南港之心
」 都更
北市最大公辦都更動工！潤泰新回約1300戶 簡滄圳：房價沒下修環境
北市最大公辦都更案「南港之心」於2018年由潤泰新(9945)拿下，經5年規劃，於9日開工，全案面積7879坪，預計引入新南港轉運站、國際會展中心、商場、商辦、住宅等多用途，民間投資金額約351億元，全案推估2030年完工。其中潤泰新將分回約1300戶的住宅，由於該案鄰近的「世界明珠」每坪成交價120~180萬元，被問到房價，董事長簡滄圳表示，「工料雙漲下，房價沒有往下修的環境。」「南港之心」開工典禮，台北市長蔣萬安表示，土地100%鐵路局所有，過去用於存放資財，近年南港發展、建設展開，為強化周邊土地利用，2015年與台鐵局簽合作意向書，2018年由潤泰創新投資擔任實施者，一路走來不易，召開公廳會、審查會，到今天終於正式開工，前後經歷8年，為台北面積最大、投資金額最高公辦都更案，預計2030年啟用。簡滄圳認為選後變動因素少，除非想搬離，不然該生活還是要生活，有剛性需求，隨時可出手。（圖／林榮芳攝）簡滄圳表示，該案預計興建1棟為地上32層辦公大樓、還有3棟則是地上37層的住宅大樓，預估總樓地板面積達11萬4595坪，1樓規劃面積1509坪的轉運站，另外大樓還規劃有3820坪的會展中心，未來將由台北市政府取得使用，台鐵局則分回5萬坪的辦公室面積，潤泰新將分回約1300多戶，但暫時還沒有銷售計畫。「南港之心」緊鄰南港車站，由於地下三鐵共構，工程複雜，潤泰新保守預估工程期7年。（圖／林榮芳攝）由於鄰近的豪宅案「世界明珠」，每坪成交價依高低樓層不同已來到120~180萬元，讓人好奇該案推案時程及銷售價格。簡滄圳表示，自2018年取得此案至今，營建成本上漲2~3成，「等工程成功發包至少8成，成本大致確定後，才會開始進行預售，否則中間有太多變數。」簡滄圳也提到，平均地權實施後房地產不再是好的投資標的，但勞動力缺乏勢必工資會上漲，還有原物料成本及地緣政治影響，房地產市場經過政策淬鍊，只剩置產跟剛性需求。等到選後局勢穩定，變動因素減少，「大家該買還是要買，因為天要下雨，娘要嫁人，但房價要下修是不可能的！」
都更百億大案啟動 十大指標大案挑戰總銷3,500億元
根據住展雜誌最新調查，從今年第4季至2028年，未來六年至少有十大逾百億元規模的都更案將接續登場，其中光是案量500億元重量級大案就有四筆，包括「元利森活莊園二期」、「南港之心」、「南港調車場都更案」、「華固北投奇岩都更案」，案量直接飆上2,000億元。 以推案時程來看，總銷估達450億元「DIMOND TOWERS台北之星」、130億元冠德建設「太子汽車案」可望率先在今年第4季登場，同步宣告千億案量規模的都更推案浪潮正式來襲；其中前者已進入實品屋裝潢、公設等相關工程尾聲，後者也在推案前置作業中，預計10、11月正式公開，並在明年取得使照。業者表示，十大百億級都更案中，其中七筆均在台北市，新北市有兩筆，一筆在新竹市，主因台北市已無大面積土地可再釋出，都市更新成為開發商取得土地案源唯一方法，以致北市成為都更大案的主要戰場，且都更案有容積獎勵，比直接購買土地享有更多容積，也是建商還願意投資的誘因。近年政府積極推動都更，希望藉由國營企業資產活化角度，持續帶起民間都市更新持續滾動發展，像是「新竹市北區崙子段都更案」、「南港之心」就是代表個案。內政部更訂下目標，包含公辦、民辦等都更案件，投資金額及效益加起來，四年間必須達到5,041億元。不過，儘管內政部訂出高目標，但觀察過去執行情形，成果不盡理想。例如過去四年原本目標希望補助個案先期評估規劃、更新地區劃定、都更整體計畫擬定等案件達100件，但實際到去年底僅21件。由於房市多空訊息交雜，市場觀望氣氛逐漸增加，推案可望提高熱度，指標大案去化速度，將成房市信心觀察指標。不過內政部也指出，民眾整合意願、民眾重建籌資、營造成本提高、政府人力不足等問題，將是未來挑戰。
南港高速發展房價飆 又見熱銷案在地運匠：看不懂
南港產業聚落近年發展快速成形，三井Lalaport可望於今年完工開幕，未來還有潤泰創新「南港之心」公辦都更案、富邦人壽大南港案及總銷千億超級大案「世界明珠」坐鎮，交通方面則有南港高鐵宜蘭延伸線，讓南港建設利多話題源源不絕，帶動周邊房市持續向上。新美齊集團近期於南港經貿園區新推案「新美齊心居」，開案2個月即熱銷8成。「這一帶變化很大，新大樓一直蓋，房價漲很快，人家說是下一個信義計畫區，大家都說房價高買不起，但新房子一下子就賣完。」在南港車站固定排班載客的司機邊說邊搖頭，直呼「看不懂」。其實自台北市政府2015年啟動「東區門戶計畫」後，南港就以高速朝向「軟體、會展、交通、新創、生技」等五大功能發展，以最早啟用的南港軟體園區來說，已吸引346家企業、超過22,000人進駐，年產值高達6,400億元。除了南軟，「南港經貿園區」還包括中信金總部、南港展覽館，未來還有台肥C3總部、漢來飯店、大聯大總部皆座落於此。 南港展覽2館於2019年正式啟用，後方可見中信金融園區及南港軟體園區辦公大樓。（圖／台北南港展覽2館官網） 看準龐大人潮、錢潮匯聚，也吸引Global Mall、CITYLINK在南港車站開設商場，中國信託金融園區內也規畫複合式商業空間，提供餐飲、生活、購物等服務，今年更將迎來LaLaport商場完工開幕，預計打造逾4萬坪的賣場，約有250家廠商進駐，其中涵蓋影城、日式零售、餐飲與親子樂園等，再度催化周邊房市熱度。新美齊集團於南港經貿園區內的新推案「新美齊心居」，產品規劃1~3房，坪數15~34坪，每坪開價95~100萬元，總價1480萬元起，去年12月開案，短短2個月已熱銷8成。業者表示，購屋客多為電子科技、生技、金融、貿易等白領階級，甚至有台中跨區購屋，除了看好區域發展前景，新美齊的品牌力也是住戶買單的關鍵。專家認為，南軟有不少高薪工程師，且該案小坪數低總價規劃，總價還算在一般受薪階級可負擔範圍，相較過去周邊多是5千萬以上高價案更貼近市場需求，再加上總戶數僅54戶，短時間去化並非難事。台北市政府目前正積極規畫南港產業發展三箭－生技、會展、新創，預估完成後年產值將可翻3倍；目前南港車站已是三鐵共構，「南港轉運站BOT案」預計2025年完成啟用，高鐵宜蘭延伸線預計2035年通車，屆時南港將成為北台灣最強交通樞紐。專家認為，在一波波建設與投資案助攻下，未來南港含金量將和信義區和台北車站不相上下，雖前幾年房價出現波動盤整，但長期來看支撐房市上揚力道仍是非常強勁。
南港商辦租金緊追信義計畫區 每坪上看2000元起跳
近年頂級商辦供不應求，受台北市長柯文哲「東區門戶計畫」嘉勉的南港，如今不少老舊建物與廠房皆進行都更改建，其中以商用不動產的供給量最為驚人，未來釋出量體有機會超越台北市中心，近期總銷逾千億元的超級大案「世界明珠」辦公大樓再傳新買家以每坪均價136萬元收購2樓層，專家預估，南港高端商辦每坪租金上看2000元起跳。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，南港隨著建商插旗、大型開發逐漸到位、企業總部進駐，商用不動產供需明顯增溫，各開發商在產品規劃上也都用盡心思，搶搭一波複合式風潮，推出包含辦公、商場、飯店等不同的產品定位組合。據信義全球資產公司統計，未來6年內南港將有21萬坪辦公面積釋出，其中包括「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪，預計2024年完工；國泰建設「利百代商業大樓」預計2023年完工落成，辦公室規模上看1.5萬坪；潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案，辦公大樓可望有5萬坪，2026年完工。目前已知時程的開發案就有逾11萬坪辦公面積集中於2026年完工。2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時，即以每坪100萬元打破史上新高紀錄，富邦人壽於2020年5月砸下282.87億元標得大南港土地，被形容是天價，如今再傳「世界明珠」新買家以每坪均價136萬元收購辦公大樓2層，改寫每坪136萬元新高，拉近跟信義計畫區辦公行情的距離。高力國際董事總經理劉學龍表示，南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2000元起跳，已是現在進行式。柯宏安認為，南港商辦3年內空置率仍可維持在低檔，但在2022年起新大樓開始陸續完工後，短時間可能會拉升空置率，在頂級新辦公大樓目前供不應求的狀況下，對於需求企業有其吸引力，或能維持一定的租金水準，但因需要一定時間去化，租金可能會呈現一段緩慢成長。 南港輪胎「世界明珠」開發案，辦公大樓每坪均價已站上163萬元，改寫區域新高價。（圖／黃鵬杰攝）
6縣市地王蟬聯寶座 2千億都更雙北主流
各縣市政府陸續公布2021年公告土地現值調整，多數縣市均微幅調漲。18日最新公布台中市平均漲幅1.48％，並由台中新光三越以每坪219.8萬元，第15年蟬聯「地王」；另竹縣公告現值上漲0.55％、竹市上漲0.97％，其中竹北市光明六路、縣政九路口的永豐銀行每坪84萬、連續十年蟬連新竹縣「地王」，至於新竹市則由火車站前中正路、大同路口角地以每坪164萬元蟬聯。台中市地價及標準地價評議委員會18日評議結果，台中市地政局長吳存金表示，針對公告土地現值，內政部政策目標為達市價九成，每年調整做為課徵土地增值稅的依據。他指出，各行政區中除北屯區有新興市地重劃區及區段徵收區土地現值調漲7.12％外，其餘行政區公告土地現值多為持平或微幅上漲，漲幅介於0.05％至1.68％之間。新竹縣地價調整以各鄉鎮市均衡性為方向，此次地價調整作業期間交易案件去年增加約18％，整體環境逐漸回溫，新竹縣地政處魏處長嘉憲指出，為讓公告現值更合理反映地價水準，近年持續推動地價區段劃分細緻化、合理化，全縣地價持平區段約占84％、下跌區段約1％，上漲區段約15％，主要上漲因素為整體開發區開發期程、土地使用管制變更及反映實價登錄動態等原因。新竹市地政處長曾淑英表示，新竹市今年房市交易主要集中在屋齡五年以下新成屋及預售屋完工交屋，在中古屋及土地成長並不明顯，此次調整主要為反映土地使用強度或性質的變更，以及各相同使用土地之間的均衡，以遠東巨城周邊及介壽段都市更新基地，商業活動熱絡或使用性質變更，漲幅較大。八大百億級都更案 雙北遍地開花受惠政府積極推動都更，包括都更條例修法，加碼老屋地價稅、土增稅等優惠稅率，加上雙北祭出簡易都更等，使都更躍居建商推案的主流之一，近年總銷百億級都更案至少有八大指標案，密度之高打破史上紀錄，總銷上看2,000億元在雙北市遍地開花。其中台北市史上規模最大都更案，非捷運忠孝復興館旁的三圓建設正義國宅都更案「Diamond Towers」莫屬，總銷逾400億，預計2021年中取得使用執照，正式公開。新北市新店史上規模最大的「合環LANDMARK」，18日宣布正式公開銷售，總銷破200億元。「合環LANDMARK」占地2,837坪，經合環建設機構總裁黃正勝多方奔走、整合，成功取得建照、順利動工，委由台日營造雙雄大陸工程、日商大林組，攜手擘劃42層樓SC雙塔地標建築，業者表示，迄今去化逾八成，預計四年半後完工落成，被視為合環創辦50周年的代表作。至於冠德建設在新北市首筆百億級大案太子汽車三重舊廠都更案，預計2021年推出，總銷上看120億元。另外，中華工程位於土城的AI智慧園區案，已正式動工，總銷逾300億元，鎖定特定買家量身定做。中工土城AI智慧園區規劃地上17樓、地下5樓的廠辦，預估釋出6.7萬坪廠辦面積，未來將自用、出售和出租各占三成。除上述已正式或計畫2021年公開銷售的四大都更案之外，進行中但尚未確定銷售計劃的，還有台北市一筆、新北市三筆，包括潤泰創新的南港「南港之心」公辦都更案，總投資逾300億元；冠德建設和大洋合作的百億中和舊廠都更案；華固建設攜手正大尼龍新店舊廠都更案，總銷約500億元；以及國泰人壽土城百億級廠辦都更案等。華固與正大尼龍合作新店開發都更案，占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，住宅、辦公各半，華固將分回住宅，未來總銷估計約230～260億元，正大則分回辦公，做為只租不賣的收益型不動產，屆時將是新北市規模最大的都更案。
商辦造鎮起風了 七強躋身百億俱樂部
看好台商回流、商辦升級和擴廠的大錢潮，中華工程大手筆砸下136億元開發「土城AI智慧園區」，未來總銷將逾300億元，2023年完工搶市，可望成為新北市下波規模最大廠辦造鎮案。此外，長虹、潤泰新、宏盛、華固、興富發、宏普等，手中也都有總銷百億以上大型商辦造鎮案，上述七大天王同步躋身「百億俱樂部」。在台北市方面，以潤泰新「南港之心」未來商辦的開發規模最大，可望刷新台北市商辦總銷最高紀錄，總坪數達5.23萬坪，依目前南港行情估計，未來總銷可能挑戰400～500億元。上述「百億俱樂部」商辦七大天王中，中工大手筆在土城5.3公頃基地打造四大棟科技廠辦大樓，總樓地板面積10.5萬坪，規劃全台首座立體式AI科技廠辦，並配備有5G專網、雲端、物聯網、大數據管理分析等軟硬服務；每單位坪數從150坪～2,000坪，可彈性配置廠辦空間。中工表示，全案於今年2月取得建照，8月正式動工，預計2023年完工，將投資136億元興建，未來總銷規模將上看300億元，除部分為集團自用外，其餘將對外招商、租賃，目前已有不少上市櫃公司洽詢。另外，長虹也將展開百億級廠辦造鎮計畫，7月才砸下61.39億買進黎智英的香港商查德威、香港商盛至的土城近1萬坪土地和舊工廠，計劃興建辦公大樓，總銷至少百億，可望是長虹創辦以來規模最大的商辦開發案。至於潤泰新正積極開發「南港之心」公辦都更案，光是辦公室面積就規劃5.23萬坪，規模相當於「台北101」辦公大樓的半棟之譜，未來總銷上看500億元，有可能會是台北市規模最大的商辦造鎮案。此外，宏盛建設也和地主在南港路進行商辦造鎮計畫，基地規模達四千多坪，為台北市少見的大面積土地，總銷可望站上200億元以上。至於華固建設也正進行新店正大尼龍廠都更案，全案占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，規劃都更完成後，將開發為住宅、辦公各五成，華固將分回住宅，總銷約230～260億元，正大則分回辦公。另外，興富發則在復興北路規劃總銷百億的頂級辦公開發案；宏普則在大直規劃商辦和住宅複合開發案，未來總銷也破百億。
京華城等大案助攻 去年全台土地交易量創新高
根據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破新台幣3,000億元大關，寫下台灣土地交易市場空前紀錄，台北市以京華城土地單筆交易金額新台幣372億元一柱擎天，力挺首都以922億元的土地交易量傲視全台，台中市全年繳出655億元的土地交易成績，新北市則以434億元居全台第3。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門2019年度成功標出高達1,101億元土地，是全年度交易量得以創下新紀錄的重要推手，但台北市在公有土地釋出方面則成績平平，反而是台中市以313億元拔得頭籌，佔全市土地交易量將近48%；台南市政府與交通部鐵道局、國產署南區分署則合力標脫新台幣207億元居次，鐵道局在新竹高鐵特定區標脫96億元土地，更佔了新竹縣全年土地交易量97%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門土地標售是2019年土地交易量創新紀錄的重要推手。（圖／馬景平攝）楊長達表示，由以上統計數據，不難理解台北市精華區土地具有絕對稀少性，除非出現京華城土地這種難得一見的標案，否則建商取得大面積土地之管道多以參與都市更新為主，例如富邦忠孝懷生、寶紘敦南安和、潤泰南港之心等公辦都更案；而台中、新北、台南、高雄、桃園等5都土地則多藉由市地重劃方式創造供給。還有一種另類取得土地的方式是參與捷運聯合開發，例如新北環狀線Y11(中和站)、Y13(中原站)皆在去第4季由新美齊取得最優投資人，捷運沿線具有土地開發機會的大小車站猶如一顆顆閃耀珍珠，整條捷運線則將這些大珠小珠串成一條璀璨珍珠項鏈，托在大都會區的玉盤上。他指出，自陸美貿易戰烽火持續至今，工業土地一直是台灣在地產業及回流台商爭搶的資源，也是開發商的新戰場。位於雙北市的工業土地在2019年有近8成落在建商手上，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地，建商無不看準了廠辦需求而蓄勢待發。戴德梁行指出，2019全年的土地主戰場仍在住商土地，工業地雖有逾500億元的交易金額，在3,000億元的空前交易量中仍僅能扮演配角，住商土地佔了2,300餘億元，若再加上第4季的信義行政中心及松江南京2筆指標性的地上權交易，2019年的住商類土地總交易量則已超越2,500億元。開發商歷經3年的積極獵地行動後，今年起要面臨的將是營造房市谷底反彈的銷售課題，2019年度創下的各項土地交易紀錄在未來幾年內應該很難再突破。
全台最大蔦屋書店 進駐南港CITYLINK
潤泰集團繼2017年於CITYLINK松山貳號店、2018年在CITYLINK內湖店連續展店兩間TSUTAYA BOOKSTORE（蔦屋書店）之後，2019年更是大張旗鼓，經過長達一年籌備期，終於在CITYLINK南港店商場二樓，打造全台最大的TSUTAYA BOOKSTORE。這家佔地500坪的BOOK&CAFE生活提案，主打階梯式偌大親子空間，並巧妙運用空間配置，結合日本CAFÉ COMANY旗下WIRED CHAYA和風餐飲品牌、台灣在地品牌Louisa路易莎精品咖啡，以及台灣花草茶品牌「小草作」，造就店中店的全新型態；以親子凝聚力為重心的複合式經營方式，不僅能帶動南港周邊街廓生活能量，也吸引各地消費者前來體驗。這也是預計於2026年竣工、由北市府與台鐵聯合委由潤泰興建的「南港之心」都更案（南港商三特公辦都更案），搶先面世的前哨站，各方的期待度不言而喻。由於地點位在三鐵共構商場的正上方，TSUTAYA BOOKSTORE的開幕不僅展現捷運南港站周邊的全新氣象，更意味著以南港車站衍伸的街廓改造規劃正在積極進行當中。TSUTAYA BOOKSTORE的策略是以親子凝聚力為重心的複合式經營。（圖／潤泰提供）
【遊逛南港情報】捷運直達CITYLINK南港店 站穩東區門戶發展重點地標
潤泰集團繼2017年於CITYLINK松山貳號店、2018年在CITYLINK內湖店連續展店兩間TSUTAYA BOOKSTORE之後，2019年更是大張旗鼓，經過長達一年籌備期，終於在今日為全台最大的、位於CITYLINK南港店商場2F的TSUTAYA BOOKSTORE正式揭幕。這家佔地500坪的BOOK&CAFE生活提案，主打階梯式偌大親子空間，並巧妙運用空間配置，結合日本CAFÉ COMANY旗下WIRED CHAYA和風餐飲品牌、台灣在地品牌Louisa路易莎精品咖啡、及台灣花草茶品牌「小草作」造就店中店全新型態；以親子凝聚力為重心的多元複合式都會休閒生活提案齊聚一堂，不僅可望帶動南港周邊街廓生活能量，也吸引各地消費者前來體驗，這也是潤泰集團悉心打造「南港之心」公辦民營都更案搶先面世的前哨站，期待度不言而喻。今年12月6日，位於CITYLINK南港店商場的全台最大TSUTAYA BOOKSTORE正式揭幕。_01TSUTAYA BOOKSTORE南港店正式開幕 東區門戶計畫的指標性意義身為TSUTAYA BOOKSTORE台灣地區加盟商之一潤泰集團，致力擷取被譽為世界最美20家書店之一「蔦屋書店」CCC集團（Culture Convenience Club）的營運策略，經多次訪日考察及討論，終於催生了TSUTAYA BOOKSTORE正式進駐CITYLINK南港店2F，設置於捷運、台鐵、高鐵等三鐵共構商場的正上方，這間BOOK&CAFE生活提案不僅展現了捷運南港站周邊的全新氣象，更意味著以南港車站衍伸的街廓改造規劃正在積極進行當中。此外，預計於2026年竣工，由台北市政府與台灣鐵路局委聯合委由潤泰創新國際傾力計畫，搭配日本三菱地所設計及興建的「南港之心」都更案（南港商三特公辦都更案），未來將匯集在地與周邊居民，輔以三鐵共構旅客所帶來的人流，CITYLINK南港店整體亦被視為台北市「東區門戶計畫」，其指標性意義可想而知。增加親子共讀的溫暖氣息 獨家導入J47九州COSME日本美妝選品位於CITYLINK南港店2F的TSUTAYA BOOKSTORE，除了營造既有的人文書香、咖啡香等輕鬆氛圍，也首次規劃逾100坪的親子空間，提供家長與小朋友階梯式的閱讀環境，增加親子共讀的溫暖氣息。此外，為了誌慶這間全台最大的TSUTAYA BOOKSTORE南港店開幕，店內也特別引進「J47 日本選物 九州COSME」，也就是從日本享負盛名的47個道州府共創再生計畫之中，獨家導入九州地區專屬的美妝健康商品，讓台灣消費者感受「Made in JAPAN」的優質內涵，包括來自熊本縣的Ring-a-Bell「天草藪椿茶花油」、fu-lu「絲瓜面膜乳液」、沖繩縣的churara「海洋潤膚霜」，以及大分縣的ONSENSOU Beppu Japan，「頭皮護理洗髮精」，在閱讀之餘，也能感受到日系品牌美妝生活提案之美好。TSUTAYA BOOKSTORE南港店，提供家長與小朋友階梯式的閱讀環境，增加親子共讀的溫暖氣息。廣受好評的WIRED CHAYA和風餐飲 營造全新「冰滴咖啡牆」亮點的路易莎咖啡 在餐飲方面，TSUTAYA BOOKSTORE南港店，延續內湖店之中WIRED CHAYA和風餐飲品牌所得之佳評如潮，餐點菜單研發著重於日本人的主食米飯料理，以及療癒疲憊身心的甜食和菓子，並引進源自日本關西經典的五目蒸飯，搭配京都2019年全新開幕伊右衛門餐廳同步販售之特殊調製米飯，有效減醣 40%，與日本同步的健康飲食概念，推薦給台灣注重健康概念的美食同好。WIRED CHAYA南港店更於12/7(六)開始，推出週末早午餐服務，於每週五~日早上8:30-11:00(last oder10:30)推出早午餐新選擇，其中包含西式與日式風格品項。特別推薦日式和風鮭魚溫野菜早餐(サーモンと温野菜の和風朝食)，其設計概念來自傳統的日式早餐，以日本進口的傳統三層盒進行擺盤，底層以日本現今火紅的溫野菜健康單品作為開端，第二層導入日本傳統醬菜搭配以日本信州味增醃漬的香煎鮭魚，最上層以靈感來自築地的正統關東口味的厚煎玉子燒作為點綴；每日限量，建議喜愛和風早餐的顧客可以提早預約。 TSUTAYA BOOKSTORE南港店 店鋪資訊地址：台北市南港區忠孝東路七段369號2樓 (CITYLINK南港店A棟2F)營業時間：週一~週四11:00~21:30・週五~週六08:30-22:00・週日08:30-21:30