區權會
」 充電樁![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/42/342342/sm-a5e304992af773478187b2c02b49f123.jpg)
燒出高樓危機3/「晴空匯」充電樁釀禍?管委會怨法規不完善成「鄰里矛盾」
新竹「晴空匯」火警,住戶一度懷疑與充電樁有關,事實上,近年電動車越發普及,社區管委會也經常為了是否加裝充電樁而苦惱,根據CTWANT記者調查,最後決議不裝的社區,住戶最擔心的仍是「安全」問題未能被解決。新竹市消防局初判「晴空匯」大樓火警,是地下室一樓電纜線短路引發,坊間認為短路多為用電量超過負荷,熱議可能與加裝電動車充電樁有關。新竹地區民眾使用電動車數量全台第一,「晴空匯」災後,新竹縣政府也針對裝有充電樁的社區大樓進行清查。新竹縣府工務處長戴志君說,依現行流程,社區大樓住戶在室內如要申請充電樁,申請人只要找電器合格廠商,向台電提出申請,若用電環境安全、電容量足夠等,台電會出具安全證明,申請人再向大樓管委會申請,只要管委會同意,住戶即可安裝充電樁,清查後也發現,整個申請流程地方政府「無法可管」,因而建請中央增修條文,將充電樁納入現有安檢項目。由於「晴空匯」為電車友善社區,雖然火災起因尚無法確認與住戶自行架設充電樁有無關係,網路上也引起兩派說法,但有民眾認為,「電動車的數量肯定會越來越多,台電和政府早就該要完善相關法令!」記者實訪民眾,一位竹北屋齡約10年的社區住戶就分享,他們社區已經為了是否架設充電樁討論了3年,為了評估哪一種基礎建設的方式比較好,再加上每次都要區權會同意,因此就一年通過一點點方案,目前已確定會架設充電樁,對於「晴空匯」事件,他認為不會影響安裝意願。另一位台中成屋3年的社區林姓主委則表示,「太可怕了!幸好當時住戶都反對裝充電樁!」她分享,第2年區權會時,有買電動車的住戶強力要求裝設充電樁,於是管委會就到處搜尋相關訊息,後來考量安全性有疑慮且無法被解決,因此最終否決,最後2位電動車車主也搬離了社區。圖為台電EMS系統,可設定離尖峰電價、管理帳戶,了解個別車主在哪個時段充電、充了多少電、該付多少費用,當同時充電車輛太多、電網電力不足的時候,也可調整充電分配。(圖/記者黃威彬攝)她解釋,充電樁所產生的電費是使用者付費,但是整個社區有總電量限制,建商興建建築時未考量到未來有加裝充電樁的需求,擔心社區電動車日漸增多又同時充電,用電量會超標、各項設備不敷使用,造成危險。此外,他們也考量建商興建時,消防設備都是針對油車做設計,「充電樁和電車著火,一定要等到消防局來了,拿防火毯去覆蓋,在此之前萬一波及旁邊油車該怎麼辦?」「本來有考量要買一件防火毯,但想想即使有了,也沒人敢去蓋,所以最後決定不裝。」台灣物業管理學會理事長郭紀子就觀察,新社區的住戶比較年輕,年輕住戶喜歡新事物,因此有架設充電樁需求的新社區多於老大樓。住戶通常會質疑用電安全問題,充電設備會不會漏電、爆炸?用電量是否足夠,會不會造成社區跳電?非電動車的用戶是否會多繳電費?會不會亂拉線、穿孔?牆壁及樓板打洞會不會影響結構安全?另一項因素是,通常社區申請安裝充電設備的住戶為少數,難免意見易不受重視。有設充電樁的社區最好自備防火毯,可有效防止火勢擴散,爭取消防救火時間,不過有管委會就問,「火災發生時,誰敢去撲火?」(圖/翻攝自彰化縣消防局臉書)本身也是開電動車的鑫建築執行長許峻豪就表示,原則上新建案如要有充電樁設計,都要通過台電送審,針對消防安全的部分,要有針對電動車與油車滅火方式不同的嘗試,電動車電池失火必須採低壓水霧方式進行,所以要加大消防水箱容量,並且社區要備有防火毯,才能有效改善持續失火的風險。目前台電也推社區充電EMS(能源管理系統),能規劃能源使用方式、自動開關系統、計算能源負載量是否超過,還可以計算用電時間,達到節約電費的最佳效果。林主委就說,住戶最在意的還是「安全性」,現在大樓消防設備都是油車為主,不是電動車為主,政府想要鼓勵大家買電動車,要先解決新大樓針對電車有相應的消防設施及規範,同時也要定期加強社區消防安全性的審查,別把問題丟給管委會和住戶,造成鄰里間的矛盾。
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管委會雙胞3/新舊主委罷免案大亂鬥 律師:規約未定可由區權人大會決議
新北市新店區「大鵬華城社區」過去曾是情報局及空軍眷村的前身,近來因「主委鬧雙胞」一事吵得沸沸揚揚,當年的「電梯標案疑雲」好不容易平息,如今又再爆出管委會疑似「黑箱罷免」主委,還為此鬧上法院,律師則認為若透過區分所有權人大會做出決議,即可解決紛爭。大鵬華城位於國家人權博物館(景美軍事看守所)附近,過去的「政黨色彩」及「軍事機密」讓整個聚落套上了一層神秘朦朧的色彩。該眷村社區經多次拆遷改建現已成為「大樓社區」,社區內共有20棟16層的大樓,總戶數達1280戶,居民則超過5000人,許多退休高官及將領居住在此「頤養天年」,4年前社區計劃更換電梯時就一度曾鬧上新聞。大鵬華城居民曾因電梯標案挺身抗議,替住家爭取居安選擇權。(圖/讀者提供)本刊調查,2019年大鵬華城社區驚傳「電梯標案疑雲」,40部、共5000萬元的電梯更新標案嚴重卡關,「工程延宕」恐影響居民安危,且標案過程不符合當時區權會的決議,許多居民紛紛走上街拉布條抗爭,批評管委會決策不當,最終在2020年5月由永大機電公司以4580萬元得標動工,才讓爭議多年的電梯更換案落幕,如今卻又鬧出「雙胞主委案」。至於管委會舊主委主張罷免不合程序一事,律師張睿紘則建議各住宅社區都應該要訂定「社區規約」,並且依照規約進行運作,如果規約沒有約定到某些具體細項(如主委罷免程序),則可交由「區分所有權人會議」進行決議,並「與時俱進」修正、補充規約,尤其是某些關係比較「盤根錯節」的社區,更應該注意規範,才能避免法律爭議,也符合「民主程序」的概念。律師張睿紘認為,盤根錯節的社區更應該與時俱進將規約修正、補漏,才不致爭議不斷。(圖/張睿紘律師提供)同時,張睿紘也強調,如果有住戶利用「網路空戰」改圖、散播圖文等行為,若屬「不實資訊」,恐怕會有加重誹謗的法律問題,提醒民眾切勿以身試法,理性因應各種狀況。
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買新社區…帳單突多「分攤公共電費」金額超可怕 屋主傻眼:30年沒繳過
大樓的公設多,費用也就高。有民眾住在社區大樓30年,近來買了新建案,沒想到電費帳單多了1筆,而且價格破千,讓他滿頭霧水,掀起一番討論。對此,有網友就分析原因了。當事人在臉書《買房知識家 A你的Q》發文,PO出2張電費帳單,透露住家是30年的社區,以前從來沒有「分攤公共電費」,但現在買了新建案社區,電費單突然多了分攤公共電費,讓他好奇是什麼時候修改的法規。新舊社區的電費差很多。(圖/翻攝自買房知識家 A你的Q臉書)透過照片可見,左邊是舊社區,應繳電費只有流動電費999元;右邊是新社區,應繳電費除了431元的流動電費,還多了分攤公共電費,價格高達1103元,優惠減收金額10元,總金額1524元。此文一出,網友驚呼連連,「你公用電費好貴呦!可以繳我一張電費錢了」、「這個公用電費好高啊!難道新社區有很多設施嗎?那可能在買這個社區之前就要先考慮那些設施會不會用到了!」、「恐怖,這個電費夠我用2個月」。另外,也有許多人解答:「你不付公電,就是管委會要付,相對管理費比較高,羊毛出在羊身上,公電不可能沒人付」、「管委會決定的,你們開區權會的時候可以提出來討論,公電用管理費付,我們社區投票有通過,後來就改用每月管理費去支付」、「沒有這個法規,公電分攤到各戶是經過區權會決議的,因為公電分攤到住戶台電需要區權會決議的記錄」。
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假律師坑豪宅2/昔通姦除罪化推手 他竟拿裸照逼前女友付千萬分手費
「最知名假律師」周方慰遭控積欠近800萬元社區管理費不付,其離譜行徑不僅於此,他明知自己沒有律師執照,卻違法承攬民事訴訟5年,更以曾格爾新聞威脅前女友,拿裸照逼女方簽下千萬元本票的「分手賠償」,女方在忍無可忍下提出告訴,全案仍在偵辦中。據了解,周方慰自稱是台灣大學法律系畢業,為富邦行銷管理顧問公司、富邦綜合開發及萬國國際開發公司負責人,他曾多次以律師身分接受採訪談論訴訟案。時代廣場大樓遭周方慰求償1500萬元,每戶要分別負擔數千到數萬元,讓10月底的區權會氣氛低迷。(圖/讀者提供)2017年間,太子集團創辦人許勝發因數十億債務而遭法拍,周方慰還曾以債權人律師身分接受媒體採訪,指責許「借了錢就不還」的行為,他還因外遇生子遭郭姓妻子怒告通姦,遭檢方起訴並判刑,周方慰因而提出通姦除罪釋憲聲請,成為通姦除罪化推手,法界對其身分深信不疑,卻被檢調發現他竟是假律師。台北地檢署發現周方慰不具有律師身分,還「收費」承攬民事訴訟長達5年,不法獲利高達188萬元,今年初指揮北市處展開搜查,更發現其離譜行徑不僅於此。檢調發現,去年底他不滿前女友提出分手,竟以裸照威脅女方簽下千萬本票的分手賠償,多次傳訊息恐嚇對方,聲稱要讓女方「成為名人」,還要拜訪對方的父母,「看看他們到底是怎麼教育你的,才會讓你找男人來包養兩年」。周方慰曾以曾格爾的新聞要脅前女友,要求女方簽下千萬元本票,否則「鐵定會比曾格爾新聞更精彩」。(圖/翻攝曾格爾臉書)周方慰更多次拿私密畫面威脅對方,稱女方是「香香的一線鮑」,揚言要將對方的裸照刊登出來,要讓女方在家人、合作夥伴和大眾面前社會性死亡,更洋洋得意表示「鐵定會比曾格爾新聞更精彩」,女方則在忍無可忍下提出告訴,檢方調查後認定周男涉犯《律師法》、《刑法》恐嚇取財未遂罪,將他起訴,全案依法偵辦中。本刊致電富邦行銷管理顧問公司、富邦綜合開發及萬國國際開發公司,想詢問周方慰對相關指控的看法,但公司電話已成空號,而時代廣場管委會也表示沒有周方慰的聯絡電話,因此至截稿前仍未獲得其回應。
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大樓設充電樁配套不足就上路 設置過程問題重重
2040年新售汽車將全面電動化,全台電動自小客車已逾4萬輛,除公設充電樁建置緩慢,私設電動樁的相關配套不足就上路,在法規限制嚴格、社區大樓恐潛藏安全疑慮等情況下,台中市目前向台電提出申設的社區管委會僅27戶,遠遠落後電動車成長速度。全國公寓大廈管理服務職業總工會認為,中央應跨域整合住宅安全、消防及建築等相關法規,通盤檢討解決設置問題。依「台電公司營業規章」規定,住戶設充電設備新增用電時,應向台電申請,台電台中區營業處近2年受理申請案件,公司行號有456戶、社區管委會27戶、個人有145戶,社區管委會申請案少得可憐。台中市經發局表示,社區大樓或民宅裝設充電樁,須由電機技師或合法電器承裝業者進行設計及監造,向台電公司申請審查及確認安全後供電。台電台中區營業處檢驗課長朱炎松不諱言,部分用戶及廠商便宜行事,未申請送審逕行施工。全國公寓大廈管理服務職業總工會祕書長廖鉑霆表示,住戶設置充電樁,依《公寓大廈管理條例》規定,應取得社區同意,經區權會有住戶2/3出席、出席的3/4同意,其實門檻很高、過關不易,營建署正研擬修法放寬。廖鉑霆指出,設置充電樁還涉及台電契約用電調整、「表後拉線」電損可能損害電動車電池;縮短布線可能對建物牆柱施工打洞;若多人同時使用恐造成跳電等多元複雜問題。此外,電動車一旦起火,鋰電池撲滅不易,若發生在大樓地下停車場,現行消防設備是否能及時因應搶救?台中市住宅處指出,社區裝設充電樁屬於社區自治,台中市已訂定指引,協助溝通協調及維護管理。但對巡檢維修都無強制法規,稽查及罰責也付之闕如,場域及設備都屬私權,公權力難以強制涉入,但若發生意外,恐成重大危機。廖鉑霆建議,面對電動車時代來臨,中央須跨域通盤檢討《公寓大廈管理條例》、《建築法》及《消防法》等相關法規,並研擬出相關可行的配套措施,才全面解決難題,推動汽車全面電動化。
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全台首例!私自安裝充電樁「接自家電錶」 他挨告纏訟2年被迫拆光光
電動車數量逐年增加,不僅公有停車場轉型受關注,社區大樓停車場裝設充電樁也成難解題。電動車主分享,若想在社區停車場另安裝充電樁須經管委會同意,但管線安全、管理問題往往引發居民意見衝突。在新竹,甚至有車主因擅裝充電樁挨告,成拆除充電樁回復原狀的首例判決。設置充電樁成為許多公寓大樓的頭痛問題,居住在林口某指標性建案的藍姓車主表示,大樓完工15年,8成住戶為特斯拉車主,雖然區權會已通過停車場充電樁管理辦法,但管委會擔心管線安全與施工品質,除現有5個大供電車格外,已有逾25名住戶交申請單設置充電樁,卻遲無下文令人無奈。部分車主已去函新北市府,市府也發函要管委會檢討、甚至會勘下最後通牒,若不確實執行區權會通過議案,不排除開罰。藍姓車主指出,電動車已是未來趨勢,且廠商對管線安全都有高標要求,真正危險的其實是其他老舊線路。由於有住戶遭卡關半年裝不得,若5月底前仍無解,不排除向主委提出民事訴訟。新莊的沈姓車主分享,住家一開始就設有12個公有電動車格,費用由社區共同支付,由於當初建商有預留管線空間,後續其他住戶也增設20多個充電樁在私人車位,經專業技師拉線,管委會較不擔心。電動車充電費用較油車划算,社區公共車格依公用電表計費,每小時約30元,私人車位以私人電表照台電計費,每月花費則視駕駛里程數不定。新竹市某社區林姓男子在2019年3月購入特斯拉,4月在社區地下一樓個人停車位後方,請廠商安裝充電樁,雖裝設充電樁是用林男自家電錶接電,且經廠測檢測安全、投保產物險,但社區住戶意見兩極並向管委會檢舉。管委會請廠商說明,得知充電樁屬高壓電流,若品質不良或裝設問題,極可能導致電線走火。加上林男安裝充電樁前未經法定程序取得住戶同意,管委會要求拆除未果提告要求拆除,林男則不時檢舉特定住戶違建等問題「反擊」,鬧得社區滿城風雨。最終,未獲居權會同意私下設置充電樁的林男,在法官勸和下撤回上訴,並在今年1月拆除充電樁改至住家附近的充電站充電,成為全台首例拆除充電樁判決。法界人士表示,民眾若要設置充電樁,還是要先取得居權會同意才能為之。
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豪宅鮭魚之亂1/從預售到成屋8年換5名 社區想改名有「這限制」
國人一生改名限3次,建案、社區改名則是不設限!今年2月實價登錄新增社區簡稱欄位後,大直知名豪宅「明水靜」意外曝光,A、B棟各取新名「豐葉園大樓」、「久園」,然CTWANT記者調查,該案從2012年預售至今成屋8年,A棟已更名4次,B棟更是換過5次,被當地業者形容是豪宅界的「鮭魚之亂」!台北市大直豪宅區因水岸景觀、街廓新穎等,吸引政商名流齊聚,尤其明水路一帶,幾乎成了「名人巷」,像是李安妮、李遠哲、鄭弘儀、林志穎、隋棠、潘瑋柏、劉墉、曲艾玲…等人都是住戶。同樣位在「名人巷」的「明水靜」,就沒那麼幸運。明水靜位在明水路526巷58弄,A、B兩棟建築分居巷道兩側,每棟6層樓高。2012年起以「祥德大直」案名預售,平均單價開出170萬元,原打算以全棟方式打包出售,總價逾8億元,但被認為高於市場行情,且當時北市正開徵豪宅稅,因而乏人問津。富豪群聚效應,不少政商名流都選擇住在大直,知名住戶還包括大家熟知的藝人林志穎、潘瑋柏、歐弟等人,隋棠也於2021年買下百坪中古屋,成為大直幫一員。(圖/報系資料庫、林士傑攝、侯世駿攝)爾後,陸續更名「泰然大直」、「明水靜」,每坪單價也降至155萬元,且改為每戶坪數約100~200坪分層出售,甚至廣發英雄帖給在地房仲業者,盼能盡快出清餘屋。即便業者識時務改變銷售策略,總價大幅壓低到1、2億元,再加上價格多次調降,開價幾乎砍半,2015年首度傳出好消息,以每坪不到百萬元成交,但也只有A棟完銷,B棟仍陷入苦戰,期間還一度更名為「明水灣NO2」。經歷多次更名後,「明水靜」B棟終於在2020年2月以全棟總價5.35億元、單價103萬元成交,約莫打7折售出,買方為「子樂投資公司」,負責人尤慧青,她同時擔任美麗華黃家么子黃世杰所持有多家公司的董監事,推測背後金主應是黃世杰。隨著今年實價登錄揭露社區名,業界才赫然發現,原來「明水靜」又一次換名,A棟改為「豐葉園大樓」,B棟則顯示為「久園」。在地業者議論紛紛,「可能買下B棟的黃家,希望可以跟集合式住宅的A棟有所區隔,或是擺脫過去銷售不佳的負面形象」,「可能是希望換個筆畫好一點的名字,改改家族運。」不過,CTWANT記者調查發現,早在2017年A棟管委會成立辦理首次報備時,就更名為「豐葉園大樓」;B棟則是2020年首次申請報備時,就以「久園」登記,也就是說更名與黃家無關。但這兩棟銷售至今10年,分別換過4及5個名字,多到連在地資深房仲都記不清,也算是創紀錄。社區如何更名?北市建管處表示,管委會在成立首次報備時,建管處除了發公文同意備查外,還有附一張組織報備證明,若要更改社區名稱,需要繳回該證明文件,建管處會再補發新的給社區。(示意圖/報系資料庫)北市建管處公寓大廈科一位梁姓正工程司就表示,成屋社區更名字數及次數都沒有限制,只要經由區權會決議,就能向市府建管處申請報備,「不過通常受理案件多半是商用大樓,因為持有公司換了,所以管理組織、大樓也跟著更名,住宅類來申請的較少。」類似「明水靜」社區一分為二的案例,梁正工程司解釋,因該案明顯為馬路隔開的2基地,本來就可認定為2個獨立管理組織,曾有社區因上下樓層鬧不合提議分開成立管委會,卻申請不過,「只有擁有獨立的樓梯、電梯,才有可能上下各自成立管委會,例如樓上是集合住宅,樓下為商場;若是連棟建築,必須要以無開口之防火牆區劃分開,才可分別成立管委會。」
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鬼樓洗白3/「廢」後不理難重建 180名失散住戶「這方式」機智找回
新北市府補助1000萬元幫北海岸鬼樓社區「海灣新城」拉皮,引來各式質疑「浪費錢」「為何不拆除重建」「為了選舉」?這棟有200多戶的社區,只剩10多名住,因屬農業區建地,不能申請都更,住戶也無力修繕翻身。「拉皮,這是唯一的路!」社區居民及市府官員口徑一致地說。CTWANT記者實地走訪「海灣新城」周邊,有民眾認為,「浪費錢,只是外表(拉皮),內在都沒有(改善)啊!」更有人說,「政府對造成水岸景觀破壞的危樓應善用公權力強制改善或重建。」新北市都更處處長張壽文表示,市長上任後大力推動都更三箭政策,都更處派遣整建輔導團隊進入社區,協助社區向市府提出立面修繕補助申請,期待未來將其做為青春山海線一大亮點。(圖/翻攝自我愛陳香菊臉書)實際上,過去幾年「海灣新城」的居民也有想過要都更改建、改善生活環境,但是這棟45年屋齡的建築共有約180名所有權人,有不少已過世繼承給下一代,「年輕人根本不知道這裡有房子,不然就是回來看一看認為荒廢了,不打算處理。」「海灣新城」管委會張主委說。找不回居民,都更無法進行,再加上社區屬農業區建地,受限法規最高僅能蓋4層樓,若申請危老無法蓋回原有樓地板面積,不僅產權分配有問題,也沒有多餘樓層做銷售補貼工程款,等同居民必須自己出錢重建。「海灣新城」居民要透過自己力量都更,難度堪比登天。 所幸「海灣新城」位在新北市府大力推動的青春山海線上,距離白沙灣、富基漁港等景點相當近,市府也一直希望能翻轉鬼屋形象,因此2019年底曾向居民提案每戶收取17萬元的外牆彩繪費,不過遭到民眾強烈反彈,後來市府也了解靠居民力量很難改變現況,雙方化解誤會後,決定協助社區先找回所有權人成立管委會,再向市府申請「示範街道環境改善計畫」,以全額補助為社區外觀進行拉皮。在新北市府及管委會協助下,鼓勵長年不曾居住「海灣新城」的所有權人,回來整理房子內部、清出垃圾。圖為整理前後對照。(圖/新北市府提供)新北市都更處處長張壽文表示,市長上任後推動都更三箭政策,其中第二箭包括拆除重建及整維拉皮,其中又有示範街道整建維護專案計畫,雖無法都更,但也提供居民改善屋況的另一個選擇,但先決條件是要管委會區分所有權人會議同意才能申請。於是2020年「海灣新城」管委會成立,開始號召居民一起淨灘、環境打掃,凝聚社區共識,接著進行社區營造,把社區前雜草重生的空地變成草皮,並以竹編公共藝術做美化,還拆除了1樓的違章建築,環境開始有大幅度的改善。同一時間,市府也幫忙管委會調出謄本、尋找所有權人。據了解,200多戶目前只有1戶因置產的公司已解散,找不到清算人,其餘皆已聯繫上。「市府大力幫忙,找到非常多失聯住戶才有辦法成立管委會,以前沒有組織,事情沒辦法推動,現在每年都會召開區權人大會,大家一起討論看如何把社區變好。」張主委說,起初大家也質疑是否都更重建,但後來發現不可行,都認同最好的一條路就是拉皮。「海灣新城」所有權人約180人,但真正居住的不到10戶,透過社區營造、外觀整修拉皮,參與區權會的區權人已從原先的不到1/4,如今已找回近半數。(圖/新北市府提供)但拉皮只能完成外觀,內部還是無法住人,但大家想的是,至少變漂亮後,希望能讓更多所有權人願意回來參與社區事務,因為社區的下一步,計畫要達成80%所有權人同意向市府申請結構補強,由市府補助、居民負擔部分費用,將塌陷的走道重建,這樣一來,所有權人能進入私領域,重新再將資產做整理,想保留海景房的就重新裝潢,想出脫持有的也才有轉售的市場。「現在同意(結構補強)的接近8成,除了很久沒來外,有些所有權人則擔心修繕金額過高,希望政府補助金額下來,每一戶確定需分擔多少費用,再來決定要不要同意。」張主委說,只要補助經費確定,同意數必能超過9成,「我認為100%同意機率很大,因為大家都很樂意把房子變成活用資產,而不是一直荒廢在那。」這處北海岸廢墟,即將重生!
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85大樓又出事1/85大樓住戶怨電費暴漲 質疑管委會賺差額
高雄市亞洲新灣區的「85大樓」(東帝士建台大樓)曾經是台灣最高的建築地標,目前除了中層的住商混合外,上、下樓層分屬「三禾資產管理公司」與海霸王集團旗下的「凱德唐股分有限公司」所有,並由三禾公司人員掌控管委會,近期有住戶向本刊投訴,管委會代收電費帳目不清,任意調漲個人和公用電費,質疑是拿小住民的錢去填補大樓先前的虧損。不願具名的住戶A先生說,他從2012年購進25坪小套房入住,每個月電費只要300多元,直到2019年8月新任管委會主委施定遠接任,電費突然暴增為500多元,更扯的是以前一個月要繳交的「公用電費」只要250多元,但到了今年6、7月竟跳5倍以上高達1774元、1884元,還增加了「公共空調費」的項目。「現在的管委會把自己當成營利組織,對住戶予取予求。」A先生說,台電是將高壓的「大電」送進85大樓,再由大樓內的配電機房分送到各個用戶,台電僅就每個月對大樓供電的總電費向管委會收費;管委會自行依大樓配電機房內各用戶的電表計價,向用戶收取電費,然後把款項繳交給台電,照理說管委會應該只扮演代收、代付電費的角色,但現在台電並未漲電費,用戶付給管委會的電費卻增加了,他懷疑管委會還從中賺取差價。錢櫃公司董事施定遠在2019年代表三禾公司選上85大樓管委會主委,卻因電費收取疑義遭住民質疑。(圖/翻攝三立新聞網站、CTWANT合成圖)A先生質疑,先前「君鴻酒店」也是大樓的區分所有權人,後來因經營不善,拖欠管委會管理費及電費共約新台幣5000萬,管委員因此資金有缺口,才會超收小住戶的電費來設法補足這個錢坑。「收費涉及整棟大樓的公共利益,當然有必要跟大家說清楚。」他為此曾多次向管委會要求查看電表及公共電費明細,卻遭以「涉及其他用戶個資」為由拒絕,讓他相當氣憤,目前正在聯合其他住戶,並已找好律師準備提告管委會。B先生與妻兒住在85大樓某層的套房,並將公司設在大樓內另一處辦公區。他說,他居住的套房僅有13坪,但每個月的水電費加上管理費竟然要3000多元,而且管委會對於代收台電的電費不出具明細,是跟管理費列在同一張繳費單中,而根據以往用電經驗推算,用電度數怎麼樣也不可能這麼多;他曾到附近的大樓探詢,所有管委員代收台電電費時,都會附上電表讀數以及電價細目,只有85大樓沒有。B先生不滿地說,他家今年2月遭無預警斷電,去詢問才知道是因為房東未繳管理費(含電費),就算房東未繳電費有錯在先,但管委會並沒有權力對住戶斷水斷電,再退一萬步想,就算要斷電,也應該先知會住戶,如果他事先知道,就可以替房東先墊付這筆錢,不僅搞到突然家中一片漆黑,小孩也嚇哭,他事後還要到處詢問,拜託大樓管理員找電力工班人員幫忙復電。「大家敢怒不敢言,就是害怕遭到報復。」B先生說,85大樓中段13至35樓層共有1300戶,分為兩側,一邊是辦公室、一邊是套房,套房區除了自住外,還有很多是日租套房的房東,兩邊都有很多人對於管委會任意漲價不滿,但都不敢跳出來反抗,就是怕被找麻煩,甚至被斷電。他說,之前就有住戶曾在區分所有權人會議抗議,後來修繕監視器時,他所屬的區域就先被跳過。但B先生也無奈地表示,多數住戶就是因為不願意站出來,只敢私下抱怨,才會被大公司「軟土深掘」。85大樓北棟的13到35樓是住宅區,除了自住外,也有不少做為日租套房出租,但近來生意蕭條顯得冷清。(圖/宋岱融攝)85大樓管委會總幹長施展宇表示,管委會並不是營利單位,所有代收、代付的款項都按照正常程序執行,住戶對於收費有疑問,只要提出申請,管委會都會提供相關資料,而過去管委會對住戶欠費所提出的訴訟,全部都是管委會勝訴。然而,高雄市政府建管處副處長劉中昂說,根據《公寓大廈管理條例》規定,管委會的財務必須向住戶公開,而私用電量與公共電量也應該有明細,民眾若對管委員要求繳交的電費有疑義,可向管委會申請調閱相關資料,若是遇到阻礙,可以向市府尋求協助。律師鄧湘全也強調,住戶的各項收費標準若要變動,必須經由區分所有權人會議決議,管委會的職責只是依據住戶規約或區權會的會議結論執行,管委會無權自行開會變更;區權會若未開會決議變更收費標準,而住戶發覺自己的費用無故增加,可寄發存證信函要求管委會解釋,或是向市政府工務局建管處申請「公寓大廈爭議事件調處」。
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我想要新居3/都更關鍵就在住戶同意 釘子戶反撲以一敵百
經營都更業務的宏盛開發公司總經理陳銘修指出,危老與都更案的速度最重要的關鍵是住戶同意,如果所有權人有100%的共識,通常2到5年就能完成,拖延的案例多是因為住戶強烈反對。桃園市精華地段的茂榮大樓被市府消防局列為危險建築,住戶在2018年開始準備進行都更,但其中一位頂樓違建住戶堅決反對,管委員向法院聲請拆除住戶違建,該住戶控告管委員成員20多件官司,至今都更案無法進行。茂榮大樓位在桃園市市中心,完工至今已有30多年,但因為當初建商蓋到一半倒閉,後來由另一家建商接手,造成內部管線混亂,還發生多次火警,遭市府列為危險建築。茂榮大樓管委會主委陳瀧藏說,大樓住戶有意重建,在4年前展開都更計畫,但遭到一位頂樓違建住戶吳先生反對,還提告多位茂榮大樓管委會委員及總幹事,都更案一直無法順利推動。茂榮大樓的頂樓違建經管委會決議,向法院聲請拆屋還地後拆除,引起屋主不滿。(圖/甯其遠攝)陳瀧藏說,吳先生的父親原本擁有13樓,並在頂樓加蓋了200多坪的違建,他盤算在都更後依照違建的坪數與其他住戶一起分配新的建築面積,幾經協調不成,管委會在2019年決議要求該住戶拆屋還地,2020年向法院聲請強制拆除完成。不過,吳先生不滿這項結果,分別對管委員現任、前任主委、總幹事及委員提告,罪名包羅萬象,包括背信、偽造文書及妨害電腦使用總計20多件,另外還以公司名義購買了一間10多坪的小套房,「正式」成為大樓的區分所有權人,繼續就都更計畫與管委員抗爭,讓他感到很無奈。吳先生回應表示,他管委對會主委、監委及財委提告背信是指控對方濫用公款;控偽造區權會議記錄告偽造文書;對短收及不收佔用公設的長年管理委員之成員提告違背職務、背信;因對方拒絕區權人查帳而告侵佔。他說,因為不信任管委會,所以高等法院請法官轉交都更同意書給管委會律師,指管委會「抹黑我(是)都更流氓」。茂榮大樓管委會主委陳瀧藏說,因為都更計劃引發糾紛後,他被多次提告,對方甚至告他妨害電腦使用罪,讓他相當無奈。(圖/甯其遠攝)
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侯王473億大對決4/自傲地段好!不滿國揚都更分配僅1比1 柯文哲嘆:貪心再貪心
北市最大都更案新隆社區管委會主委張傳芳,是長城證券前董事長,經營開發投資公司,相當熟稔建築相關規定。面對本刊記者採訪,他強調:「我們一切都是經過區分所有權人投票表決,由居民同意取消國揚資格,才重新招商。如今三圓承諾分配比為1比1.12,確實比國揚(1比1)給的高。」現場多名管委會委員也說:「三圓董事長王光祥親自來談了很多次,帶我們參觀建案,還印了厚厚快一百頁的更新計畫說明,分給每位住戶看,相當有誠意。相反地,我們只見到國揚總經理彭邵齡,都沒看過侯西峰來社區。」對於新隆社區都更案更換建商,外傳柯文哲曾批:「貪心,再貪心。」張傳芳證實此言並表示:「市長說再貪心,都更招商會不成!」一旁有管委會委員補充說:「六年前市府都更版曾粗算過分配比可達1比1.18,國揚只有1比1,新隆有房價地段優勢,可以爭取到更好條件。」都更實施者變更為三圓建設,讓部分住戶質疑有行政瑕疵而舉牌抗議。(圖/報系資料庫)前主委何國榮則回憶「柯文哲說貪心五字」經過。「由於過去他親自列管新隆社區都更案,親自出席過我們的區權會議多次,常來社區了解。有天柯市長再來到社區,我主動介紹新主委張傳芳見面認識,目的是希望市長像以前一樣,繼續支持新隆社區都更案。」,「張主委當場向市長說,因為國揚給住戶分回比1比1加一個停車位不合理,要求分回比可提高到1比1.182,有15億元履約保證金,及重新招商。」「柯市長聽完後説,他已當五年的市長,看過的都更失敗案例,就只用二句話形容,『貪心,更貪心』。而第二天後,市長就解除列管新隆社區了。」前主委何國榮說。不過,今年2月3日新隆社區都更會館開幕暨三圓建設簽約的典禮上,仍出現數十位居民手持「保財產、要居住正義、要都更」、「小蝦米VS.大鯨魚」等標語,對王光祥、張傳芳等人抗議「出賣社區利益、違背對住戶承諾」。甚至有部分新隆社區住戶私下流傳:「林文淵(台苯董事長)被(王光祥)找去大同公司(大同)擔任董事長,簽好3年約,結果50天即下台,王光祥的誠信令人擔心!」等耳語。本刊調查,原來林文淵與兄長林文輝,也是新隆國宅最早的住戶之一,當年林文淵在自來水管理處擔任公務員時,為了方便妻子鄔麗麗就近上班,而在新隆國宅購入一戶30坪的房子。林文淵與兄長林文輝,都是早期參與新隆國宅配售的住戶,常和鄰居、店家話家常。(該社區住戶提供)
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罷免黃捷1/「母親賣茶案」成反攻支點 轉打意識形態戰呼籲團結
高雄市議員黃捷罷免案已由罷免團體於11月20日提交第二階段連署名冊,目前正由中選會查核,通過機會不低;對此,黃捷近來緊守選區,一反過去政治攻擊手砲火猛烈的爭議形象,搶時間營造深耕地方,並藉由最近其母在大陸賣茶事件又被提起,強打意識形態對立,呼籲台灣人要團結,避免本土派政治人物被消滅。對於罷免案如火如荼展開,黃捷從一開始的囂張氣焰,已轉趨低調,並提出不少對策降低衝擊。今年6月罷免甫啟動,黃捷曾諷刺說,「鳳字沒那麼好寫」,但眼看支持罷免人數暴增,她甚至從過去大力批評前高雄市長韓國瑜的形象「變臉」稱說,現任陳其邁市府的路平政策為何不如前朝?相對罷免團體「鳳山清捷隊」,黃捷也組織「路平糾察隊」,盼以路平政策打入基層群眾,平衡她過往強烈的政治攻擊手形象。面對今年有罷免民眾反撲,相較過去一年多,針對韓國瑜頻繁的政治性發言,黃捷近期攻擊性語言相對減少。只是面對罷免壓力,她有時還是會忍不住嗆出,「邪不勝正」。雖然黃捷看似對罷免處之淡然,但實際上該做的防守都沒少。罷免團體質疑她地方行程太少,黃捷則在臉書刻意表示,自己有一陣子沒上電視,被地方長輩關心了。她藉此強調,除議會總質詢外,也抓緊時間跑遍鳳山的大小活動、校慶、區權會、演講、訪談等。罷免潮來勢洶洶,黃捷只能多用臉書宣傳破除罷免方攻勢。此外,時代力量「人頭黨員」調查報告於11月底出爐,雲林縣議員廖郁賢在調查時指稱,確實有部分入黨申請表來自於高雄市議員黃捷與其團隊,黃捷給的那一批入黨申請,因為黃捷驗過,所以送到雲林時,廖自己就未再重複檢驗。相較今年7、8月時,黃捷與親妹黃蓉怒嗆喊冤的態度,該份調查報告露出後,黃捷則以低調面對,恐是怕「人頭黨員」事件再起風波,增添罷免材火。但眼見罷免團體勢不可擋,甚至有不少民眾走上街頭遊行,黃捷找到機會也不放棄反守為攻。近期台北地檢署起訴書披露,統促黨疑受對岸指示,蒐報高市議員黃捷母親在大陸賣茶葉的資料進而散佈。對此,黃捷這兩天強力宣稱,母親絕對沒有在中國賣茶葉,那是有心人士造謠,並扯無非是「中共政府希望消滅所有本土派政治人物」。針對外界她耕耘地方不力,黃捷的操作似乎想把罷免焦點轉移到意識形態對立上,這方式在政壇上並不少見。