升息風險
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房市爆多殺多3／花哥一頭熱的打房心願 業界緘默「拖到明年成過眼雲煙」
內政部次長花敬群去年底端出將修法禁止預售屋轉售，投資客倒貨傾巢而出，讓有購屋需求的民眾猶豫「可不可以接？」有專家呼籲「不要幫忙銷贓」，政策拍板後才是撿便宜的最佳時間點；不過，年底選舉前立法院會通過修法？CTWANT記者詢問多位業者、專家，得到的答案多是，「（法案）今年不會過，明年恐如過眼雲煙！」消基會房屋委員會委員張欣民近期分享身邊朋友一個個接手預售換約物件，有人以每坪多1萬多元的價格接手，還有事後查實價登錄發現被前手賺走了50多萬元，「大家或許覺得接盤者很笨，但有些人就是有萬不得已的理由！」市場上待售物件越多，對消費者越有利，品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良提醒購屋民眾，｢投機客拋出的房子，和銷售中的預售屋一較高下，這幾年正值新舊不同建築規格的交界期，例如2021年後取得建照的建築設置隔音墊，舊規格產品則沒有智慧建築、綠建築等設備提升，房價就該比較便宜；再者房價已緩漲，此時投機客拋出的房子未必有價格優勢。」消基會房屋委員會委員張欣民提醒，現在已非賣方市場，購屋民眾因回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險。（圖／報系資料庫）張欣民也指出，房市現在已非賣方市場，不像去年、前年，蛋殼賣蛋白價、蛋白賣蛋黃價，房價要回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險，避免未來繳不起房貸。尤其，若修正案通過後，資金壓力大的投資客，出價下修就會明顯，屆時進場比較適宜，「若不急著購屋，就不要幫忙銷贓！」他提醒。內政部已提出《平均地權條例》修法禁止預售屋轉售，對此花敬群強調，「若9月立法院開議排審順利的話，10月就能修法通過。」不過，民進黨立法院黨團總召柯建銘有不同看法，「進入年底大選，此時機談此議題不適宜」；也有民進黨內人士透露，「修法涉關重大，選前處理過於倉促，法案要在立院下半年會期通過，恐有難度。」究竟此法案審議何時會通過？「前幾天碰到花次長，他還強調一定要給它（法案）過，非常堅定，不過柯建銘又說選舉到了。」胡偉良直白地說，「真的不知道」。年底選舉在即讓房地產業者看淡下半年房市，但同時也推測《平均地權條例》修法不會在下半年會期完成。（圖／立法院提供）張欣民也說，最近市場變數不少，房市已經降溫、兩岸危機升高、民眾信心不足，能找到很多不宜修法的理由，「目前看來委員態度不明，9月不排審，恐要淪落到明年。」記者實訪多位房地產業者，同樣認定「今年不會過！」「房業網」副總編輯林裕豐分析，如果執政黨真要讓法案通過，以他們在立院占大多數席位來看，沒什麼法案過不了，「依市場觀察，花哥一頭熱，說法和氣勢都勢在必行，從委員角度，誰沒有幾個建商、代銷朋友，要過還是不容易。」「況且選舉要到了，如果沒有在11月前加速審查，很可能拖過選舉就一切如過眼雲煙。」林裕豐直言，大家不提，就是因為太害怕，如果挑明和政府對幹，民意四起最後一定會過，對業者將產生極大影響，因此大家心裡有數，是彼此間不能說的秘密！
首季房市買賣創11年同期新高 專家提醒「這風險」要量力而為
六都地政局公布今年第一季買賣移轉棟數為6.49萬棟，較去年同期成長4%，同時創下11年以來同期新高，其中以南台灣交易表現亮眼，台南市首季移轉棟數年增10.2%，增幅居冠六都，高雄市、新北市也有7%以上增幅。不過首季交易尚未反應央行升息的效果，專家紛紛建議審慎評估後續升息風險。六都第一季買賣移轉棟數，台北市年增0.1%，新北市年增8.9%，桃園市年增0.2%，台中市年增0.9%，台南市年增10.2%，高雄市年增7.2%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖然政府打炒房政策一波接一波，促使口袋淺的投資客縮手，交易成長略有放緩，但資金效益及抗通膨置產仍支撐今年首季房市，新北市有新案挹注，持續締造高交易量，而南台灣有科技業議題可期待，因此買氣有南向的趨勢。專家提醒購屋要注意央行升息和區域賣壓。（圖／CTWANT資料室）郎美囡指出，內政部針對預售交易市場提出打炒房五大措施，雖尚未修法通過，但買方難免憂心未來預售限制重重，成屋、中古屋市場相對樂觀，南部尚有科技園區可發酵，維持買氣不墜，雙北及台中有高資產族群置產，有助於高單價、高總價物件去化。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，台南市與高雄市分別成長10%與7%，反映科技廠商投資議題對於房市有帶動效果，但第一季的移轉大概是發生在3月初以前的交易，尚未反映這波升息等因素干擾，加上後續外在的挑戰逐漸變多，包括政府打算禁止預售換約與長期利率看升等事件，都會讓今年房市出現一些挑戰。聯準會於3月升息1碼，我國央行也隨即跟進升息1碼，貨幣政策正式走向緊縮。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，雖央行升息1碼幅度不大，一般買方及投資客仍有喘息空間，不至於大舉縮手，不過這兩年資金潮拉動多處房價虛漲，買方入場注意區域賣壓，避免房價鬆動的風險。永慶房屋研展中心副理陳金萍也提醒，聯準會預估今年還要再升7碼，國內的升息步調是否會跟上，仍有待觀察，不過，若是今年持續性的急升，將讓購屋族房貸負擔備感壓力，升息3碼以上恐怕就難以負荷，建議民眾購屋前必須審慎評估升息風險，量力而為。
抓緊這一波3／永遠不要浪費市場修正布局機會 小資族首選ETF、基金
「永遠不要浪費市場修正布局的機會！」星展銀行（台灣）財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉表示，聯準會貨幣緊縮初期，市場波動度仍將偏高，這是市場修正帶來的投資機會，可伺機布局長期成長題材標的。凱基投顧投資顧問部也表示，在升息循環初期，原物料、工業和能源等週期性產業表現較佳，價值股在升息前後幾個月同樣表現亮眼，價值股普遍是成熟產業，獲利較穩定的大型公司，配息也較佳。星展銀行（台灣）財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉分析，這次政策收緊階段視為經濟恢復正常的必經過程，市場修正時，應保持理性，他建議採取投資組合策略是大型科技企業（Big Tech），「由於近期市場修正導致前瞻本益比已下滑到負一個標準差，優質股可望有較佳的表現之外，還可考慮有風險分散與保持韌性的黃金。」星展銀行（台灣）財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉認為，可關注全球數位化、中國市場等題材，看好美股、歐股，以及科技型基金、可漲價轉嫁成本有獲利的奢侈品等消費類股。（圖／星展銀提供）陳昱嘉還說，可考慮配置風險較低的收益型資產，像是不動產信託、BBB/BB評級債券、高股息股票、中國大型銀行股、歐洲綜合能源公司，以及相對風險較高的成長型資產，像是5G、在家上班WFH、雲端運算/工業自動化、半導體與IC設計、電子商務、電競/運動休閒、全球醫療保健類股、中國A股與景氣復甦等題材。由於今年的投資難度相對較高且波動加大，兆豐銀行財富管理團隊認為，小資族可以透過基金或者ETF等一籃子的資產來參與市場，比較不會因禁不住震盪而出場。市場的選擇上，建議應著重於基本面穩健，具抗通膨特性的資產，比方說具備元宇宙、電動車題材，訂單能見度高的半導體產業，同時，作為半導體重要供應鏈的台股市場也是值得把握的投資標的。因此建議小資族可以透過配置具配息特性的資產，來打造穩健的被動收入，其中相對看好高收益債及REITs，是可受惠於景氣復甦，承受通膨干擾以及利率風險的資產，而對於風險承受度相對較低的投資人，亦可考慮透過平衡型或多重資產基金來佈局。凱基投顧投資顧問部也建議投資人善用ETF，投資組合透明，採取被動式操作，尋求貼近指數表現的報酬，例如Vanguard價值股ETF （VTV），追蹤CRSP美國大型價值股指數（CRSP US Large Cap Value Index）的表現，價值型股票主要是以股息、穩定性為考量目標，因此投資這類型股票也被認為是較安全的方式。另一檔為iShares羅素1000價值股ETF （IWD）。市場多認為ETF、基金等標的是小資族規避升息風險，可優先參考投資選項，個股題材包含元宇宙、金融股等。右為HTC在2021年11月發表音樂元宇宙。（圖／趙文彬攝、123RF）另一面對通膨高漲和升息壓力以「高殖利率」選股，台股有高殖利率優勢，聚焦獲利動能仍可延續企業進行防禦。從全球GDP預估情況來看，經濟成長趨勢仍持續向上，但成長的高峰期已過，因此須提高投資風險考量。中信銀則對金融市場熟悉度不高或敏感度不足，但又想參與投資的小資族，可先透過基金和指數型ETF來做投資，並可利用匯率操作增加避險部位或機會布局，亦可透過外幣存款享受較佳收益。可優先布局低波動、抗通膨或抗利率標的，包括低存續期間複合債或以抗波動為訴求的平衡型基金；若想危機入市參與股市投資，可優先考量有定價力優勢產業或企業，及直接受惠通膨或升息基金或ETF，主要布局在金融、地產、品牌優勢，其中品牌優勢公司具有護城河能力，且具成本轉嫁能力並維持高毛利及獲利的公司。元大投信則認為，對小資族來說「基金、ETF」相對容易入手。例如共同基金一般定期定額每月3000元起，業者並提供定期定額的「日日扣」，每月有31個交易日可以選擇，想要週週扣、每隔10天扣一次、連續幾日扣款都可以設定。此外，基金的電子交易機制功能很多，可以設定損益出場點，以達到停利、停損目的；並可根據資產報酬率或與前次淨值相比，做「加減碼扣款設定」；若有存錢目標，還可以啟用「買回設定」，一旦累積到設定目標金額就自動買回到帳戶。
永慶交易量統計12月年增30% 全台房市紅盤封關
永慶房產集團根據內部交易統計，七大都會區12月房市交易量，與11月相比，北市成長4%，新北量增1%，桃園減少1%，新竹縣市持平，台中增加2%，台南量增7%，高雄量縮3%。通膨增溫及適逢年底購屋旺季，讓12月全台房市交易量較11月微增1%。若與去年同期相比，全台交易量增加30%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，今年以來，民眾購屋信心回穩，購屋態度轉趨積極，雖然5月後短暫受到本土疫情升溫衝擊，不過疫情逐步受控，8至10月全台交易量月增率也連續3個月呈正值，交易熱度延續，加上年底房市交易旺季，民眾購屋需求湧現，讓11月交易量維持高檔，而12月也延續交易熱度，12月交易量較11月微增1%。若與去年同期相比，全台交易量增加30%，七大都會區較去年12月均量增，其中北市交易量增加6%，新北增加18%，桃園成長41%，新竹縣市增加44%，台中成長31%，台南與高雄則分別增加24%與39%，顯示今年房市表現優於去年，房市交易增溫。陳金萍表示，近期民眾看屋仍積極，購屋需求不減，在政府一連串「打炒房」措施實施後，預期未來房價飆漲狀況將獲得抑制，改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅趨緩，有利於自住、長期置產民眾進場，只要價格合理，買賣雙方價格產生共識，成交機會就大增，房市買氣續旺空間仍大。今年房市持續復甦，全年房市交易量預估將超過34萬棟，創8年來新高，房市交易熱絡，不過，陳金萍指出，雖然國內經濟穩定復甦，加上資金潮，台商回流、民間投資等利多加持，房市基本面看好，但明年仍有貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給等變數須留意，加上疫情後續發展仍將影響全球經濟表現。因此，建議有意購屋的民眾，可趁目前政經情勢穩定、利率維持相對低檔的狀況下，考量自身需求，多看屋、詢價，但必須審慎評估購屋負擔能力，留意未來升息風險，量力而為。
投資降低風險優先 類固定收益資產為首選
美國1月非農報告優於預期，除讓升息風險升溫外，全球市場也預期貨幣政策將收緊，導致十年期美債殖利率直逼3%，美股在2月初瞬間大跌。雖然隨後出現反彈，但新任聯準會主席鮑威爾（Jerome Powell）清楚暗示將增加升息次數，以及貿易戰爭牽動避險情緒，國際股市於3月初又浮現回測2月低點的風險。在面臨不確定性之際，國票證券建議投資人可將資產配置的重心放在投資風險較低的類固定收益資產上，如債券、特別股與ETF等。FED新主席提及對通膨回升的信心，偏鷹論點讓市場擔憂今年將升息四次，股債雙殺的風險再次浮現。接著，美國傳出將對鋼鋁產品課徵關稅後，包含歐洲與加拿大都表示將提出反制動作，WTO與IMF亦同時提出警告，貿易戰一觸即發除引發全球市場下跌外，美國車廠與建築公司亦受牽連，僅有鋼鋁廠表現亮眼。就升息而言，國票證券認為步入淡季後的經濟表現尚待觀察，升息三次仍相對合理，而FED縮表與升息已非新聞，建議佈局應挑選受惠利差好轉的金融股，並避開受資金成本影響大的族群，如不動產產業。貿易戰方面，美國官方亦表示特定產品或將獲得豁免，顯示尚有討論空間，國票證券推測在政治妥協與經濟折衷後，加上經濟回溫將帶動原物料需求，以及中國宣布將繼續削減鋼鐵過剩產能，皆將使其負面影響逐漸降溫。不過，風險偏好降溫通常發生在初期不確定性較高的時候，將受衝擊的相關類股能避則避，而後續制裁是否擴及其他產業仍屬未知，因此此時入市首重資產配置。國票證券建議將焦點放在類固收資產，升息將提升企業資金成本，市場對股票報酬率的要求也會越高，皆將不利股價走勢；而儘管升息或導致債券價格走低，但實質的利息收入將補貼可能產生的價格損失，若是分批買進，新發行債券則將帶來更高的利息收入。投資特別股可用來降低投資組合的波動風險，也可挑選適當的ETF來避免國際股市波動。(Summer)