款8成5、自備款約270~300萬元左右。該屋屋主原本出價6千多萬元，好租123團隊洽詢五家銀行估價位4千多萬元的範圍內，吳建賢與幹部經過半年多次拜訪房東、仲介深度溝通討論，於去年9月順利成交。吳建賢表示，包租公、包租婆是追求穩定的租金收入，非高報酬高暴利。買房子最大的問題是有無自備款、之後順利繳納每月貸款月付金，透過團隊及包租公養成班的學習與協助，需要洽談找到適合的貸款銀行及給予的額度。最佳的方案通常是銀行同意核撥8成房貸款+1成裝潢金，因此降低買屋者的自備款，藉此降低買房壓力。財富方舟、好租123代管負責人吳建賢（立者）開設課程教授如何當個稱職的包租公、包租婆。（圖／財富方舟提供）該棟的二至五層規劃的隔間以2房1廳單位為主，皆設有陽台，也有室內空間約6~6.5坪含廁所的套房。吳建賢指出，包租公養成班的學員買屋後、進入工程前，需要先學習相關的建築法規，了解如何研擬安全採光通風，做出最佳的格局，才能最後順利取得施工許可證。譬如說，具較佳隔音功能的主隔間牆為12公分，35平方米的大電，電線水管換新，鐵窗開逃生孔，耐燃一級的隔間，每個房間都能採光，符合載重面積採取輕質混凝土非廢料、浴室墊高平均15-20CM，可達防火六十分鐘功能的F60A防火門等。五名實習生合資買下新北市永和區的5層樓公寓，30多年屋齡的原屋況。（圖／好租123物業管理提供）接下來施工中，注意到每一層樓拆除後是否有漏水點，由於該棟漏水點非此棟大樓產生，經過工程部，發現是隔壁棟鄰居產生的漏水原因，團隊及工班在第一時間陪同屋主跟仲介與前屋主溝通提供漏水保障，才知道隔壁鄰居長期不知漏水，便邀請一起加以檢視，協助施工品質更加完備。吳建賢表示，該棟五層樓裝修工程完成後，檢附照片與文件等送至新北市工務局申請取的合格的室內裝修證明，以及家具布置完成招租，不含一樓店面，二至五層的總收取租金為每月15萬元，「把0經驗的學員帶到成為包租公，協助大家建立每月穩定租金現金收入」吳建賢強調執行此合資團購買房專案最重要的核心價值目的。這一棟永和區的5層樓舊公寓，經過整修裝潢後的新風貌。（圖／好租123物業管理提供）
【租金補助成買票3】房東不支持？專家分析「落日條款」是關鍵
對於多數房東不支持租金補貼政策，財富方舟集團總經理、包租公養成班教練吳建賢相表示，「對沒有報稅的房東而言，一旦房客申請補貼，就會牽動到房屋稅、地價稅及年度所得稅，所得稅可能超過一二％（免稅額），從免稅變成要繳稅，這時房東會把成本轉嫁給房客，房客就要精算，被轉嫁成本時領取補貼，是否更優惠。」吳建賢補充說，「房東也會考慮，如果只有一個房客要申請補貼，未來不會有房客提出申請，此時房東未必想要一個會申請補貼的房客，因為地價稅要從出租報稅的千分之五，改為原來自住的千分之二，真的相當困難，得要提出許多證明。」如何增加房東讓房客申請補貼的意願？住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議，如果財政部能針對租屋補貼政策的房東課稅部分，建立「落日條款」，明訂不會追討房東前三年的稅賦，那大多數房東都會點頭。至於怎樣讓青貧族吃得到租金補貼，徐佳馨建議，可開放租屋者只要提出工作地點不在戶籍地的證明，就可申請補助，甚至有機會入進相對便宜的社會住宅。但搶救無殼族的根本之道，不是補貼租金，而是提升年輕人的競爭力、輔導就業，同時鼓勵企業向南部發展，讓年輕人不用擠在雙北地區求職，「加上全面改善低薪環境，就能成功告別無殼族！」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議，針對房東課稅的部分可以建立落日條款。（圖／住商不動產提供）
【包租公養成班1】授課兼賣房 學員買下整棟公寓「實習」
包租公買房看準租金市場區段下手，但這個眼光並非每個人都可以看得準。近期在新北市傳出包租公揪團合力出手買下一整棟公寓，總價逾4200多萬元，每坪單價約32萬元左右。該案出自小資包租公總教頭吳建賢的經營團隊策劃完成。他目前為財富方舟集團總總理，也是好租123代租管公司負責人、包租公養成班教練。吳建賢表示，此案主要是好租123代租管公司所做的專案，起因團隊除了協助幫忙屋主管理與代租房屋等事項之外，擴展公司經營服務能夠達到一條龍作業，也會協助屋主尋找可以做為長期收取租金買房標的物，而不是提供屋主買賣房屋賺取價差。今年9月下旬，正好新北市永和區有位年長屋主，欲銷售一整棟5層樓的公寓，改購有電梯的房屋，增加出入行走便利性。而該消息正好讓吳建賢團隊得知，經過選點租屋市場效益評估後，便決定購置，總價約4200萬元，每坪單價約32~34萬元。吳建賢表示，由於集團有開設包租公養成班，聚集志同道合及願意長期經營租屋事業觀念的民眾，因此購置這整棟5層樓公寓時，還將訊息開放給學員們，分售給5名包租公，也就是大家所稱類似「團購買房」方式。吳建賢進一步分析，包租公養成班學員中，有的是希望提早規劃未來退休現金流而開始做不動產投資規畫，有的是想藉著學習當包租公而有被動收入，當然也有人是置產計畫。儘管每人有各自想法目標，但他和團隊都是擅長評估中古公寓的長期租金效益，因此才決定帶著學員一起購屋學習當包租公、包租婆。（3-1待續）
【包租公養成班2】新北隔套房需樓下同意 學員不簽不讓團購
新北市今年元旦起，實施房屋隔套需取得直下層屋主同意書，才能裝修的新措施，讓一些包租公執行困難而感到頭痛。就有業者乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者展開個人投資事業，而他們共同背景都來自包租公養成班。今年1月1日起，新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。吳建賢表示，包租公養成班的課程中，會請土木、裝潢、建築師、律師、稅務會計師等不動產專家，跟學員們說明相關的政府規定。以財富方舟的經營策略來說，是鎖定北市、新北市的中古公寓市場，講求的是能夠有長期租金效益的標的物。而今年起受到新北市的隔套新規定，吳建賢的經營團隊在依規定，執行取得直下層屋主同意樓上屋主裝修為多間套房過程中，碰到樓下屋主失聯、延遲給予同意書等的狀況，而改變減少裝修程度的思維。但同時，吳建賢與好租123代租管經營團隊也在思考，若是能選購到有類似包租公思維的標的物，也比較好取得直下層屋主的同意書。以近日執行團購買房當包租公的專案來說，標的物座落於新北市永和區秀朗路、得和路交叉口一帶，便屬於符合租客需求的市場範圍內。因此先由其公司好租123代租管公司出面議價買下之後，同時分售給願意提供樓上屋主裝修多間套房同意書的五人。吳建賢指出，而他們就是將購置整棟5層樓公寓的買房消息，不僅優先開放給包租公養成班的學員們，而且最重要的必須同意出具樓上裝修多間套房同意書者，公司才會開放團購權。而這一整棟5層樓的公寓，屋齡約30多年，每一層樓地板面積約20坪，團購的包租公多為貸款8成5、自備款約270多萬元的財務準備。目前每層規劃隔間為3間皆有陽台、室內空間約6~6.5坪含廁所的套房，每間套房租金約13000元左右。（3-2待續）
【包租公養成班3】裝潢也有保險 房東、工班、鄰居都有保障
內政部統計，全台約逾300萬租屋族，占總人口八分之一，許多屋主把公寓改成隔間出租套房過程中，可能衍生難以預料的工程損鄰紛爭。目前就有代租管業者與產險公司合力推出「合法隔間工程」專有保險商品，提供給包租公作為轉嫁風險工具。以新北市的損鄰紛爭案來說，去（2018）年共接到981件投訴案，平均單日約2~3件。新北市府除了從今年元旦起，要求屋主裝潢隔為多間套房前，須取得直下層住戶同意施工書，包括期間工程產生的噪音、環境汙染及影響出入等，日後也是由屋主自行面對所生的糾紛。好租123代租管負責人吳建賢表示，合法隔間工程從室內小規模的整修裝潢，一直到整層全部拆除及格局變更都有。而在施工過程的意外很難歸屬賠償責任，為了保障業主、業者及其他第三人的權益，也就有「合法隔間工程保險」的需求性，透過遠見保經副總李來居與國內多家產險溝通協調後，投保了業界首創為好租123量身訂做的裝修工程綜合保險。主要提供工程財物損失風險、工程意外責任風險「第三人財務損失」、工程意外責任風險「第三人死殘、體傷」及雇主意外責任風險等共四項保障。吳建賢指出，在企業經營提高服務的同時，也思考到透過保險轉嫁經營包租公投資事業的風險，因此為了業主、工班團隊及工程標的物旁的鄰戶，希望藉此讓隔間工程意外更系統化的被規範，讓相關人員都能獲得適切的保障。（3-3全文完）
房東喊漲1成？單身婚育租金補貼9月上路 包租公婆蠢蠢欲動
包租公教練吳建賢分析，今年9月起施行「協助單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」一年，房屋租金市場應該會出現「調漲1成」左右氛圍趨勢，尤其是符合補貼方案的單身、小家庭的房客，較易遇到可能會調整租金的房東。2019 年 9 月起，依行政院核定「協助單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」，符合條件的單身青年可以申請到每月租屋補助金2,600-4,000元，婚育家庭則是3,000-5,000元。財富方舟集團總理吳建賢，本身也是「包租公養成班」教練，他認為該方案對於房客、房東誘因多，整體上是給予加分效果，尤其是在大台北地區以外更為誘人。平日有申報租金收入、繳稅的屋主，是否藉此想調整租金，影響可能有限，但也有「漲租金10%」聲音傳出，但相對補助金額來看，對房客還是有幫助。只是有屋主會考慮，一旦租客申請補助之後，稅務單位即有該屋與屋主申報房屋租金所得等相關資料，之後不管這個方案是否續辦，或者租客會不會申請補助，可能年年都需要報稅。依內政部說明，該方案今年9月起試辦一年，補助租金對象分為2種：一、20歲到40歲的單身青年二、新婚2年內或育有未成年子女的婚育家庭補貼戶數：單身青年（含「租屋處與戶籍不在同一直轄市、(縣) 市」就業租屋青年）1萬2,000戶、新婚育兒家庭1萬2,000戶，共2萬4,000戶。申請資格大幅放寬：每人每月所得須在最低生活費1.5倍以下，放寬至2.5倍以下，約為家庭年所得低於20%分位點，提高至35%以下，即可申請租金補貼。舉例說明：以台北市來說，單身青年或婚育家庭每人每月平均所得低於4萬1,450元以下者皆可申請補貼，新北市則為月收3萬6,665元以下。詳情請點入「內政部全球資訊網」查閱。
【小資包租公養成班1】教頭吳建賢 10年催生500位包租公婆
「10萬元買房，沒有你想的這麼難！」辭去台積電課長一職創新事業的吳建賢，很有氣魄地說。40歲的吳建賢開班授課10多年來，經手300多間物件，培訓出一群小資包租公、包租婆，學員大多為上班族及家庭主婦等。除了開班授課，吳建賢還合夥開設包租代管與資產管理公司，連裝潢都包了，儼然是「一條龍」的經營模式。「我是從失敗中站起來，累積經驗，不是天生就是個包租公。」家住高雄的吳建賢，3歲時父親因病過世。當年，吳家為了應付龐大的醫藥費，不得不賤賣房產，驅動著吳建賢一定要為家人買屋的願望。為了攢屋款，吳建賢拚命開源節流，白天在竹科園區的台積電工作，晚間上課學習創業，一存到第一桶金，他便和同學合資開連鎖咖啡館，甚至辭職跟親友籌資開了4間美妝店，但不敵大公司競爭遭淘汰，最後賠光積蓄還虧了數百萬。創業跌了一大跤的吳建賢，一心急著還債，重當上班族跑業務，白天忙到晚上，他看了當時流行的理財書籍《有錢人想的和你不一樣》，被「被動收入、現金流」的觀念打中，索性再度創業，成立「財富方舟」（RICHARK）教育訓練平台，提供相關課程。這回第二次創業，吳建賢可說是一兼二顧，同步踏入房地產，他幫自己也幫別人學習如何當個包租公。吳建賢跟著房產前輩，找同學每人拿出百萬元、合資約400萬元進場，鎖定新北市開始購入物件，從實戰練起，「我們曾買過法拍屋，發現不易出脫，也買過漏水屋，不會處理。」成為包租公後，吳建賢也踩過地雷，「為了省錢，找上便宜的裝潢工班，結果工班落跑，損失裝潢費，拖延了出租期；最慘烈的一次是房客養寵物，地板牆壁『慘不忍睹』，收回時屋內還堆滿垃圾。」從失敗中學到經驗的吳建賢，事業漸漸茁壯。10年來，他的學生數超過1千位，當中約有一半成為包租公、包租婆，專攻「人口密集、工作機會多」的台北市、新北市中古屋公寓市場，「因為租屋供需量比較大。」隨著物件開發、包租代管及裝潢等需求產生，吳建賢還成立「好租123」代租管公司，鎖定小套房的房東與房客，提供相關服務；2房1廳收租物件的房東及房客需求出現後，更進而成立「資產管理公司」，並集資經營旅店及旅行規劃等。2017年12月底，吳建賢出版《包租公秘笈》，彙整「20個包租公要教你的66件事」，公開他們這群包租公成長故事；去年4月開始至今，還陸續開設「包租公養成班」授課，甚至腦力激盪創辦國內第一家「電電租」，以家裡電器用品賺租用金。(李蕙璇)小資包租公總教頭吳建賢小檔案40歲，國立中央大學資訊工程系畢業。曾任台積電生產線課長，身體力行「被動收入、现金流」，開過咖啡馆、美妝店。現為財富方舟集團總理、好租123代租管公司負責人、包租公養成班教練。 更多精采內容，詳見最新出刊271期《周刊王》和2157期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/19全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省378元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/
【小資包租公養成班2】打造包租公好印象 建立長期現金流
小資包租公教練吳建賢說，投資房地產族群分成「投資客、投機客、置產客與包租公」等四類，投資客是擁有過人眼光，看地段、玩波動做中長期投資，甚至將預售屋訂單轉手賣給買家賺差價，也就是『轉紅單』。投機客則較屬於快進快出、不斷尋找套利及獲利機會。置產客則是在本業賺錢之後滿手現金，而選擇不動產做資產配置達到理財保值目的。面對外界對「包租公」貼上負面標籤，吳建賢說，「我們不鼓勵炒房，而是要把房子好好整理、出租，如何在獲利與風險間取得平衡，找出自己的包租公路線。」這也是吳建賢和這群包租公分享秘笈的初衷。「人人都有住的需求，房地產相對於股票、期貨等的投資產品中，應該是比較穩定的一項。」吳建賢和學員們房地產世界裡，努力賺取被動收入，進而擁有穩定現金流，對他們而言，做個可以追求夢想的包租公，也是一種樂活。很多人覺得當包租公有一定資金的門檻，吳建賢說目前大家常用5個方式進入這個領域，除了要注意操作過程中的盈虧獲利風險程度，是否在自己可以承受的範圍內，還要特別留意「全貸、超貸」高槓桿的高風險度。包租公4大致勝要件1、開發標的（付斡議價、簽約過戶）2、工程裝潢（室內裝修審查）3、招租管理（布置拍照刊登廣告）4、攬客出售（分析地段收益）雙北包租公偏愛的中古屋公寓區段台北市：北不過民族西路、東不過基隆路、西不過承德路；南不過和平東路信義區、松山區、中正區、大安區、內湖區、南港區新北市：新莊區、板橋區、三重區、蘆洲區、永和區、中和區更多精采內容，詳見最新出刊271期《周刊王》和2157期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/19全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省378元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/
【小資包租公養成班3】學員真心話舊屋好裝潢增效益
原本從事房仲的陳柏元，數度想當個投資客，卻苦無技術。7年前，他看到朋友參加「RICHARK財富方舟」課程，才決定辭去工作當個包租公。陳柏元說，他當時遊說媽媽裝潢舊屋出租，實際演練如何當房東，每個月租金收入翻3倍後，漸漸獲得親友信任，大夥兒便一起合作，累積了更多代租、代管經驗，迄今經手10多間物件。「我將每一間房歷年月租金繪成圖表，監測其收益成長率，當這一條線呈現緩慢成長，甚至持續下降無法再爬升時，我就會考慮是否售屋，轉往其他租金收益較優地段的物件。」(陳柏元 「好租123」經理，包租公資歷6年)因為有一位同學想要找人「代操」購屋，小米開口詢問：「我可不可以只出10萬？」意外成為包租婆，買下人生的第1間房屋。口袋不深的小米，強項是布置房間與招租，平均一間房只要帶看2-3次便成交，「關鍵是電話篩選，找到對的房客。」原來，小米會先以電話詢問對方的工作與工作地區、有幾個人住、有沒有抽菸、養寵物、爬4-5層樓梯可不可以接受等方式過濾房客，以降低無效帶看的機率。為了當個稱職有良心的包租婆，房子出租前，小米總會打掃乾淨，還曾跟著除蟲公司去抓老鼠，或在颱風天處理漏水等。(小米 「電電租」創辦人之一，包租婆資歷6年)小資包租公教練吳建賢透過戰力分析圖，隨時讓學員們了解各項專長與經營物件特色，有助於增加經營能力。 更多精采內容，詳見最新出刊271期《周刊王》和2157期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/19全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省378元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/